2020 QCCQ 9415, 2020 QCCQ 9415

Ferrer Then c. Baker 2020 QCCQ 9415 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GASPÉ LOCALITÉ DE PERCÉ « Chambre civile » N° : 110-32-700087-190 DATE : 19 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROBERTO J. FERRER THEN Demandeur c.

JOHN CYRIL BAKER -et- COLETTE LANGLOIS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Roberto J. Ferrer Then réclame 11 424,00 $ aux défendeurs John Cyril Baker et Colette Langlois pour des loyers impayés. [ 2 ] À l’audience, en raison des problèmes de santé de la défenderesse Colette Langlois, sa fille, Mme Mabel Baker agit comme mandataire pour celle-ci.

Quant au défendeur John Cyril Baker, il est présent, mais assisté également de cette dernière. [ 3 ] Les défendeurs contestent vivement cette réclamation au motif que l’augmentation du coût du loyer n’a pas été faite selon les règles. De plus, les travaux de réparation n’ont pas été effectués, à la suite d’une importante infiltration d’eau dans le logement. CONTEXTE [ 4 ] Au mois de mars 2007, Mme Marie Nicholas De Ferrer achète un immeuble de quatre logements situé à Grande-Rivière appartenant à M.

Terry Baker, qui est le fils des défendeurs. [ 5 ] Dans le cadre de l’acte de vente, une clause est incluse au contrat, soit une convention d’occupation qui se lit comme suit : « 8. Convention d’occupation Les parties aux présentes conviennent que monsieur John Cyrille Baker et dame Colette Langlois, père et mère de monsieur Terry Baker peuvent continuer d’occuper le logement dont ils sont présentement titulaires, le tout selon les frais de location payés présentement au vendeur.

Seules les augmentations, selon le barème de la Régie du logement, pourront constituer une augmentation du loyer, l’acheteur reconnaissant cette condition comme essentielle pour la présente vente. […]. [ 6 ] Le 29 avril 2017, Mme De Ferrer décède. Le demandeur qui est également son conjoint est son légataire universel. De ce fait, il devient propriétaire de l’immeuble occupé par les défendeurs.

À compter du mois d’avril 2017, les défendeurs cessent de payer leur loyer mensuel de 574,00 $. [ 7 ] Devant leur défaut de paiement, des procédures sont instituées auprès de la Régie du logement pour la réclamation des sommes dues. Cependant, puisque les parties ne sont pas liées par un bail d’habitation, mais plutôt par un contrat, la Régie du logement décline compétence juridictionnelle expliquant pourquoi le Tribunal est aujourd’hui saisi du dossier, malgré la nature de la demande. ANALYSE ET DÉCISION [ 8 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.

Q) prévoient que la personne qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, selon la balance des probabilités. Cette preuve n’a pas à être au-delà du doute raisonnable, mais bien par une simple prépondérance. En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est le plus probable et vraisemblable.

[ 9 ] Le demandeur soutient que le contrat est clair et qu’en vertu du paragraphe 8 de l’acte notarié, les défendeurs doivent payer un loyer mensuel. Les augmentations doivent suivre le barème établi par la Régie du logement, ce qu’il fait. La procédure est suivie à la lettre et une lettre est transmise aux défendeurs lors de chaque hausse.

En avril 2017, le montant du loyer s’élève à 574,00 $, quoiqu’initialement en 2007 lors de la transaction, il soit de 360,00 $ par mois. [ 10 ] En ce qui concerne l’état du logement, le demandeur explique que les travaux n’ont pas été effectués à la suite du refus du défendeur M. Baker, de laisser les ouvriers pénétrer dans son logement. D’ailleurs, une lettre est transmise par l’entrepreneur N&R Duguay Construction faisant état de la situation [1] . Finalement, on apprend que c’est plutôt son fils Allen Baker qui fait de l’obstruction fasse aux travaux de réparation après sinistre, pour des raisons inexpliquées.

Dès que l’accès au logement sera possible, les travaux seront réalisés. [ 11 ] Quoique Mme Mabel Baker conteste ces affirmations, elle ne demeure pas avec ses parents et n’est pas au courant de toute leur situation. Monsieur Baker admet lors de son témoignage avoir reçu la lettre pour l’augmentation du loyer, mais soutient tout de même qu’il n’a pas à le payer. [ 12 ] Cependant, M. Baker acquiesce en quelque sorte au montant du loyer payable, car il effectue en date du 1 er février 2017 un paiement par chèque de 574,00 $ [2] .

Il paie aussi les mois de janvier à mars 2017, bref tous les paiements sont faits jusqu’au décès de Mme De Ferrer. Il est tout de même particulier qu’aujourd’hui, il conteste le montant du loyer. [ 13 ] Entre le mois d’avril 2017 et le mois d’octobre 2019, le montant des loyers dus s’élève à 17 794,00 $. Bien que les défendeurs refusent de payer leur loyer en totalité, ils font tout de même des paiements totalisant 6 370,00 $, laissant un solde de 11 424,00 $. [ 14 ] Selon le contrat notarié, toutes les augmentations de loyer sont assujetties au b arème de la Régie du logement.

En l’espèce, les défendeurs indiquent que le pourcentage annuel n’est pas exact. Cependant, aucune preuve n’est faite par les défendeurs, sur ce que prévoit le barème. Aucun document de la Régie du logement n’est déposé en défense établissant ce processus et que les montants établis à

titre de loyer au cours des années, ne sont pas conforme à ce barème. [ 15 ] De plus, entre l’année 2007 et le mois de mars 2017, les défendeurs ont toujours payé leur loyer, et ce, malgré les augmentations effectuées au cours des années. Ce qui en soi est une reconnaissance du montant payable. [ 16 ] Au surplus, même si le Tribunal en était venu à la conclusion que le loyer n’est pas conforme, leur recours est prescrit. En effet, l’

article 2925 C.c.Q se lit comme suit : “2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans.” [ 17 ] Les défendeurs ont trois ans pour exercer leur recours contre le demandeur. Le délai de départ de la prescription débute dès la connaissance de la hausse du loyer.

Au cours des années, les défendeurs n’ont jamais produit de contestation, et ce, depuis la première augmentation de loyer en 2007. [ 18 ] La preuve documentaire produite et la preuve testimoniale entendue établissent, de façon prépondérante, le bien-fondé de la demande. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 19 ] ACCUEILLE la demande; [ 20 ] CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur 11 424,00 $ en capital, avec les intérêts au taux de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure, soit le 21 août 2019 et les frais de justice de 205 $. __________________________________ CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. Date d’audience : 19 août 2020