2016 QCCQ 6879, 2016 QCCQ 6879

Plante c. Mari 2016 QCCQ 6879 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N° : 500-32-145783-157 DATE : 21 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ geneviève plante -et- pierre-luc racine Demandeurs c. wilfrid (william) mari -et- maryse lauriault -et- terry oram Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament aux défendeurs la somme de 13 604,92 $ au motif que l’installation électrique du triplex qu’ils ont acheté des défendeurs n’était pas conforme et pouvait représenter un danger, ce qui, selon les demandeurs, constitue un vice caché. [ 2 ] Les demandeurs nient ces allégations et soutiennent que considérant l’âge de l’immeuble (100 ans), l’installation électrique répondait aux normes de l’époque.

De plus, ils allèguent qu’il ne s’agit pas d’un vice caché puisque le rapport d’inspection de l’immeuble recommandait de faire vérifier l’installation électrique de l’immeuble. Selon les défendeurs, les demandeurs n’ont qu’eux- mêmes à blâmer. Les faits [ 3 ] Le 16 juin 2014, les demandeurs se portent acquéreurs de l’immeuble des défendeurs. [ 4 ] Préalablement à l’achat, les demandeurs ont fait inspecter l’immeuble par monsieur Sylvain Larose, inspecteur en bâtiment pour la firme AmériSpec.

Monsieur Larose a produit un rapport d’inspection de 42 pages incluant les photos des appartements au soutien de son rapport. [ 5 ] En ce qui a trait aux installations électriques de l’immeuble, le rapport mentionne à chaque occasion : « Nous recommandons de consulter un électricien licencié afin d’évaluer et de corriger cette situation au besoin ». Cette mention est mise en gras dans le rapport. [ 6 ] À

titre d’exemple, voici comment s’exprime monsieur Larose dans son rapport, à la page 20, quand il commente le panneau électrique du logement principal (1 er étage) : « Situé au sous-sol,

partie non finie. Le panneau principal est de 100 ampères. 120-240 volts. L’entrée est aérienne. Protection de surcharge: disjoncteurs. Filage de cuivre observé. Interrupteur principal observé. Lorsqu’une entrée électrique principale est d’une capacité de/ou inférieure à 100 ampères, il faut sûrement en accroître la capacité si la demande électrique augmente ou si de nouveaux appareils doivent être ajoutés. […] Nous recommandons de consulter un électricien licencié afin d’évaluer et de corriger cette situation au besoin. Afin d’ouvrir un panneau électrique, il est impératif de couper l’alimentation principale.

Les panneaux électriques ne sont donc pas ouverts ni démantelés en raison des risques potentiels lors de la remise sous tension. Notre inspection s’en trouve donc limitée. Si le client désire une inspection plus approfondie, nous recommandons de consulter un électricien licencié. » {Sic} [ 7 ] L’inspecteur fait la même recommandation pour un des logements situé au 3e étage de l’immeuble (3521, Cartier) (page 31 de son rapport). [ 8 ] Dans son rapport, monsieur Larose met en garde les demandeurs à sept reprises eu égard aux installations électriques qui

présentent une potentielle problématique et recommande de consulter un électricien licencié. [ 9 ] Considérant qu’il s’est écoulé plus de sept mois entre l’inspection de l’immeuble et la vente, les demandeurs avaient amplement le temps de consulter un entrepreneur électricien. [ 10 ] Les demandeurs allèguent qu’ils ont fait inspecter les installations électriques après l’acquisition de la propriété et ce n’est qu’à cette occasion qu’ils ont réalisé que les installations n’étaient pas conformes.

Ils ont alors procédé à ce qu’ils appellent des travaux d’urgence, afin de mettre les installations électriques conformes aux normes contemporaines. Discussion et décision [ 11 ] La preuve de démontrer qu’il s’agit d’un vice caché repose sur les épaules des demandeurs. Dans un premier temps, il faut démontrer que le vice était caché par opposition à un vice apparent.

Par la suite, les demandeurs doivent prouver que le vice existait antérieurement à la vente. [ 12 ] Dans le cas qui nous occupe, il ne s’agit pas d’un vice caché, mais plutôt d’un vice apparent, lequel n’est pas couvert par la garantie de qualité ( art. 1726 C.c.Q. ). [ 13 ] Dans les faits, le comportement des demandeurs n’est pas celui d’un acheteur prudent et diligent. Sur la base du rapport d’inspection, les commentaires et recommandations de l’inspecteur n’ont tout simplement pas été tenus en compte par les acheteurs.

Pourtant, la preuve démontre que les acheteurs se sont occupés de plusieurs autres aspects problématiques mentionnés au rapport. [ 14 ] L’inspecteur Larose recommande à sept occasions de consulter un électricien licencié afin de faire évaluer et de corriger la situation. Ces recommandations sont sérieuses et exigeaient qu’on y donne suite. [ 15 ] Comme le disait le juge Rochon de la Cour d’appel dans l’affaire Lavoie [1] : « 17 L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son maque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. 18 Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. » [ 16 ] Dans ces circonstances, le Tribunal conclut qu’il ne s’agit pas d’un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. . En conséquence, la réclamation des demandeurs est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs; CONDMANE les demandeurs à payer aux défendeurs les frais judiciaires au montant de 190 $. __________________________________ SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 19 avril 2016