2022 QCCA 1104, 2022 QCCA 1104

Chowieri c. Ville de Gatineau 2022 QCCA 1104 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029589-215 (550-17-009903-178) DATE : 12 août 2022 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.

SAMIR CHOWIERI, en sa qualité de fiduciaire de The Sam Chowieri Family Trust LISE CHARTRAND, en sa qualité de fiduciaire de The Sam Chowieri Family Trust DENIS DAOUST, en sa qualité de fiduciaire de The Sam Chowieri Family Trust KATHERINE CHOWIERI SAMANTHA CHOWIERI TANYA CHOWIERI SAMIR CHOWIERI, en sa qualité de fiduciaire de The Katherine Chowieri Family Trust SAMIR CHOWIERI, en sa qualité de fiduciaire de The Tanya Chowieri Family Trust SAMIR CHOWIERI, en sa qualité de fiduciaire de The Samantha Chowieri Family Trust APPELANTS — demandeurs c.

VILLE DE GATINEAU INTIMÉE — défenderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 3 juin 2021 par la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Marie-Josée Bédard) [1] , lequel déclare que la distribution, par la fiducie familiale « The Sam Chowieri Family Trust » (la « Fiducie »), d’un immeuble faisant

partie de son patrimoine à ses trois bénéficiaires, en l’occurrence les appelantes Katherine, Samantha et Tanya Chowieri, ne bénéficie pas de l’exonération prévue par le paragraphe 20 e .1) de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [2] (la « LDMI ») et qu’elle est donc assujettie au paiement du droit de mutation. [ 2 ] La Cour conclut au rejet de l’appel. [ 3 ] Un résumé du contexte sera d’abord utile à la compréhension de ce dispositif et des raisons qui le sous-tendent. Contexte [ 4 ] La Fiducie fut constituée par l’appelant Sam Chowieri (« Sam ») [3] le 16 avril 1991 [4] .

Les fiduciaires sont alors Sam lui- même, sa conjointe Louise Chartrand et Élie Chowieri [5] .

Les bénéficiaires sont les appelantes Katherine, Samantha et Tanya, les filles de Sam. [ 5 ] Le lot [1] en litige, distribué par la Fiducie à ses bénéficiaires le 13 avril 2012, résulte d’une opération cadastrale effectuée à son initiative dans le but de s’assurer que son projet de construction d’une résidence pour personnes âgées de huit étages soit conforme à la réglementation municipale. [ 6 ] Par cette opération réalisée 10 ans plus tôt, soit le 6 juin 2002, les lots [1.1] , [1.2] et [1.3] furent regroupés pour former ce nouveau lot [1] . [ 7 ] Le lot [1.1] avait lui-même été préalablement constitué lors de la refonte cadastrale de 1999 par le regroupement d’une série de neuf lots vendus par Sam à la Fiducie en 1994 pour la somme de 8 071 046 $ [6] . [ 8 ] Le transfert de ces neufs lots en 1994 fit l’objet d’une exonération de paiement des droits de mutation suivant le paragraphe 20

e) de la LDMI alors en vigueur. [ 9 ] La superficie de cet ancien lot [1.1] constitue par ailleurs 89,52 % de celle du lot litigieux [1] . [ 10 ] Le lot [1.2] avait quant à lui été acquis par la Fiducie en 2000 [7] au prix de 1 $ d’une société en commandite représentée par son

commandité, soit une société à numéro fédérale, elle-même représentée à l’acte par Sam. Ce transfert a fait l’objet d’une exonération suivant le paragraphe 20

a) de la LDMI , le montant de sa base d’imposition étant inférieur à 5 000 $. La superficie de ce lot [1.2] équivaut à 2,31 % de celle du lot [1] . [ 11 ] Quant au lot [1.3] , il fut acquis en 2001 pour 50 000 $ par les fiduciaires de la Fiducie, Sam, Lise Chartrand et Denis Daoust agissant pour celle-ci, d’une société en commandite [8] représentée celle-là par des tiers. Sa superficie représente 8,17 % du lot [1] .

Ce transfert n’a fait l’objet d’aucune exonération de paiement du droit de mutation. [ 12 ] Les lots [1.2] et [1.3] ont donc été cédés à la Fiducie par des sociétés en commandite qui ne sont pas « la même personne » que les appelantes Katherine, Samantha et Tanya, et auxquelles ces dernières ne sont pas « liées » au sens de la LDMI . [ 13 ] Dans le «

Sommaire d’un acte de cession » concernant la distribution du lot [1] effectuée en 2012 et qui fut publié au bureau de la publicité des droits en 2019 [9] , la Fiducie, Katherine, Samantha et Tanya ont revendiqué une exonération du paiement du droit de mutation sur la base du paragraphe 20 e .1) de la LDMI . [ 14 ] L’intimée a refusé cette demande d’exonération et, compte tenu du montant de la base d’imposition du lot, soit 19 204 140 $, des taux d’imposition et du mode de calcul applicables suivant l’

article 2 de la LDMI , a émis une facture de 494 597,70 $ au

titre du droit de mutation [10] .

Le jugement entrepris [ 15 ] La juge identifie en premier lieu les trois conditions requises pour que les appelants puissent bénéficier de l’exonération du paiement du droit de mutation prévue au paragraphe 20 e .1) de la LDMI en vigueur lors de la distribution de 2012 : ➢ l’acte doit être relatif au transfert d’un immeuble; ➢ le transfert doit être fait de la fiducie à la personne physique bénéficiaire de la fiducie; et ➢ cette personne physique bénéficiaire doit être la même que la personne qui a cédé l’immeuble à la fiducie ou en être une personne liée. [11] [ 16 ] Puisque la Ville de Gatineau (la « Ville ») reconnaît que les deux premières conditions sont remplies, la juge concentre son analyse sur la troisième [12] . [ 17 ] Elle souligne d’abord que le lot [1] est issu d’un regroupement de trois lots préalablement cédés à la Fiducie.

Or, seul l’un d’entre eux, en l’occurrence le lot [1.1] , a été cédé à l’origine par une personne liée aux trois bénéficiaires, soit Sam [13] , leur père. [ 18 ] Puis, rappelant que l’exonération du paiement du droit de mutation est une exception à la règle générale d’imposition de la LDMI , et que le législateur n’a pas prévu que certains transferts puissent être ignorés dans le cas de lots issus de regroupements [14] , la juge conclut que les trois lots initiaux devaient avoir été cédés à la Fiducie par une personne liée aux bénéficiaires pour que ces dernières puissent validement revendiquer une telle exonération [15] . [ 19 ] La juge souligne en outre qu’en l’espèce, « [l]e transfert concerne un immeuble composé d’un seul lot » [16] , qui correspond d’ailleurs à une seule unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la Ville [17] .

Il n’est donc pas possible de morceler la valeur du lot [1] pour la répartir au prorata de la superficie des anciens lots, qui n’existent plus depuis 10 ans [18] . [ 20 ] La juge rejette donc la demande principale des appelants visant à ce qu’elle déclare que la distribution du lot [1] aux bénéficiaires de la Fiducie est entièrement exonérée du paiement du droit de mutation, de même que leur demande subsidiaire en vue d’une taxation partielle sur la seule base de la valeur des lots [1.2] et [1.3] , cédés à la Fiducie par les tierces sociétés en commandite [19] .

Analyse [ 21 ] Dans leur mémoire, les appelants soulèvent un seul moyen. Ils reprochent à la juge d’avoir commis une erreur de droit « en confondant les notions de lot et d’immeuble ».

Lors de l’audience, avec une objectivité dont il faut lui reconnaître le mérite, l’avocat des appelants concède toutefois que, pour trancher la question soumise, la juge devait apprécier les circonstances entourant les transferts des trois lots qui ont ultimement été regroupés pour former le lot [2] en litige, soit une question factuelle. [ 22 ] Cela dit, les appelants proposent subsidiairement que la juge aurait à tout le moins dû déclarer que les droits de mutation exigibles ne doivent être calculés que sur la valeur des lots [1.2] et [1.3] acquis par la Fiducie des tierces sociétés en commandite et dont le transfert ne bénéficie d’aucune exonération [20] , les bénéficiaires appelantes n’étant pas « liées » à ces sociétés cédantes. [ 23 ] L’intimée propose quant à elle que la juge devait essentiellement vérifier si toutes les conditions de l’exonération prévue au paragraphe 20 e .1) LDMI étaient satisfaites, soit une question mixte de fait et de droit, et que, ce faisant, la juge n’a commis aucune erreur justifiant l’intervention de la Cour. [ 24 ] Qu’en est-il? - La Loi [ 25 ] L’

article 4 de la LDMI prévoit que le cessionnaire d’un immeuble dont il y a transfert est tenu au paiement du droit de mutation à la municipalité. Dans le cas de plusieurs cessionnaires, ils sont tenus solidairement au paiement.

[ 26 ] La notion d’immeuble n’est pas généralement définie dans la LDMI [21] . Elle l’est toutefois à l’

article 900 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : 900. Sont immeubles les fonds de terre , les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait

partie intégrante. Le sont aussi les végétaux et les minéraux, tant qu’ils ne sont pas séparés ou extraits du fonds. Toutefois, les fruits et les autres produits du sol peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition dont ils sont l’objet. [Soulignements ajoutés] 900. Land , and any constructions and works of a permanent nature located thereon and anything forming an integral part thereof, are immovables . Plants and minerals, as long as they are not separated or extracted from the land, are also immovables. Fruits and other products of the soil may be considered to be movables, however, when they are the object of

an act of disposition. [Emphasis added] [ 27 ] L’

article 1 de la LDMI contient la définition du terme « transfert », lequel inclut notamment « le transfert du droit de propriété d’un bien ». [ 28 ] C’est au moment de ce transfert, selon la LDMI , que le droit de mutation est dû : 6. Le droit de mutation est dû à compter de la date du transfert de l’immeuble . Il est exigible selon les modalités prévues à l’article 11. Le cessionnaire de l’immeuble déclare ce transfert au moyen d’une réquisition d’inscription sur le registre foncier de l’acte constatant le transfert. […] [Soulignements ajoutés] 6. The transfer duties are payable from the date of the transfer of the immovable. They are due as prescribed in

section 11. The transferee of the immovable shall declare the transfer by filing an application for registration in the land register of the deed evidencing the transfer. […] [Emphasis added] [ 29 ] L’

article 11 de la LDMI prescrit la condition d’exigibilité suivante : 11. Le droit de mutation est exigible à compter du trente et unième jour suivant l’envoi d’un compte à cet effet par le fonctionnaire chargé de la perception des taxes de la municipalité . Il porte intérêt à compter de ce jour au taux alors en vigueur pour les intérêts sur les arriérés de ces taxes. Le compte doit informer le débiteur des règles prévues au premier alinéa. [Soulignements ajoutés] 11.

Transfer duties are exigible from the thirty- first day following the day an account therefor is sent by the officer in charge of tax collection for the municipality . Interest thereon accrues from such day at the rate then in force in respect of interest on arrears of such taxes. The account must inform the debtor of the rules prescribed in the first paragraph. [Emphasis added] [ 30 ] Il faut donc distinguer entre la naissance de la créance et son exigibilité. La LDMI impose les transferts et non pas leur inscription.

L'obligation de payer le droit de mutation prend naissance au moment du transfert et, en contrepartie, donne naissance au droit de le percevoir, mais ce droit de perception est retardé jusqu'à la date de déclaration du transfert et à l’envoi par la municipalité d’un compte à cet effet [22] . [ 31 ] C’est par conséquent au moment du transfert, en l’espèce en 2012, que doivent être appréciées la qualité du cédant et celle du cessionnaire pour déterminer si une exonération prévue par la loi trouve application, puisque c’est à cette occasion que la créance de la municipalité prend naissance. [ 32 ] Le

chapitre III de la LDMI tel qu’en vigueur en 2012 prévoyait certains cas d’exonération du paiement du droit de mutation [23] , dont celui du paragraphe 20 e .1) qui nous occupe en l’espèce et que la juge a repris au paragraphe 13 du jugement entrepris :

20. Il y a exonération du paiement du droit de mutation dans les cas suivants: […] e .1) l’acte est relatif au transfert d’un immeuble [(i)] par une fiducie [(ii)] à la personne physique au bénéfice de laquelle la fiducie est établie, [(iii)] lorsque cette personne et celle qui a cédé l’immeuble à la fiducie sont la même personne ou des personnes liées entre elles au sens du paragraphe d ; […] [Soulignements ajoutés] 20.

There shall be an exemption from the payment of transfer duties in the following cases: […] ( e .1) the deed relates to the transfer of an immovable [(i)] by a trust [(ii)] to the natural person for whose benefit the trust is established, [(iii)] where that person and the person who transferred the immovable to the trust are the same person or persons related to each other within the meaning of subparagraph d ; […] [Emphasis added] [ 33 ] Les « personnes liées entre elles au sens du paragraphe » 20

d) sont des personnes liées par les liens du sang ou par alliance :

d) l’acte est relatif au transfert d’un immeuble en ligne directe, ascendante ou descendante, entre conjoints ou à un cessionnaire qui est le conjoint du fils, de la fille, du père ou de la mère du cédant ou qui est le fils, la fille, le père ou la mère du conjoint du cédant; (

d) the deed relates to the transfer of an immovable to an ascendant or descendant in the direct line, or between spouses, or to a transferee who is the consort of the son, daughter, father or mother of the transferor or is the son, daughter, father or mother of the consort of the transferor; [ 34 ] L’

article 1261 C.c.Q. prévoit quant à lui le caractère autonome et distinct du patrimoine fiduciaire : 1261. Le patrimoine fiduciaire, formé des biens transférés en fiducie , constitue un patrimoine d’affectation autonome et distinct de celui du constituant, du fiduciaire ou du bénéficiaire, sur lequel aucun d’entre eux n’a de droit réel . [Soulignements ajoutés] 1261.

The trust patrimony, consisting of the property transferred in trust , constitutes a patrimony by appropriation, autonomous and distinct from that of the settlor, trustee or beneficiary and in which none of them has any real right . [Emphasis added] - Les normes d’intervention [ 35 ] La Cour rappelait récemment dans l’arrêt Association québécoise des pharmaciens propriétaires c.

Régie de l’assurance maladie du Québec [24] que l’interprétation législative soulève une question de droit appelant la norme de la décision correcte : [49] L’interprétation d’un texte de loi est une question de droit , et ce, même s’il se peut que des questions de politique sous-tendent l’adoption de la disposition en litige.

La norme d’intervention applicable est donc celle de la décision correcte . [50] Ainsi, la Cour doit examiner la justesse de l’interprétation du premier juge afin de vérifier si la règle de droit qu’il a confirmée au moyen de la méthode moderne d’interprétation reflète bien, somme toute, l’intention du législateur . [51] Si tel n’est pas le cas, la Cour bénéficie de toute la latitude voulue pour substituer son opinion à celle du juge d’instance, vu son large pouvoir de contrôle à l’égard des questions de droit.

C’est en effet essentiellement le rôle d’une cour d’appel d’établir une règle juridique correcte, juste et pratique. [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 36 ] Cela étant, dans l’arrêt Teal Cedar Products Ltd. [25] , le juge Gascon mettait en garde contre la propension, dans un litige soulevant aussi des questions de fait, à y voir une question de droit pur isolable assujettie à la norme de la décision correcte : [45] Les tribunaux doivent cependant faire preuve de prudence lorsqu’ils relèvent des questions de droit isolables parce que les questions mixtes, par définition, comportent des aspects de droit.

Les motivations pour lesquelles l’avocat qualifie stratégiquement une question mixte de question de droit — par exemple pour pouvoir saisir un tribunal de l’appel d’une sentence arbitrale ou pour faire appliquer une norme de contrôle favorable dans l’appel d’un jugement en matière civile — sont limpides […]. Une conception étroite des questions de droit isolables s’accorde avec le caractère définitif de l’arbitrage commercial et, de façon plus générale, avec la déférence à l’égard des conclusions de fait . Les tribunaux doivent se montrer vigilants lorsqu’il s’agit de faire une distinction entre une

partie qui allègue que le critère juridique a pu être altéré lors de son application (une question de droit isolable; […]) et une

partie qui allègue que le critère juridique, qui n’a pas été altéré, aurait dû, lors de son application, donner lieu à un résultat différent (une question mixte) . [Soulignements ajoutés] [ 37 ] La norme d’intervention applicable aux questions mixtes de fait et de droit est par ailleurs bien connue. La Cour la rappelait de la façon suivante, ainsi que son rôle, dans l’arrêt Gercotech inc. c. Kruger inc. Master Trust (CIBC Mellon Trust Company) [26] : [8] D’autre part, rappelons ce qu’est une erreur « manifeste et déterminante », soit la norme d’intervention à l’égard des questions de fait, ou mixtes de fait et de droit :

a) une erreur est « manifeste » lorsque le plaideur peut l’identifier « avec une grande économie de moyens, sans que la chose ne provoque un long débat de sémantique, et sans qu’il soit nécessaire de revoir des pans entiers d’une preuve documentaire et testimoniale qui est partagée et contradictoire , … »; c’est une erreur « that is obvious », qui peut être « montrée du doigt » et qui tient « non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil »;

b) une erreur manifeste est « déterminante » lorsqu’elle a un impact « fatal » sur une conclusion de fait, ou mixte de fait et de droit, lorsqu’elle « fait obstacle, de manière dirimante, à la conclusion du juge sur une question de fait et qu’elle est de nature à influer sur l’issue du litige »; pour démontrer une telle erreur, le plaideur ne doit pas se limiter à « … pull at leaves and branches and leave the tree standing. The entire tree must fall ». [9] Il n’appartient donc pas à une cour d’appel de refaire le procès , ce à quoi les appelants nous invitent en l’espèce. […] [10] Enfin , est-il besoin de rappeler que c’est la

partie appelante qui porte le lourd fardeau de démonstration d’une erreur révisable. [Soulignements dans l’original ; caractères gras ajoutés; renvois omis] - Certains principes d’interprétation [ 38 ] Dans l’arrêt Donnacona (Ville) c. Produits forestiers Alliance inc. [27] , la Cour a souligné que la LDMI est une loi d’ordre public [28] qui ne considère que la matérialité des faits [29] , par opposition aux artifices [30] , et que l’imposition des droits de mutation est la règle [31] . [ 39 ] Puis, dans Laval (Ville de) c.

Polyclinique médicale Fabreville, s.e.c. [32] , une affaire concernant l’interprétation et l’application de la LDMI , la Cour confirmait la finalité de cette loi et les limites de l’intervention judiciaire susceptibles d’en limiter l’application : [26] Dans Doucet c. St-Jean-sur-Richelieu (Municipalité de) , le juge Delisle, au nom de la Cour, a écrit : Le but de la Loi est de permettre à une municipalité de percevoir un impôt sur le transfert du droit de propriété d'un immeuble situé dans son territoire.

La Loi accorde une exonération de cette taxe lorsque, entre autres, le transfert ne s'effectue pas à distance, c'est-à-dire lorsque le droit de propriété est transféré entre deux personnes liées. Cette exonération s'explique par le fait que la transaction ne représente pas alors un changement significatif de patrimoine .

L'article 19 de la Loi énumère sept de ces cas : […] [27] Cet extrait a souvent été utilisé pour accorder des exonérations, non spécifiquement prévues par la Loi , au motif que le transfert en cause n'impliquait pas un changement significatif de patrimoine . [28] La seule portée du passage cité ci-dessus est de souligner que les exemptions énumérées à l’article 19 de la Loi sont des cas où il n'y a pas un changement significatif de patrimoine. Il n'a pas pour effet de créer une règle d'intervention chaque fois qu'un cas non prévu par cet

article en est un où il n'y a pas un changement significatif de patrimoine . [29]

Malgré toute la sympathie que peut engendrer la situation des intimées, il ne relève pas des tribunaux de légiférer. Si le législateur considère que les exonérations énumérées à l’article 19 de la Loi devraient être élargies, il lui appartient d'agir . [Soulignements ajoutés; caractères gras dans l’original; renvois omis] [ 40 ] Enfin, la Cour soulignait récemment que, dans tout cas de transfert d’un immeuble sur son territoire, la loi oblige une municipalité à percevoir le droit de mutation (sauf évidemment les cas où le transfert en question est visé par une exonération législative). C’est le législateur qui l’« exige » : [27] L’

article 2 de la LDMI oblige les municipalités à percevoir un droit de mutation dès lors qu’un immeuble situé sur leur territoire est transféré et il précise comment celui-ci doit être calculé : […] […] [37] Appliquant les dispositions de la LDMI , complétées par celles de la LFM , l’on doit plutôt reconnaître qu’il y a bel et bien eu, en l’espèce, un transfert d’immeubles ayant rendu exigible un droit de mutation devant être calculé selon la formule prescrite. […] [33] [Soulignements ajoutés] - Application [ 41 ] Il n’est pas contesté que les deux premières conditions de l’exonération prévue par le paragraphe 20 e .1) LDMI sont rencontrées, soit que l’acte de distribution en litige est relatif au transfert d’un immeuble et que ce transfert fut effectué par une fiducie à une personne au bénéfice de laquelle la fiducie a été établie.

On notera incidemment que, omettant ainsi la troisième condition de l’exonération, dans le «

Sommaire d’un acte de cession » précité [34] qu’elles ont publié, la Fiducie, Katherine, Samantha et Tanya réclamaient une exonération totale du paiement des droits de mutation en résumant la teneur du paragraphe 20 e .1) de la LDMI de la façon suivante: « Transfert d’un immeuble par une fiducie à une personne physique au bénéfice de laquelle la fiducie est établie » [35] . [ 42 ] En l’espèce, la question qui se posait à la juge était celle de vérifier si la troisième condition de l’exonération était satisfaite , soit que la personne physique bénéficiaire de la fiducie et du transfert de l’immeuble concerné soit la même que celle qui avait cédé l’immeuble à la fiducie en premier lieu, ou qu’elle soit liée à cette personne .

Cette condition impliquait donc de déterminer deux choses : (

i) quelle personne avait cédé l’« immeuble » en litige à la Fiducie et (ii) si les bénéficiaires Katherine, Samantha et Tanya qui ne sont pas cette « même personne », sont néanmoins « liées » à elle au sens du paragraphe 20

d) de la LDMI . [ 43 ] Les appelants proposaient que, vu l’usage du mot « immeuble » au paragraphe 20 e .1), la juge devait ignorer les transferts des

deux lots cédés à la Fiducie par les tierces sociétés en commandite, étant donné leur valeur et leur superficie combinée négligeable par rapport à la superficie totale du lot [2], et ne considérer que le seul transfert du troisième lot, le [1.1] , en quelque sorte cédé par Sam à la Fiducie par la vente de neufs lots en 1994, et ce, malgré leur regroupement en un seul nouveau lot lors de la refonte cadastrale de 1999.

Le transfert de ce lot, ajoutaient les appelants, aurait bénéficié d’une exonération s’il avait été effectué avant son regroupement aux deux autres pour former le lot [2] , il est d’une valeur supérieure à celle de ces derniers, sa superficie représente près de 90 % de celle du lot [2] et il est donc plus représentatif de cet « immeuble » visé au paragraphe 20 e .1) de la LDMI , lequel doit être considéré globalement aux fins de l’application de l’exonération.

Or, voici les motifs essentiels de la juge pour rejeter ces arguments : [40] Le seul des anciens lots qui a été cédé à la Fiducie par une personne liée aux bénéficiaires est le [1.1]. Le lot [1.2] a été cédé à la Fiducie par la Société en commandite de la Résidence de l’Île alors que le lot [1.3] a été cédé par la Société municipale d’habitation Asticou.

Le Tribunal est d’avis que c’est uniquement si les trois lots avaient été cédés à la Fiducie par des personnes liées aux bénéficiaires que l’exonération aurait été applicable suite au transfert réalisé le 13 avril 2012. [41] Pour retenir la proposition des demandeurs, il faut ignorer le transfert à la Fiducie de deux des trois lots qui ont ensuite été regroupés.

Le fait que le [1.1] représente presque 90% de la superficie du lot [1] n’y change rien. [42] Si le législateur avait souhaité que dans les cas de lots issus de regroupements, certains transferts puissent être ignorés au bénéfice de celui concernant l’ancien lot ayant la superficie la plus importante, il l’aurait prévu de façon expresse. La proposition des demandeurs requiert de morceler le lot [1] de façon fictive, pour ne retenir que la situation de l’ancien lot [1.1] comme assiette de taxation au motif qu’elle représente la portion ayant la superficie la plus importante du lot [1].

Avec égards, cette gymnastique ajoute au texte de la LDMI . [Soulignement ajouté] [ 44 ] La proposition des appelants que la juge a ainsi commis une erreur de droit en confondant la notion d’« immeuble » et de « lot » est difficile à cerner et laisse perplexe. [ 45 ] D’abord, elle ignore que la détermination de l’identité de la personne qui a « cédé » le lot [2] à la Fiducie au sens du paragraphe 20 e .1) de la LDMI présentait à la juge une particularité conceptuelle. En effet, personne n’a « cédé » cet « immeuble » à la Fiducie.

Il résulte plutôt d’une opération cadastrale au terme de laquelle trois lots ont été regroupés afin de n’en former qu’un.

La juge se devait donc d’examiner les circonstances des transferts de chacun de ces lots« cédés » à la Fiducie avant l’opération cadastrale, tout particulièrement l’identité des cédants, aux fins de la vérification, au bout du compte, de l’application de l’exonération prévue au paragraphe 20 e .1) de la LDMI à l’« immeuble » concerné. [ 46 ] Or, deux de ces lots, les [1.2] et [1.3] , ont été cédés à la Fiducie par des tierces sociétés en commandite qui ne sont évidemment pas la « même personne » que Katherine, Samantha et Tanya, et auxquelles ces dernières ne sont pas « liées » au sens du paragraphe 20

d) de la LDMI tel qu’en vigueur lors du transfert du lot en litige. Ainsi, comme le souligne la juge [36] et comme l’admettent les appelants [37] , le transfert de ces lots ne pouvait bénéficier d’une exonération fondée sur le paragraphe 20 e .1) LDMI . [ 47 ] Les notions de lot et d’immeuble, qui ne reflètent pas en tous points la même réalité, ne sont pas interchangeables, mais peuvent cependant se recouper. Ainsi, le fonds de terre, qui comprend la surface du sol ainsi que le sous-sol, est « l’immeuble par excellence » [38] , ce qui ressort d’ailleurs de l’

article 900 C.c.Q. Un lot, quant à lui, est une « parcelle de terrain ayant son propre numéro cadastral » [39] et permet d’identifier un immeuble sur un certain territoire [40] . Un immeuble, pour sa part, peut être formé de plusieurs lots. C’est ce que prévoit l’

article 3032 C.c.Q. : 3032. Dès le jour de l’entrée en vigueur du plan cadastral, le numéro donné à un lot est sa seule désignation et suffit dans tout document qui y fait référence. Lorsque le droit à publier porte sur un immeuble formé de plusieurs lots entiers , chacun des lots doit être individuellement désigné. [Soulignements ajoutés] 3032. From the day a cadastral plan comes into force, the number assigned to a lot is its sole description and is sufficient in any document referring to the lot.

Where the right which is to be published pertains to an immovable composed of several whole lots , each lot shall be individually described. [Emphasis added] [ 48 ] Il est d’ailleurs pertinent de souligner que, dans tous les actes translatifs de propriété en l’espèce, qu’il s’agisse des neuf lots vendus à l’origine par Sam à la Fiducie [41] ou de l’un ou l’autre des lots [1.2] [42] et [1.3] [43] vendus par les tierces sociétés en commandite, tous sont désignés comme un « immeuble composé des lots suivants […] » ou encore comme un « immeuble ». [ 49 ] Étant donné ce qui précède et compte tenu de l’objectif général de la LDMI tel que cerné par la Cour dans l’arrêt Doucet et confirmé dans Polyclinique médicale Fabreville , la conclusion de la juge selon laquelle le transfert du lot, ou « immeuble », en litige ne pouvait bénéficier de l’exonération prévue au paragraphe 20 e .1) LDMI ne résulte pas d’une erreur révisable et est à l’abri de toute intervention.

D’autant plus que cette conclusion est tributaire de son appréciation des circonstances entourant les transactions ayant mené à la formation du lot [1] et qu’elle soulève une question mixte de fait et de droit révisable suivant la norme de l’erreur manifeste et déterminante, erreur que les appelants n’ont pas réussi à démontrer. [ 50 ] L’appel subsidiaire doit aussi échouer.

En effet, la juge n’a pas erré en rejetant aussi la prétention des appelants que le paragraphe 20 e .1) permet de ne considérer que les circonstances du transfert d’un seul des lots ayant été regroupés à d’autres pour former un « immeuble », et ce, aux fins de vérifier la possibilité d’une exonération partielle du paiement des droits de mutation. Les motifs déterminants de la juge à ce sujet sont les suivants :

[50] Il n’est pas possible, sans ajouter au texte de la LDMI , de morceler la valeur du lot [1] et de la répartir entre des parties de lots correspondant aux anciens lots qui n’ont plus d’existence légale depuis 10 ans [au moment de la distribution]. La position des demandeurs équivaut à traiter le transfert du 13 avril 2012 comme s’il portait sur trois lots distincts qui n’existent plus et qui ne sont plus inscrits au rôle d’évaluation foncière depuis 10 ans. [51] Un peu comme dans l’affaire Productions Merveilles inc. c.

Montréal (Ville de) , les demandeurs proposent une interprétation de la LDMI qui va au-delà des termes de la loi et qui demande que le Tribunal crée une nouvelle catégorie d’exonération . Dans Laval (Ville de) c.

Polyclinique médicale Fabreville , s.e.c. , la Cour d’appel a précisé qu’il n’appartient pas aux tribunaux de créer des exonérations non prévues à la LDMI , et ce, même dans les cas qui ne représentent pas un changement significatif de patrimoine . […] [52] Si les transferts des anciens lots de la Fiducie à ses bénéficiaires avaient été faits avant leur regroupement, ils auraient été traités distinctement et le [1.1] aurait bénéficié de l’exonération en vertu de l’

article 20 e. 1) de la LDMI , alors que les deux autres n’en auraient pas bénéficié. [53] Samir Chowieri aurait également pu éviter la présente situation s’il avait d’abord acquis lui-même les lots [1.2] et [1.3] pour ensuite les céder à la Fiducie.

Dès lors, le transfert du lot [1] aux bénéficiaires de la Fiducie aurait pu être exonéré puisque les anciens lots auraient tous été transférés à la Fiducie par Samir Chowieri . [54] Le Tribunal doit toutefois examiner la situation telle qu’elle existe au moment du transfert le 13 avril 2012, et en matière de taxation, il est bien établi que le Tribunal doit tenir compte de ce que le contribuable a fait et non de ce qu’il aurait pu faire. [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 51 ] Ces constats et conclusions ne justifient pas l’intervention de la Cour. [ 52 ] Aucune disposition ou exonération prévue dans la LDMI ne permet un tel morcellement fictif d’un immeuble en ses lots antérieurs, qui n’existent plus, aux fins de l’établissement et du calcul de droits de mutation partiels. [ 53 ] Comme le soulignait la Cour encore récemment, jurisprudence de la Cour suprême à l’appui : L’exercice d’interprétation n’est pas une science exacte et, malgré sa rigueur, il peut dans certains cas, pour d’aucuns, ne pas permettre d’éliminer toute ambiguïté quant au sens à donner à une disposition.

Néanmoins, lorsqu’une telle ambiguïté ou incertitude subsiste dans l’interprétation d’une loi d’ordre public, le cas échéant, il est correct de retenir l’interprétation la plus conforme à [l’intention législative et] à l’intérêt général que poursuit le législateur . [44] [ 54 ] Or, en l’espèce, c’est ce que la juge a fait. [ 55 ] Le présent arrêt ne saurait par ailleurs être invoqué pour soutenir la proposition que, dans l’exercice interprétatif, l’objet d’une loi de nature fiscale doit toujours avoir préséance sur l’objet d’une exemption ou exonération qu’elle prévoit.

En effet, si l’on peut résumer l’objet de l’exonération en l’espèce comme étant celui d’éviter un second prélèvement du droit de mutation par une municipalité lorsque l’immeuble visé demeure dans le « giron familial », la situation des parties n’est toutefois pas celle visée par l’exonération qu’a prévue le législateur au paragraphe 20 e . 1) de la LDMI .

C’est ce qu’il faut essentiellement retenir, chaque cas en étant par ailleurs un d’espèce. [ 56 ] D’autant plus que, comme l’ont reconnu les avocats des parties lors de l’audience, donner l’aval de la Cour aux prétentions des appelants ouvrirait la porte à ce que, dans certaines circonstances, un justiciable, bien conscient que le transfert d’un lot dont il est propriétaire ne pourra bénéficier d’une exonération de paiement du droit de mutation, le regroupe avec un, ou plus d’un autre, qui en bénéficient pour, au bout du compte, contourner la loi [45] . [ 57 ] En somme, pour d’aucuns l’issue de l’appel peut paraître injuste pour les bénéficiaires appelantes.

Toutefois, elle découle de l’application de la LDMI , une loi d’ordre public, ou plutôt de la non-application de l’exonération qu’invoquaient les appelants, de même que de la prise en considération que le patrimoine fiduciaire est autonome et distinct de ceux de son constituant, des fiduciaires chargés de l’administrer et des bénéficiaires.

Ainsi, l’obligation légale dans laquelle se trouvent Katherine, Samantha et Tanya Chowieri de payer solidairement les droits de mutation résulte du transfert, en leur faveur, du lot [1] , soit un « changement significatif de patrimoine » [46] incompatible avec le régime d’exonération prévu par l’

article 20 de la LDMI . [ 58 ] Lorsque le législateur a jugé opportun d’accorder des exonérations basées sur un pourcentage ou une autre forme d’examen ou de partition similaires, il l’a prévu expressément.

Par exemple, les paragraphes 19 a ), a .1 ), b ), b .1) iii et b .2) de la LDMI prévoient la possibilité d’une exonération des droits de mutation dans certains cas où le cédant personne physique détient au moins 90 % des droits de vote au sein de la personne morale cessionnaire, ou une part d’au moins 90 % dans les profits ou les pertes d’une telle cessionnaire, ou lorsque le cessionnaire personne physique détient au moins 90 % des droits de vote de la personne morale cédante, ou enfin lorsque la part d’un cessionnaire personne physique dans les profits ou les pertes d’une société est d’au moins 90 %. [ 59 ] Il appartient ainsi au législateur, et non aux tribunaux, de créer le type d’exonération que les appelants recherchaient en l’espèce s’il estime opportun de le faire.

Comme l’observait la juge L’Heureux-Dubé dans l’arrêt Barrette c. Crabtree (Succession de) [47] , quoique dans un autre contexte : Quelle que soit la sympathie que l'on puisse éprouver à l'endroit des appelants […] [s]eul le législateur est en mesure, s'il le désire, d'étendre ces avantages après en avoir pesé les conséquences, ce qui demeure, en dernière analyse, un choix politique qui ne saurait être l'apanage des tribunaux. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 60 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice.

GUY GAGNON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. Me Charles Daviault GOWLING WLG (Canada) Pour les appelants Me Marc Lalonde BÉLANGER SAUVÉ Pour l’intimée Date d’audience : 15 juin 2022