2020 QCCA 43, 2020 QCCA 43

Gestion Biltmore inc. c. Fiducie familiale 2D 2020 QCCA 43 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027098-177 (540-17-011449-153) DATE : 20 janvier 2020 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GESTION BILTMORE INC. APPELANTE – demanderesse c.

FIDUCIE FAMILIALE 2D MARTYNE HUOT INTIMÉES – défenderesses ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 13 septembre 2017 par la Cour supérieure, district de Laval (l’honorable Jean-Yves Lalonde), lequel rejette sa demande de remboursement du solde d’un prêt hypothécaire consenti à l’intimée, Fiducie Familiale 2D, et dont l’intimée Huot s’est portée caution. [ 2 ] Pour les motifs du juge Schrager, auxquels souscrivent les juges Chamberland et Rancourt, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] ACCUEILLE la requête introductive d’instance, en partie; [ 6 ] CONDAMNE les intimées à payer solidairement 81 600 $ plus les intérêts au taux de 14 % l’an à compter du 14 novembre 2012; [ 7 ] LE TOUT avec les frais de justice en première instance et en appel.

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. Me Luc Tétreault Pour l’appelante Me Jean-Philippe Gervais COLAS MOREIRA KAZANDJIAN ZIKOVSKY Pour l’intimée Martyne Huot Date d’audience : 19 novembre 2019

MOTIFS DU JUGE SCHRAGER I.

LES FAITS [ 8 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 13 septembre 2017 par la Cour supérieure, district de Laval (l’honorable Jean-Yves Lalonde), lequel rejette sa demande de remboursement du solde d’un prêt hypothécaire consenti à l’intimée, Fiducie Familiale 2D, et dont l’intimée Huot s’est portée caution [1] . [ 9 ] Le 5 juillet 2011, l’intimée Huot achète un immeuble dans la Ville de Lorraine (ci-après « l’Immeuble »). [ 10 ] Un acte de prêt hypothécaire de 300 000 $ daté du 6 juillet 2011 intervient entre l’intimée Huot ainsi que Georgette Roussy et Jean Hébert, prêteurs privés (ci-après « le Prêt Roussy »).

Ce prêt, remboursable le 23 juin 2012, porte intérêt au taux de 10 % l’an et est garanti par une hypothèque de premier rang sur l’Immeuble. [ 11 ] Le même jour, l’intimée Huot cède l’Immeuble à Fiducie Familiale 2D. [ 12 ] Toujours le 6 juillet 2011, un autre prêt intervient entre l’intimée Huot et Cédric Barabé (ci-après « le Prêt Barabé »). Ce prêt de 70 000 $ est constaté par acte notarié le 10 octobre 2011 et porte intérêt au taux de 10 % l’an.

Il est garanti par une hypothèque de deuxième rang sur l’Immeuble, lequel appartient maintenant à Fiducie Familiale 2D. [ 13 ] Le 15 octobre 2011, un acte de prêt hypothécaire intervient entre l’appelante, Gestion Biltmore inc., dont Robert Blondin est l’actionnaire et l’administrateur unique, et l’intimée, Fiducie Familiale 2D (ci-après « le Prêt Biltmore ») [2] .

Ce prêt d’un montant de 81 600 $, remboursable le 14 octobre 2012, porte intérêt au taux de 14 % l’an et est garanti par une hypothèque de deuxième rang sur l’Immeuble. [ 14 ] Le Prêt Biltmore est également garanti par le cautionnement de l’intimée Huot.

Toutefois, l’extrait de l’acte de prêt publié dans le registre foncier ne fait pas état de ce cautionnement. [ 15 ] Le Prêt Barabé est alors remboursé en totalité à même le produit du Prêt Biltmore et l’hypothèque relative au Prêt Barabé est en conséquence radiée. [ 16 ] Le 15 juin 2012, une cession de créances intervient entre Georgette Roussy et Jean Hébert, concernant le Prêt Roussy, et Les prêts Mont-Val inc., société également détenue par Robert Blondin.

Ainsi, Les prêts Mont-Val inc. est subrogée aux droits personnels et hypothécaires concernant le Prêt Roussy pour protéger sa position comme créancier hypothécaire de deuxième rang, vu les défauts des intimées à l’égard du Prêt Roussy. [ 17 ] Vu les défauts de paiements relatifs au Prêt Roussy, Les prêts Mont-Val inc. signifie le 6 mai 2013 et publie au bureau de la publicité des droits un préavis d’exercice de prise en paiement (ci-après « le Préavis Mont-Val »). [ 18 ] À la suite de la réception de ce préavis d’exercice, l’intimée Huot se présente à un service d’aide juridique offert par le Barreau de Montréal.

Elle témoigne que la consultation du registre foncier lui est alors suggérée. [ 19 ] Croyant qu’elle n’est pas responsable personnellement du Prêt Biltmore à la suite de cette consultation, l’intimée décide de ne pas contester la prise en paiement. [ 20 ] Un jugement par défaut est rendu le 3 septembre 2013 déclarant Les prêts Mont-Val inc. propriétaire de l’Immeuble. [ 21 ] Le 29 septembre 2014, l’appelante met en demeure les intimées de rembourser le Prêt Biltmore, ce qu’elles ne font pas. [ 22 ] Le 9 février 2015, l’Immeuble est vendu par Les prêts Mont-Val inc. pour la somme de 428 500 $. [ 23 ] Le 20 avril 2015, l’appelante dépose sa requête introductive d’instance pour le remboursement du Prêt Biltmore pour un montant de 81 600 $ plus les intérêts au taux de 14 % prévus et l’indemnité additionnelle prévue par la loi à partir du 14 novembre 2012.

L’appelante demande également au tribunal de condamner les intimées au remboursement des frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires, mais ceci n’est pas soulevé en appel. [ 24 ] Au terme du procès, le juge de première instance rejette la requête introductive d’instance avec frais de justice. II. JUGEMENT ENTREPRIS [ 25 ] Lors de l’audience, le juge de première instance a, de son propre chef, soulevé une question, soit celle de savoir si l’exception de subrogation pouvait trouver application en fonction des faits présentés devant lui. Les parties en ont été avisées dès le début de l’audience [3] .

[ 26 ] Au terme du procès, le juge rejette les arguments de l’intimée qui opposait une fin de non-recevoir à l’appelante. Il détermine que le degré de mauvaise foi requis afin d’appliquer la fin de non-recevoir n’est pas présent en l’espèce [4] . [ 27 ] Il conclut toutefois que l’appelante n’a pas respecté son obligation d’information envers la caution au risque de lui causer préjudice au sens de l’

article 2365 C.c.Q. [5] . [ 28 ] Ce faisant, il conclut que l’intimée Huot est en droit de faire valoir l’exception de subrogation prévue par l’

article 2365 C.c.Q. dans la mesure du préjudice subi. [ 29 ] À ce sujet, le juge de première instance détermine que le produit de la vente subséquente de l’Immeuble de 428 500 $ permettait d’acquitter les deux créances garanties par une hypothèque sur l’Immeuble (celle du Prêt Roussy de 303 000 $ et celle du Prêt Biltmore de 85 681,97 $).

Il précise également qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des montants acquittés par l’appelante pour les taxes foncières et les rénovations de la maison puisque, pour l’essentiel, elles ont été encourues après la prise en paiement [6] . [ 30 ] Il conclut ainsi que si l’appelante avait procédé par vente sous contrôle de justice plutôt que par prise en paiement, l’intimée aurait été libérée de l’ensemble de la dette [7] . [ 31 ] Ce faisant, le juge rejette le recours de l’appelante. III.

QUESTIONS EN LITIGE [ 32 ] Les questions soulevées par les parties peuvent être résumées ainsi : 1) Le juge de première instance a-t-il commis une erreur de droit en statuant que l’appelante avait commis une faute ouvrant ainsi la porte à l’application de l’exception de subrogation prévue à l’

article 2365 C.c.Q. ? 2) Le juge de première instance a-t-il commis une erreur de droit en concluant que l’intimée Huot avait subi un préjudice du fait qu'un profit fut tiré de la revente de l’Immeuble? 3) Le tribunal doit-il opposer une fin de non-recevoir à la réclamation monétaire dirigée contre l’intimée Huot pour la créance de second rang détenue par Gestion Biltmore inc., et ce, tant en vertu des articles 6 , 7 , 1695 et 1698 C.c.Q. que l’

article 2365 C.c.Q. ? IV. ANALYSE [ 33 ] L’

article 2365 C.c.Q. prévoit ce qui suit : 2365. Lorsque la subrogation aux droits du créancier ne peut plus, par le fait de ce dernier, s’opérer utilement en faveur de la caution, celle- ci est déchargée dans la mesure du préjudice qu’elle en subit . 2365. Where, as a result of

an act or omission of the creditor, the surety can no longer be usefully subrogated to his rights, the surety is discharged to the extent of the injury he suffers thereby. [ 34 ] Si l’intimée, en sa qualité de caution, avait payé le Prêt Biltmore, elle aurait été subrogée aux droits hypothécaires de deuxième rang de l’appelante ( art. 1656 (3) C.c.Q. ). En l’espèce, la prise en paiement par le créancier de premier rang a eu pour effet de radier les hypothèques subséquentes. [ 35 ] Bien que l’

article 2365 C.c.Q. [8] indique que la perte du droit préférentiel doit être causée par le fait du créancier, la jurisprudence prédominante établit plutôt que son application requiert la faute du créancier [9] . Ainsi, outre un geste fautif de la part du créancier, la jurisprudence précise que la faute peut également découler de la négligence d’agir ou d’une omission de sa part [10] . [ 36 ] En l’espèce, c’est le manquement à l’obligation de renseignement ou d’information qui est reproché à l’appelante par le juge [11] . [ 37 ] Dans l’arrêt, Banque de Montréal c.

Bail Ltée [12] , la Cour suprême du Canada a reconnu et esquissé une théorie globale de l’obligation de renseignement en droit civil québécois. Celle-ci repose d’ailleurs sur l’obligation de bonne foi en matière contractuelle [13] . [ 38 ] Au cœur de cet arrêt, la Cour suprême souligne que l’obligation de renseignement a pour objectif de pallier les inégalités informationnelles entre des parties. Ce faisant, l’obligation positive de renseignement ne naît que lorsqu’une personne se trouve dans une position informationnelle vulnérable pouvant lui engendrer des dommages [14] .

Le plus haut tribunal du pays circonscrit toutefois la portée de cette obligation de renseignement en soulignant l’obligation corrélative qui incombe à chaque débiteur : [ … ] il ne faut pas donner à l’obligation de renseignement une portée telle qu’elle écarterait l’obligation fondamentale qui est faite à chacun de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires [15] . [ 39 ] Appliquant ces principes en matière de cautionnement, notre Cour a déterminé qu’un manquement à l’obligation de renseignement ne pouvait pas être imputé à une compagnie prêteuse lorsque la caution avait, ou pouvait, se procurer l’information en question [16] .

[ 40 ] Il appert que le juge a ici écarté l’obligation fondamentale faite à l’intimée de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires.

Ce faisant, il commet une erreur révisable. [ 41 ] Le juge se devait d’examiner la situation dans son ensemble afin de déterminer si l’intimée se trouvait dans une position informationnelle vulnérable plutôt que de considérer l’affaire uniquement du point de vue de la connaissance personnelle de l’intimée. [ 42 ] Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire dûment transmis aux intimées mentionnait explicitement la volonté de Les prêts Mont-Val inc. de procéder à une prise en paiement.

Le juge de première instance fait d’ailleurs état du fait que l’intimée a consulté des avocats à la suite de la réception du préavis d’exercice [17] . [ 43 ] L’intimée Huot ne se trouvait pas dans une position informationnelle vulnérable puisqu’elle connaissait l’intention de la créancière de premier rang de procéder par la prise en paiement.

Elle était alors en mesure d’exiger l’abandon de la prise en paiement de Les prêts Mont-Val et de réaliser elle-même la vente ou demander à procéder par vente sous contrôle de justice [18] . [ 44 ] Le fait que l’acte de cautionnement n’a pas été publié au registre foncier ne change rien, dans les circonstances, quant à l’existence d’une obligation de renseignement positive incombant à l’appelante.

Tel que mentionné précédemment, l’obligation de renseignement ne saurait faire abstraction de l’obligation qui incombe à chacun de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires. [ 45 ] L’intimée Huot a signé l’acte de prêt et ne nie pas en avoir reçu copie à l’époque. Elle aurait dû avoir connaissance de son obligation personnelle envers l’appelante.

Si elle a oublié l’existence de son cautionnement personnel, cela ne peut avoir pour conséquence de porter atteinte aux droits de l’appelante. [ 46 ] Si l’intimée Huot a été induite en erreur par un avis juridique qu’elle a reçu en rapport avec l’extrait de l’acte publié au registre foncier (qui n’incluait pas le cautionnement), elle ne peut en tenir l’appelante responsable. [ 47 ] La situation en l’espèce est bien différente de celle de l’arrêt Banque Nationale c. Soucisse [19] où la banque avait omis de mentionner aux héritiers l’existence de la lettre de cautionnement avant de consentir à des avances.

La Cour suprême avait alors conclu qu’un tel comportement rendait le cautionnement pratiquement irrévocable puisqu’il était peu probable que les héritiers aient eu connaissance des cautionnements et donc, que seul le créancier était véritablement en mesure de les renseigner. Elle avait ainsi opposé une fin de non-recevoir à la réclamation de la banque. [ 48 ] En l’absence d’un manquement par l’appelante à son obligation d’information, l’exception de subrogation ne saurait trouver application. Le juge fait erreur à cet égard. * * * [ 49 ] Puisque l’exception de subrogation prévue à l’

article 2365 C.c.Q. ne s’applique pas en l’espèce, il n’est pas nécessaire d’analyser si l’intimée a subi un préjudice et d’en déterminer la mesure. * * * [ 50 ] L’intimée Huot prétend qu’il existe une fin de non-recevoir à l’encontre de la réclamation de l’appelante en raison du fait que l’Immeuble a été revendu à profit, soit pour un montant qui excède le solde des deux prêts. En fait, il y a peu de preuve quant à la valeur de l’Immeuble au moment de la prise en paiement en mai 2013.

L’intimée Huot a expliqué que, malgré ses efforts et vu la chute du marché immobilier à Lorraine, elle n’avait pas reçu d’offre d’achat même au montant de 380 000 $ (montant approximatif en capital des deux prêts au moment de la prise en paiement).

Ainsi, l’évaluation municipale de 503 000 $ en 2011 ne reflète pas la valeur marchande de l’Immeuble lors de la prise en paiement selon les éléments de preuve au dossier, notamment le témoignage de l’intimée. [ 51 ] L’avocat des intimées prétend que le fait que Les prêts Mont-Val inc. a payé le créancier hypothécaire de premier rang avec subrogation est une preuve que la valeur de l’Immeuble était au moins égale aux montants des deux prêts. Avec égards, il s’agit là de pure spéculation.

Si le paiement est une preuve de la valeur de l’Immeuble, ce serait peut-être une valeur de 300 000 $ et non de 390 000 $ qui serait ainsi prouvée. [ 52 ] Le jugement est basé sur la prémisse, acceptée par le juge, que la valeur marchande de l’immeuble à l’époque de la prise en paiement était égale au prix de vente (428 500 $) touché 18 mois plus tard, après le paiement par l’appelante de toutes les dépenses liées à l’exécution des travaux de réparation et de rénovation, lesquelles totaliseraient 78 800 $ selon le témoignage de M.

Blondin que le juge a permis sans toutefois permettre le dépôt des documents pertinents. Or, cette prémisse n’est pas appuyée par les indices quant à la valeur de l’Immeuble au moment de la prise en paiement ni par le fait que l’appelante a encouru des dépenses considérables pour les taxes foncières, réparations et rénovations. [ 53 ] En conclusion, l’argument de fin de non-recevoir ne résiste pas à l’analyse. La preuve de la valeur de l’Immeuble lors de la prise en paiement en mai 2013 est inadéquate.

Le prix de la revente en février 2015 n’est pas exorbitant comparativement au montant des deux dettes majorées de 18 mois d’intérêts plus débours. Il n’est pas possible de conclure que « la moralité contractuelle » n’est pas respectée ou que la caution reçoit un traitement inéquitable. Les faits, en l’espèce, diffèrent de ceux dans l’arrêt Fecteau [20] de cette Cour qui n’est en conséquence d’aucun secours pour l’intimée. [ 54 ] Le jugement entrepris devrait être infirmé et les intimées condamnées à payer le montant réclamé.

Par contre, vu le taux d’intérêt contractuel de 14 %, il n’y a pas lieu d’accorder l’indemnité additionnelle demandée par l’appelante.

[ 55 ] Pour ces motifs, je propose d’accueillir l’appel, d’infirmer le jugement de première instance et d’accueillir la requête introductive d'instance, en partie. Ainsi, je propose de condamner les intimées à payer solidairement 81 600 $ plus les intérêts au taux de 14 % l’an à compter du 14 novembre 2012, le tout avec les frais de justice en première instance et en appel. MARK SCHRAGER, J.C.A.