2021 QCCQ 7570, 2021 QCCQ 7570

Morency c. Gagnon-Gauley 2021 QCCQ 7570 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-704273-191 DATE: 25 JUIN 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RICHARD MORENCY [...] Québec (Québec) [...] et JULIE MORENCY [...] Saint-Gabriel-de Valcartier (Québec) [...] et DAVID PERRON [...] Saint-Gabriel-de Valcartier (Québec) [...] Demandeurs c.

SHELDON GAGNON-GAULEY [...] Donnacona (Québec) [...] et RACHEL RENAUD [...] Donnacona (Québec) [...] Défendeurs et ALEX FORTIN [...] Beaver Dam (Nouveau-Brunswick) [...] et NATACHA SAVARD [...] Beaver Dam (Nouveau-Brunswick) [...] Intervenants forcés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Madame Joliane Robitaille-Picotin et monsieur Jean-François Morin sont propriétaires d’un terrain situé au [...] à Saint-Gabriel- de-Valcartier.

Ils projettent d’y construire leur maison en autoconstruction. [ 2 ] Il s’agit d’une maison de style scandinave comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée et une mezzanine. En 2009, la coquille de la maison, en billes de bois, est construite par une entreprise qui a fait faillite depuis. Madame Robitaille-Picotin et monsieur Morin agissent comme maîtres d’œuvre pour tous les autres travaux.

[ 3 ] Ces derniers vendent la maison à madame Natacha Savard et à monsieur Alex Fortin le 29 décembre 2014, sans garantie légale et à leurs risques et périls, au prix de 275 000 $ [1] . [ 4 ] Madame Savard et monsieur Fortin revendent cette maison à madame Rachel Renaud et à monsieur Sheldon Gagnon-Gauley le 11 mars 2016, avec garantie légale, au prix de 266 000 $ [2] . [ 5 ] Madame Julie Morency et monsieur David Perron sont à la recherche de leur première maison qu’ils projettent d’acheter en copropriété avec monsieur Richard Morency, le père de madame Morency, en raison de leurs capacités financières limitées. [ 6 ] Madame Renaud et monsieur Gagnon-Gauley (ci-après les Vendeurs) mettent en vente leur maison.

Madame Morency et les Vendeurs sont des amis Facebook de longue date. Madame Morency, monsieur Perron et monsieur Morency (ci-après les Acheteurs) sont intéressés par cette maison et prennent rendez-vous pour la visiter. [ 7 ] Une première visite de la maison se tient le 21 novembre 2018 en présence des Acheteurs, de madame Lise Gosselin, mère de madame Morency et conjointe de monsieur Richard Morency, et de madame Christine Légaré, courtière. Les acheteurs prennent connaissance du Formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble rempli par les Vendeurs le 3 août 2018 [3] .

La toiture est alors enneigée [4] . [ 8 ] Après des négociations, le 29 novembre 2018, les Vendeurs acceptent une Contre-proposition à une promesse d’achat des Acheteurs [5] .

La promesse d’achat est conditionnelle à une inspection préachat et à la communication du rapport d’inspection préachat que les Vendeurs avaient obtenu lors de leur propre achat de la maison. [ 9 ] Une deuxième visite de la maison se tient le 3 décembre 2019 en présence notamment de monsieur Louis-Julien Berry, entrepreneur de Les Constructions Louis Julien inc., qui procède à l’inspection préachat et du courtier des Vendeurs, monsieur Meyson Verret.

La toiture est alors enneigée [6] . [ 10 ] Le 10 mars 2019, une troisième visite de la maison se tient en présence de madame Renaud, de madame Morency, de monsieur Perron et de monsieur Alexandre Jutras, un électricien qui procédera au changement de luminaires. La toiture est alors enneigée [7] . [ 11 ] Le 18 avril 2019, les Acheteurs et les Vendeurs signent l’acte de vente de cet immeuble résidentiel devant notaire au prix convenu de 277 000 $, avec garantie légale [8] . [ 12 ] Le 11 mai 2019, à l’occasion d’une fête familiale, les Acheteurs constatent un affaissement de la toiture à proximité de la cheminée.

Ils communiquent avec la courtière, madame Légaré. [ 13 ] Le 21 mai 2019, monsieur Morency invite les Vendeurs à être présents lors de l’inspection de la toiture par la firme d’experts que les Acheteurs ont retenue. [ 14 ] Le 24 mai 2019, les Vendeurs reçoivent des Acheteurs un avis de dénonciation révélant la découverte d’un renfoncement de la toiture à proximité de la cheminée et réitérant l’inspection prévue le 25 mai 2019 par une firme d’experts retenue par les Vendeurs [9] . [ 15 ] L’inspection de la toiture a lieu à la date prévue du 25 mai 2019 par monsieur Brian Bérubé de l’entreprise Impact-Toit en présence des Acheteurs et de madame Renaud.

Le 31 mai 2019, Impact-Toit présente une soumission pour le remplacement de la

partie de la toiture endommagée pour 4 332,47 $ [10] . Le 5 juin 2019, Impact-Toit présente une soumission pour la réfection de la toiture pour 12 055,82 $ [11] . [ 16 ] Le 11 juin 2019, les Vendeurs reçoivent des Acheteurs une mise en demeure leur demandant de faire effectuer l’ensemble des travaux correctifs à la toiture par un expert reconnu à leurs frais ou de leur rembourser le coût total des travaux qu’effectuera leur propre expert [12] .

Aucune suite n’y est donnée. [ 17 ] Lors de l’audience, les travaux de réparation de la toiture n’ont pas été exécutés. [ 18 ] Les Acheteurs réclament 15 000 $ aux Vendeurs en diminution du prix de vente en raison de vices cachés à la toiture et aux bras de la cheminée et des dommages-intérêts pour ne pas avoir dénoncé les réparations faites à la toiture préalablement à la vente.

Les postes de la réclamation se détaillent ainsi : Travaux de réparation 12 055,82 $ Troubles, ennuis et inconvénients 2 944,18 $ [ 19 ] Les Vendeurs contestent la demande en soulevant les motifs suivants : • Ils n’ont pas remarqué le renfoncement minime sur le toit durant les trois années qu’ils ont occupé la maison; • Ils n’ont pas trompé les Acheteurs; • Les réparations qu’ils ont faites sur le toit n’étaient pas majeures et en aucune façon diminuent la valeur de la maison; • Seules quelques feuilles de bardeaux ont été remplacées et les ancrages de la cheminée ont été revissés, comme les Vendeurs en étaient informés;

•

Malgré l’avoir demandé dans leurs conditions à l’offre d’achat, les Acheteurs n’ont pas engagé un inspecteur en bâtiment; • Les Vendeurs sont venus faire une visite avec un entrepreneur qui a mentionné que la « maison est en bon état » et ont levé les conditions de l’offre d’achat; • S’il y avait eu une infiltration d’eau, l’entrepreneur l’aurait vue, car le plafond cathédrale n’a pas d’entretoit; • Les Acheteurs sont venus visiter la maison une autre fois en mars 2019 et ont eu l’occasion d’inspecter la maison à nouveau : nous avions alors enlevé toute la neige sur le toit avant leur visite; • Concernant la prétention des Acheteurs que le toit ne respecte pas les normes de construction, ils ne le savaient pas et ils n’ont jamais vécu de problèmes avec le toit (infiltration ou autres); • Dans le rapport d’Impact-Toit, il n’y a aucune mention d’infiltration d’eau; • Ils ne sont pas responsables du vice de construction, car ils n’ont pas construit la maison. [ 20 ] Les Vendeurs appellent en garantie madame Natacha Savard et monsieur Alex Fortin (les Appelés en garantie), leurs propres vendeurs, afin de permettre une solution complète du litige et qu’ils soient condamnés à les indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux. [ 21 ] Les Appelés en garantie contestent cet appel en garantie en soulevant les motifs suivants : • Ils n’ont pas construit la maison; • L’entreprise Patriote a construit la coquille de la maison; • Les Vendeurs ont fait des réparations sur le toit; • Les Vendeurs ont vendu la maison en connaissance des problèmes; • Ils n’ont jamais eu accès à la maison; • Ils n’ont pas été mis au courant du problème sur le toit.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1 re question : L’immeuble résidentiel des Acheteurs est-il l’objet de vices cachés? [ 22 ] Le Tribunal conclut que oui. Les Vendeurs doivent payer solidairement 10 542 $ aux Acheteurs en diminution du prix de vente et en dommages-intérêts. 2 de question : Les Appelés en garantie doivent-ils être condamnés à indemniser les Vendeurs de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux? [ 23 ] Le Tribunal conclut que non. [ 24 ] Voici pourquoi.

L’ANALYSE 1 re question : L’immeuble résidentiel des Acheteurs est-il l’objet de vices cachés? [ 25 ] Les Acheteurs fondent leur recours sur les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec qui traitent de la garantie légale de qualité de l’immeuble acheté et de la connaissance du vice caché par le vendeur : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 26 ] Pour que s’exerce la garantie contre les vices cachés, quatre critères doivent donc être satisfaits : 1. le vice doit être grave; 2. le vice doit être caché; 3. le vice doit être antérieur à la vente; 4. le vice doit être inconnu de l’acheteur.

[ 27 ] Il appartient aux parties qui formulent une demande de prouver de façon prépondérante le bien-fondé de leur réclamation. Elles doivent démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu’il est raisonnablement possible d’en tirer [13] . [ 28 ] En vertu du second alinéa de l’

article 1726 du Code civil du Québec , l’acheteur doit avoir le regard attentif d’un acheteur prudent et diligent.

Le vice sera considéré comme caché s’il « n’est pas de nature à attirer l’œil d’une personne normalement avisée. [… ] Il faut qu’il n’ait pu être découvert lors d’une visite attentive des lieux » [14] . [ 29 ] Si lors de son examen visuel attentif ou avant l’achat, l’acheteur a un doute, il doit pousser plus loin sa recherche [15] . [ 30 ] L’évaluation de la diligence des Acheteurs implique une analyse contextuelle qui dépend de l’ensemble des circonstances préachat. [ 31 ] Le rapport de l’inspection préachat du 9 février 2016, dont les Acheteurs ont eu accès, ne révèle pas qu’une inspection de la toiture a été réalisée en raison de son enneigement.

Il fait toutefois état de ceci [16] : Les tiges de maintien de la bride de haubanage de la cheminée sont croches et non fixées à la toiture.

À réparer rapidement. [Reproduction intégrale] [ 32 ] Au Formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble rempli par les Vendeurs le 3 août 2018 [17] sont notamment communiquées les informations suivantes : • Deux mille neuf est l’année d’installation du revêtement de la maison, lors de la construction de la maison [18] ; • Ils n’ont pas de documents constatant les travaux de remplacement de la toiture [19] ; • Il y a ou a déjà eu de l’accumulation de glace ou de glaçons en bordure du toit l’hiver à la fonte des neiges [20] ; • Aucuns travaux importants ou rénovation à l’immeuble n’ont été effectués [21] ; • Il n’y a aucune facture se rapportant à l’immeuble qui soit susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus, d’en augmenter les dépenses ou d’en restreindre l’usage et dont les Vendeurs n’ont pas fait état dans les présentes déclarations [22] . [ 33 ] Ce n’est que lors de l’inspection de la toiture du 25 mai 2019 par Impact-Toit que madame Renaud a révélé qu’une réparation à la toiture, à proximité de la cheminée, avait été réalisée par le fils du voisin travaillant pour l’entreprise Toitures Hillman, à la demande des Vendeurs.

La description des travaux exécutés sur la toiture se lit : -Réparation des feuilles manquantes -Réparation des bardeaux abimés -Refixer les ancrages de la cheminée [23] . [ 34 ] Les Acheteurs ont visité trois fois l’immeuble avant la signature de l’acte de vente. La deuxième fois, ils étaient accompagnés d’un entrepreneur en construction qui n’a anticipé aucun problème avec la toiture. À chaque visite, la neige recouvrait la toiture et ne permettait pas d’en constater l’état réel. [ 35 ] Impact-Toit a produit un rapport d’expertise à la demande des Acheteurs le 31 mai 2019.

Il est utile de le reproduire : Suite à l’inspection de la toiture, nous avons constaté que le toiture n’est pas en conformité avec les normes de construction d’une toiture: contreplaqué non adéquat( 1/4 pouces doit y avoir au moins 5/8 pouces) pour la pose du bardeau , pas de jonctions entre les contreplaqués, aucun papier synthétique ou papier 15 lbs, aucune membrane dans le bas ni dans les côtés du flashing donc le bardeau aucune adhérence et par le fait même s’enlève facilement. Le bardeau est décalé de 1/4 de pouce à 1 pouce et demi, donc pas au niveau.

Le capage de la cheminée n’est pas étanche et les barres de soutien de la cheminée sont inutiles car elles sont déjà pliées, donc aucune force de soutien de la cheminée. L’ancienne propriétaire m’a dit qu’il n’y avait eu aucune réparation sur le toit et suite à notre conversation de 15 minutes plus tard elle nous affirme le contraire et finalement toitute Hillmann avait fait des travaux sur cette propriété.

Voir pièce jointe USB [24] . [Reproduction intégrale de l’extrait] [ 36 ] Les Vendeurs n’ont, pour leur part, produit aucun rapport d’expertise. [ 37 ] L’expertise a pour but d’éclairer le Tribunal et de l’aider dans l’appréciation d’une preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline ou la matière concernée [25] . [ 38 ] L’expert doit souscrire à la déclaration dont le modèle est établi par le ministre de la Justice relativement à l’exécution de sa mission et la joindre à son rapport.

Bien que cette déclaration n’ait pas été remplie, ceci n’est pas fatal en matière de recouvrement de petites créances. [ 39 ] Le Tribunal ne peut conclure au manque de diligence des Acheteurs ou à leur imprudence. Selon la preuve prépondérante, le Tribunal conclut que les vices affectant la toiture étaient cachés puisqu’ils satisfont à l’ensemble des conditions requises [26] . [ 40 ] Les Acheteurs demandent au Tribunal de condamner les Vendeurs à leur payer 12 055,82 $ à

titre de diminution du prix de

vente, correspondant aux coûts qui devront être engagés pour corriger les problèmes de la toiture et des ancrages de la cheminée. [ 41 ] Il est clair pour le Tribunal que si les Acheteurs avaient eu connaissance de l’existence du vice, ils n’auraient pas donné un si haut prix d’achat. [ 42 ] Pour établir la juste diminution du prix de vente, en évitant qu’elle soit une source d’enrichissement pour les Acheteurs, le Tribunal doit prendre en considération l’ensemble des circonstances pertinentes [27] .

Il doit rechercher le prix que les Acheteurs auraient accepté de payer s’ils avaient connu le vice affectant la toiture et celui que les Vendeurs auraient accepté de vendre selon l’état réel des lieux. [ 43 ] Dans l’appréciation du montant à accorder pour représenter la juste diminution du prix de vente à laquelle ont droit les Acheteurs d’une maison atteinte de vices cachés , la jurisprudence reconnaît que le coût des réparations puisse être utilisé pour la quantifier. [ 44 ] Les soumissions fournies au sujet des travaux à réaliser pour corriger le problème de la toiture et à la cheminée sont convaincantes.

Le Tribunal retient qu’avec l’absence de ventilation et une épaisseur de contreplaqué inadéquate, la réfection de l’ensemble de la toiture est nécessaire et non seulement la réparation de la

partie endommagée à proximité de la cheminée. [ 45 ] Le Tribunal doit toutefois tenir compte de la dépréciation du bien vendu et de la plus-value qui sera apportée par les travaux correctifs lorsqu’il fixe la diminution du prix de vente, afin d’éviter tout enrichissement [28] . [ 46 ] Lors de la vente, la toiture était installée depuis dix ans (si ce n’est les réparations de 2016 inconnues des Acheteurs, qui se sont avérées toutefois inadéquates). [ 47 ] Selon l’ensemble de la preuve reçue et usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal retient que les Vendeurs devront payer 9 042 $ aux Acheteurs à

titre de diminution du prix de vente, correspondant aux trois quarts des coûts des travaux de réfection de la toiture et des correctifs nécessaires aux ancrages de la cheminée, considérant ainsi la dépréciation et la plus-value. [ 48 ] De plus, les circonstances propres au présent dossier permettent au Tribunal de conclure que les Vendeurs connaissaient les vices de l’immeuble ou ne pouvaient les ignorer en raison des réparations effectuées à la toiture et aux ancrages de la cheminée le 8 juillet 2016.

Il s’agissait alors davantage que des travaux d’esthétique comme le prétendent erronément madame Renaud et le courtier Verret puisque des bardeaux s’étaient détachés de la toiture à la fonte des neiges et que l’assureur habitation avait accepté de verser une indemnité. La facture des travaux réalisés sur la toiture aurait dû être communiquée aux Acheteurs et cette réparation, incluse dans la liste des travaux exécutés sur la maison communiquée par l’intermédiaire des courtiers immobiliers.

Ceci aurait mené à une inspection spécifique de la toiture lorsque la neige aurait été fondue, mais préalablement à l’achat, pour s’assurer de son bon état. Les Vendeurs avaient l’obligation d’informer les Acheteurs des travaux faits [29] . [ 49 ] Selon la prépondérance de la preuve reçue et usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal conclut que les Vendeurs devront payer 1 500 $ aux Acheteurs à

titre de dommages-intérêts pour les troubles, inconvénients et stress causés. [ 50 ] Les Vendeurs devront ainsi payer solidairement un montant total de 10 542 $ aux Acheteurs, auquel s’ajouteront les intérêts et l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec . 2 de question : Les Appelés en garantie doivent-ils être condamnés à indemniser les Vendeurs de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux? [ 51 ] Les Appelés en garantie avaient eux aussi l’obligation de vendre une maison exempte de vices cachés qui la rendaient impropre à l’usage auquel on la destinait ou qui diminuaient tellement son utilité que les Vendeurs ne l’auraient pas achetée ou n’auraient pas donné si haut prix, s’ils les avaient connus, comme vu précédemment.

À défaut, ils devraient en principe être tenus à une diminution du prix de vente et de réparer les préjudices subis par les Acheteurs, s’ils connaissaient les vices ou ne pouvaient les ignorer [30] . [ 52 ] Toutefois, avant que le Tribunal ne se saisisse de ces questions, il doit déterminer si la demande est prescrite. [ 53 ] L’

article 2921 du Code civil du Québec définit ainsi la prescription extinctive : 2921.

La prescription extinctive est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action. [ 54 ] Le fondement de la prescription est la sanction d’une inaction à faire valoir un droit dans le délai requis. [ 55 ] Pour le présent recours en responsabilité contractuelle qui tend donc à faire valoir un droit personnel, la prescription extinctive est de trois ans [31] . [ 56 ] Le jour où le droit d’action prend naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive [32] . [ 57 ] Les tribunaux retiennent que le point de départ du calcul du délai de la prescription se trouve au moment où le préjudice se manifeste pour la première fois, donc au premier signe appréciable ou tangible, bien qu’il ne se soit pas totalement réalisé et qu’une

partie même importante de celui-ci se produira dans le futur [33] . [ 58 ] Le Tribunal retient que c’est, à tout le moins la date du 8 juillet 2016, lorsque les réparations à la toiture sont facturées aux Vendeurs, qui sert de référence au calcul de la prescription extinctive. [ 59 ] Pour éviter cette prescription, les Vendeurs devaient donc déposer leurs demandes d’intervention forcée contre les Appelés en garantie dans les trois ans du jour où leur droit d’action a pris naissance.

[ 60 ] Les Vendeurs ont interpelé les Appelés en garantie concernant les vices à la toiture qu’au stade de leurs demandes en intervention forcée notifiées le 26 septembre 2019. [ 61 ] Selon la facture de réparation de la toiture de Toitures Hillman en date du 8 juillet 2016, les Vendeurs devaient être informés des vices de la toiture à tout le moins à cette date.

En effet, l’entreprise devait inévitablement avoir informé les Vendeurs des déficiences sérieuses constatées à la toiture comme le révèle le rapport d’Impact-Toit [34] . [ 62 ] Les demandes en intervention forcée ont été déposées au dossier de la Cour le 18 septembre 2019, soit plus de trois ans après la connaissance des vices à la toiture. Le recours s’est prescrit à tout le moins le 9 juillet 2019. [ 63 ] Les Vendeurs ne présentent aucune preuve justifiant une interruption [35] ni une suspension [36] de la prescription extinctive.

Le Tribunal ne peut conclure à une impossibilité d’agir des Vendeurs, soit par eux-mêmes, soit en se faisant représenter par d’autres. [ 64 ] Dans les circonstances, les Appelés en garantie ne doivent pas être tenus responsables d’indemniser les Vendeurs de la condamnation prononcée contre eux. [ 65 ] Les appels en garantie sont ainsi rejetés. Frais de justice [ 66 ] Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause [37] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Sur la demande principale [ 67 ] ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande de madame Julie Morency, de monsieur David Perron et de monsieur Richard Morency; [ 68 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT madame Rachel Renaud et monsieur Sheldon Gagnon-Gauley à payer 10 542 $ à madame Julie Morency, à monsieur David Perron et à monsieur Richard Morency, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 22 juin 2019, date de la demeure; [ 69 ] CONDAMNE madame Rachel Renaud et monsieur Sheldon Gagnon-Gauley à payer à madame Julie Morency, à monsieur David Perron et à monsieur Richard Morency les frais de justice de la demande de 205 $.

Sur les appels en garantie [ 70 ] REJETTE les appels en garantie de madame Rachel Renaud et de monsieur Sheldon Gagnon-Gauley contre madame Natacha Savard et monsieur Alex Fortin; [ 71 ] CONDAMNE madame Rachel Renaud et monsieur Sheldon Gagnon-Gauley à payer à madame Natacha Savard et à monsieur Alex Fortin les frais de justice de leur contestation de 205 $. CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience: 26 février 2021