2020 QCCA 765, 2020 QCCA 765

177333 Canada inc. c. Autobus Citadelle inc. 2020 QCCA 765 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009867-182 (200-17-024742-165) DATE : 11 juin 2020 FORMATION : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. 177333 Canada inc. APPELANTE - Défenderesse c. AUTOBUS CITADELLE INC. INTIMÉE - Demanderesse et 9199551 CANADA INC.

MISE EN CAUSE – Défenderesse - Demanderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 10 septembre 2018 par l’honorable Lise Bergeron de la Cour supérieure, district de Québec, lequel accueille la demande en dommages-intérêts de l’intimée et la condamne à payer à cette dernière 151 027,01 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle [1] . 1- LES FAITS [ 2 ] L’intimée œuvre dans le domaine du transport scolaire et du transport adapté.

En 2011, elle confie à Serge Gingras, son fondateur et ancien dirigeant, le mandat de chercher un terrain destiné au stationnement et à l’entretien de ses véhicules. Serge Gingras rencontre Albert Bérard, le représentant de l’appelante (une entreprise spécialisée dans le domaine de l’entreposage et du lotissement), et visite un terrain dont celle-ci est propriétaire. [ 3 ] Le 31 août 2011, l’appelante et l’intimée signent une promesse d’achat. Le terrain sur lequel porte cet acte est désigné de la façon suivante : « Superficie de 120 000’ soit environ 200’ par 600’ au nord du lot 4 879 150 ».

Le prix de vente du terrain est de 575 000 $. L’acte prévoit également un droit de premier refus « pour une autre superficie de même montant et ce au même prix ». [ 4 ] Le 23 février 2012, l’appelante fait cadastrer son terrain. Deux lots sont créés. Le lot 4 931 741 (« lot 741 ») présente une superficie de 11 148,4 m 2 ou 120 000,38 pieds carrés (pi 2 ) et il correspond au terrain décrit dans la promesse d’achat du 31 août 2011. [ 5 ] Le résidu du lot original porte le numéro 4 931 742 (« lot 742 »).

Le 16 avril 2012, l’appelante subdivise le lot 742 en trois : (1) le lot 4 951 099 (« lot 099 ») mesure 68 655,45 pi 2 ; (2) le lot 4 951 100 (« lot 100 »), 68 510,14 pi 2 ; et (3) le lot 4 951 101 (« lot 101 »), 76 149,28 pi 2 . [ 6 ] Notons que le lot 100 faisait déjà l’objet d’une promesse d’achat entre l’appelante et un tiers depuis le 7 novembre 2011. Il a été vendu le 20 août 2012 pour 414 000 $. [ 7 ] Le 20 juillet 2012, les parties signent l’acte de vente du lot 741 au prix de 575 000 $.

L’acte contient une clause dans laquelle les parties confirment les ententes contenues dans la promesse d’achat (sauf incompatibilité) et une clause de « préférence d’achat » du

lot 099. Celle-ci prévoit que « dans l'éventualité où le vendeur désirerait vendre l'immeuble faisant l'objet de la présente clause, il devra d'abord l'offrir à l'acquéreur au même prix que la vente faisant l'objet des présentes » . [ 8 ] Le 1 er mars 2013, l’appelante offre à l’intimée d’acheter le lot 099 au prix de 575 000 $. Le 12 mars 2013, l’intimée répond qu’elle souhaite acheter le terrain, mais elle indique qu’elle n’est pas d’accord avec le prix demandé.

Selon son interprétation de la clause de préférence contenue dans l’acte du 20 juillet 2012, le lot 099 – beaucoup plus petit que le lot 741 – vaut 313 636,36 $. Pour calculer ce montant, elle utilise comme étalon de mesure le prix au pied carré du lot 741 vendu le 20 juillet 2012. L’appelante refuse cette interprétation et maintient son prix. Aucune suite n’est donnée à ces échanges. [ 9 ] En juillet 2015, l’appelante et la mise en cause signent une offre d’achat portant sur le lot 099.

Le 25 septembre 2015, l’appelante vend le lot 099 à la mise en cause au prix de 480 000 $. [ 10 ] Le 1 er octobre 2015, l’intimée transmet une mise en demeure à l’appelante et à la mise en cause. Le 14 septembre 2016, l’intimée intente une demande en dommages-intérêts contre l’appelante et la mise en cause. La mise en cause fait une demande reconventionnelle contre l’intimée. Elle lui réclame le coût des honoraires engendrés par la poursuite. [ 11 ] Le 10 septembre 2018, la juge condamne l’appelante à payer à l’intimée 151 027,01 $ avec intérêts et frais.

Elle rejette la demande en dommages-intérêts de l’intimée contre la mise en cause ainsi que la demande reconventionnelle de la mise en cause contre l’intimée. 2- LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 12 ] La juge permet la preuve testimoniale et elle recourt aux règles d’interprétation pour déceler la véritable intention des parties lors de la signature de l’acte de vente du 20 juillet 2012, et ce, pour les deux motifs suivants. [ 13 ] Premièrement, l’acte de vente comporte une ambigüité intrinsèque découlant (1) de l’absence de mention de la superficie du lot vendu (lot 741) ainsi que celle du lot 099 visé par le pacte de préférence; et (2) de l’absence de précision quant au coût du terrain en lien ou non avec sa superficie. [ 14 ] Deuxièmement, la juge tient compte de la divergence entre les termes de la promesse d’achat du 31 août 2011 et ceux de l’acte de vente du 20 juillet 2012 pour conclure à l’existence d’une ambiguïté. [ 15 ] Vu la preuve testimoniale contradictoire entendue et la possibilité de deux interprétations des clauses pertinentes, la juge retient celle qui mène à un résultat raisonnable et tient compte de l’usage.

Elle conclut qu’il serait déraisonnable que des gens d’affaires, rompus aux transactions immobilières, aient accepté de vendre et d’acheter un terrain deux fois plus petit au même prix que le plus grand, et ce, sans qu’aucune autre raison ne motive une telle différence de prix.

Selon elle, l’usage dans les transactions immobilières privilégie un prix au pied carré. [ 16 ] La juge rejette l’argument relatif à la prescription du recours : le point de départ de la prescription est celui de la connaissance par l’intimée de la faute, des dommages et du lien de causalité cristallisés ici lors de la vente du lot visé à la mise en cause.

Elle ne retient pas l’argument voulant que le recours en dommages-intérêts soit inopportun puisque l’action ne vise pas à contester la validité de l’acte de vente, d’une part, et que les conditions requises pour une action en passation de titres ne sont pas réunies, d’autre part. [ 17 ] La juge accorde 151 027,01 $, soit la différence entre le prix qu’aurait payé l’intimée si elle avait pu acheter le terrain visé par le pacte de préférence au prix convenu entre les parties (328 972,99 $) et celui que l’appelante a perçu de la mise en cause (480 000 $). [ 18 ] Finalement, la juge rejette le recours en dommages-intérêts contre la mise en cause puisque la preuve ne démontre pas la connaissance du pacte de préférence par celle-ci.

Elle refuse aussi la demande reconventionnelle de la mise en cause pour abus de procédure à l’endroit de l’intimée parce que la preuve ne permet pas de conclure au caractère abusif du recours. 3- LES QUESTIONS EN LITIGE [ 19 ] L’appel pose les questions suivantes : - La juge de première instance a-t-elle erré en concluant au caractère ambigu de la clause de préférence contenue dans l’acte de vente du 20 juillet 2012 et, conséquemment, en acceptant la preuve testimoniale pour interpréter le contrat? - A-t-elle erré dans son interprétation de la clause de préférence contenue dans l’acte de vente? - A-t-elle erré dans l’évaluation des dommages subis par l’intimée? - A-t-elle erré en concluant que le recours de l’intimée n’est pas prescrit? 4- L’ANALYSE 4.1 L’ambiguïté de la clause de préférence [ 20 ] L’existence d’une ambigüité au sein d’un contrat est un préalable à la recevabilité de la preuve par témoignage :

2863. Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu’il n’y ait un commencement de preuve. 2864. La preuve par témoignage est admise lorsqu’il s’agit d’interpréter un écrit, de compléter un écrit manifestement incomplet ou d’attaquer la validité de l’acte juridique qu’il constate. 2863. The parties to a juridical act set forth in a writing may not contradict or vary the terms of the writing by testimony unless there is a commencement of proof. 2864.

Proof by testimony is admissible to interpret a writing, to complete a clearly incomplete writing or to impugn the validity of the juridical act which the writing sets forth. [ 21 ] La Cour suprême subordonne tout exercice d’interprétation contractuelle à l’existence d’une ambiguïté dans le texte du contrat. Cette étape exige l’examen des termes du contrat et du contexte des autres stipulations du contrat ou celui des circonstances de sa conclusion : [34] La première étape de l’exercice d’interprétation d’un contrat est de déterminer si ses termes sont clairs ou ambigus.

Cette étape, que certains auteurs identifient comme la règle de l’acte clair, vise à empêcher le ou la juge de déroger, volontairement ou inopinément, à la volonté manifeste des parties. Bref, le contrat clair s’impose au juge.

Ainsi, cette étape « “joue le rôle de rempart” contre le risque d’une interprétation qui écarterait la volonté réelle des parties et bouleverserait l’économie de leur convention ». [35] Si cette étape se fonde d’abord et avant tout sur l’étude des termes eux-mêmes, elle ne s’y limite pas nécessairement dans tous les cas puisque le texte d’un contrat peut parfois ne pas être fidèle à l’intention commune des parties.

En effet, « [r]eplacés dans le contexte des autres stipulations de la convention ou celui des circonstances de sa conclusion, les termes apparemment limpides d’une stipulation peuvent [parfois] se révéler ambigus et contredire l’économie du contrat, la véritable intention des parties ». De même, une stipulation qui pourrait être perçue comme ambiguë peut être parfaitement claire lorsque considérée dans son contexte. [36] Si les termes du contrat sont clairs, le rôle du tribunal se limite à les appliquer à la situation factuelle qui lui est soumise.

À l’inverse, si le tribunal décèle une ambiguïté, il doit la résoudre en procédant à la seconde étape de l’interprétation du contrat. La distinction entre ces deux étapes est parfois difficile à cerner, mais elle demeure fondamentale. À la première étape, le juge peut par exemple considérer le contexte entourant la conclusion et l’exécution du contrat afin de confirmer la clarté de ses termes. En principe, il ne doit toutefois pas recourir aux principes d’interprétation énoncés aux art. 1425 à 1432 du Code.

En ce sens, l’interprétation du contrat est plus superficielle à la première étape qu’à la seconde. [2] [Notre soulignement; références omises] [ 22 ] La norme d’intervention en appel lorsqu’il est question de l’interprétation des contrats est celle de l’erreur manifeste et déterminante : [41] L’interprétation des contrats implique en effet l’examen d’une multitude d’éléments factuels. Il s’agit d’une question mixte de fait et de droit à l’égard de laquelle les tribunaux d’appel ne peuvent intervenir qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante.

Il en est de même pour « [l]a détermination du caractère clair ou ambigu d’un contrat », qui « est un processus discrétionnaire » à l’égard duquel « une cour d’appel doit faire preuve de retenue et de déférence » [3] . [Références omises] [ 23 ] Revenons à notre affaire. [ 24 ] L’acte de vente du 20 juillet 2012 contient les clauses suivantes : DÉCLARATION RELATIVE À L'AVANT-CONTRAT Cette vente est faite en exécution de l'avant-contrat accepté par le vendeur.

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes [...] PRÉFÉRENCE D'ACHAT Le vendeur accorde par la présente à l'acquéreur, qui accepte, une préférence d'achat sur le lot QUATRE MILLIONS NEUF CENT CINQUANTE ET UN MILLE QUATRE-VINGT-DIX-NEUF (4 951 099) au Cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Hull. Ainsi, dans l'éventualité où le vendeur désirerait vendre l'immeuble faisant l'objet de la présente clause, il devra d'abord l'offrir à l'acquéreur au même prix que la vente faisant l'objet des présentes par courrier recommandé.

L'acquéreur devra répondre à l'offre dans un délai de quinze (15) jours suivant la réception de l'avis du vendeur. [Notre soulignement] [ 25 ] La promesse d’achat du 31 août 2011 contient la clause suivante : 8. L'acheteur aura le droit de premier refus pour une autre superficie de même montant et ce au même prix. L'acheteur devra accepter dans les 15 jours suivant l'avis du vendeur.

[Notre soulignement] [ 26 ] La référence au lot 099 dans la clause de l’acte de vente n’est pas la source de l’ambigüité. L’appelante le reconnaît, l’intimée n’a jamais contesté le lot visé par la clause de préférence d’achat ni sa superficie [4] . [ 27 ] L’ambigüité discernée par la juge concerne le prix de ce lot en lien avec sa superficie. Il appert que les termes utilisés dans l’acte de vente ne permettent pas de savoir si les parties à l’acte avaient à l’esprit un prix au pied carré ou un prix global sans égard à la superficie du terrain.

Ceux utilisés dans la promesse d’achat militent, au contraire, en faveur de l’établissement d’un prix en fonction de la superficie du lot, donc d’un prix au pied carré. [ 28 ] Il y a donc ici une ambiguïté qui ressort des termes de l’acte de vente et une autre qui découle de la divergence entre les termes utilisés dans l’acte de vente et la promesse d’achat. [ 29 ] En conséquence, la conclusion de la juge selon laquelle l’ambigüité de la clause de préférence d’achat lui permet d’accepter la preuve par témoignage et de recourir aux règles d’interprétation n’est entachée d’aucune erreur.

De plus, les termes de la promesse d’achat constituent un commencement de preuve donnant ouverture également à la preuve testimoniale ( art. 2863 et 2865 C.c.Q. ). 4.2 L’interprétation de la clause de préférence d’achat contenue dans l’acte de vente [ 30 ] Une fois l’ambigüité décelée, un juge doit passer à la seconde étape de l’analyse décrite par la Cour suprême.

Celle-ci consiste à rechercher la commune intention des parties en tenant compte : (1) des termes de la disposition; (2) des autres clauses du contrat; (3) de la nature du contrat; (4) de son contexte; (5) de l’interprétation que lui ont donnée les parties; et (6) de l’usage : [37] Le principe cardinal qui guide la seconde étape de l’exercice d’interprétation consiste à « rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés » ( art. 1425 C.c.Q. ).

Dans cet exercice, il faut tenir compte des éléments intrinsèques du contrat, tels que les termes de la disposition en cause et les autres clauses du contrat, afin de donner un effet utile à chacune d’entre elles et de les interpréter les unes par les autres ( art. 1427 et 1428 C.c.Q. ).

L’interprétation du contrat doit également s’appuyer sur sa nature, de même que sur son contexte extrinsèque , qui inclut notamment les circonstances factuelles entourant sa conclusion, l’interprétation que les parties lui ont donnée et les usages ( art. 1426 C.c.Q. ). [5] [Soulignement ajouté; références omises] [ 31 ] Il convient de garder à l’esprit la disposition suivante du Code civil , laquelle consacre notamment le recours à l’équité et aux usages lors de l’exercice d’interprétation contractuelle : 1434.

Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. 1434.

A contract validly formed binds the parties who have entered into it not only as to what they have expressed in it but also as to what is incident to it according to its nature and in conformity with usage, equity or law. [ 32 ] La Cour suprême privilégie l’interprétation raisonnable en écrivant que « [l]orsque des mots sont susceptibles de deux interprétations, la plus raisonnable, celle qui assure un résultat équitable, doit certainement être choisie comme l’interprétation qui traduit l’intention des parties » [6] . [ 33 ] L’appelante plaide que les divergences entre le texte de la promesse d’achat et celui de l’acte de vente n’ont pas d’incidence sur l’interprétation du second.

Or, selon la juge, ce sont ces divergences qui « obligent à soumettre le pacte de préférence à cet exercice d’interprétation de contrat pour en déterminer le véritable sens et la portée » [7] . Ce faisant, la juge ne commet aucune erreur puisqu’une divergence entre deux écrits ayant force exécutoire crée une ambigüité : 1153. Une toute autre situation prévaut lorsqu’il y a divergence entre un avant-contrat et l’écrit définitif qui lui donne effet, comme lorsqu’il y a divergence entre une promesse de vente acceptée et l’acte de vente notarié rédigé subséquemment.

Comme on est en présence de deux écrits ayant force obligatoire, toute divergence entre ces écrits crée une ambiguïté, et cette ambiguïté permet alors, selon nous, de recourir à la preuve testimoniale en vue de rechercher la véritable intention des parties. 1154. C’est ainsi que, si l’avant-contrat contient des engagements que le contrat définitif ne reproduit pas, la preuve des circonstances dans lesquelles le contrat définitif a été signé pourra permettre au tribunal de conclure que ces engagements subsistent toujours malgré le fait que l’acte définitif soit silencieux à leur sujet .

En effet, comme la Cour d’appel l’a affirmé dans l’affaire Robichaud contre Glenfield , « même s’il est reconnu qu’un contrat postérieur à des ententes écrites antérieures contient en principe l’expression de la volonté des parties, il peut arriver que le contrat complet se trouve à la fois dans l’acte postérieur et dans les conventions antérieures. [8] [Notre soulignement] [ 34 ] Les divergences entre le texte de l’offre d’achat et celui de l’acte de vente sont ici avérées. Selon les termes mêmes de l’acte de vente, les parties confirment les ententes contenues dans l’offre d’achat.

Or, dans l’offre d’achat, il est question d’une vente d’une autre superficie « de même montant [9] », et ce, au même prix, ce qui milite en faveur d’un prix en lien avec la superficie du lot. Dans l’acte de vente, il est question d’une préférence en faveur du lot 099, et ce, « au même prix que celui faisant l’objet des présentes », mais le texte ne contient aucune précision quant à un prix fixé en fonction ou non de la superficie du lot.

[ 35 ]

Malgré les hésitations ainsi que la confusion découlant du témoignage du représentant de l’appelante et les témoignages contradictoires des représentants des parties, la juge retient que, lors de la signature de la promesse d’achat entre l’appelante et l’intimée le 31 août 2011, la superficie de terrain visée par la clause de préférence est la même que celle du lot vendu le 20 juillet 2012, soit 120 000 pi 2 .

Or, le lot 099 – offert à l’intimée par l’appelante le 1 er mars 2013 et vendu à la mise en cause le 25 septembre 2015 – présente une superficie nettement inférieure. [ 36 ] Conséquemment, vu l’ambiguïté des textes, la confusion et la contradiction des témoignages, la juge s’appuie sur les principes d’interprétation pour rechercher la véritable intention des parties lorsqu’elles ont signé l’acte de vente du 20 juillet 2012. Voulaient-elles référer à un prix global sans égard à la dimension du terrain ou, au contraire, désiraient-elles que celui-ci soit vendu à un prix fixé au prorata de sa superficie?

Selon la juge, l’interprétation la plus raisonnable du texte ainsi que l’usage privilégient un prix de vente établi selon un prix au pied carré, donc en tenant compte de la superficie du terrain, comme elles en ont clairement convenu dans la promesse d’achat. [ 37 ] Ce raisonnement n’est entaché d’aucune erreur manifeste et déterminante. 4.3 L’évaluation des dommages -intérêts [ 38 ] Les dommages-intérêts compensent la perte subie par le créancier et le gain dont il est privé ( art. 1611 C.c.Q. ).

Il est reconnu qu’ « […] en matière d’évaluation des dommages, le juge a un large pouvoir d’appréciation » [10] . [ 39 ] L’intimée a réclamé la différence entre le prix auquel elle aurait dû payer le terrain — s’il lui avait été offert — et sa valeur marchande, et ce, à la date de la vente à la mise en cause.

La juge accorde à l’intimée le montant réclamé en notant que « à l’audience, ce montant n’a pas fait l’objet d’une preuve contraire ou d’une contestation » [11] . [ 40 ] L’appelante plaide que la juge a commis une erreur en établissant la valeur marchande du terrain au jour de sa vente à la mise en cause, soit le 25 septembre 2015. Elle propose que les dommages-intérêts soient évalués à des dates différentes, soit celle de la signature de l’acte de vente le 20 juillet 2012, ou encore, celle qui correspond à la fin de la correspondance entre les parties le 23 avril 2013. [ 41 ] À mon avis, l’appelante a tort.

Les dommages subis par l’intimée se sont cristallisés lors de la signature de la promesse d’achat du lot 099 intervenue entre l’appelante et la mise en cause puisque c’est à ce moment que l’appelante a transgressé son obligation d’offrir à l’intimée d’acheter le lot 99 qu’elle s’apprêtait à vendre à la mise en cause. [ 42 ] L’utilisation du prix de vente du terrain à la mise en cause pour en déterminer la valeur marchande est conforme à la jurisprudence de la Cour : Le premier principe applicable dans le calcul de ce type de dommage est que la perte subie doit s'évaluer par rapport à la période contemporaine de l'acceptation de l'offre de vente ou d'achat.

Le second principe est que cette perte peut s'estimer en fonction de la différence entre le prix stipulé à l'entente et la valeur réelle de l'immeuble durant la période contemporaine au défaut. En l'absence de revente, la plus-value peut toutefois être établie par d'autres moyens, par exemple, par une preuve d'expert.

La revue des principaux arrêts de notre jurisprudence permet de constater que celle-ci a toujours affirmé que le meilleur guide était le prix d'une vente faite de bonne foi à un tiers, dans un délai relativement court après le défaut. [12] [Notre soulignement; références omises] [ 43 ] L’allégation de l’appelante selon laquelle une expertise aurait été requise en raison d’une variation de la valeur découlant de la différence de superficie du terrain, de sa rareté et du fait que celui-ci soit cadastré ne s’appuie sur aucun élément de preuve.

Elle doit être rejetée pour cette raison. [ 44 ] Par conséquent, ce moyen d’appel est mal fondé. 4.4. La prescription [ 45 ] L’appelante plaide que la juge a commis une erreur en refusant de constater la prescription du recours de l’intimée. [ 46 ] L’existence d’un pacte de préférence obligeait l’appelante à transmettre à l’intimée une offre d’acheter son bien avant de le vendre à un tiers. L’appelante a vendu le lot 099 à la mise en cause en juillet 2015 sans l’offrir à l’intimée au préalable.

La juge a correctement conclu que le point de départ de la prescription correspond au moment de la connaissance par l’intimée de la faute de l’appelante, du dommage et du lien de causalité, soit le 25 septembre 2015. [ 47 ] Contrairement à la prétention de l’appelante, la demande en passation de titres ne constituait pas un recours utile dans les circonstances. Selon les conditions d’application de ce recours, l’intimée devait être en mesure de prouver l’existence d’une offre d’achat portant sur le bien visé par la clause de préférence.

[ 48 ] Or, au printemps 2013, lorsque les parties discutent de l’interprétation de la clause de préférence, il n’existe aucune offre d’achat visant le lot 099 de la part d’un tiers. La promesse d’achat entre l’appelante et la mise en cause intervient le 17 juillet 2015 et, selon les conclusions de la juge de première instance, l’intimée découvre ce fait le 25 septembre 2015, soit le jour même où l’acte de vente intervient.

Dès lors, il était trop tard pour intenter une action en passation de titres. [ 49 ] Par conséquent, ce moyen d’appel est mal fondé. *** [ 50 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 51 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. Me Yves Letellier Me Daniel Beauchamp Avocats de l’appelante Me Éric Savard Me Stéphanie Fortier-Dumais LANGLOIS AVOCATS Avocats de l’intimée Date d’audience : 9 juin 2020