2017 QCCQ 7615, 2017 QCCQ 7615

Immeubles Bazz inc. c. Gestion Varalex inc. 2017 QCCQ 7615 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-219873-158 DATE : 10 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES IMMEUBLES BAZZ INC.; compagnie légalement constituée ayant un siège social au 6000, boulevard Thimens. Ville Saint-Laurent (Québec) H4S 1S5 Demanderesse c.

GESTION VARALEX INC. ; compagnie légalement constituée ayant un siège social au 5475, rue Paré. Bureau 204. Montréal (Québec) H4P 1P7 -et- HORATIU ALEXANDRU , en sa qualité d’administrateur et d’actionnaire de Gestion Varalex Inc., ayant son siège social au 5475, rue Paré. Bureau 204. Montréal (Québec) H4P 1P7 Défendeurs -et- Me SOLOMON BIERBRIER , notaire au sein de l’étude BIERBRIER & COOPER, NOTAIRES, ayant sa principale place d’affaires au 4060, rue Sainte-Catherine Ouest. Bureau 600.

Montréal (Québec) H3Z 2Z3 Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige fait suite à l’échec de la transaction immobilière prévue dans une promesse de contracter intervenue entre les parties.

LES FAITS [ 2 ] En 2011, la demanderesse abandonne son immeuble industriel parce qu’il est devenu vétuste, voire même décrépi. [ 3 ] Environ un an plus tard, « 9125-4912 Québec Inc. », dont Horatiu Alexandru est l’unique actionnaire, souhaite acheter l’immeuble dans le but de le démolir et d’ériger un projet domiciliaire sur le terrain. [ 4 ] En août 2012, « 9125-4912 Québec Inc. » et la demanderesse concluent une promesse de contracter prévoyant notamment ce qui suit : Le prix de vente est de 1 946 400$ et un dépôt de 25 000$ est confié, en fiducie, au notaire mis-en-cause, Me Salomon Bierbrier.

La transaction est soumise aux conditions suivantes : " - The sale is made without any warranty whatsoever, be it legal, conventional or otherwise […] and at the buyers own risks and perils; […] -The buyer will have 60 days following the date of acceptance of this promise to purchase to complete a due diligence, including checking title to the property, and to submit plans to the City of Montreal for admissibility. -This promise to purchase is conditional on the buyer agreeing to submit no more than 4 1/2 story building plans to the city, and on the buyer submitting these plans to the city within 30 days of the accepted promise to purchase.

Should the buyer fail to meet these conditions, the seller will have the right to terminate this promise to purchase. " [1] Si les conditions sont remplies, la vente aura lieu, au plus tard, le 31 octobre 2012; dans le cas contraire, la promesse de contracter sera caduque et le dépôt sera remis à « 9125-4912 Québec Inc. ». [ 5 ] Le 23 octobre 2012, la promesse de contracter est modifiée comme suit parce que « 9125-4912 Québec Inc. » n’a pas encore obtenu le permis de démolition de l’immeuble et l’approbation de son projet de construction domiciliaire :

" The conditions to the offer set out in

section G2 of annex G (AG 26924) of the Promise to purchase 01234 provided for a 60-day due diligence period from the date of acceptance (the "The Diligence Period") in favour of the Buyer. The Due Diligence Period is therefore scheduled to expire on October 24, 2012. The Buyer and the Seller hereby agree to extend the Due Diligence Period by 120 days, thus making it expire on February 21, 2013 (the "New Due Diligence Period"), subject to the following terms and conditions: a.

From October 24, 2012 to February 21, 2013, the Buyer will deposit $10,000 per month in the trust account of Notary Bierbrier & Cooper (the "Notary"), for a total of four (4) deposits of a maximum value of $40,000 (the "Deposits"), the whole in conformity with the following schedule: (the "Deposit Schedule"): […] b. Each deposit will be remitted to the Seller by the Notary in accordance with the following

schedule or as soon as possible: […] c. These deposits are in no way refundable to the Buyer in the event that the sale of the property located at 767 St-Remi, Montreal (the "Property") contemplated by PP01234 (the "Transaction") is not completed;" […] g.

Should the Buyer fail to respect one of the aforementioned conditions, including, but not limited to, the Deposit Schedule, the Seller will be entitled to immediately terminate PP01234, as if the New Due Diligence Period had never been granted and to forever keep the Deposits made by the Buyer to Notary up until that point; It is understand by the Buyer that the Deposits are a condition to the Seller agreeing to this 120-day extension and to the New Due Diligence Period.

" [2] [ 6 ] À l’expiration du délai additionnel, « 9125-4912 Québec Inc. » n’a toujours pas obtenu le permis de démolition de l’immeuble. [ 7 ] La promesse de contracter devient donc caduque et, tel que convenu dans l’entente du 23 octobre 2012, la demanderesse conserve les dépôts mensuels effectués, soit 40 000$. [ 8 ] En mars 2013, la demanderesse accepte une nouvelle offre d’achat de « 9125-4912 Québec Inc. », au même prix, soit 1 946 400$ [3] . [ 9 ] Cette deuxième promesse de contracter prévoit notamment ce qui suit : " 8.1 […] the BUYER acknowledges having been informed of this right to have the IMMOVABLE inspected by a building inspector or a professional and having waived his right to do so. […] 11.5 INCLUSIONS – Included in the sale are the following items: N / A (SOON TO BE DEMOLISHED BUILDING) […] The sale is made without any warranty whatsoever, be it legal, conventional or otherwise […] and at the buyers own risks and perils, the buyer acknowledging he is buying the property from a non-professional vendor. […] The buyer will have 240 days following the date of acceptance of this promise to purchase (the "Expiry Date") to obtain a demolition permit (the "Permit") from the City of Montreal and its Comité de demolition (collectively referred to as the "City") in relation to the construction of 17 apartment buildings on the property (lot 4140513) and neighboring lots 4140514 & 4140515 (the "Permit Approval"), failing which this promise to purchase will be become null and void as of the expiry date; […] In the event that the city grants the permit approval prior to the expiry date, the buyer will be fully bound by the present promise to purchase and hereby undertakes to complete the purchase of the property and to sign the deed of sale (the "Transaction") within 30 days following the date of the permit approval, but no later than December 25, 2013; In the meantime, as of March 25, 2013, the buyer will pay a non refundable monthly fee of $15,000 + GST and /or QST (6 months) & $20,000 + GST and/or QST (2 months) to the seller for as long as the present promise to purchase remains valid, the monthly fees will be paid by the buyer directly to the seller in accordance with the following

schedule (the "Fee Schedule"): […]

In the event that the permit approval is not granted and the transaction not completed, the seller will forever keep the fee payments made until that point in time, which will not be returned to the buyer and over which the buyer will have no rights. […] Should the buyer fail to respect one to the aforementioned conditions, including, but not limited to, the fee schedule, the seller will be entitled to immediately terminate PP02804, as if the expiry date had never been agreed upon and to forever keep the fee payments made by the buyer to the seller.” [4] [ 10 ] « 9125-4912 Québec Inc. » fait défaut d’effectuer certains des paiements mensuels prévus dans cette promesse de contracter.

Conséquemment, celle-ci devient caduque et, tel que convenu, la demanderesse conserve les sommes qu’elle a reçues. [ 11 ] Le 30 septembre 2013, la demanderesse accepte une troisième offre d’achat de « 9125-4912 Québec Inc. », au même prix, soit 1 946 400$ [5] . [ 12 ] Cette troisième promesse de contracter prévoit notamment ce qui suit : "8.1 […] the BUYER acknowledges having been informed of his right to have the IMMOVABLE inspected by a building inspector or a professional and having waived his right to do so. […] 11.5 INCLUSIONS – Included in the sale are the following items: N / A (SOON TO BE DEMOLISHED BUILDING) […] The sale is made without any warranty whatsoever, be it legal, conventional or otherwise [ … ] and at the buyers own risks and perils, the buyer acknowledging he is buying the property from a non-professional vendor. […] The buyer hereby undertakes and promises to execute a deed of sale before a notary of the buyer’s choice for the property (lot number 4140513) within 240 days following the date of acceptance of this promise to purchase (the " Extension Period " ), I.E. not later than May 30, 2014. […] In the meantime, as of September 30, 2013, the buyer will pay a non refundable monthly fee of $6,000 + GST and QST to the seller for as long as the present promise to purchase valid.

The monthly fees will be paid by the buyer directly to the seller in accordance with the following

schedule (the "Fee Schedule"). […] The monthly fees paid are non-refundable and will not be applied towards the purchase price of the property (lot number 4140513).

" [6] [ 13 ] À l’expiration du délai prévu dans la troisième promesse de contracter, « 9125-4912 Québec Inc. » n’a toujours pas obtenu le permis de démolition de l’immeuble et l’approbation de son projet de construction domiciliaire. [ 14 ] La troisième promesse de contracter devient alors caduque et, tel que convenu, la demanderesse conserve les paiements mensuels qu’elle a reçus. [ 15 ] Le 3 juillet 2013, le « Comité d’étude des demandes de permis de démolition » de la Ville de Montréal accorde le permis de démolition, notamment parce que « l’immeuble existant présente un état de délabrement le rendant préjudiciable à la sécurité publique » [7] . [ 16 ] Le 2 octobre 2014, le co-défendeur Horatiu Alexandru signe une nouvelle offre d’achat de l’immeuble à

titre de représentant d’une autre compagnie dont il est l’âme dirigeante, soit la co-défenderesse, « Gestion Varalex Inc. ». [ 17 ] L’offre d’achat de « Gestion Varalex Inc. », au prix de 1 800 000$, prévoit notamment ce qui suit : " 2.2 Within three (3) business days of acceptance of the offer to purchase, the Purchaser shall remit to its Notary the sum of : TWENTY FIVE THOUSAND DOLLARS ($25,000) held "In-Trust" at buyer’s notary, as a deposit (the "Deposit") on the Purchase Price.

The said deposit shall be held in trust by the Purchaser’s Notary in an interest bearing account and the interest on said amount until closing shall be in favor of the Purchaser.

At the signing of the Deed of Sale, the Deposit shall be applied against the payment of the Purchaser Price. […] 6.5 The Deed of Sale shall be signed on or before October 30 th , 2014 […]" [8] . [ 18 ] La demanderesse formule alors une contre-proposition, au prix de 1 845 000$, qui est acceptée par « Gestion Varalex Inc. » et qui prévoit notamment ce qui suit : "Clause 2.2 – Within THREE (3) business days of the acceptance of the Offer to purchase, the BUYER shall provide to the VENDOR a

proof of receipt of deposit from the Notary’s Trust account. Moreover, should the BUYER refuse to conclude the sale with the VENDOR on or before October 31 st , 2014.

The deposit, in its entirety, will be forfeited to the VENDOR without any recourse from the BUYER. […] Clause 9. 1 […] The sale is made without any warranty whatsoever, be it legal, conventional or otherwise […] and at the buyers own risks and perils, the buyer acknowledging he is buying the property from a non-professional vendor. […] the buyer acknowledging to have received no representation from the vendor regarding title, and quality of building and the quality of the soil.

The purchase price for the property has been established in consideration of the fact that the buyer is buying the property without any warranty and at its own risk and perils as above stated. Without said condition the seller would have never agreed to sell the property to the buyer at the agreed price.” [9] [ 19 ] Le prix convenu, soit 1 845 000$, est inférieur à celui envisagé dans les trois promesses intervenues avec « 9125-4912 Québec Inc. ».

Le représentant de la demanderesse dit que ce prix a quand même été accepté parce que « Gestion Varalex Inc. » était liée à « 9125-4912 Québec Inc. » et que celle-ci lui avait versé plusieurs sommes depuis 2012. [ 20 ] Vers le 10 octobre 2014, ce n’est pas « Gestion Varalex Inc. » mais plutôt « 9125-4912 Québec Inc. » qui transmet un chèque de 25 000$ au mis en cause afin d’effectuer le dépôt stipulé dans la promesse de contracter. [10] Ce chèque est signé par Horatiu Alexandru. [ 21 ] Le 14 octobre 2014, la secrétaire du mis en cause transmet une copie de ce chèque à l’agent immobilier impliqué dans la transaction et ce dernier le communique à la demanderesse [11] . [ 22 ] Le 5 novembre 2014, l’acte de vente notarié n’est toujours pas signé et les procureurs de la demanderesse transmettent, aux deux défendeurs ainsi qu’au mis en cause, une lettre de mise en demeure accordant un ultime délai de grâce pour compléter la transaction. [ 23 ] L’extrait pertinent de cette lettre de mise en demeure se lit comme suit : " We note that Mr.

Alexandru and Gestion Varalex Inc. have failed to respect the October 31 st , 2014 deadline specifically provided for in the promise to purchase signed on October 6, 2014 (the “Promise”). For ease of reference, a copy of the Promise is appended to the present letter. Without prejudice to any of its rights under the Promise, my client gives Mr. Alexandru and Gestion Varalex until Friday November 7 th , at 4:30 pm in order to fully execute the deed of sale in relation to the 767, St-Rémi, Montreal building before Notary Bierbrier.

Should the deed of sale not be executed before then, Notary Bierbrier will have to remit to Les immeubles Bazz the $25,000 deposited by Gestion Varalex in his trust account, the whole in conformity with clause 2.2 of the Promise. " [12] [ 24 ] Les défendeurs ne se prévalent pas du délai de grâce accordé et ils transmettent plutôt, aux procureurs de la demanderesse ainsi qu’au mis en cause, une lettre datée du 6 novembre 2014 dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « Par la présente nous faisons suite à la correspondance de Me Constant reçue ce jour laquelle nous a été remise pour étude et réponse.

Notre client nous informe que suite à une visite récente des lieux, ils ont constaté que l’immeuble n’est plus dans la condition qu’l était lors de la formulation de l’offre d’achat. Plus précisément, nous comprenons que l’Immeuble a fait l’objet de vandalisme et que notamment, le système électrique a été durement atteint.

Ce faisant, jusqu’à instructions contraires, nous nous opposant à la remise du montant de 25 000.00$ détenu par Me Bierbier, et ce, jusqu’à ce que notre client évalue les dommages et nous donne ses instructions. » [13] [Sic] [ 25 ] La demande en justice est introduite le 6 mars 2015. [ 26 ] L’immeuble est finalement vendu à un tiers, le 21 mars 2017, au prix de 1 840 000$ [14] .

POSITION DE CHACUNE DES PARTIES [ 27 ] Lors de l’introduction de la demande en justice, la seule défenderesse était « Gestion Varalex Inc. » et les conclusions de l’acte de procédure étaient comme suit : « DÉCLARER que le montant de 25 000$ déposé par Varalex dans le compte en fidéicommis du notaire Bierbrier sont dus à la demanderesse; ORDONNER au notaire Bierbrier de remettre immédiatement à la demanderesse le montant de 25 000$ déposé par la défenderesse dans son compte en fidéicommis; CONDAMNER la défenderesse à payer à la demanderesse les intérêts légaux s’étant accumulés sur ce montant de 25 000$, et ce, depuis le 31 octobre 2014; CONDAMNER la défenderesse à payer à la demanderesse des dommages-intérêts de 10 000$; CONDAMNER la défenderesse à rembourser à la demanderesse ses honoraires extrajudiciaires . » [15] [ 28 ] En septembre 2016, quelques jours avant le procès, le mis en cause a avisé la procureure de « Gestion Varalex Inc. » qu’il

n’avait jamais déposé le chèque de 25 000$ transmis en octobre 2014. [ 29 ] Les procureurs ont donc déclaré, au début du procès, que la conclusion demandant d’ordonner au mis en cause de remettre le dépôt de 25 000$ devait être remplacée par une demande de condamnation de « Gestion Varalex Inc. ». [ 30 ] Lors de l’instruction, Horatiu Alexandru a témoigné à

titre de représentant de « Gestion Varalex Inc. ». Pendant le contre- interrogatoire, il a déclaré que celle-ci n’a pas d’actifs et qu’elle fera faillite si elle est condamnée. [ 31 ] La demanderesse a alors demandé une suspension de l’instruction dans le but de modifier sa demande en justice afin d’y ajouter Horatiu Alexandru à

titre de co-défendeur solidaire. [ 32 ] La demanderesse plaide, dans cet acte de procédure et au procès, que la responsabilité de Horatiu Alexandru doit être retenue en vertu des règles relatives à la levée du voile corporatif et de celles relatives à la responsabilité extracontractuelle. [ 33 ] Les conclusions de la demande modifiée, datée du 21 janvier 2017, se lisent comme suit : « ORDONNER la levée du voile corporatif de Gestion Varalex inc.; CONDAMNER Gestion Varalex inc., (…) et Horatiu Alexandru solidairement à payer à la demanderesse la somme de 25 000 $ avec intérêts au taux légale et indemnité additionnelle, et ce, depuis le 8 novembre 2014; DÉCLARER abusives les défenses des (…) défendeurs; CONDAMNER Gestion Varalex inc, (…) et Horatiu Alexandru solidairement payer à la demanderesse des dommages-intérêts à la demanderesse afin de compenser les honoraires et les débours que celle-ci a engagés; RÉSERVER le droit de la demanderesse de présenter une preuve quant à la valeur de ces dommages-intérêts dans les 60 jours d’un jugement final sur la déclaration d’abus; LE TOUT AVEC FRAIS DE JUSTICE » [16] (Sic) [ 34 ] Suite à cette modification, la procureure de « Gestion Varalex Inc. » a déposé un acte de représentation du co-défendeur Horatiu Alexandru et elle a consenti à ce que la preuve présentée lors de l’audition du 21 septembre 2016 soit opposable à ce dernier. [ 35 ] Dans leur défense modifiée, datée du 24 février 2017, les défendeurs contestent la demande pour des motifs distincts. [ 36 ] « Gestion Varalex Inc. » plaide que la demanderesse est responsable de l’échec de la transaction parce qu’elle ne pouvait pas délivrer l’immeuble dans l’état où il se trouvait lors de la promesse de contracter. [ 37 ] Subsidiairement, elle plaide que la demanderesse n’a subi aucun préjudice et que la pénalité de 25 000$ prévue à la promesse de contracter doit conséquemment être annulée ou réduite. [ 38 ] Horatiu Alexandru plaide, quant à lui, que les conditions de l’

article 317 du Code civil du Québec , concernant la levée du voile corporatif, ne sont pas réunies et qu’il n’a pas, non plus, commis de faute extracontractuelle susceptible d’entraîner sa responsabilité personnelle. ANALYSE ET DÉCISION [ 39 ] Le Tribunal analysera distinctement le recours introduit contre « Gestion Varalex Inc. » et celui introduit contre Horatiu Alexandru.

RECOURS CONTRE « GESTION VARALEX INC . » [ 40 ] C’est « Gestion Varalex Inc. » qui a le fardeau de prouver que l’immeuble n’était plus, le 31 octobre 2014, dans l’état où il se trouvait le 6 octobre 2014, date de son offre d’achat. [ 41 ] Il est admis que des inconnus ont pénétré dans l’immeuble par effraction afin d’y voler des matériaux pouvant être revendus, notamment des fils électriques et des éléments du système électrique. [ 42 ] La date de ce vol demeure toutefois inconnue. [ 43 ] En effet, « Gestion Varalex Inc. » n’a pas visité l’immeuble immédiatement avant de faire son offre d’achat parce que son représentant, Horatiu Alexandru, l’avait déjà visité à plusieurs reprises depuis 2012. [ 44 ] De plus, il s’agissait d’un immeuble abandonné et décrépi au point où il pleuvait à l’intérieur autant qu’à l’extérieur.

Pour cette raison, la demanderesse ne s’y rendait jamais. [ 45 ] C’est Horatiu Alexandru qui a constaté le vol quand il s’est rendu à l’immeuble, en octobre 2014, afin de planifier le début des travaux de démolition. [ 46 ] Il est certain que cette visite a eu lieu, au plus tard, le 20 octobre 2014 puisqu’il est fait mention du vol dans un courriel que le courtier immobilier a transmis à Horatiu Alexandru ce jour-là [17] . [ 47 ] Il n’y a pas de motif d’écarter le témoignage d’Horatiu Alexandru à l’effet que le système électrique fonctionnait lors de ses visites précédentes d’autant plus que cette affirmation est corroborée par des personnes qui l’accompagnaient.

[ 48 ] Ces témoignages établissent cependant que la dernière visite au cours de laquelle le système électrique était encore fonctionnel a eu lieu, au plus tard, en septembre 2014. [ 49 ] La preuve établit donc que le vol est survenu à une date indéterminée entre le mois de septembre et le 20 octobre 2014. [ 50 ] Il est donc tout aussi possible que le vol soit survenu avant ou après l’offre d’achat du 6 octobre 2014 et le Tribunal ne peut pas fonder sa décision sur des hypothèses. [ 51 ] Le Tribunal décide donc que « Gestion Varalex Inc. » n’a pas fait la preuve prépondérante que l’immeuble n’était plus, le 31 octobre 2014, dans l’état où il se trouvait lors de la conclusion de la promesse de contracter. [ 52 ] Cette conclusion est suffisante, à elle seule, pour rejeter l’argument de « Gestion Varalex Inc. » à l’effet qu’elle était libérée de son obligation d’acheter l’immeuble parce que la demanderesse ne pouvait plus exécuter entièrement son obligation de délivrance. [ 53 ] La décision du Tribunal aurait été la même si « Gestion Varalex Inc. » avait prouvé que le vol s’est produit après son offre d’achat. [ 54 ] En effet, elle devait signer l’acte de vente au plus tard le 31 octobre 2014 puisqu’une obligation doit être exécutée « entièrement, correctement et sans retard » [18] . [ 55 ] Pour qu’elle soit libérée de cette obligation, il aurait fallu que la promesse de contracter soit résolue extrajudiciairement en vertu de l’

article 1605 du Code civil du Québec . [ 56 ] Or, cette hypothèse ne peut pas être retenue puisque le Code civil du Québec prévoit qu’il n’y a pas de résolution d’une obligation contractuelle « lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance » [19] . [ 57 ] Or, en l’instance, le défaut allégué par « Gestion Varalex Inc. » est de « peu d’importance », compte tenu que l’immeuble devait être démoli immédiatement après la vente. [ 58 ] De plus, il s’agissait d’une transaction au prix de 1 845 000$ et le seul élément de preuve concernant la perte de valeur de l’immeuble, le cas échéant, est une facture établissant que le système électrique a été réparé, en janvier 2015, pour la somme totale de 643,86$, taxes incluses [20] . [ 59 ] Enfin, et surtout, la conduite de « Gestion Varalex Inc. » démontre qu’elle n’accordait pas d’importance réelle à ce vol. [ 60 ] En effet, le vol a été constaté, au plus tard, le 20 octobre 2014 et elle n’a pas demandé à son prêteur hypothécaire et aux notaires impliqués dans la préparation de la transaction de cesser leurs travaux.

Au contraire, des courriels et des projets d’actes notariés [21] établissent que ces professionnels continuaient encore, le 29 octobre 2014, à échanger et préparer des projets d’actes notariés. [ 61 ] Le Tribunal décide donc que « Gestion Varalex Inc. » a fait défaut d’exécuter les obligations stipulées à la promesse de contracter d’octobre 2014 et que le motif allégué pour justifier son omission de le faire n’était qu’un prétexte. [ 62 ] Compte tenu de cette décision, il y a lieu d’analyser l’argument subsidiaire de « Gestion Varalex Inc. » fondé sur les articles 1622 et 1623 du Code civil du Québec qui se lisent comme suit : « 1622.

La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n’exécuterait pas son obligation. Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l’exécution et la peine, à moins que celle-ci n’ait été stipulée que pour le seul retard dans l’exécution de l’obligation. » « 1623.

Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il a subi.

Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l’exécution partielle de l’obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive. » [ 63 ] À l’appui de cet argument subsidiaire, « Gestion Varalex Inc. » plaide que la demanderesse n’a subi aucun préjudice et que la pénalité de 25 000$ prévue à la promesse de contracter doit conséquemment être annulée ou réduite. [ 64 ] La preuve établit que la demanderesse a finalement vendu l’immeuble le 23 mars 2017 au prix de 1 840 000$ [22] . [ 65 ] Elle a donc vendu l’immeuble pour un prix inférieur [23] , payé les taxes foncières et scolaires pendant 29 mois additionnels [24] et elle a été privée, pendant la même période de temps, du revenu généré par un placement de 1 845 000$. [ 66 ] Ces éléments, à eux seuls, établissent que la demanderesse a subi un préjudice en raison de l’inexécution de la promesse de contracter litigieuse. [ 67 ] Le Tribunal décide par ailleurs qu’il n’y a pas lieu de réduire le montant de la pénalité pour les motifs suivants : Le montant de 25 000$ est peu important par rapport au prix de vente de 1 845 000$ prévu à la promesse de contracter.

Le représentant de « Gestion Varalex Inc. », Horatiu Alexandru, n’est pas un néophyte mais plutôt un entrepreneur et un promoteur immobilier chevronné.

[ 68 ] Le Tribunal décide donc que la conclusion demandant que « Gestion Varalex Inc. » soit condamnée à payer 25 000$ à la demanderesse est bien fondée. RECOURS CONTRE HORATIU ALEXANDRU [ 69 ] Il est pour le moins choquant d’entendre l’âme dirigeante d’une compagnie se vanter, devant le Tribunal, que celle-ci est insolvable et fera faillite pour éviter de payer la condamnation recherchée contre elle. [ 70 ] C’est d’ailleurs à la suite de ce témoignage que la demanderesse a choisi d’ajouter Horatiu Alexandru à

titre de co-défendeur solidaire. [ 71 ] Tel que mentionné précédemment, la demanderesse plaide qu’il y a lieu de retenir la responsabilité personnelle d’Horatiu Alexandru en vertu des règles applicables à la levée du voile corporatif et de celles relatives à la responsabilité extracontractuelle. Levée du voile corporatif [ 72 ] L’

article 317 du Code civil du Québec se lit comme suit : « 317. La personnalité juridique d’une personne morale ne peut être invoquée à l’encontre d’une personne de bonne foi, dès lors qu’on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l’abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l’ordre public. » [ 73 ] L’hypothèse relative à une « contravention à une règle intéressant l’ordre public » ne trouve pas application en l’instance. [ 74 ] La demanderesse plaide toutefois que Horatiu Alexandru a commis une fraude ou un abus de droit au sens de 317

article du Code civil du Québec . [ 75 ] Vu les faits particuliers du litige, le Tribunal n’aurait pas hésité à conclure qu’Horatiu Alexandru avait commis une fraude ou un abus de droit s’il avait demandé à la demanderesse de faire crédit à « Gestion Varalex Inc. » sans l’informer de son insolvabilité. [ 76 ] Ce n’est toutefois pas ce qui s’est produit. [ 77 ] En effet, la contre-proposition prévoit plutôt que le paiement de la pénalité, en cas d’échec de la transaction, sera garanti par le dépôt d’une somme équivalente entre les mains du mis en cause. [ 78 ] L’insolvabilité de « Gestion Varalex Inc. » n’aurait conséquemment causé aucun préjudice à la demanderesse si le mis en cause n’avait pas omis de déposer le chèque qui lui a été transmis. [ 79 ] La demanderesse est donc victime de l’erreur, voire même de la négligence, du mis en cause plutôt que d’une fraude ou d’un abus de droit d’Horatiu Alexandru. [ 80 ] Compte tenu de cette conclusion, il est inutile d’analyser les arguments de la demanderesse concernant le faisceau de compagnies dirigées par Horatiu Alexandru et une transaction antérieure de celui-ci avec un tiers qui est parvenu à obtenir la levée du voile corporatif.

Responsabilité extracontractuelle [ 81 ] L’

article 1457 du Code civil du Québec se lit comme suit : « 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. » [ 82 ] Pour obtenir une condamnation contre Horatiu Alexandru, en vertu de cette disposition législative, la demanderesse doit faire la preuve prépondérante qu’il a commis une faute civile. [ 83 ] Selon son procureur, cette faute civile consisterait à conclure un contrat au nom d’une personne morale insolvable et à refuser, par la suite, de remédier à l’omission du mis en cause de déposer le chèque de 25 000$. [ 84 ] Tel que mentionné précédemment, Horatiu Alexandru n’a pas demandé ni obtenu que la demanderesse fasse crédit à une personne insolvable. [ 85 ] Au contraire, il a fait en sorte que celle-ci garantisse l’exécution de son obligation par un dépôt en fidéicommis et la demanderesse ne présente aucun argument à l’effet qu’il savait que le chèque de 25 000$ ne serait pas déposé. [ 86 ] Il n’y a pas lieu, non plus, de conclure qu’il savait ou aurait dû savoir que « Gestion Varalex Inc. » ne serait jamais en mesure de payer le prix de vente. [ 87 ] En effet, l’offre de prêt, le cautionnement et le projet d’acte de prêt hypothécaire [25] établissent des démarches sérieuses et crédibles de cette compagnie dans le but d’obtenir le financement requis pour compléter la transaction.

[ 88 ] Il serait, de toute façon, invraisemblable qu’Horatiu Alexandru ait toujours su que la transaction ne se réaliserait pas et qu’il ait néanmoins transmis un chèque de l’autre compagnie qu’il dirige, soit « 9125-4912 Québec Inc. », afin d’en garantir l’exécution. [ 89 ] Finalement, il n’y a pas lieu de conclure qu’Horatiu Alexandru a commis une faute extracontractuelle en refusant de remédier à l’omission du mis en cause de déposer le chèque de 25 000$. [ 90 ] En effet, ce refus ne saurait entraîner sa responsabilité civile extracontractuelle puisqu’il n’avait aucune obligation de réparer les conséquences de la faute du mis en cause. [ 91 ] Le recours contre Horatiu Alexandru sera donc rejeté.

ABUS DE PROCÉDURES [ 92 ] Dans sa demande modifiée datée du 27 janvier 2017, la demanderesse demande au Tribunal de « déclarer abusives les défenses des défendeurs » et de les condamner à payer des dommages-intérêts « afin de compenser les honoraires et les débours » engagés. [ 93 ] Le motif principal de contestation de « Gestion Varalex Inc. » est basé sur un prétexte plutôt que sur une véritable justification de l’inexécution de ses obligations. [ 94 ] Cependant, son motif subsidiaire de contestation est fragile mais il aurait pu s’avérer fondé puisque personne ne pouvait savoir, à l’époque pertinente, la date et le prix de vente de l’immeuble litigieux. [ 95 ] Il est, de toute façon, inutile de déterminer si la position de « Gestion Varalex Inc. » était suffisamment fragile pour être qualifiée d’abusive. [ 96 ] En effet, l’autre motif de contestation, soit celui d’Horatiu Alexandru, a été retenu par le Tribunal et ce fait est suffisant, à lui seul, pour rejeter la conclusion demandant de déclarer « abusives les défenses des défendeurs ».

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande contre Horatiu Alexandru, sans frais de justice vu les circonstances ; CONDAMNE « Gestion Varalex Inc. » à payer à la demanderesse la somme de 25 000$ avec intérêts au taux légal de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 novembre 2014 [26] et les frais de justice. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Me Louis-Philippe Constant CLYDE & CIE CANADA S.E.N.C.R.L. Procureurs de la demanderesse Me Caroline Léonard CARDINAL, LÉONARD, DENIS, AVOCATS Procureurs des défendeurs Dates des audiences : 21 septembre 2016, 19 et 20 janvier 2017 et 20 juin 2017