2018 QCCQ 8527, 2018 QCCQ 8527

Buchanan c. Fishman 2018 QCCQ 8527 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-700657-184 DATE : 22 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . S . ______________________________________________________________________ SCOTT BUCHANAN -et- GENEVIÈVE BUCHANAN Parties demanderesses, défenderesses reconventionnelles c. AARON FISHMAN

Partie défenderesse, demanderesse reconventionnelle Et AARON FISHMAN

Partie demanderesse en garantie c. BRUNO LABRECQUE -et- DIANE GIRARD Parties défenderesses en garantie Et BRUNO LABRECQUE -et- DIANE GIRARD Parties demanderesses en arrière-garantie c. CONSTRUCTIONS CLAUDE BELLEFEUILLE INC.

Partie défenderesse en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Scott et Geneviève Buchanan réclament d’Aaron Fishman la somme de 15 000 $ au motif que la résidence qu’il leur a vendue est affectée de vices cachés. [ 2 ] Aaron Fishman conteste la demande et leur réclame le remboursement de ses frais d’expertise de 1 609,66 $. [ 3 ] De plus, il appelle en garantie ses propres vendeurs, Bruno Labrecque et Diane Girard, afin qu’ils soient condamnés à l’indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui. [ 4 ] Le couple Labrecque-Girard nie toute responsabilité et appelle en garantie Les Constructions Claude Bellefeuille Inc. ( CONSTRUCTIONS ) afin qu’elle soit elle-même condamnée à l’indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui. [ 5 ] Constructions, représentée à l’audience par Claude Bellefeuille, nie toute responsabilité.

Questions en litige

[ 6 ] Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a) La maison vendue par monsieur Fishman aux Buchanan est-elle affectée de vices cachés?

b) Dans l’affirmative, à quel montant les Buchanan ont-ils droit?

c) Le couple Labrecque-Girard doit-il indemniser monsieur Fishman de la condamnation prononcée contre lui, le cas échéant?

d) Constructions doit-elle indemniser le couple Labrecque-Girard de la condamnation prononcée contre lui, le cas échéant?

Contexte [ 7 ] En 2003, le couple Labrecque-Girard achète la résidence construite peu de temps auparavant par Constructions. [ 8 ] En 2010, monsieur Fishman et sa conjointe d’alors achètent la maison du couple Labrecque-Girard [2] après l’avoir fait inspecter par un architecte [3] . [ 9 ] Monsieur Fishman se sépare de sorte qu’il achète la part de sa conjointe dans la maison avant de vendre celle-ci aux Buchanan en 2012. [ 10 ] Avant de finaliser la vente, les Buchanan font inspecter la résidence par un inspecteur en bâtiment [4] . [ 11 ] Il n’est pas contesté que ces ventes sont toutes faites avec la garantie de qualité. [ 12 ] Au mois de janvier 2017, les Buchanan découvrent de l’eau au sous-sol de la maison. [ 13 ] Le 23 janvier 2017, ils font faire certains travaux par un plombier au coût de 108,08 $ [5] .

Ces travaux ne mettent cependant pas fin aux infiltrations d’eau. [ 14 ] Le 2 février 2017, les Buchanan font ouvrir la dalle de béton du plancher du garage afin de faire réparer la conduite qui relie le drain de plancher du garage à la maison au coût de 1 103,76 $ [6] .

Encore une fois, ces travaux ne mettent pas fin aux infiltrations d’eau. [ 15 ] Le 6 février 2017, les Buchanan informent verbalement monsieur Fishman de la situation. [ 16 ] Le 8 février 2017, ils font inspecter le drain français par caméra et font réparer une fissure dans la fondation, le tout au coût de 2 471,96 $ [7] . [ 17 ] Ils dénoncent la situation par écrit à monsieur Fishman le 16 mai 2017 [8] puis l’avisent par lettre du 11 septembre 2017 qu’ils feront remplacer le drain français [9] . [ 18 ] Les Buchanan procèdent effectivement au remplacement du drain français au coût de 17 591,18 $ [10] . [ 19 ] Estimant que la maison était affectée de vices cachés au moment de la vente, les Buchanan réclament de monsieur Fishman la somme de 15 000 $ ventilée comme suit :

a) La somme de 5 580 $ représentant le coût des travaux d’urgence et d’aménagement paysager qui en découlent;

b) La somme de 9 420 $ représentant le coût du remplacement du drain français. Analyse et décision [ 20 ] Toute personne qui désire faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent ses prétentions [11] . Ainsi, chacune des parties demanderesses, tant à l’égard de la demande principale que de la demande reconventionnelle et des demandes en garantie, doit convaincre le Tribunal que sa demande est bien fondée. [ 21 ] Par ailleurs, la preuve des faits doit être faite suivant le principe de la prépondérance de la preuve [12] .

Ainsi, un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence. Principes de droit [ 22 ] Chacune des ventes intervenues à l’égard de cette résidence est soumise à la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 23 ] Par ailleurs, il est bien établi que pour être qualifié de vice caché au sens de cette disposition, le vice doit être grave, être inconnu de l’acheteur, être caché et exister au moment de la vente [13] .

La maison vendue par monsieur Fishman aux Buchanan est-elle affectée de vices cachés? [ 24 ] Afin de déterminer si le vice dont se plaignent les Buchanan répond à ces critères, il y a lieu de déterminer la cause des infiltrations d’eau.

[ 25 ] Les Buchanan et monsieur Fishman ont chacun retenu un expert à cet égard, soit Claude Latulippe, technologue professionnel retenu par les Buchanan, et Mario R. Gendron, ingénieur retenu par monsieur Fishman.

Ces deux experts ont chacun produit un rapport [14] et témoigné à l’audience. [ 26 ] Conformément à l’article 240 du Code de procédure civile ( C.p.c. ), les experts se sont réunis afin de tenter de concilier leurs opinions et ce, de leur propre initiative, ce qui est apprécié du Tribunal. [ 27 ] Il est utile de rappeler, en effet, que le rôle de l’expert est d’informer le Tribunal [15] . [ 28 ] Le but de l’expertise est par ailleurs énoncé à l’article 231 C.p.c. : 231.

L’expertise a pour but d’éclairer le tribunal et de l’aider dans l’appréciation d’une preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline ou la matière concernée. L’expertise consiste, en tenant compte des faits relatifs au litige, à donner un avis sur des éléments liés à l’intégrité, l’état, la capacité ou l’adaptation d’une personne à certaines situations de fait, ou sur des éléments factuels ou matériels liés à la preuve. Elle peut aussi consister en l’établissement ou la vérification de comptes ou d’autres données ou porter sur la liquidation ou le partage de biens.

Elle peut également consister en la vérification de l’état ou de la situation de certains lieux ou biens. [ 29 ] Ainsi, les experts s’entendent à l’effet que les travaux qui apparaissent au rapport de monsieur Gendron sont requis. Il est donc nécessaire de casser la dalle de béton d’une

partie du plancher du garage, d’excaver le long des deux murs mitoyens situés entre le garage et la maison, d’installer un bassin de captation d’eau avec pompe et de rechausser l’excavation et refaire la dalle de béton là où elle aura été cassée. [ 30 ] Les experts s’entendent également que le coût de ces travaux s’élève à 6 500 $ avant les taxes. [ 31 ] Les opinions des experts sont cependant divergentes en ce qui concerne le système de drainage situé en façade et le long du mur latéral droit de la maison. [ 32 ] Selon monsieur Latulippe, ce système doit être remplacé. [ 33 ] Il estime en effet que la pente négative du système de drainage fait en sorte que ce dernier est submergé continuellement et que son installation, lors de la construction de l’immeuble, est déficiente.

Ces conditions favorisent les infiltrations d’eau au sous-sol et sous le garage et sont susceptibles de provoquer une humidité suffisamment élevée pour entraîner la détérioration des matériaux putrescibles qui reposent sur la dalle de béton.

Selon monsieur Latulippe, ces travaux correctifs coûteraient 4 500 $ plus les taxes en plus des travaux d’aménagement paysager qui seraient alors rendus nécessaires au coût de 2 500 $ plus les taxes. [ 34 ] De son côté, monsieur Gendron estime au contraire que ce système de drainage est toujours fonctionnel. [ 35 ] De l’ensemble de la preuve, le Tribunal retient que les infiltrations d’eau sont effectivement causées par l’absence d’un système de drainage le long des murs mitoyens entre la maison et le garage.

En effet, le Tribunal souscrit à l’avis de l’expert Gendron à l’effet que le système de drainage périphérique, qui fait le tour de la maison et du garage, est trop éloigné des murs mitoyens et qu’il n’arrive donc pas à drainer l’eau qui peut s’y rendre. [ 36 ] Le Tribunal conclut également que le système de drainage périphérique est toujours fonctionnel et qu’il n’est pas nécessaire de le remplacer.

En effet, la preuve ne convainc pas le Tribunal que l’accumulation d’eau stagnante causée par la pente négative du drain endommage celui-ci. [ 37 ] Le Tribunal est par ailleurs convaincu que l’installation d’une pompe permanente n’est pas suffisante en soi pour régler le problème d’infiltration d’eau. [ 38 ] D’autre part, le fait que l’inspecteur préachat des Buchanan ait recommandé l’inspection des drains [16] ne permet pas de conclure qu’ils ont été négligents et qu’ils auraient pu découvrir le vice s’ils avaient poussé plus loin leurs vérifications. [ 39 ] En effet, le Tribunal a déjà conclu que le système de drainage périphérique est fonctionnel.

Son inspection n’aurait donc rien révélé aux Buchanan. [ 40 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal conclut que l’absence de système de drainage le long des murs mitoyens entre la maison et le garage constitue un vice grave et caché. Il existait par ailleurs au moment de la vente puisqu’il remonte à la construction. Il était également inconnu des Buchanan. [ 41 ] Monsieur Fishman soulève le fait que n’ayant subi aucune infiltration d’eau pendant qu’il était propriétaire de la maison, celle- ci ne peut être affectée d’un vice caché.

Cet argument ne peut être retenu puisque la preuve prépondérante est à l’effet que les conséquences du vice sont apparues avec le temps. Le vice était cependant présent. [ 42 ] La maison est donc affectée de vices cachés au sens de la loi de sorte que les Buchanan ont droit à une diminution du prix de la vente à cet égard.

À quel montant les Buchanan ont-ils droit? [ 43 ] Il n’existe aucune raison d’écarter l’opinion des experts Gendron et Latulippe à l’effet que le coût des travaux correctifs du vice caché s’élève à 6 500 $ plus les taxes, soit 7 473,38 $. [ 44 ] Par contre, accorder intégralement cette somme permettrait aux Buchanan de s’enrichir au détriment de monsieur Fishman puisqu’ils obtiendraient alors un système de drainage neuf, dans cette

partie de la maison, alors que tel ne pouvait être leur espoir au

moment de l’achat. [ 45 ] Le Tribunal retient de la preuve qu’un système de drainage a une durée de vie de 25 ans [17] . Il y a donc lieu d’accorder une dépréciation à cette somme de 7 473,38 $ de sorte que les Buchanan ont droit à la somme de 4 185,09 $ [18] . [ 46 ] Par ailleurs, les Buchanan réclament la somme de 5 580 $ en compensation des coûts des travaux d’urgence qu’ils ont effectués avant de dénoncer le vice à monsieur Fishman. [ 47 ] L’

article 1739 C.c.Q. prévoit que l’acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur et il est bien établi que l’acheteur n’a droit à une compensation pour les travaux effectués avant cette dénonciation que s’il y a urgence. [ 48 ] Or, la preuve ne convainc pas le Tribunal que ces travaux étaient urgents au point de priver monsieur Fishman de son droit d’examiner les lieux avant leur réalisation et d’offrir de faire lui-même les travaux. Cette

partie de la demande est donc rejetée. [ 49 ] De plus, le fait que les infiltrations d’eau puissent continuer ne constitue pas, dans les circonstances de cette affaire, un motif suffisant pour faire faire les travaux avant la dénonciation. [ 50 ] Les Buchanan n’ont par ailleurs pas droit à une compensation pour les travaux d’aménagement paysager puisque la preuve ne révèle pas que de tels travaux sont une suite nécessaire de l’installation d’un système de drainage le long des murs mitoyens. [ 51 ] Monsieur Fishman est donc condamné à payer aux Buchanan la somme de 4 185,09 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure. Le couple Labrecque-Girard doit-il indemniser monsieur Fishman de la condamnation prononcée contre lui? [ 52 ] Monsieur Fishman appelle en garantie le couple Labrecque-Girard afin qu’il soit condamné à l’indemniser de toute condamnation prononcée contre lui. [ 53 ] Tel que déjà mentionné, la vente intervenue entre eux est faite avec la garantie de qualité.

Le couple Labrecque-Girard est donc tenu aux mêmes obligations du vendeur envers monsieur Fishman que ce dernier l’est envers les Buchanan. [ 54 ] Le couple Labrecque-Girard soutient, en défense, que monsieur Fishman a été négligent en ne faisant pas colmater les fissures de la fondation découvertes par son inspecteur en bâtiment [19] . [ 55 ] Cet argument ne peut être retenu compte tenu de la conclusion du Tribunal à l’effet que le vice est constitué de l’absence de système de drainage le long des murs mitoyens entre la maison et le garage et non pas de l’existence de fissures. [ 56 ] Le couple plaide de plus que l’installation d’un drain intérieur constitue une amélioration à la maison.

Cet argument n’est pas dénué de tout fondement. Cependant, il doit être écarté compte tenu du fait que l’absence d’un tel drain constitue justement le vice.

D’autre part, la somme accordée aux Buchanan est dépréciée pour tenir compte de la plus-value accordée à la maison. [ 57 ] Le couple plaide également l’existence d’ocre ferreuse et soutient que cela ne constitue pas un vice caché. [ 58 ] Or, malgré la conclusion de Marc-André Caron, de l’entreprise Lesage Excavation, à l’effet qu’il existe une forte présence d’ocre ferreuse dans le sol [20] , les experts Gendron et Latulippe concluent au contraire à son absence vu le résultat des analyses chimiques [21] effectuées après l’examen à la caméra de Lesage Excavation. [ 59 ] Considérant le résultat non contesté de ces analyses chimiques, le Tribunal conclut à l’absence d’ocre ferreuse. [ 60 ] Compte tenu de ce qui précède, il ne fait pas de doute que lorsque le couple Labrecque-Girard a vendu la maison à monsieur Fishman, le vice existait, il était grave et caché et inconnu de monsieur Fishman. [ 61 ] La demande en garantie est en conséquence accordée de sorte que le couple Labrecque-Girard est condamné à indemniser monsieur Fishman de la condamnation prononcée contre lui et ce, en capital, intérêts et frais de justice.

Constructions doit-elle indemniser le couple Labrecque-Girard de la condamnation prononcée contre lui? [ 62 ] Constructions, représentée à l’audience par monsieur Bellefeuille, soutient que la maison a été construite dans les règles de l’art et conformément au permis de construction qui lui a été délivré. Or, les plans soumis au soutien de sa demande de permis de construction et qui ont nécessairement été approuvés par les autorités puisqu’elles ont émis le permis n’incluaient aucun système de drainage le long des murs mitoyens.

Monsieur Bellefeuille soutient donc n’avoir commis aucune faute en construisant la maison conformément au permis de construction. [ 63 ] La défense de Constructions ne peut être retenue. [ 64 ] D’une part, le vice caché découle d’un vice de conception dont Constructions est responsable. Le Tribunal retient en effet du témoignage de monsieur Gendron que Constructions avait l’obligation, au moment de la construction, d’installer un drain le long des murs mitoyens. [ 65 ] D’autre part, le fait que les plans soumis par Constructions aient été approuvés ne permet pas de conclure qu’aucune faute n’a été commise.

En effet, la preuve révèle que le système de drainage périphérique est trop éloigné des murs mitoyens ce qui rendait nécessaire l’installation d’un système de drainage le long de ceux-ci. [ 66 ] La demande en garantie du couple Labrecque-Girard contre Constructions est en conséquence accordée de sorte que Constructions est condamnée à l’indemniser de toute condamnation prononcée contre lui et ce, en capital, intérêts et frais.

Frais de justice [ 67 ] Tant les Buchanan que monsieur Fishman réclament le remboursement de leurs frais d’experts. [ 68 ] À cet égard, l’article 339 C.p.c. prévoit que les frais d’expert constituent des frais de justice. [ 69 ] L’article 340 C.p.c prévoit quant à lui que les frais de justice sont payables par la

partie défaillante à la

partie qui a gain de cause, sauf décision contraire du Tribunal. [ 70 ] Le Tribunal estime que chaque

partie doit assumer ses propres frais d’expert. En effet, la réclamation des Buchanan n’a été accueillie qu’en

partie et les conclusions de leur expert qui ne faisaient pas l’objet d’un consensus avec l’expert de monsieur Fishman n’ont pas été retenues. En conséquence, le fait d’accorder aux Buchanan leurs frais d’expert à

titre de frais de justice constituerait une injustice. [ 71 ] Cependant, monsieur Fishman doit payer aux Buchanan leurs droits de greffe, qui constituent également des frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 72 ] ACCUEILLE la demande en partie; [ 73 ] CONDAMNE Aaron Fishman à payer à Scott Buchanan et à Geneviève Buchanan la somme de 4 185,09 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 16 mai 2017; [ 74 ] CONDAMNE Aaron Fishman à payer à Scott Buchanan et à Geneviève Buchanan les frais de justice de 202 $; [ 75 ] REJETTE la demande reconventionnelle d’Aaron Fishman; [ 76 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT Bruno Labrecque et Diane Girard à payer à Aaron Fishman la somme de 4 185,09 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 16 mai 2017, ainsi que les frais de justice de 202 $; [ 77 ] CONDAMNE Les Constructions Claude Bellefeuille Inc. à payer à Bruno Labrecque et Diane Girard la somme de 4 185,09 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 16 mai 2017, ainsi que les frais de justice de 202 $. __________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.S. Date d’audience : 26 octobre 2018