2018 QCCQ 8458, 2018 QCCQ 8458

Thérien c. Lemire 2018 QCCQ 8458 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-155501-176 DATE : 5 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PASCALE THÉRIEN et STEPHEN JOHNSTON [1] Demandeurs défendeurs reconventionnels c. ANGÈLE LEMIRE Défenderesse demanderesse reconventionnelle ET 9133-5752 QUÉBEC INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs défendeurs reconventionnels (demandeurs) réclament une indemnité pour compenser le coût d’une réparation qu’ils ont dû faire effectuer dans leur immeuble. [ 2 ] Cet immeuble leur a été vendu par la co-défenderesse demanderesse reconventionnelle Angèle Lemire et les demandeurs l’avaient préalablement fait inspecter par la co-défenderesse 9133-5752 Québec Inc .

LES FAITS [ 3 ] L’immeuble, construit vers 1965 [2] , comprend notamment un balcon et un escalier en béton. [ 4 ] Vers 1990, des travaux importants ont été faits afin de recouvrir le balcon et l’escalier de pierres plates jointes avec du mortier. [ 5 ] En 2011, le balcon ainsi que l’escalier étaient abîmés et ils ont été réparés afin, notamment, de remplacer le vieux crépi par du crépi neuf. [ 6 ] En 2013, la propriétaire de l’immeuble, Angèle Lemire, a accepté l’offre d’achat des demandeurs qui étaient conditionnelle à ce que le résultat d’une l’inspection pré-achat soit satisfaisant. [ 7 ] L’inspection a été faite le 5 mai 2013 par le représentant de 9133-5752 Québec Inc ., Jean Noël. [ 8 ] Lors de l’inspection, Jean Noël a remarqué la présence « d’affritement » au balcon ainsi qu’à l’escalier litigieux et, selon le témoigne de Pascale Thérien, il lui a simplement dit que ces éléments avaient « besoin d’amour ». [ 9 ] Ce témoignage est compatible avec le rapport d’inspection pré-achat qui ne recommande aucune réparation du balcon ou de l’escalier et dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « Les éléments de maçonnerie extérieure nécessitent des travaux d’entretien annuels.

L’eau absorbée par les éléments de maçonnerie les détériore rapidement. Surtout lorsqu’ils sont soumis au gel et au dégel. Afin de prévenir la détérioration prématurée, imperméabilisez les éléments avec un produit hydrofuge transparent pour retarder la dégradation et l’adsorption d’humidité. Informez-vous à un professionnel sur la meilleure façon de le faire... Contremarche Espacement inégal entre les contresmarches : dû à une compaction du sol. L’espacement de la contremarche de la première marche, diffère des autres.

La contremarche devrait avoir la même hauteur que les autres, afin d’éviter un "effet de surprise" qui pourrait causer une chute et des blessures. » [3]

[ 10 ] Les demandeurs ont été satisfaits de l’état de l’immeuble et ils l’ont acheté par acte notarié daté du 26 juin 2013 [4] . [ 11 ] À l’été 2015, ils ont constaté que le crépi du balcon et de l’escalier commençait à se briser. Quelques mois plus tard, soit au début de l’année 2016, la dégradation de ces éléments s’était accélérée et avait même pris une ampleur inquiétante. [ 12 ] Les demandeurs ont donc retenu les services d’un expert, Christian Pilon, qui a conclu qu’une

partie importante du balcon et de l’escalier devait être refaite. [ 13 ] Les demandeurs ont alors conclu que l’immeuble était affecté d’un vice caché lors de la vente ou, sinon, qu’ils avaient été mal renseignés lors de l’inspection pré-achat. [ 14 ] Les lettres de mise en demeure transmises aux défenderesses n’ont pas permis de solutionner le problème faisant l’objet du litige et les demandeurs ont conséquemment fait reconstruire, en novembre 2016, une

partie importante du balcon et de l’escalier. [ 15 ] Ces travaux ont coûté 11 727,45 $. [ 16 ] En janvier 2017, les demandeurs ont introduit la demande en justice faisant l’objet du présent jugement.

POSITION DE CHACUNE DES PARTIES [ 17 ] Dans leur demande en justice, les demandeurs réclament une indemnité de 15 000 $ mais, lors de l’instruction, ils ont réduit la réclamation à 11 727,45 $ plus les frais de justice totalisant 918,59 $ soit 718,59 $ en remboursement des frais d’expert et 200 $ en remboursement des frais de greffe. [ 18 ] À l’appui de leur demande contre Angèle Lemire, les demandeurs plaident que le balcon ainsi que l’escalier étaient affectés d’un défaut caché lors de la vente et qu’ils ont conséquemment droit d’être indemnisés en vertu des règles relatives à la garantie de qualité. [ 19 ] À l’appui de leur demande contre 9133-5752 Québec Inc ., les demandeurs plaident que son représentant, l’inspecteur Jean Noël, a omis de voir et de dénoncer des signes qui, pour un spécialiste comme lui, étaient annonciateurs de problèmes coûteux et imminents. [ 20 ] Angèle Lemire plaide que le problème était apparent plutôt que caché en raison des signes annonciateurs importants qui sont visibles sur les photographies du rapport d’inspection pré-achat. [ 21 ] Subsidiairement, elle plaide que le balcon et l’escalier avaient, de toute façon, atteint la fin de leur vie utile et qu’il y a lieu de considérer un amortissement de 100%. [ 22 ] Elle se porte enfin demanderesse reconventionnelle afin de réclamer 1 053,52$ pour les raisons suivantes : « DEMANDE FRIVOLE ET INJUSTIFIÉE AYANT NÉCESSITÉ UNE CONTRE-EXPERTISE LE MONTANT EST À PARFAIRE SI UN TÉMOIGNAGE EST REQUIS OU D’AUTRES FRAIS S’AJOUTAIENT POUR MENER À TERME LA DÉFENSE ET LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE.

LA COUR POURRAIT AUSSI CONSIDÉRER QUE LES TRACAS SUBIS PAR LA DÉFENDERESSE MÉRITE D’ÊTRE COMPENSÉS » [5] (Sic) [ 23 ] 9133-5752 Québec Inc . plaide, de son côté, que le problème faisant l’objet du litige n’était pas apparent lors de l’inspection pré- achat parce que les travaux effectués deux ans auparavant ne permettaient pas de constater la « pourriture » du béton sous le nouveau crépi.

ANALYSE ET DÉCISION Demande contre 9133-5752 Québec Inc . [ 24 ] Selon l’expert des demandeurs, Christian Pilon, il y a de l’eau qui s’est infiltrée, au fil du temps, dans le béton de sorte que celui- ci est devenu poreux ou friable en raison du gel et de la corrosion de l’armature. [ 25 ] Cet expert affirme que le problème n’a pas été réglé lors de la réparation de 2011 parce que le nouveau crépi a été appliqué sur du béton « pourri ». [ 26 ] Son opinion est confirmée par l’expert d’Angèle Lemire, Louis-R.

Denoncourt. [ 27 ] En effet, ce deuxième expert affirme que la réparation de 2011 pouvait prolonger de quelques années la vie du balcon et de l’escalier mais que le mal était déjà fait et qu’il n’existait aucune mesure d’entretien susceptible d’éviter la reconstruction, à court terme, d’une

partie importante de ces éléments. [ 28 ] Christian Pilon affirme par ailleurs, en examinant les photographies du rapport d’inspection pré-achat, qu’il existait des signes précurseurs du problème dès 2013. [ 29 ] L’extrait pertinent de son rapport se lit comme suit : « Dans son rapport M Jean Noël, inspecteur en bâtiment, souligne à l’aide de photographies la présence d’une fissure dans le crépi du limon de l’escalier et l’effritement du mortier entre les pierres. Dans les quelques lignes de son rapport décrivant les escaliers et le balcon avant, M.

Noël fait mention d’un besoin d’entretien annuel et recommande l’application d’un hydrofuge pour réduire la pénétration d’eau dans les éléments de maçonnerie. Ce paragraphe peut facilement être interprété comme la description d’éléments en

bonne condition. Par contre un examen attentif des photographies du rapport de M. Noël, photos incluses en

annexe de ce rapport d’expertise, permet de relever au moins trois indices de déficiences qui auraient dû être soulignes et approfondies dans le rapport : Sur la première photo de la page 23 du rapport on note clairement que la contremarche du haut a bougée et est alignée avec le nez de marche plutôt qu’en retrait comme les autres ; Sur la seconde photo de la page 23 et la première de la page 24 on note que la première pierre du balcon a bougée et est décalée d’environ 12 mm (1/2 ") par rapport à la pierre adjacente ; Sur la seconde photo de la page 23 la texture du mortier est caractéristique d’un mortier sévèrement dégradé.

Nous sommes d’avis que M. Noël a manqué à son obligation d’effectuer un examen visuel minutieux de tous les éléments visibles et accessibles ainsi qu’a sont obligation de produire un rapport écrit détaillé. Les indices de déficiences relevés sur ses photographies auraient dû être prise en considération par M Noël dans son évaluation d’état des escaliers et du balcon. Le mortier effrité aurait dû être sondé à l’aide d’une lame ou d’un tournevis pour estimer son niveau de friabilité et de détérioration.

Les pierres déplacées auraient dû soulever un questionnement sur la cause possible de ces déplacements et être mentionné au rapport. Les indices visibles lors de l’inspection préachat étaient suffisants pour qu’une mise en garde soit faite à l’acheteuse sur l’état des escaliers et du bacon. Mise en garde plus détaillée que juste l’énoncé d’un besoin d’entretien annuel. Bien que les déficiences observées relèvent d’une détérioration normale avec le temps, les interventions nécessaires pour une remise en état vont au-delà des interventions d’entretien annuelles.

Nous sommes d’avis que les interventions de rejointoiement et la réfection du crépi, réalisés à la demande de la vendeuse, ont fait en sorte que les indices visibles lors de l’inspection préachat ne permettaient pas de faire une évaluation exhaustive de l’état des escaliers et du balcon. Nous croyons cependant que ces indices étaient suffisants pour qu’un doute soit soulevé et qu’une demande d’expertise soit recommandée à l’acheteuse.

Expertise ayant comme mandat d’estimer avec plus de précision l’état réel de ces composantes et les travaux de remise en état nécessaires. » [6] (sic) [ 30 ] L’autre expert, Louis R. Denoncourt, affirme également qu’il y avait, lors de l’inspection pré-achat, des indices annonciateurs du problème affectant le balcon et l’escalier.

L’extrait pertinent de son rapport se lit en effet comme suit : « Tel que mentionné précédemment, les endommagements affectant le porche, son escalier et le balcon sont usuels pour de tels ouvrages des années ’60; attribuables à l’infiltration d’eau rendue salée par des agents de déglaçage, puis aux cycles saisonniers et journaliers de gels et dégels.

Tels qu’effectués environ 2 ans avant la vente aux actuels propriétaires (dernier entretien rapporté être vers 2011), les entretiens palliatifs des joints pouvaient retarder et/ou limiter les infiltrations d’eau dans les joints et vers le béton, puis jusqu’à l’intérieur. Maintes coulisses étaient toutefois déjà présentes en juillet 2012, telles que visibles sur une photo de Google Maps – Street View.

Ainsi, même si ces réparations superficielles ont pu limiter l’inspecteur préachat dans ses observations de l’état du porche, l’inspecteur a tout de même photographié des fissures et de l’effritement au porche et à son escalier, et on voit que la marche du haut est déplacée. Sous le

titre « Galeries », aux pages 23 et 24 de son rapport d’inspection préachat, l’inspecteur Jean Noël note : « Les éléments de la maçonnerie extérieure nécessitent des travaux d’entretien annuels. L’eau absorbée par les éléments de maçonnerie les détériore rapidement. Surtout lorsqu’ils sont soumis au gel et au dégel.

Afin de prévenir la détérioration prématurée, imperméabilisez les éléments avec un produit hydrofuge transparent pour retarder la dégradation et l’adsorption d’humidité » (sic) L’inspecteur a aussi noté l’affaissement du trottoir qui a fait en sorte d’augmenter la hauteur de la première contremarche du bas de l’escalier. M. Noël ne recommande toutefois pas une inspection exhaustive du porche, malgré ce qu’il en a photographié, et malgré ses soupçons d’infiltrations.

Il est fort plausible, et le contraire serait techniquement surprenant, que le béton du porche construit vers 1964 et ré-surfacé vers 1990 n’ait pas été intègre en date de la vente de 2013 aux actuels propriétaires, compte tenu des infiltrations qui pouvaient visiblement se faire dans les joints de mortier entre les tuiles de pierre taillée, tel que visible en préachat. Dès 2013, et instruit des commentaires de leur inspecteur préachat, les acheteurs auraient dû soupçonner, selon nous, la vétusté du béton du porche, et prévoir des travaux majeurs de réfection.

En construction, on s’attend à une vie utile de 50 ans pour ce genre d’ouvrage exposé aux intempéries. Or, le porche a été construit avec la maison, vers 1964, et a maintenant 52 ans. D’ailleurs, dans le voisinage immédiat, dont chez le voisin de gauche (photo 1), on remarque que maints porches ont été refaits. » [7] [ 31 ] De son côté, Jean Noël, le représentant de 9133-5752 Québec Inc ., affirme que les défauts constatés lors de l’inspection pré-achat n’étaient pas suffisants pour conclure que le béton était « pourri ».

Selon lui, ces défauts étaient mineurs et pouvaient résulter d’une simple accumulation de mortier sous les pierres en raison des réparations faites au fil des ans. [ 32 ] Surtout, il affirme que l’état général du balcon et de l’escalier était normal et incompatible avec tout soupçon de « pourriture » du béton de la structure. [ 33 ] Personne ne prétend qu’Angèle Lemire aurait fait poser le nouveau crépi dans le but de tromper d’éventuels acheteurs. [ 34 ] Cependant, il ne fait pas de doute que ces travaux, exécutés à peine deux ans avant l’inspection pré-achat, avaient donné un aspect rassurant au balcon et à l’escalier. [ 35 ] En effet, les agrandissements des photographies accompagnant le rapport d’inspection pré-achat [8] établissent que l’état général du balcon et de l’escalier étaient plus que satisfaisant en 2013.

[ 36 ] À

titre d’exemple, ces agrandissements établissent que les joints entre les pierres sont presque tous impeccables, que ceux qui sont abimés ne semblent pas nécessiter de réparations importantes et qu’il n’y a pas de pierres soulevées. [ 37 ] L’expert Christian Pilon affirme même que « les interventions de rejointoiement et la réfection du crépi (…) ont fait en sorte que les indices visibles lors de l’inspection préachat ne permettaient pas de faire une évaluation exhaustive de l’état des escaliers et du balcon. » [9] [ 38 ] Cet expert reproche cependant à Jean Noël de ne pas avoir recommandé une expertise parce les « indices étaient suffisants pour qu’un doute soit soulevé » [10] . [ 39 ] L’expert Louis R.

Denoncourt affirme lui aussi que les « réparations superficielles ont pu limiter l’inspecteur préachat dans ses observations de l’état du porche » [11] et reproche plutôt à Jean Noël de ne pas avoir recommandé une « inspection exhaustive du porche » [12] . [ 40 ] Or, il est facile, après coup, de relier les petits défauts de 2013 et le problème majeur apparu presque trois ans plus tard mais les experts Christian Pilon et Louis R.

Denoncourt n’ont pas vu, contrairement à Jean Noël, l’aspect rassurant du balcon et de l’escalier en 2013. [ 41 ] Le Tribunal décide donc que 9133-6752 Québec Inc . n’a pas commis de faute lors de l’inspection pré-achat et, conséquemment, la demande contre cette co-défenderesse sera rejetée. [ 42 ] Vu l’ensemble des circonstances, notamment la production tardive des agrandissements des photographies accompagnant le rapport de l’inspection pré-achat, les demandeurs ne seront pas condamnés à rembourser les frais de greffe encourus par 9133-5752 Québec Inc . afin de déposer sa contestation écrite.

Demande contre Angèle Lemire [ 43 ] La demande contre Angèle Lemire sera quant à elle accueillie en partie. [ 44 ] En effet, l’

article 1726 C.c.Q. prévoit que l’acheteur d’un immeuble a droit à une indemnité pour compenser les défauts qui affectent le bien vendu lorsque les quatre conditions suivantes sont réunies. - Le défaut est important ; - Le défaut n’est pas été dénoncé avant la vente ; - Le défaut existait lors de la vente ; - Le défaut n’était pas apparent lors de la vente. [ 45 ] En l’instance, personne ne prétend que le défaut n’était pas important ou qu’il aurait été dénoncé par qui que ce soit avant la vente. [ 46 ] Quant à la troisième condition, les experts Christian Pilon et Louis R. Denoncourt affirment que le béton était déjà « pourri » lors de la vente. [ 47 ] La dernière condition de l’

article 1726 C.c.Q. concerne le caractère caché ou apparent du défaut. [ 48 ] Puisque la « pourriture » du béton était cachée au point où l’inspecteur pré-achat ne l’a pas décelée, il y a lieu de conclure que le défaut n’était pas apparent pour un acheteur prudent et diligent au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [ 49 ] Les demandeurs ont conséquemment droit à une indemnité dont le Tribunal déterminera maintenant le montant. [ 50 ] Les éléments qui doivent être considérés dans la détermination du montant de l’indemnité sont nombreux. [ 51 ] Il y a d’abord le coût de la réparation faite en 2016 qui s’élève à 11 727,45 $. [ 52 ] Ces travaux ont cependant permis, en même temps, de corriger des défauts mineurs qui étaient déjà apparents lors de la vente notamment la hauteur de la dernière marche qui pouvait créer « dû une compaction du sol (… ) un "effet de surprise" qui pourrait causer une chute et des blessures. » [13] [ 53 ] Le trottoir d’accès qui s’était enfoncé a été refait à neuf et, de plus, les deux experts de même que l’entrepreneur qui a effectué les travaux affirment que le nouvel escalier est conforme aux normes actuelles contrairement à l’escalier d’origine. [ 54 ] Il y a également lieu de considérer un amortissement compte tenu de l’âge du balcon et de l’escalier. [ 55 ] L’expert Louis R.

Denoncourt affirme que la durée de vie du balcon et de l’escalier était d’approximativement 50 ans et que ces éléments avaient presqu’atteint la fin de leur vie utile puisque l’immeuble a été construit en 1965. [ 56 ] Les demandeurs ont cependant raison de plaider que la durée de vie utile doit être calculée non pas à partir de 1965 mais plutôt à partir de 1990 puisque des réparations importantes auraient été effectuées cette année-là afin de recouvrir le balcon et l’escalier avec des pierres. [ 57 ] Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le Tribunal fixe le montant de l’indemnité à 50% du coût de la réparation soit 5 863,72 $.

[ 58 ] La demande contre Angèle Lemire sera donc accueillie pour cette somme avec intérêts au taux légal de 5% l’an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 22 juin 2016 [14] . [ 59 ] Angèle Lemire sera aussi condamnée à payer les frais de justice totalisant 918,59 $ soit : - Coût des services de l’expert Christian Pilon : 718,59 $ - Frais de greffe lors de l’introduction de la demande : 2 00,00 $ Total 918,59 $ [ 60 ] Puisque la demande est partiellement accueillie contre Angèle Lemire, la demande reconventionnelle devient sans objet et elle sera rejetée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais de justice; REJETTE la demande introduite contre 9133-5752 Québec Inc ., sans frais de justice; CONDAMNE Angèle Lemire à payer aux demandeurs la somme de 5 863,72 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 22 juin 2016 et les frais de justice, soit la somme de 918,59. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 22 octobre 2018