2012 QCCQ 7701, 2012 QCCQ 7701

Caza c. Kodio 2012 QCCQ 7701 JT1474 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ST-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N°: 450-32-014755-102 DATE : 10 juillet 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARCO-PIERRE CAZA , […] , Sherbrooke (Québec) […] Demandeur c.

VICTOR-EMMANUEL KODIO , […] , Montréal (Québec) […] et GAOUSSON TOUNKARA , […] , Sherbrooke (Québec) […] et JEAN-MARC MILIEN , […] , Sherbrooke (Québec) […] Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Le demandeur (Caza) réclame des défendeurs (Kodio Tounkara Milien) la somme de 4235,63 $ conjointement et solidairement sur des obligations découlant d’un bail commercial d’un immeuble à Sherbrooke. [ 2 ] Tounkara et Milien contestent indiquant avoir payé des sommes additionnelles à celles reconnues par Caza et d’avoir été libérés de leurs obligations découlant des baux signés.

Quant à Victor Emmanuel Kodio, bien qu’informé de l’existence du recours par un avis publié dans le Journal de Montréal, n’a produit aucune défense. [ 3 ] Les trois défendeurs ont été condamnés par défaut le 17 août 2011. Tounkara et Milien ont présenté dans les délais une requête en rétractation de jugement qui a été reçue. À l’audience, ils ont tous les deux invoqué ne pas avoir reçu l’avis de convocation à l’audience, ce que le Tribunal doit constater suite à l’examen du dossier.

Le jugement rendu en août 2011 est donc rétracté à leur égard. [ 4 ] Quant à Kodio, débiteur solidaire, la jurisprudence veut que les démarches de ses codébiteurs ne lui profitent pas et en conséquence, le jugement du mois d’août 2011 est maintenu à son égard [1] . LES FAITS [ 5 ] Caza devient seul propriétaire de l’immeuble loué aux défendeurs le 25 novembre 2009. Il partageait auparavant ce droit de propriété. À la date de la transaction, chacune des parties assume les taxes municipales imposées sur l’immeuble pour la période où ils détenaient leur

titre de propriété (P-1). [ 6 ] Cet immeuble était mis à la disposition des défendeurs pour un loyer mensuel de 1000 $ jusqu’au 30 juin 2010. En vertu du bail, un dépôt de 2000 $ remboursable à la fin du bail a été fait par les locataires. Ce montant est approprié par Caza et n’a pas été remboursé.

[ 7 ] La taxe d’eau imposée à l’égard de l’immeuble devait être remboursée par les locataires dans une proportion de 35 % sur présentation des comptes de taxes municipales l’établissant. Cette obligation est contenue à l’article 6.13 du bail (P-2) qui se lit comme suit : « 6.13 Le Locataire paiera au locateur le 15 février de chaque année sa contribution pour la taxe d’eau et d’assainissement des eaux soit 35% des frais pour eau et assainissement des eaux usées inscrit au compte de taxe annuel pour l’immeuble.

Le Locataire paiera au Locateur pendant la durée du bail 35% de la facturation de l’eau au compteur et assainissement des eau[sic] facturés par la ville en sus du compte de taxe annuel pour l’immeuble. Le propriétaire fournira au locataire copie dudit compte. Le Locataire paiera sa quotte part[sic] dans les 15 jours suivant la présentation du compte d’eau au compteur.

Pour l’année 2010, le locataire paiera 17.5% comme contribution pour l’eau et l’assainissement des eaux, le 15 septembre 2010. » [ 8 ] À compter du 2 juin 2009, Kodio, Tounkara et Milien, mettent fin à leurs activités communes et Milien reprend seul le bail existant.

Le propriétaire de l’immeuble n’intervient pas à ce contrat, mais Pierre-Albert Caza, le gestionnaire de l’immeuble, sait que Milien continue seul les activités commerciales. [ 9 ] En octobre 2009, il obtient de Milien sa signature sur un bail devant devenir en vigueur en juillet 2010. [ 10 ] Le 31 mai 2010, Caza réclame le loyer du mois de mai et la taxe d’eau pour une somme de 1978,13 $ aux trois défendeurs, mais sans produire les comptes municipaux sur lesquels cette réclamation est fondée (P-5). [ 11 ] Le 1 er juin 2010, une conversation téléphonique intervient entre Caza et Milien sans que ce dernier connaisse le contenu de la lettre du 31 mai 2010 (P-5) qui lui est adressée.

Milien prétend qu’intervient alors une entente avec Caza le libérant pour l’avenir de toute obligation découlant des deux contrats de bail, et ce, par le versement d’une somme de 5000 $. Ce montant est constitué par le dépôt initial de 2000 $ et d’un chèque certifié de 3000 $ qu’il expédie avec une note résumant sa prétention. Cette note se lit comme suit : « Bonjour M.

Caza Voici, tel que convenu lors de notre conversation téléphonique du 1 er juin 2010, le chèque de 3000$ certifié qui se rajoutera sur le 2000$ que je vous ai déjà donné en dépôt pour couvrir mes dûs[sic] et l’annulation de tout engagement envers vous et de vos associés. De ce fait, en recevant ce chèque il est convenu que je ne vous dois plus rien et que pour tout bail signé au nom du Kilimandjaro Restaurant exotique Inc. ainsi qu’à mon nom seront annulés du même coup. Je m’assurerai de libérer les lieux pour le 25 juin 2010.

PS : comme je n’ai jamais reçu de facture de la part de votre père pour les taxes, j’aimerais que vous me les fassiez parvenir s.v.p. pour mes impôts. Merci, Jean Marc Milien […] » [ 12 ] Caza reçoit la note et réplique par sa lettre du 10 juin 2010 (D-5). Il prétend que le 3000 $ versé constitue l’indemnité pour mettre de côté le deuxième bail qui devenait en vigueur à compter du 1 er juillet, mais que le loyer pour les mois de mai et juin reste dû.

Aucune mention n’est faite dans cette lettre à la taxe d’eau. [ 13 ] Milien désire donc que le dépôt de 2000 $ serve à acquitter le loyer dû et le libère de toute autre obligation existante en juin 2010. QUESTIONS EN LITIGE Quel montant est dû en vertu du bail signé en 2008 par les défendeurs? La lettre du 1 er juin de Milien jointe à la réponse de Caza du 10 juin 2010 constitue-t-elle un terme au contrat entre les parties? ANALYSE ET DÉCISION [ 14 ] L’action du 9 juillet 2010 est exclusivement fondée sur le bail de 2008 qui prévaut contre les trois défendeurs.

Le loyer réclamé est pour le mois de mai et juin 2010 à un montant avec taxes de 2257,50 $. Des frais bancaires de 150 $ s’ajoutent. [ 15 ] Pour la taxe d’eau, le montant ne peut devenir exigible qu’au moment où le propriétaire dépose les comptes de taxes conformément à l’article 6.13 du bail. Or, ce dépôt ne se réalise qu’avec le dépôt des pièces au soutien de l’action. [ 16 ] Caza acquiert son droit sur ce remboursement qu’en novembre 2009 où il devient propriétaire. Il n’y a pas de cession de la dette pour les taxes d’eau pour la période antérieure. [ 17 ] Au contraire, il appert que chaque

partie à cette cession conserve sa responsabilité des taxes selon la période où elle détient la propriété. Caza a donc droit à un douzième de la somme de 992 $ pour l’année 2009 soit 82,66 $. En 2010, le montant à rembourser sera de 499,10 $. [ 18 ] Les défendeurs Tounkara et Milien ont droit à la déduction du montant de 2000 $ laissé entre les mains de Caza et qui doit

être appliqué en réduction de leurs obligations. [ 19 ] Sur le loyer dû, une somme de 257,50 $ reste exigible. S’ajoutent ensuite les taxes d’eau pour un total de 839,26 $ que Tounkara doit à Caza. Quant à Milien, une somme de 150 $ additionnelle pour frais bancaires complète le montant dû à Caza pour 989,26 $. [ 20 ] Milien est entré en négociation avec Caza le 1 er juin pour être libéré de tous les baux signés par lui notamment celui devant entrer en vigueur le 1 er juillet 2010.

Il ajoute alors un montant de 3000 $ qui est encaissé par Caza à cette fin. [ 21 ] Selon lui, le versement additionnel met de côté les baux et le remboursement de la taxe d’eau. Caza encaisse le chèque et lui dit qu’il reste dû 2407,50 $. La taxe d’eau est mise de côté. Un doute subsiste sur l’existence d’une transaction le 1 er juin. En conséquence, Caza peut revendiquer la somme qui lui reste due. [ 22 ] Cependant, le dépôt de 2000 $ que ses associés et lui ont versé doit aussi lui bénéficier.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’action de Marco-Pierre Caza; CONFIRME le maintien du jugement du greffier de la Cour du Québec, Maryse Gauthier, prononcé le 17 août 2011 à l’égard de Victor-Emmanuel Kodio; CONDAMNE solidairement Gaousson Tounkara et Jean-Marc Milien à payer à Marco-Pierre Caza la somme de 839,26 $ portant intérêt au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 juin 2010 pour la somme de 257,50 $ et à compter du 9 juillet 2010 sur le solde; CONDAMNE Jean-Marc Milien à payer à Marco-Pierre Caza la somme de 150 $ portant intérêt au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 juillet 2010; CONDAMNE les défendeurs, Gaousson Tounkara et Jean-Marc Milien, à payer les frais judiciaires de Marco-Pierre Caza au montant de 129 $. JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 11 juin 2012