2010 QCCQ 20000, 2010 QCCQ 20000

3216438 Canada inc. c. Malenfant D'Auteuil 2010 QCCQ 20000 COUR DU QUÉBEC Division de pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-172194-105 DATE : 26 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 3216438 CANADA INC. et JOHN DOAK et ROBIN DOAK et MAURICE TÉTRAULT Demandeurs c.

MARIE-HÉLÈNE MALENFANT D'AUTEUIL et GABRIEL L'HEUREUX Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA REQUÊTE EN EXCEPTION DÉCLINATOIRE DES DÉFENDEURS RENDU SÉANCE TENANTE [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Aux pages 101 et suivantes de son traité de droit civil intitulé Le Louage (2 e édition, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais Inc., 1996), l’auteur et professeur Pierre-Gabriel Jobin s’attarde aux cas de fraude à la loi en matière de droit du louage résidentiel. [ 2 ] Il souligne que le droit du louage résidentiel impose de lourdes restrictions à la liberté contractuelle et à la liberté du propriétaire de disposer librement de son bien (p. 101).

Il ajoute qu’il n'est donc pas étonnant que certains locateurs tentent d'invoquer un droit reconnu par la loi afin, en réalité, de réaliser quelque chose et d'atteindre un but qui ne sont pas autorisés par la loi ( ibid. ).

Il écrit : « Dans certaines affaires, la preuve permet de soupçonner le locateur de vouloir tourner une interdiction légale, l'imposition de conditions obligatoires particulières ou un contrôle obligatoire par la Régie du logement…» (p. 101) [ 3 ] Plus loin, en commentant la jurisprudence, il écrit : « Ainsi, on relève une première attitude qui consiste à réprimer la fraude à la loi et à adopter une sanction appropriée à l’espèce.

Il en est ainsi quand les circonstances de la formation du bail résidentiel en font un contrat d’adhésion et que le tribunal entretient de forts soupçons, quand il n’a pas la preuve directe que le locateur a dicté ses termes au locataire, dans une manœuvre pour dépouiller celui-ci de ses droits. On peut citer l’exemple de la fausse description des lieux loués dans le bail (mentionnant qu’il s’agit d’un local strictement commercial, par exemple) afin d’échapper au droit sur le louage résidentiel… » (p. 102) (Mise en relief ajoutée)

[ 4 ] Il continue en disant à la page 103 : « Une deuxième façon d’éviter de sanctionner la fraude à la loi est de dire que la Régie du logement n’a pas compétence pour juger les contrats ou autres manœuvres qui ont permis au locateur de se placer dans des conditions requises pour exercer le droit qu’il revendique aujourd’hui. » [ 5 ] Mais, aujourd’hui, le tribunal n’évitera pas de reconnaître la fraude à la loi. [ 6 ] En effet, s'il devait intituler le présent jugement, le

titre serait : « Fraude à la loi : un cas classique en matière de location résidentielle. » [ 7 ] Le modus operandi pour y parvenir se retrouve dans les faits de la présente cause : • le locateur veut échapper à la compétence de la Régie du logement; • ainsi, il fait de la publicité par Internet pour louer des espaces de son immeuble (pièce D-1); • il indique de façon générale qu’il a des « lofts et espace industriel à louer »; • il est à noter que la catégorie loft et la catégorie espace industriel sont distinguées; • quant aux lofts, il y a des photos de lits, de cuisines, de salons, de salles de bains; bref, tout ce qui serait compris normalement dans un espace résidentiel; • quant aux espaces commerciaux, les photos sont toutes autres; • il est à remarquer également que, dans la publicité D-2, le loft des défendeurs n’est pas identifié ou décrit comme étant un loft commercial; • les défendeurs appellent le locateur et lui disent clairement qu’ils cherchent un loft à des fins résidentielles; • le locateur leur fait visiter les lieux et leur présente d’autres locataires qui habitent l’immeuble; • pendant les pourparlers, il n’y a pas de discussion quant au zonage commercial de l’immeuble, ni quant au type de bail que le locateur a l’intention de leur présenter; • au contraire, le locateur confirme aux locataires qu’ils peuvent habiter le loft comme le font les autres occupants; • à la clôture, le locateur remet un bail rédigé entièrement en anglais aux locataires, même si cela est contraire à la loi ( art. 1897 du Code civil du Québec et

article 55 de la Charte de la langue française ) et même si les locataires ont demandé que le bail soit rédigé en français, car ils ne comprennent pas ou comprennent mal l’anglais; • à la grande surprise des locataires, le locateur leur remet un document comprenant huit pages, qui s’intitule « Memorandum of Commercial Lease », qu’ils ne comprennent vraiment pas; • le locateur rassure les locataires que tout est en ordre, qu'ils n’ont pas à s’en faire et que l’utilisation d'un « Commercial Standard Lease » n’est qu’une formalité, car il a déjà eu des ennuis avec la Régie du logement dans le passé (voir, entre autres, Leclerc et al c. 3216483 Canada Inc. , décision de la Régie du logement du 9 octobre 2003, où il est dit ce qui suit : « De plus et surtout, ce n’est pas la forme du bail qui en détermine la nature mais son objet.

A

titre d’exemple, la cour du Québec décidait récemment dans La Maison Grise de Montréal c. Comtois et al,

(2003) J.L. 196 , à la page 198 : « Ce n’est pas le

titre du document mais plutôt l'analyse des obligations des parties qui détermine la qualification d'un contrat. » Ici, les obligations sont de la nature de celles qui découlent d'un bail de logement. D’ailleurs, il y a d’autres locataires qui ont fait leur logement dans des locaux voisins, avec l’assentiment du locateur; ce dernier ne peut à la fois tirer des revenus d’occupations résidentielles et en nier le caractère. Je suis donc en présence d’un bail de logement sur lequel la Régie a pleinement juridiction. » • à remarquer que les locataires sont identifiés comme étant Mme D’Auteuil et M.

L’Heureux; les demandeurs ont néanmoins poursuivi « Entreprise d'artisan et studio d’art »; • les locataires étant enchantés par le loft, signent; • or, le document P-3 constitue un contrat d’adhésion (article1379 C.C.Q.); • toutes les stipulations essentielles sont imposées et rédigées par le locateur; seules les coordonnées des locataires et le loyer sont ajoutés au document et une référence à un « artisan et art studio », ce qui semble banal, mais ne l'est pas; en réalité, la défenderesse est artiste, mais n'opère pas de commerce en ce sens; elle peint pour son propre plaisir et peut vendre des œuvres, encaissant peut-être 2 000

$ par année, mais son travail réel est tout autre. [8] S'ensuit la position du locateur que les relations locateur/locataire ne seraient pas régies par les règles impératives du louaged’habitation ni par les décisions et la compétence de la Régie du logement. [9] Or, la preuve démontre clairement que c’est plutôt le contraire qui est vrai, indépendamment du

titre du bail et de soncontenu. [10] Les défendeurs occupaient le loft pour des fins principalement résidentielles. [11] Les photos ne mentent pas, et celles du loft en question démontrent et confirment l'utilisation résidentielle qu’en faisaient lesdéfendeurs.

Même les occupants précédents utilisaient le loft à des fins résidentielles (pièce D-3 en liasse). [12] Les témoins indépendants Alain Barabé, inspecteur principal en bâtiment de la Ville de Montréal, et le Sergent ClaudeLizotte du SPVM ont confirmé que le loft contenait tout ce que contient normalement un logement résidentiel (poêle, frigidaire, meubles,effets personnels, etc…), tel que déclaré par les défendeurs aussi, qui ont témoigné de façon franche et crédible.

Pour employer lestermes du Sergent Lizotte, il était « clair, net et précis » que le loft des défendeurs était un loft résidentiel. [13] Le loft comprenait un salon, une garde-robe à l’entrée, une cuisine, une salle à manger, une chambre à coucher avec walk-in,une autre chambre et une salle de bains.

Il était meublé d’appareils électroménagers, un grand lit, deux tables de chevet, un bureau, unecoiffeuse, un clavier, un grand miroir, une grande table en vitre, et des chaises style fauteuil dans la salle à dîner, un divan, un fauteuil encuir, deux tables d'appoint en vitre, un meuble pour télévision, une télévision dans le salon. [14] D’autres lofts dans l’immeuble étaient également utilisés à des fins résidentielles.

Des personnes, des couples, même unefamille de cinq personnes, comprenant trois enfants, y habitaient. [15] Ces faits et indices confirment le caractère résidentiel des lieux loués (voir 3008380 Canada Inc. c.

Beliard, C.A., 500-09-000739-953) et la prépondérance de la preuve et la logique veulent qu'il s’agissait d'un logement à caractère résidentiel et donc cecaractère résidentiel était manifeste, les parties étant donc régies par les règles particulières au bail d'un logement prévues aux articles1892 et suivants du Code civil du Québec, qui sont d'ordre public, et le litige étant de la juridiction exclusive de la Régie du logement(art. 28 de la

Loi sur la Régie du logement, L.R.Q., c. R-8.1). [16] Il est invraisemblable que le locateur ne savait pas que les locataires utilisaient les lieux pour des fins résidentielles. Lelocateur a reçu des avis à l'effet que l’occupation résidentielle de ses lofts est contraire aux règlements d'urbanisme municipaux del’arrondissement concerné. [17] Le demandeur Robin Doak s’est même introduit dans le loft des défendeurs sans permission et sans droit, par une sortie desecours, alors que la défenderesse était seule dans l’appartement.

Il a ainsi terrorisé la défenderesse; mais le point est que le locateursavait pertinemment bien ce qu’il y avait dans le loft. D’ailleurs, si Robin Doak leur a dit qu'ils ne pouvaient vivre et dormir dansl’espace, plus tard, c’est parce qu’il savait qu’ils en faisaient une utilisation résidentielle. [18] D’ailleurs, au procès, il a déclaré : “I don’t have a problem with people living in their space.” Cependant, selon lui, lestermes du bail en feraient un espace commercial.

En fait, le locateur raisonne, si je peux m’exprimer ainsi, à l'envers. [19] De plus, j’aimerais ajouter ici que le tribunal ne juge pas crédible le témoignage de Daniel Morrison, l’employé de locateur. Il a perdu toute crédibilité quand il a dit que le condo des défendeurs était "sparsely furnished", et qu’il n’y avait qu'une "TV and acouple of chairs", ce qui n’était évidement pas le cas. [20] Le tribunal termine en citant les paragraphes 18 et 19 du jugement de la Cour du Québec dans Sand & Telio Inc. c.

StéphaneBlanchette, (QC CQ), AZ-50082899, où les faits sont similaires au cas présent : « [18] Le professeur Pierre-Gabriel Jobin pose la question de l'effet d’une fausse déclaration dans le bail relative à l’usage auquel leslieux sont destinés. Il répond : « Une telle stipulation est manifestement une tentative de faire échapper le bail au Régime de protection du locataire résidentiel. C'estune véritable fraude à la loi. Le droit sur le louage résidentiel est d'ordre public et toute stipulation contraire est sans effet.

Or c'est leTribunal, et non les parties, qui a le dernier mot sur la qualification juridique d'une convention. Sera donc retenue la véritabledestination envisagée par les parties, malgré une stipulation contraire. D'ailleurs, par dérogation à la règle de l'article 1234 du Code civil,le locataire pourra dans un tel cas apporter une preuve testimoniale contredisant les termes d'un écrit, car on est en matière de fraude à laloi et il s'agit de rétablir, par tous les moyens de preuve, la vérité. Cette fraude à la loi, cependant, ne doit pas être confondue avec la tentative unilatérale d'une

partie de changer le régime légalapplicable. Ainsi, comme on l'a vu il y a un instant, le locataire ne saurait transformer en logement un local loué à d'autres fins, selon lestermes du bail, en venant y habiter. » [19] Selon la preuve, il n'y a pas eu ici tentative unilatérale du locataire de changer le régime légal applicable. Lors de la conclusion dubail, avant que le bailleur ne sorte la formule de bail, il n'avait pas été question d'une occupation commerciale mais d'une occupationrésidentielle. Et il y avait eu consentement entre les parties sur le prix.

L'occupation résidentielle faite est donc conforme à celleenvisagée et convenue. C'est plutôt l'écrit qui n'y est pas conforme. »; et, finalement, aux paragraphes 22 et 23, lesquels reflètent parfaitement la preuve entendue en l'instance : « [22] Les deux documents insistent sur le caractère commercial du local et omettent toute mention d'un usage pour fins d'habitation. Pourtant, les représentants de l'appelante confirment qu'ils savaient que les lieux seraient occupés pour fins d'habitation pour

lesquelles, d'ailleurs, le local était aménagé.

Il est curieux et indicatif en même temps que les documents ne mentionnent nullement cette destination des lieux, mais insistent sur l'aspect d'une utilisation commerciale. [23] Il ressort de la preuve que l'appelante était contente de louer les lieux pour des fins d'habitation, mais qu'elle cherchait à tout prix à faire en sorte que les écrits ne reflètent pas cette réalité parce qu'elle voulait en même temps éviter les contraintes qui sont particulières au bail d'un logement. » [ 21 ] Quant à la requête des défendeurs en vertu des articles 54.1 et suivants du Code de procédure civile , elle est accueillie.

Le tribunal déclare que la demande en justice « Motion Introductive of Suit » des demandeurs est abusive. Il s’agit d’un abus du droit d’ester en justice. L’abus résulte de la demande instituée devant cette juridiction, demande qui est manifestement mal fondée et vouée à l'échec, vu la juridiction exclusive de la Régie du logement. [ 22 ] Le tribunal, pour les motifs ci-haut mentionnés, juge que les demandeurs sont de mauvaise foi. D’ailleurs, ils ont déjà fait face à un débat semblable dans l’affaire Martin Leclerc devant la Régie du logement.

Malgré cela, les demandeurs se sont bornés à instituer le présent recours devant la Chambre civile de la Cour du Québec, alors que le bail des défendeurs est manifestement un bail résidentiel qui relève de la juridiction exclusive de la Régie du logement. [ 23 ] Selon l‘article 54.4 C.p.c. : « 54.4 Le tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif d’une demande en justice ou d’un acte de procédure, ordonner, le cas échéant, le remboursement de la provision versée pour les frais de l’instance, condamner une

partie à payer, outre les dépens, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et débours extrajudiciaires que celle-ci a engagés ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. […] » [ 24 ] Le tribunal conclut que, dans les circonstances, il est nécessaire de condamner les demandeurs solidairement à payer, outre les dépens, des dommages-intérêts au montant de 5 000 $, en réparation du préjudice subi par les défendeurs, notamment pour compenser les honoraires et débours extrajudiciaires engagés (évalués à 3 800 $ à l'audition) et à

titre de dommages-intérêts punitifs, afin de prévenir toute récidive et pour fins de dissuasion.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête en exception déclinatoire des défendeurs-requérants; DÉCLINE juridiction en l'instance; RENVOIE le dossier à la Régie du logement; ACCUEILLE la demande des défendeurs-requérants en vertu de l'article 54.1 C.p.c.; CONDAMNE les demandeurs-intimés solidairement à payer la somme de 5 000 $ aux défendeurs-requérants; LE TOUT, avec dépens. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. 3216438 Canada Inc., John Doak, Robin Doak et Maurice Tétrault Personnellement Me Paola Tiranardi Bardagi Senéchal Inc.

Procureurs des défendeurs Dates d’audience : 25 et 26 novembre 2010