2022 QCCQ 9297, 2022 QCCQ 9297

Roy c. Maltais 2022 QCCQ 9297 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D' ALMA LOCALITÉ D' ALMA « Chambre civile » N° : 160-32-700435- 212 DATE : 30 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE LORTIE ______________________________________________________________________ CHRYSTIAN ROY Demandeur c.

MARC MALTAIS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Chrystian Roy réclame 15 000 $ à Marc Maltais, lui reprochant d’avoir vendu une maison affectée de vices cachés ayant causé une infiltration d’eau au sous-sol. [ 2 ] M. Maltais conteste la poursuite. Il soutient que M. Roy n’a pas été prudent et diligent lors de la vente. De plus, il a contribué au problème en enlevant une pompe. LA PREUVE [ 3 ] Les témoins suivants ont été entendus en demande : M.

Roy, son conjoint Dany Gauthier et la courtière immobilière Marie-Ève Brassard [la courtière]. Cette dernière a conclu un contrat de courtage avec M. Maltais. Au procès, elle mentionne qu’elle représentait également M. Roy. [ 4 ] En défense, M. Maltais a donné sa version. De plus, il a appelé l’entrepreneur général Marc-André Fortin spécialisé en fissures et en drainage. [ 5 ] De part et d’autre, on retrouve une preuve documentaire. LE CONTEXTE [ 6 ] La maison au centre du litige se situe à Saint-Nazaire, près d’Alma. Elle a été construite en 2012. À l’origine, elle appartenait à Stéphane Harvey. [ 7 ] M.

Maltais acquiert cette propriété en 2019. [ 8 ] Il décide ensuite de la mettre en vente. Le 9 mars 2020, il conclut un contrat de courtage avec la courtière. Il recherche un prix de 269 000 $. [ 9 ] Il remplit le formulaire « déclaration du vendeur sur l’immeuble ». On retrouve notamment les éléments suivants : ▪ D3 : Il n’a pas connaissance de problème d’infiltration. ▪ D4 : Il n’a pas connaissance de problème concernant le terrain. ▪ D8.2 : Il déclare que l’immeuble est « équipé d’un puisard ou d’une fosse avec ou sans pompe d’évacuation (sumpump) ». Il ignore à quelle fréquence cette pompe fonctionne.

▪ D8.3 : Il répond non à la question suivante : « À votre connaissance, y a-t-il eu des modifications aux renvois (drains) des appareils de plomberie, y inclus le drain de fondation (drain agricole ou drain français)? ». [ 10 ] Par la suite, M. Maltais rectifie sa réponse à la question D8.3. Il mentionne à la courtière que le drain, dans la

partie arrière, a été refait par l’ancien propriétaire. La courtière ne modifie pas la réponse puisqu’elle ne peut retracer de facture prouvant l’exécution de travaux. [ 11 ] À cette époque, M. Roy est à la recherche d’une maison. [ 12 ] Le 19 mars 2020, il fait une offre d’achat au prix de 245 000 $, conditionnelle à une inspection. M. Maltais accepte l’offre. [ 13 ] Le 24 mars 2020, Alexandre Doré-Pedneault [l’inspecteur] procède à l’inspection. La maison est alors entourée de neige. [ 14 ] Dans son rapport, l’inspecteur mentionne ce qui suit au

chapitre de la structure : 1.2 Dalle de béton […] Dalle de béton fissurée et une

partie de la dalle est plus humide. Des traces d’humidité sont visibles également (noircissement de la dalle). Il semble y avoir de l’eau à cet endroit sous la dalle. Inspection supplémentaire recommandée dès que possible par un professionnel . Installation d’un puisard avec pompe submersible recommandée dès que possible. [1] [ 15 ] Cet énoncé dans le rapport est en caractère rouge.

Il est accompagné de photos de la dalle. [ 16 ] Le rapport contient d’autres signalements : réparations au revêtement extérieur; réfection des portes extérieures qui présentent un risque d’infiltration; fenêtres cassées; balcons usés et endommagés; gouttières manquantes; évent de plomberie non raccordé; connecteur électrique incomplet et mal installé; revêtement de plancher mal installé; questionnement sur la solidité des limons d’escalier; garde-corps manquant dans l’escalier. [ 17 ] M.

Roy ne donne pas suite à la recommandation de procéder à une inspection supplémentaire à l’égard de la dalle de béton. [ 18 ] Le contrat est conclu devant notaire le 10 avril 2020. On retrouve les clauses suivantes : ▪ La vente est faite avec la garantie légale. ▪ La possession juridique est fixée au 31 mai 2020. ▪ Le prix s’établit à 245 000 $. [ 19 ] Quelques jours plus tard, M. Roy fait une promenade avec son conjoint pour voir la maison. [ 20 ] Il aperçoit alors un trou profond au sol, le long de la fondation, sous le patio arrière.

Il voit également « un tuyau d’un côté et un fil électrique d’un autre côté ». [ 21 ] Il communique avec M. Maltais. Dans un échange de messages texte, il est question du drain qui a été refait et de la pompe qui serait en conséquence devenue inutile. [ 22 ] Au procès, M. Roy décrit ainsi la suite : […] quand on a emménagé en mai, là nous on a pris la piscine qui appartenait à mon nouveau conjoint et on la déménagée chez nous. Pour vider la piscine on s’est dit, on va aller chercher la pompe, qui est dans le trou , [M. Maltais] nous a dit qu’elle n’avait plus d’utilité, que le problème avait été réglé.

On a creusé et je me suis rendu jusque dans le fond. [… ] Moi, il m’a dit qu’elle servait plus, ça fait qu’on l’a enlevée et on l’a utilisée pour vider la piscine, après c’est resté comme ça. On n’a pas rempli le trou tout de suite, on a attendu avant pour voir ce qu’il allait se passer. [2] [ 23 ] Dans son témoignage, M. Roy montre des photos. Il décrit la pompe qui se trouve « dans une chaudière de cinq gallons, avec des trous perforés ». [ 24 ] En juillet, il quitte pour les vacances. Au retour, il découvre qu’il y a de l’eau à une hauteur de presque deux pouces dans le sous-sol. Il y a également du sable.

L’infiltration se serait produite entre la semelle (footing) et les fondations (solage). [ 25 ] Le 11 août 2020, M. Roy constate un dégât d’eau au sous-sol. Il retient les services d’un plombier et d’un entrepreneur. Il se fait dire que le drain est obstrué. De plus, la jonction entre la semelle et la fondation serait déficiente, n’étant recouverte que par un enduit. [ 26 ] Le 13 août, M. Roy obtient une estimation de l’entrepreneur pour la réfection du drain. Le coût s’établit à 22 650 $. [ 27 ] Le 26 août, il consulte un avocat. [ 28 ] Il fait ensuite procéder aux travaux. [ 29 ] Le 5 septembre, M.

Maltais se présente chez M. Roy. Au procès, M. Maltais témoigne que des travaux majeurs étaient alors déjà entrepris [3] .

[ 30 ] Le 11 septembre, l’avocat de M. Roy transmet une mise en demeure à M. Maltais, le tenant responsable de vices cachés. [ 31 ] Le 10 novembre, l’avocat de M. Maltais répond à la mise en demeure, niant toute responsabilité. [ 32 ] Le 1 er avril 2021, M. Roy intente la présente poursuite. Il évalue son dommage à 22 650 $. Pour se conformer au seuil des petites créances, il réduit sa réclamation à 15 000 $. [ 33 ] M. Maltais ne répond pas à la demande. [ 34 ] Le greffier envoie un avis de convocation pour le 9 février 2022. À cette date, seul M.

Roy est présent. [ 35 ] Le 15 février 2022, le juge Poirier accueille la poursuite à la hauteur de 15 000 $. [ 36 ] M. Maltais apprend l’existence du jugement lors des procédures d’exécution. Il présente alors un pourvoi en rétractation, soutenant n’avoir jamais été avisé des procédures. [ 37 ] Le juge Hudon suspend alors les mesures d’exécution. [ 38 ] M. Maltais produit ensuite ses moyens de défense. [ 39 ] Le procès se déroule le 15 novembre 2022. Essentiellement : ▪ M. Roy témoigne que la maison était affectée de vices cachés lors de l’achat.

D’une part, il ignorait la présence de la pompe dans le contexte où la visite s’est faite dans une période où il y avait de la neige autour de la maison. D’autre part, le drain était non-conforme et obstrué. Combiné à l’enduit déficient et à l’absence de membrane, cela a causé l’infiltration. ▪ M. Maltais témoigne qu’il n’a jamais connu de problème durant son occupation de la maison. Il soutient avoir agi de bonne foi en ayant donné toutes les informations à la courtière. De plus, une fois informé par M.

Roy, il a été placé devant le fait accompli puisque les travaux étaient avancés. ▪ L’entrepreneur Fortin, convoqué par M. Maltais, soutient que M. Roy a manqué de diligence en ne suivant pas la recommandation de l’inspecteur de procéder à des vérifications supplémentaires concernant les signes d’infiltration sur la dalle. De plus, en ce qui concerne la pompe, elle pouvait être découverte lors de la visite préachat. Une photo de l’inspecteur démontre qu’il n’y avait pas de neige autour des fondations, sous le balcon. En outre, M.

Roy a commis une erreur en enlevant la pompe qui constituait une mesure de protection. Par ailleurs, les normes n’exigent pas la pose d’une membrane. Finalement, il existait des solutions moins coûteuses, comme le démontre sa soumission au prix de 3 219 $. ANALYSE ET DÉCISION [ 40 ] D’entrée de jeu, le Tribunal détermine que le jugement du 15 février 2022 doit être rétracté. M. Maltais présente un motif valable : il n’a jamais reçu les procédures initiales.

Conséquemment, il n’a pu produire de défense ni se présenter à l’audience du 9 février 2022. [ 41 ] Qu’en est-il du fond de l’affaire? [ 42 ] D’une part, le Tribunal rappelle que, selon l'

article 2803 du Code civil du Québec [ C.c.Q. ], le fardeau de preuve repose sur M. Roy. [ 43 ] D’autre part, il convient de se référer à l'

article 1726 C.c.Q. : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [4] [ 44 ] M.

Roy a-t-il agi avec prudence et diligence? [ 45 ] La Cour d’appel, dans l’arrêt Leroux c. Gravano , fait une synthèse du droit à cet égard [5] . Dans cette affaire, un inspecteur avait découvert des traces de moisissures nécessitant une inspection plus approfondie par un spécialiste. L’acheteur ne donne pas suite à la recommandation. Après avoir emménagé, il constate une infiltration d’eau causant des moisissures.

La Cour rappelle le principe suivant : quoiqu’il ne soit pas nécessaire d’ouvrir les murs, de creuser les fondations, il n’en demeure pas moins qu’un indice peut soulever des soupçons et requérir de pousser l’examen [6] . Dans ce cas, la Cour conclut à l’existence d’une indication faite par l’expert à l’acheteur d’un indice matériel lui imputant l’obligation de procéder à une inspection plus approfondie. [7] [ 46 ] Ces principes sont ici applicables avec les adaptations nécessaires. [ 47 ] L’inspecteur préachat a fait plusieurs mises en garde concernant l’état général de la maison.

La principale concerne la dalle au sous-sol qui présentait des signes d’infiltration. Cela conduit l’inspecteur à recommander l’examen par un professionnel en la matière. M.

Roy a choisi de ne pas suivre cette recommandation. Il doit en assumer les conséquences. [ 48 ] Cela pourrait suffire à rejeter la poursuite. [ 49 ] Mais il y a plus encore. [ 50 ] Le Tribunal retient le témoignage de M. Fortin que les éléments de la pompe (tuyau de renvoi et fil d’alimentation) étaient visibles lors de l’achat. Il est d’ailleurs question d’une pompe dans la déclaration du vendeur (question D8.2). Voilà autant d’éléments qui pouvaient inciter un acheteur prudent et diligent à pousser plus loin. [ 51 ] Par ailleurs, M. Roy formule certains reproches à M.

Maltais qui n’aurait pas divulgué l’exécution des travaux antérieurs de drainage par l’ancien propriétaire. Bien qu’il ait d’abord coché « non » à la question D8.3, il a par la suite rectifié sa réponse auprès de la courtière qui représentait M. Roy. [ 52 ] Autre reproche, l’absence d’une membrane. Pourtant, M. Fortin est catégorique : cela n’est pas obligatoire. Ce dernier n’écarte pas que les travaux de M. Roy (construction d’une descente de cave) aient pu obstruer le drain. [ 53 ] La demande souffre d’un autre problème. [ 54 ] Selon l'

article 1602 C.c.Q. , le créancier qui veut exécuter ou faire exécuter l’obligation doit d’abord en aviser le débiteur [8] . Dans le présent cas, M. Maltais a été placé devant un fait accompli. Il n’était plus possible pour lui d’envisager des solutions moins coûteuses comme le recommande M. Fortin. [ 55 ] Finalement, le Tribunal retient le témoignage de M. Fortin qu’il était imprudent d’enlever la pompe sans préalablement prendre l’avis d’un expert en la matière. [ 56 ] Tous ces éléments conduisent au rejet de la poursuite. [ 57 ] Vu la bonne foi de M. Roy, chaque

partie payera ses frais. CONCLUSION PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 58 ] RÉTRACTE le jugement du 15 février 2022. [ 59 ] REJETTE la demande. [ 60 ] CHAQUE

PARTIE payant ses frais judiciaires. __________________________________ PIERRE LORTIE Juge à la Cour du Québec Date d’audience : 15 novembre 2022