2010 QCCQ 11952, 2010 QCCQ 11952

Montréal (Ville de) c. Goldberg 2010 QCCQ 11952 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-014178-090 DATE : 20 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VILLE DE MONTRÉAL

Partie requérante c. TOBA GOLDBERG et BENZION WEISS

Partie intimée TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Ville de Montréal (MONTRÉAL) interjette appel d'une décision du Tribunal administratif du Québec,

section des affaires immobilières (T.A.Q.) rendue le 17 juin 2009. [ 2 ] La décision du T.A.Q. accueille partiellement la requête des intimés Toba Goldberg et Benzon Weiss (GOLDBERG), modifie les valeurs inscrites en fixant la valeur du bâtiment à 0 $ pour la période du 1 er janvier au 31 juillet 2007.

Le T.A.Q. maintient, par ailleurs, les valeurs inscrites pour la période du premier août 2007 au 31 décembre 2010. [ 3 ] MONTRÉAL attaque la décision argumentant que c'est sans droit que le T.A.Q. a retiré le bâtiment du rôle pendant la durée des travaux. [ 4 ] Plus particulièrement, MONTRÉAL invoque les arguments suivants : « Aucune disposition législative ne permet de retirer du rôle un bâtiment en transformation; Le recours des intimés ne visait à aucun moment le retrait du bâtiment au rôle; Aucune preuve n'a été présentée par les parties concernant la valeur pendant les travaux; Les parties avaient une entente sur la valeur pendant la durée des travaux qui a été écartée sans droit par le TAQ; » [1] LE LITIGE DEVANT LE T.A.Q. [ 5 ] Les GOLDBERG sont propriétaires d'un immeuble situé dans l'arrondissement d'Outremont à Montréal.

Du 16 mai 2006 au 31 juillet 2007, ils procèdent à des travaux majeurs qui transforment le bâtiment de duplex en cottage. [ 6 ] Pendant l'exécution des travaux, le bâtiment est inhabitable. [ 7 ] Ces travaux entraînent l'émission de deux certificats de modification du rôle d'évaluation. [ 8 ] Le premier certificat (# 50-07-F094743) diminue la valeur de l'unité d'évaluation de 630 000 $ à 440 000 $ pour la période du premier janvier 2007 au 31 juillet 2007.

Ce certificat est émis pour tenir compte de la réduction de valeur attribuable au dégarnissage intérieur du bâtiment. [ 9 ] Le deuxième certificat ( # 50-07-F094984) augmente la valeur de 440 000 $ à 815 000 $ à partir du 1 er août 2007 pour tenir compte de l'accroissement de valeur provoqué par les travaux.

[ 10 ] Les GOLDBERG ont contesté les deux certificats. Insatisfaits du refus de l'évaluateur municipal, ils logent des requêtes au T.A.Q. [ 11 ] Les requêtes devant le T.A.Q. ont deux objets : - Elles demandent, premièrement, que la date effective du premier certificat soit le 16 mai 2006 (début des travaux) plutôt que le premier janvier 2007. - Deuxièmement, que la valeur du deuxième certificat (après la fin des travaux) soit réduite. La décision du T.A.Q. [ 12 ] Sur le premier objet du recours, le T.A.Q. décide qu'il n'a pas le pouvoir d'établir une date antérieure au premier janvier 2007 qui est la date limite à laquelle le certificat peut rétroagir en vertu de l'

article 177 de la

Loi sur la fiscalité municipale (L.F.M.) lequel prévoit que : « 177.

Les modifications faites en vertu de l'article 174 ou 174.2 ont effet comme suit: 1° celles visées aux paragraphes 1° et 2° de ces articles ont effet à compter de l'entrée en vigueur du rôle; 2° (paragraphe remplacé) ; 3° (paragraphe abrogé) ; 4° celles visées aux paragraphes 4° et 5° de l'article 174 et au paragraphe 3° de l'article 174.2 ont effet pour l'exercice financier au cours duquel elles sont faites et pour l'exercice antérieur si le rôle en vigueur pour ce dernier contenait la même erreur; 5° celles visées aux paragraphes 3°, 6° à 14°, 16° et 18° à 20° de l'article 174 et aux paragraphes 4° à 8° de l'article 174.2 ont effet à compter de la date fixée dans le certificat de l'évaluateur, laquelle ne peut être antérieure à la plus récente parmi les dates suivantes:

a) celle où survient l'événement qui justifie la modification, et

b) le premier jour de l'exercice financier qui précède celui au cours duquel la modification est faite; 6° (paragraphe abrogé) ; 7° (paragraphe abrogé).

Malgré le paragraphe 5° du premier alinéa, dans le cas d'une modification faite en vertu de l'un des paragraphes 9° à 11° de l'article 174 ou du paragraphe 4° de l'article 174.2 pour donner suite à une décision de la Commission relativement à une reconnaissance dont découle une exemption aux fins des taxes foncières ou de la taxe d'affaires, la date de la prise d'effet de la modification est celle où, selon la décision, la reconnaissance devient en vigueur ou cesse de l'être.

Malgré le paragraphe 5° du premier alinéa, dans le cas d'une modification faite en vertu de l'un des paragraphes 9° à 11° et 20° de l'article 174 ou du paragraphe 5° de l'article 174.2 pour donner suite au début ou à la fin de l'effet d'une exemption prévue à l'article 210 ou de l'obligation de verser une somme prévue à celui-ci, la date de la prise d'effet de la modification est celle de ce début ou de cette fin.

La date de prise d'effet de la modification faite en vertu du sous-paragraphe d du paragraphe 13.1.1° de l'article 174 peut être fixée au premier jour de l'exercice financier qui suit celui au cours duquel survient l'événement qui justifie la modification. » [ 13 ] La décision du T.A.Q. est ainsi motivée : « [17] Procédant à statuer sur cette première question, le Tribunal constate en effet qu'il semble bien que l'évaluateur ait tardé à agir, avec les conséquences ci-haut. [18] Cependant, si l'évaluateur a tardé, de la même façon la requérante aussi a tardé à réagir face à l'absence de l'évaluateur après la fin des travaux. [19] La requérante pouvait introduire une demande en révision auprès de l'évaluateur, avant la fin de l'année 2007, selon les termes de l'

article 131.2 LFM qui se lit comme suit : « 131.2 Une demande de révision peut être déposée en tout temps au cours de l'exercice financier pendant lequel survient un événement justifiant une modification du rôle en vertu de l'article 174 ou 174.2 ou au cours de l'exercice suivant, si l'évaluateur n'effectue pas cette modification. » [20] Ce faisant, elle aurait été à l'intérieur des délais prévus par la loi pour obtenir gain de cause. [21] Dans les circonstances, le Tribunal ne peut faire droit à la demande de rétroaction du certificat de l'évaluateur à une date antérieure au 1 er janvier 2007. » [ 14 ] Le deuxième recours de GOLDBERG est également rejeté en raison de l'absence de preuve au soutien de la contestation des valeurs inscrites.

À ce sujet, le T.A.Q. écrit :

« [28] Le deuxième recours se fonde sur le deuxième certificat de l'évaluateur, qui avait pour but de considérer au rôle, le bâtiment maintenant transformé et les travaux terminés. [29] Le représentant de la requérante estime que cette nouvelle valeur serait nettement trop élevée. [30] Il s'étonne de voir passer la valeur au précédent rôle de 420(sic) 000 $ à 630 000 $ et maintenant à 815 000 $, malgré qu'il reconnaisse l'importance et la valeur des travaux effectués. [31] Il compare à cet effet, son évaluateur avec les évaluations de certaines propriétés voisines de la sienne. [32] Il s'agit là de l'essentiel d'appui à ses prétentions. [33] Pour sa part, l'évaluateur de l'intimée a déposé son rapport d'expertise sous la cote I-1. [34] En page 18, il soumet un relevé de transactions comparables au sujet, toutes situées dans le même secteur. [35] Il a tenu compte de la condition du sujet par rapport à ces comparables en appliquant les ajustements appropriés. [36] Il a aussi tenu compte des dimensions du sujet en terme d'aire habitable. [37] La requérante se devait de présenter une preuve déterminante à l'encontre de la valeur déposée, ce qui n'a pas été fait. » [ 15 ]

Malgré le rejet des deux demandes dont il est saisi, le T.A.Q. décide quand même d'intervenir en enlevant le bâtiment du rôle pour la période du premier janvier 2007 au 31 juillet 2007. La justification de cette initiative se retrouve aux paragraphes 22 et suivants de sa décision : « [22] Cependant, la preuve démontre que durant la période des travaux, le bâtiment était inhabitable, donc impropre à son usage normal. [23] L'

article 32 de la LFM prévoit; « 32. Un bâtiment est porté au rôle lorsqu'il est substantiellement terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale ou d'une nouvelle destination, ou lorsque deux ans ses sont écoulés depuis le début des travaux.

Cependant, ce délai cesse de courir dans un cas de force majeure. [24] Les travaux étaient majeurs et visaient à assigner au bâtiment une nouvelle destination, passant de duplex à cottage. [25] Tant que le bâtiment n'était pas substantiellement terminé aux fins de sa nouvelle destination, il n'a pas à apparaître au rôle. [26] La preuve ne nous permet pas de déterminer quand les travaux ont été substantiellement terminés autrement qu'à la date de fin de tous les travaux, soit le 31 juillet 2007. »

QUESTION EN LITIGE [ 16 ] Le présent dossier ne soulève qu'une seule question en litige : Le T.A.Q. a-t-il erré en rayant du rôle le bâtiment pendant la période des travaux de transformation soit du 1 er janvier au 31 juillet 2007? PRÉTENTIONS DE MONTRÉAL [ 17 ] MONTRÉAL soutient que la question en litige est une question de droit sur un sujet au cœur de la compétence spécialisée du T.A.Q. et impliquant des dispositions de la L.F.M. que le T.A.Q. est régulièrement appelé à interpréter.

Elle suggère donc la norme de la décision raisonnable. [ 18 ] Séance tenante, MONTRÉAL précise qu'elle ne soulève plus l'absence de compétence du T.A.Q. de décider d'une question qui ne faisait pas

partie de l'objet d'un des deux recours dont il était saisi. MONTRÉAL n'invoque qu'un seul argument : Aucune disposition de la L.F.M. ne permet de retirer du rôle un bâtiment qui subit des travaux de transformation. [ 19 ] MONTRÉAL appuie sa position sur un arrêt de la Cour d'appel dans l'affaire Peat Marwick dont l'extrait pertinent se lit comme suit : « [1] Avant 1988, le deuxième paragraphe de l'

article 32 de la

Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., c. F-2.1) contenait une référence explicite à la modification ou à la transformation d'un bâtiment. [2] Une disposition d'application, l'article 174(7) de la même loi, permettait expressément à l'évaluateur de modifier le rôle pour « donner suite à la réalisation d'une condition prévue par l'

article 32 ». [3] Une certaine jurisprudence, notamment des décisions du Bureau de révision de l'évaluation foncière (BREF), avait alors conclu que le bâtiment devait, dans un tel cas, être retiré du rôle durant l'exécution des travaux (pour une période maximale de deux ans), avant d'être réinscrit, à sa nouvelle valeur une fois les travaux terminés. [4] À la suite de représentations des municipalités, le législateur, en 1988 (L.Q. 1988, c. 76) a supprimé le deuxième paragraphe de l'

article 32 et a modifié l'article 174(7) habilitant l'évaluateur à « refléter l'augmentation de valeur d'une unité d'évaluation à la suite de

la réalisation d'une condition prévue à l'article 32 ou à la suite de travaux effectués sur un bâtiment faisant déjà

partie de l'unité, lorsque ces travaux sont substantiellement terminés ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis leur début, selon la première des échéances. [5] Manifestement le législateur voulait éviter qu'un immeuble soit exclu du rôle pendant la période où il subit une modification ou une transformation en vue d'une nouvelle destination. [6] L'appelant prétend que cette hypothèse est toujours possible puisque le premier paragraphe de l'article 32 n'a pas été modifié. [7] Le Bureau de révision de l'évaluation foncière (BREF) a émis l'opinion qu'il s'agissait d'un oubli de la part du législateur. [8] Bien qu'il soit difficile de concevoir un cas d'application des mots « nouvelle destination » au paragraphe 32, il n'en reste pas moins qu'aucune disposition de la Loi, ni à l'

article 32 ni à l'article 174, ne permet d'exclure un bâtiment qui est déjà inscrit au rôle et qui fait l'objet d'une modification ou d'une transformation. [9] L'article 174(8) vise uniquement le cas d'un immeuble qui n'avait pas à être inscrit au rôle en vertu des exceptions prévues à la Loi et qui doit maintenant l'être, ou, inversement, être exclu du rôle. [10] Même si on accepte pour fin de discussion que l'immeuble visé a changé de destination, le BREF était bien fondé à conclure que l'évaluateur a agi correctement en réduisant l'évaluation, conformément à l'article 174(6), à la suite d'une démolition partielle, sans exclure le bâtiment du rôle d'évaluation. [2] » [ 20 ] MONTRÉAL soutient que la décision du T.A.Q. de retirer le bâtiment du rôle est déraisonnable puisqu'elle n'est permise par aucune disposition de la loi.

POSITION DE GOLDBERG [ 21 ] Les intimés GOLDBERG ne sont pas présents ayant informé le procureur de MONTRÉAL qu'ils s'en remettaient à la justice. ANALYSE Norme de contrôle [ 22 ] Si le T.A.Q. a erré en retirant du rôle un bâtiment alors qu'aucune disposition de la loi ne l'autorise, elle s'est arrogé une compétence qu'elle n'a pas. Les questions de compétences sont toujours soumises à la norme de la décision correcte.

À cet égard, les juges Bastarache et Lebel de la Cour Suprême dans l'affaire Dunsmuir [3] sont sans équivoque : « [50] S’il importe que les cours de justice voient dans la raisonnabilité le fondement d’une norme empreinte de déférence, il ne fait par ailleurs aucun doute que la norme de la décision correcte doit continuer de s’appliquer aux questions de compétence et à certaines autres questions de droit. On favorise ainsi le prononcé de décisions justes tout en évitant l’application incohérente et irrégulière du droit.

La cour de révision qui applique la norme de la décision correcte n’acquiesce pas au raisonnement du décideur; elle entreprend plutôt sa propre analyse au terme de laquelle elle décide si elle est d’accord ou non avec la conclusion du décideur.

En cas de désaccord, elle substitue sa propre conclusion et rend la décision qui s’impose. La cour de révision doit se demander dès le départ si la décision du tribunal administratif était la bonne. » [ 23 ] Pour une meilleure compréhension de l'arrêt de la Cour d'appel dans l'affaire Peat Marwick , il convient de citer l'

article 32 L.F.M. tel qu'il existait avant sa modification de 1988. « 32. Un bâtiment est porté au rôle lorsqu'il est substantiellement terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale ou d'une nouvelle destination, ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux, Cependant, ce délai cesse de courir dans un cas de force majeure. Le présent

article s'applique aussi à un bâtiment qui fait l'objet d'une modification ou d'une transformation . [4] » (soulignement du Tribunal) [ 24 ]

L'article 32 se retrouve au

chapitre V de la L.F.M. qui vise le contenu du rôle. Son deuxième alinéa visait donc spécifiquement un bâtiment en cours de transformation en exigeant, comme condition de mise au rôle, que celui-ci soit substantiellement complété, que le bâtiment soit substantiellement occupé ou que deux ans se soient écoulés depuis le début des travaux. [ 25 ] Dans l'amendement de 1988, le législateur a retranché le 2 e alinéa.

La Cour d'appel y voit une volonté de ne plus permettre que soit rayé du rôle un bâtiment qui fait l'objet de travaux de transformation. [ 26 ] MONTRÉAL ajoute l'extrait suivant des débats de l'Assemblée nationale (Commission permanente de l'aménagement et des équipements) tenus le 7 décembre 1988 et qui vient confirmer, selon elle, l'intention du législateur : « Le Président (M. Saint-Roch): Adopté. J'appelle le nouvel

article 30.1? M. Paradis (Brome-Missisquoi): M. le Président. Il s'agit d'une modification. Est-ce que la distribution des amendements

a été faite? Le nouvel

article 30.1 proposé supprime la disposition qui prévoit dans quel cas ont peut tenir compte, dans le rôle d'évaluation, de travaux effectués sur un bâtiment déjà existant. Depuis quelque temps, la jurisprudence a donné à cette disposition une interprétation très désavantageuse pour les municipalités. Cette interprétation veut d'une part, qu'on puisse tenir compte de la plus- value apportée par les travaux qu'à la condition d'avoir sorti le bâtiment du rôle pendant la durée des travaux, autrement dit, de n'avoir gardé que la valeur du terrain au rôle.

D'autre part, selon cette interprétation, seuls les travaux suffisamment majeurs pour provoquer l'arrêt de l'utilisation du bâtiment sont de nature à entraîner une plus-value devant être reflétée dans le rôle. Donc, selon la jurisprudence, la municipalité est perdante d'une façon ou d'une autre.

Ou bien les travaux sont suffisamment importants, et alors le contribuable bénéficie d'un congé fiscal à l'égard de son bâtiment exclu du rôle pendant les travaux, ou bien les travaux ne sont pas suffisamment importants, et, alors, la plus-value qu'ils apportent au bâtiment ne peut être reflétée par une modification au rôle actuel. Il faut alors attendre le dépôt du rôle suivant pour que la valeur tienne compte des travaux effectués. Dans un nouveau contexte où le dépôt d'un nouveau rôle peut ne venir que trois ans plus tard, il y a lieu de supprimer cette disposition. C'est ce que fait le nouvel

article 30.1. L'amendement à l'article 57 prévoit comment tenir compte des travaux effectués sur un bâtiment existant. M. Dufour: …à la Cour provinciale, à la Cour du Québec… sur la jurisprudence, ça va en Cour d'appel. M. Paradis (Brome-Missisquoi): La jurisprudence, je peux vérifier à quel niveau. Cour du Québec, Cour provinciale. M. Dufour: Le but de ça quand vous partez de bâtiment transformé, c'est que ce bâtiment, à l'avenir, qui va faire l'objet d'une modification et d'une transformation, va être traité dans la loi d'une façon générale. Ou si cela a pour effet… Je comprends que le présent

article s'applique aussi à ce qu'on avait avant. Si un bâtiment fait l'objet d'une modification ou de transformation, cela veut dire que, durant la transformation ou la modification, s'il n'était pas substantiellement occupé, il pouvait avoir un traitement favorable d'une exemption de taxes jusqu'à un certain point. M. Paradis (Brome-Missisquoi): Sauf pour le terrain. M. Dufour: Sauf pour le terrain. En enlevant cet alinéa, qu'est-ce que ça veut dire en pratique? M.

Paradis (Brome-Missisquoi): Que l'on va pouvoir, soit considérer la valeur et du terrain et de la structure dépouillée, si je peux utiliser l'expression, donc baisse de valeur, ou, si la rénovation est complétée, qu'on n'aura pas besoin d'attendre le nouveau rôle qui sera seulement dans trois ans de façon à l'inscrire au rôle d'évaluation avec sa valeur ajoutée. » [ 27 ] Quand, en 1988, le législateur a amendé l'

article 32 L.F.M. il a également apporté des modifications à l' article 174 (6) (7) traitant de la tenue à jour du rôle.

Article 174 avant modifications « 174. L'évaluateur modifie le rôle pour: […] 6 o refléter la diminution de valeur d'une unité d'évaluation par suite d'incendie, destruction, démolition ou disparition d'un immeuble; 7 o donner suite à la réalisation d'une condition prévue par l'article 32 ; [5] » (soulignement du Tribunal)

Article 174 après modifications « 174. L'évaluateur modifie le rôle pour: […] 6 o refléter la diminution de valeur d'une unité d'évaluation à la suite de l'incendie, de la destruction, de la démolition ou de la disparition de tout ou

partie d'un immeuble faisant

partie de l'unité; 7 o refléter l'augmentation de valeur d'une unité d'évaluation à la suite de la réalisation d'une condition prévue par l'article 32 ou à la suite de travaux effectués sur un bâtiment faisant déjà

partie de l'unité, lorsque ces travaux sont substantiellement terminés ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis leur début, selon la première des échéances; [6] » (soulignement du Tribunal) [ 28 ] Il faut souligner, qu'après la modification, le législateur ajoute au paragraphe (6) la disparition partielle d'un immeuble alors que le paragraphe (7) ne traite plus de conditions de l'

article 32 , mais vise singulièrement les cas ou la réalisation d'une condition à l'

article 32 , incluant l'exécution de travaux au bâtiment, provoque une augmentation de la valeur de l'unité d'évaluation. [ 29 ] L'

article 174 L.F.M. fait

partie du

chapitre XV de la loi qui contient les dispositions visant la tenue à jour du rôle d'évaluation. À l'exception du mécanisme de la correction d'office prévue au

chapitre XI de la loi, il prévoit l'ensemble des motifs permettant à l'évaluateur de modifier le rôle. Sans une disposition habilitante permettant à l'évaluateur municipal d'émettre un certificat pour effectuer une modification en cour de rôle, le principe de l'immuabilité du rôle proscrit toute modification. [ 30 ] À ce sujet, les commentaires de la Cour d'appel du Québec dans Sears sont toujours pertinents : « La L.F.M. a pour but d'assurer une source de financement pour les dépenses municipales. À cette fin est confectionné un rôle composé d'unités d'évaluations. Le rôle ne peut être modifié, pendant la période pour laquelle il est déposé, que selon les

prescriptions prévues par la loi. Le premier objectif, très général, vise à assurer un ordre public en répartissant équitablement lesdépenses municipales entre les citoyens. Cet objectif doit être mesuré à un autre qui réside dans la stabilité des finances municipales tantà l'égard de la municipalité qu'à l'égard des contribuables. C'est ce que les tribunaux qualifient d'immuabilité du rôle. Le législateur a fait un choix entre ces deux objectifs. Il établit à l'article 76 L.F.M. que le rôle demeure envigueur pour tout l'exercice pour lequel il est fait. C'est la primauté de la règle de l'immuabilité du rôle.

La modification du rôle pourtenir compte des différents changements qui peuvent s'avérer nécessaires est assujettie à une procédure stricte.

Il peut s'agir demodifications à la suite de plaintes des citoyens (article 124 L.F.M.), de certificats émis par l'évaluateur (article 174 L.F.M.) ou encore àla suite de jugements prononçant la nullité ou la cassation du rôle (article 183 L.F.M.) J'en infère donc que le législateur a favorisé l'immuabilité du rôle pendant l'exercice pour lequel il est fait et quesi une disposition autorisant une modification doit être interprétée, elle le sera dans le sens favorisant l'immuabilité et restreignant lamodification. [7]» [31] Depuis l'amendement de 1988, l'évaluateur municipal n'a plus d'outil législatif lui permettant de retirer du rôle un bâtimentfaisant l'objet de travaux de transformation.

Par ailleurs, rien dans la loi n'accorde spécifiquement au T.A.Q. le pouvoir de modifier lerôle dans le cadre d'une mise à jour pour un motif autre que ceux prévues au

chapitre XV. [32] Par voie de conséquence, le geste du T.A.Q. est sans droit et ultra vires de ses compétences. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'appel. INFIRME la décision du Tribunal administratif du Québec rendue le 17 juin 2009 dans les dossiers SAI-M-149614-0809 et SAI-M-149616-0809. FIXE la valeur de l'unité d'évaluation pour la période allant du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007 comme suit : Terrain : 197 500 $Bâtiment : 242 500 $Total : 440 000 $ Sans frais. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Sébastien CaronCHAREST GAGNIER BIRON DAGENAIS Procureur de la

partie requérante Madame Toba Goldberg &Monsieur Benzion WeissPartie intimée Date d’audience : 7 septembre 2010 [1] Requête pour permission d'appeller d'une décision du Tribunal administratif du Québec, paragraphes 16, 17, 18 et 19; [2] Poissant, Thibault-Peat, Marwick, Thorne inc. c. Communauté urbaine de Montréal et Ville de Montréal CAM, 20 septembre 2001AZ-01019650; [3] Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick 2008 CSC 9 , [2008] 1 R.C.S. 190, paragr. 50; [4] Loi du Québec 1979,

chapitre 72. [5] L.R.Q.,

chapitre F-2.1, Los sur la fiscalité municipale, version du 21 décembre 1979,

article 174, al. 6 et 7; [6] L.R.Q.,

chapitre F-2.1, Los sur la fiscalité municipale, version du 23 décembre 1988,

article 174, al. 6 et 7; [7] Sears Canada c. Saint-Laurent (QCCA);