2021 QCCA 528, 2021 QCCA 528

Cheng c. Succession de Giroux 2021 QCCA 528 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028303-196 ( 755-17-002418-161 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 25 mars 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCATE Ling Cheng 889 GL QUÉBEC inc. Me MAGALI FOURNIER ( Fournier avocat ) Absente PARTIES INTIMÉES AVOCAT Succession pierre giroux, en reprise d’instance pour Pierre Giroux Marché Pierre Giroux inc.

Me ALEXANDRE BRAULT ( Service juridiques Judicio inc. ) Absent En appel d’un jugement rendu le 11 mars 2019 par l’honorable Micheline Perrault de la Cour supérieure , district d’Iberville. NATURE DE L’APPEL : Vente – Promesse d'achat – Refus de passer le

titre . Greffière-audiencièr e : Anne Dumont Salle : Antonio-Lamer AUDITION

9 h 32 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 23 mars 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Anne Dumont, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement rendu le 11 mars 2019 par la Cour supérieure, district d’Iberville (l'honorable Micheline Perrault) qui rejette la demande principale des appelantes en dommages et accueille la demande reconventionnelle des intimées. Les appelantes sont condamnées à verser 1 218,78 $ aux intimées à

titre de dommages résultant de l’échec d’une promesse d’achat [1] . [ 2 ] Le litige concerne l’échec de la vente de l’épicerie des intimées aux appelantes. [ 3 ] La juge conclut que le refus des intimées de passer

titre est justifié par la négligence des appelantes de remplir leurs obligations aux termes de deux promesses d’achat signées le 14 mai 2013 [2] . [ 4 ] La juge relève ainsi les principales conditions des promesses d’achat : 1. Les appelantes doivent payer la totalité du prix de vente de 730 000 $ lors de la signature de l’acte de vente (clause 4.1); 2. Les appelantes doivent s’assurer du dépôt de 500 000 $ dans le compte en fidéicommis du notaire instrumentant (clause 5.3); 3.

L’inventaire est payable en sus par les appelantes le jour de la signature de l’acte de vente; il doit être pris par une entreprise spécialisée dont les honoraires seront partagés en parts égales (clause 11.1); et 4.

Les appelantes doivent fournir aux intimées une copie de l’acte de vente trois jours avant la signature, afin que ceux-ci puissent faire vérifier le tout par leur notaire (clause B2.7(1)) [3] . [ 5 ] Pour déterminer si les intimées étaient en droit de ne pas donner suite aux promesses d’achat, la juge énumère les quatre conditions à satisfaire pour justifier une exception d’inexécution : [ 88 ] Quatre conditions ont été établies par la jurisprudence afin de déterminer si le refus de donner suite à un contrat est justifié : 1) les parties sont liées par un contrat synallagmatique prévoyant une exécution simultanée des obligations, 2) il y a inexécution de l’obligation réciproque de l’une des parties, 3) il y a un équilibre entre les obligations, et 4) la

partie qui invoque l’exception d’inexécution doit être de bonne foi. [4] [ Référence omise ] [ 6 ] Au sujet de la première condition , la juge précise que les parties sont liées par un contrat synallagmatique prévoyant une exécution simultanée des obligations [5] .

Le respect de cette condition n’est pas ici remis en cause par les appelantes. [ 7 ] À propos de la deuxième condition , elle note qu’il incombait aux appelantes de payer entièrement le prix de vente de 730 000 $ lors de la signature de l’acte de vente, le 28 juin 2013; or, la notaire n’avait aucune somme dans son compte en fidéicommis le jour venu [6] . Elle souligne de plus « qu’aucun acte de vente corrigé reflétant l’entente entre les parties n’était prêt à être signé» [7] .

Une fois ces constats posés, elle conclut que les appelantes n’avaient pas, en date du 28 juin 2013, exécuté leurs obligations selon les conditions prévues aux promesses d’achat du 14 mai 2013 [8] . [ 8 ] Les appelantes plaident que la juge leur a imposé un fardeau beaucoup trop élevé en exigeant que la somme de 730 000 $ soit dans le compte en fidéicommis de la notaire au jour de la transaction. Selon elles, le seul fait que la somme était disponible suffisait pour

satisfaire l’obligation. Cet argument est infondé. La juge s’est appuyée sur le texte de la clause 4.1 des promesses d’achat prévoyant spécifiquement que le prix d’achat devait être entièrement payé lors de la signature de l’acte de vente. Elle a également étayé cette conclusion en renvoyant au témoignage de la notaire instrumentante selon lequel la somme n’était pas dans son compte en fidéicommis le 28 juin 2013, étant entendu que la banque exigeait un préavis d’au moins deux jours avant d’avancer la somme de 500 000 $. Quant au reliquat de 230 000 $, l’appelante n’a pas clairement établi que la somme était disponible au jour de la transaction. En outre, comme le souligne à juste

titre les intimées, à défaut d’acquitter le prix de vente, elles ne pouvaient exécuter les obligations de l’acte de vente prévoyant de donner quittance. [ 9 ] En ce qui a trait à la troisième condition portant sur l’équilibre des obligations des parties, elle écrit qu’« il ne fait pas de doute que l’obligation de payer le prix convenu était une obligation essentielle à la Promesse d’achat» [9] . Difficile d’être en désaccord avec cet énoncé de la juge. [ 10 ] Elle repousse enfin la prétention des appelantes suivant laquelle la conduite de l’intimé Pierre Giroux était empreinte de mauvaise foi, ce qui constitue la quatrième condition . Selon les appelantes, ce dernier aurait refusé de passer

titre puisqu’il savait qu’il tirerait un plus grand profit en vendant lui-même son immeuble et son commerce. La juge explique qu’une telle prétention n’est pas supportée par la preuve, l’intimé Pierre Giroux ayant souhaité jusqu’à la dernière minute conclure la transaction [10] .

S’agissant d’une question éminemment factuelle, la juge ne commet aucune erreur manifeste et déterminante en concluant de la sorte. [ 11 ] Force est de constater que les appelantes se sont elles-mêmes mises dans le pétrin lors de l’envoi de la mise en demeure du 27 juin 2013 qui enjoignait aux intimées de prendre l’inventaire « à la fermeture du jeudi 27 juin 2013 ou avant l’ouverture du vendredi 28 juin 2013 » et de se « présenter à 14 h chez la notaire Anne Jones au 6097, boulevard Monk à Montréal ce même vendredi 28 juin » [11] . [ 12 ] Les intimées ont rempli les deux conditions prescrites dans cette mise en demeure.

En effet, dès sa réception, l’intimé Pierre Giroux s’est empressé, dans le court délai imparti, de retenir les services d’une société spécialisée en prise d’inventaire. L’inventaire a été pris dans la soirée et la nuit du 27 au 28 juin 2013. En outre, l’intimé Pierre Giroux a confirmé à la notaire instrumentante, dès potron- minet le 28 juin 2013, qu’il serait présent à 14 h pour conclure la transaction. [ 13 ] Or, au risque de se répéter, les intimées ont constaté à leur arrivée chez la notaire instrumentante que l’argent n’était pas dans son compte en fidéicommis.

Aux yeux de la juge, ce manquement à une obligation essentielle justifiait les intimées de soulever l’exception d’inexécution et de refuser de passer titre. [ 14 ] Par ailleurs, selon les appelantes, la juge a erré en affirmant que l’inventaire a été correctement pris. Elles auraient dû être avisées de sa tenue et l’intimé Pierre Giroux aurait dû s’assurer de la participation de l’appelante Ling Chen, arguent-elles. Elles ont tort.

Cette dernière a sommé l’intimé Pierre Giroux de procéder à l’inventaire dans une plage horaire très restreinte (de la fermeture de l’épicerie le 27 juin à l’ouverture de celle-ci le 28 juin). Elle connaissait le moment où l’inventaire serait pris. Ne lui restait qu’à se présenter au moment fixé par elle-même, ce qu’elle a omis de faire.

Les appelantes échouent à démontrer une erreur de la juge à ce sujet. [ 15 ] À vrai dire, les appelantes nous demandent de refaire le procès de première instance et de réévaluer la preuve jaugée par la juge de la Cour supérieure, ce qui n’est pas, comme chacun le sait, le rôle de la Cour [12] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.