2024 QCCS 456, 2024 QCCS 456

Houle c. Gonzalez Herrera 2024 QCCS 456 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-17-122277-224 DATE : 16 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE JEAN-LOUIS LEMAY, J.C.S. ______________________________________________________________________ JULIE HOULE et YAN CANDIE Demandeurs / Défendeurs reconventionnels c.

CINDY GONZALEZ HERRERA et JOHANN ANDRÈS MIRA BASTIDAS Défendeurs / Demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFICATIF ______________________________________________________________________ [ 1 ] CONSIDÉRANT le jugement rendu le 15 février 2024; [ 2 ] CONSIDÉRANT la demande de rectification de l’avocate des demandeurs, Me Cindy Benech, portant la date du 15 février 2024; [ 3 ] CONSIDÉRANT qu’une erreur cléricale s’est glissée, au paragraphe 80 de ce jugement, en ce qu’on aurait dû y lire « 30 avril 2024 » plutôt que « 30 avril 2023 »; [ 4 ] CONSIDÉRANT qu’une erreur cléricale s’est glissée, à la dernière page de ce jugement, dans la désignation du courriel de l’avocate des demandeurs en ce qu’on aurait dû y lire « c.benech@pfdavocats.com » au lieu de « c.genech@pfdavocats.com »; [ 5 ] CONSIDÉRANT l’article 338 du Code de procédure civile ; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 6 ] RECTIFIE le jugement du 15 février 2024, au paragraphe 80, afin de modifier la date pour y lire le 30 avril 2024; [ 7 ] RECTIFIE le jugement du 15 février 2024, à la dernière page du jugement, afin de modifier le courriel de l’avocate des demandeurs pour y lire : c.benech@pfdavocats.com; [ 8 ] SANS FRAIS de justice. __________________________________ JEAN-LOUIS LEMAY, j.c.s.

Me Cindy Benech

Prévost Fortin D’aoust c.benech@pfdavocats.com Avocate des demandeurs Madame Cindy Gonzalez Herrera [...]@gmail.com Défenderesse Monsieur Johann Andrès Mira Bastidas [...]@hotmail.com Défendeur Dates d’audience : 1 er et 2 février 2024 Houle c.

Gonzalez Herrera 2024 QCCS 456 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-17-122277-224 DATE : 15 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE JEAN-LOUIS LEMAY, J.C.S. ______________________________________________________________________ JULIE HOULE et YAN CANDIE Demandeurs / Défendeurs reconventionnels c.

CINDY GONZALEZ HERRERA et JOHANN ANDRÈS MIRA BASTIDAS Défendeurs / Demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT (sur demande en injonction permanente et dommages-intérêts et demande reconventionnelle) ______________________________________________________________________ APPERCU [1] Les parties sont voisins immédiats, habitant chacune une maison située sur le lot contigu de l’autre. [2] Les demandeurs veulent que cesse l’empiétement d’une clôture sur son lot en plus que des troubles liés à des caméras et projecteurs lumineux. [3] Ils réclament également une compensation en raison du caractère abusif des comportements des défendeurs. [4] Les défendeurs dans le cadre d’une demande reconventionnelle demandent de mettre fin à des situations d’empiétement, au déplacement de différents ouvrages, à la construction d’un mur de soutènement et que cessent les troubles liés à l’utilisation de caméras. [5] Ils réclament le remboursement de frais judiciaires et cherchent une condamnation des demandeurs à des dommages exemplaires. [6] Le 17 octobre 2023, l’honorable Lukasz Granosik, j.c.s., accueille une demande de scission de l’instance, de sorte que la présente décision ne porte que sur l’empiétement et sur différents troubles ciblés, tels qu’énumérés au procès-verbal du 17 octobre 2023.

Les questions relatives aux troubles de voisinage et au quantum des dommages et de l’abus devront être instruits dans un second temps.

CONTEXTE [7] Les demandeurs acquièrent leur propriété le 15 janvier 2014 alors que les défendeurs acquièrent la leur le 30 octobre 2019. [8] Le mur latéral nord-ouest de la maison des demandeurs est situé à seulement 47 centimètres de la ligne de séparation de lot et donne directement sur la cour avant des défendeurs. [ 9 ] Ce mur comprend trois fenêtres, mais elles sont régularisées par la publication d’une servitude de tolérance de vue. [ 10 ] Les demandeurs avaient une entente verbale avec le propriétaire précédent de la maison des défendeurs pour qu’ils puissent pénétrer sur son terrain pour faire l’entretien normal de son mur et de ses composantes sans avoir à les avertir au préalable. [ 11 ] La demanderesse entretenait même quelques fleurs le long de ce mur. [ 12 ] Cette entente n’a pas survécu à l’achat de la maison par les défendeurs. [ 13 ] Quoique la date du premier contact entre les parties est contradictoire, la situation s’envenime alors que les demandeurs refusent l’accès aux défendeurs à leur terrain afin qu’ils puissent effectuer des travaux sur leur propriété. [ 14 ] Leur décision est motivée par l’absence de plan et d’échéancier de la part des défendeurs. [ 15 ] Ensuite, différents travaux dans la maison des demandeurs génèrent l’apparition de diverses composantes sur son mur extérieur indisposant les défendeurs. [ 16 ] Les défendeurs déduisent que des ouvriers ont dû pénétrer sur leur propriété pour l’installation de ces items, alors qu’ils n’en ont pas donné la permission. [ 17 ] Invoquant vouloir faire cesser ces présences non sollicitées sur leur terrain et la sécurité de leurs enfants, les défendeurs décident de clôturer leur terrain. [ 18 ] Les travaux débutent le 12 juin 2022 par l’installation d’un poteau directement sur le coin du mur de la maison des demandeurs, dans la

partie du 47 centimètres qui leur appartient. [ 19 ] L’installation est complétée durant l’été 2022 empêchant complètement l’accès aux demandeurs à cette portion de leur terrain malgré une mise en demeure préalable les sommant de cesser les travaux. [ 20 ] S’en suit un chassé-croisé entre les parties dont l’apogée est l’audition des présentes. [ 21 ] Les mises en demeure, les plaintes à la municipalité et à la police et les procédures judiciaires s’entremêlent. [ 22 ] Suite à différents événements, les parties se surveillent, installent des caméras et des projecteurs pour des motifs qu’ils estiment légitimes et qu’ils expliquent à la Cour. [ 23 ] Chacune des parties en souffre physiquement et psychologiquement, à tel point que les demandeurs désirent vendre leur propriété pour retrouver la paix, mais en sont incapables en raison du présent litige. [ 24 ] Les défendeurs reconnaissent le droit de propriété des demandeurs et admettent qu’ils savent qu’une

partie de leur installation est sur le terrain des demandeurs. [ 25 ] Ils disent par contre ne pas avoir l’intention de nuire à leur voisin, qu’ils agissent pour la sécurité de leurs enfants et qu’ils sont ouverts à permettre aux demandeurs à circuler sur leur terrain au lieu d’enlever la clôture.

QUESTIONS EN LITIGE [ 26 ] Les demandeurs ont-ils démontré les critères applicables à l’émission d’une injonction permanente? [ 27 ] Les demandeurs doivent-ils cesser l’empiétement et le déplacement de certains ouvrages? [ 28 ] Subsidiairement, la démolition de la portion de la clôture des défendeurs empiétant sur le terrain des demandeurs est-elle requise? [ 29 ] L’utilisation et la jouissance de la propriété des parties doivent-elles être encadrées?

ANALYSE [ 30 ] Les demandeurs doivent démontrer un intérêt suffisant pour obtenir une injonction permanente [1] et la vraisemblance de cet intérêt doit être appuyée d’un préjudice particulier. [ 31 ] Ce préjudice doit être sérieux et immédiat si l’on aspire à l’émission d’une injonction permanente, la simple qualité de voisin ne saurait être suffisante [2] . [ 32 ] S’il est vrai qu’un propriétaire a le droit d’user et de jouir librement et complètement de son bien en vertu de l’article 947 du C.c.q . et de l’article 6 de la Charte des droits et de la liberté de la personne , il n’en reste pas moins que cet exercice est tributaire des conditions et mesures prévues dans la loi.

[ 33 ] Il est déplorable de constater le nombre afférant de ressources et de deniers publics mobilisés pour régler un conflit privé, somme toute mineur. [ 34 ] Pour paraphraser le juge Dufresne de la Cour d’appel du Québec dans un dossier en matière familiale, départager le vrai du faux ou du caractère exagéré des allégations de l’une ou l’autre des parties n’est pas toujours simple. L’attitude parfois belliqueuse des parties n’aide en rien [3] . [ 35 ] Ces constatations s’appliquent parfaitement ici avec les adaptations nécessaires. [ 36 ]

Malgré les prescriptions de l’article 987 C.c.q. qui permet l’accès à un terrain voisin après en avoir avisé le propriétaire pour entretenir une construction et l’offre des défendeurs de s’y plier, la preuve administrée démontre clairement que ce n’est pas réalisable en l’espèce. [ 37 ] Les défendeurs savent qu’ils installent la clôture sur la propriété des demandeurs sans les avoir avisés et sans avoir obtenu leur permission, ils le font tout de même et en toute connaissance de cause. [ 38 ] Les demandeurs sont donc en droit de s’opposer à cet empiétement en vertu de l’article 953 C.c.q . et peuvent contraindre les défendeurs à enlever la clôture et à remettre les lieux en état en vertu de l’article 992 C.c.q. [ 39 ] En effet, en agissant ainsi, les défendeurs ont perdu le bénéfice de la bonne foi [4] et causent un préjudice sérieux aux demandeurs en empêchant l’accès à leur mur et en empêchant la vente de la maison. [ 40 ] Quant à eux, les défendeurs échouent à démontrer un préjudice par l’empiétement de la corniche de 28 X 37 centimètres et une

partie minime de deux dalles de béton et d’un muret situé à l’avant de la bâtisse [5] . [ 41 ] D’ailleurs, ces empiétements sont mineurs aux yeux de la jurisprudence [6] et il n’est pas question ici de mauvaise foi des demandeurs quant à leur situation. [ 42 ] Quant à la conclusion d’autoriser les demandeurs à clôturer leur terrain, le Tribunal n’a pas à la prononcer, le C.c.q. le prévoit expressément à l’article 1002 et les règlements municipaux en définissent l’usage. [ 43 ] Est-ce qu’une clôture à moins de 47 centimètres de la ligne de lot réglera le problème?

Probablement temporairement, mais elle ne permettra pas un espace suffisant pour un entretien effectif de la propriété des demandeurs. [ 44 ] Un jour ou l’autre, les demandeurs devront utiliser un escabeau ou une échelle et demander la permission aux défendeurs pour utiliser leur terrain en vertu de l’article 987 C.c.q . afin d’entretenir leur maison. [ 45 ] Serait-ce préférable que la clôture soit directement sur la ligne de lot à charge commune ou que se soit les demandeurs ou défendeurs qui en installent une à l’intérieur des limites de leur lot?

Le Tribunal n’a pas cette réponse. [ 46 ] Le Tribunal ne peut pas ordonner quelque chose autrement prévu par la loi ou les règlements municipaux. L’article 1002 du C.c.q. est clair, autant les demandeurs que les défendeurs peuvent faire installer une clôture dans les limites intérieures de leur lot en respect des règlements municipaux. [ 47 ] Dans un monde idéal, une clôture facilement amovible sur la ligne de lot, que le Tribunal fixe à 47 centimètres de la maison des demandeurs suivant la preuve, permettant l’entretien du bâtiment des demandeurs serait un bon compromis.

Mais pour ça, l’harmonie devrait être au rendez-vous pour permettre l’accès ponctuel au fond voisin en vertu de l’article 987 C.c.q. , le Tribunal doute que cette harmonie puisse exister. [ 48 ] Il y a des choses qu’un jugement ne peut régler. Le Tribunal ne peut pas ordonner aux parties de s’entendre, mais ce jugement aura des lendemains.

Les parties resteront des voisins et sont condamnées à cohabiter. [ 49 ] Si les parties continuent à refuser de respecter des dispositions claires de la loi et qu’ils continuent à fonctionner par mise en demeure et poursuites judiciaires, ils s’exposent à des demandes de dédommagement supplémentaire. [ 50 ] Les défendeurs soumettent ensuite que les eaux des demandeurs s’écoulent sur leur terrain et leur causent des préjudices. [ 51 ] Ils déposent en preuve des vidéos [7] lors de pluies torrentielles en juillet 2022, où l’on voit la gouttière des demandeurs débordée et l’eau s’écouler sur leur terrain, par contre la preuve révèle que les pentes du toit respectent l’article 983 C.c.q. [ 52 ] Ces deux événements ponctuels ne démontrent pas de préjudice particulier au-delà du fait que les demandeurs devront s’assurer que l’eau provenant de leur gouttière s’écoule sur leur terrain. [ 53 ] Les défendeurs allèguent aussi que le trop-plein d’eau d’un climatiseur des demandeurs est déversé sur leur terrain.

La preuve révèle que la situation a été corrigée depuis et l’écoulement se fait maintenant du côté opposé de la résidence des demandeurs sur leur mur nord-est. [ 54 ] Finalement, pour clore cet item, les défendeurs ne réussissent pas à démontrer que l’écoulement d’eau en raison de la piscine des demandeurs ne respecte pas l’article 979 C.c.q. La preuve révèle que le terrain des demandeurs est plus élevé que celui des défendeurs et que la piscine respecte les règlements municipaux et que la dalle de béton qui l’entoure est construite selon les règles de l’art.

La preuve d’un préjudice est aussi absente. [ 55 ] Maintenant, quant aux reproches des défendeurs à l’effet de l’ajout par les demandeurs de différents items sur leur propre mur [8] , le Tribunal constate que tant qu’ils respectent la réglementation en vigueur, ils ont droit d’en user et d’en jouir librement en vertu de l’article 947 C.c.q.

[ 56 ] Concernant la servitude de vue publiée en 1960 et en 1986 [9] pour les trois fenêtres sur le mur des demandeurs, les défendeurs ne réussissent pas à démontrer que les demandeurs en ont perdu le bénéfice par des ajouts ou des rénovations inexistantes à la publication de celles-ci. [ 57 ] La servitude de vue publiée en 1960 et en 1986 démontre clairement que le mur nord-ouest de la maison des demandeurs avait trois fenêtres.

Contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, c’est plutôt leur propre maison qui a trois « soupiraux de cave ». [ 58 ] La preuve administrée convainc tout de même le Tribunal qu’en raison de la nature et de la situation des lots et de la situation des parties, l’installation d’une pellicule intimité sur la surface complète des trois fenêtres des demandeurs évitera d’excéder les limites de tolérance que se doivent des voisins en vertu de l’article 976 C.c.q. [ 59 ] Suivant ce même

article 976 C.c.q., les demandeurs ont aisément démontré que l’installation de projecteurs par les défendeurs dépasse largement les inconvénients normaux de voisinage [10] . [ 60 ] Aucun projecteur servant à éclairer la cour des défendeurs ne pourra faire face directement ou indirectement au lot des demandeurs et ce quelque soit l’angle d’éclairage.

Ils devront être fermés du crépuscule à l’aube, à moins d’être munis d’un détecteur des mouvements qui les allumera lorsque nécessaire et pour une très courte période. [ 61 ] Finalement, de part et d’autre, la preuve est sans équivoque, les parties excèdent les limites de la tolérance qu’ils se doivent en vertu de l’article 976 C.c.q. et mettent à mal l’article 5 de la Charte des droits et libertés de la personne par une utilisation excessive et inappropriée de leur caméra de surveillance [11] . [ 62 ] S’ils désirent continuer à les utiliser, ils devront les installer d’une façon telle qu’elles ne soient pas dirigées directement ou indirectement sur le lot de l’autre partie. [ 63 ] Les demandeurs devront installer et diriger leurs caméras pour qu’elles fassent face, en plongée, au nord-est et celles des défendeurs devront être installées et dirigées pour qu’elles fassent face, en plongée, au nord-ouest. [ 64 ] Les questions de l’abus de procédures, les troubles de voisinage et les quantums des dommages seront instruites dans un second temps vu l’ordonnance de scission d’instance du 17 octobre 2023.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 65 ] ACCUEILLE en

partie la demande en injonction permanente des demandeurs; [ 66 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle des défendeurs; [ 67 ] ORDONNE aux défendeurs de mettre fin à la situation d’empiétement; [ 68 ] ORDONNE aux défendeurs de respecter les limites de propriété établies par les certificats de localisation; [ 69 ] ORDONNE aux défendeurs d’enlever la portion de clôture et ses composantes empiétant sur le lot 1 278 666 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal, appartenant aux demandeurs et de remettre en état les lieux d’ici le 30 avril 2024; [ 70 ] ORDONNE aux défendeurs de retirer tous les objets leur appartenant entreposés et/ou installés sur le lot des demandeurs avant le 30 avril 2024; [ 71 ] ORDONNE aux demandeurs et aux défendeurs de collaborer ensemble en se donnant tous les accès utiles et nécessaires sur le lot de l’autre pour leur permettre de poser une clôture sur leur lot respectif; [ 72 ] PREND acte de l’affirmation des défendeurs qu’ils sont prêts à donner la permission aux demandeurs d’accéder à leur lot pour qu’ils puissent entretenir leur bâtiment; [ 73 ] ORDONNE aux demandeurs et défendeurs de retirer les caméras dirigées directement ou indirectement sur le lot de l’autre partie; [ 74 ] INTERDIT aux demandeurs d’installer des caméras à moins qu’elles fassent face directement, en plongée, au nord-est. [ 75 ] INTERDIT aux défendeurs d’installer des caméras à moins qu’elles fassent face directement, en plongée, au nord-ouest. [ 76 ] INTERDIT aux défendeurs d’utiliser des projecteurs pour éclairer sa cour qui font face directement ou indirectement au lot des demandeurs; [ 77 ] ORDONNE aux défendeurs de tenir fermés les projecteurs qui éclairent sa cour du crépuscule à l’aube, sauf s’ils ont muni d’un détecteur de mouvement qui les allumera seulement pour une très courte durée; [ 78 ] ORDONNE aux demandeurs d’installer une pellicule intimité à la grandeur des trois fenêtres du mur nord-ouest de leur propriété; [ 79 ] ORDONNE aux demandeurs d’installer un prolongement à la sortie d’eau de leurs gouttières afin que l’eau s’écoule sur leur propre lot; [ 80 ] À DÉFAUT par les défendeurs de retirer la clôture et les objets qui empiètent sur le lot des demandeurs et de le remettre en état d’ici le 30 avril 2023 :

[ 81 ] PERMET aux demandeurs de retirer la clôture et les objets empiétant sur son lot et de le remettre en état aux frais des défendeurs; [ 82 ] LE TOUT , frais à suivre dans la seconde

partie du litige. __________________________________ JEAN-LOUIS LEMAY, j.c.s. Me Cindy Benech Prévost Fortin D’aoust c.benech@pfdavocats.com Avocate des demandeurs Madame Cindy Gonzalez Herrera [...]@gmail.com Défenderesse Monsieur Johann Andrès Mira Bastidas [...]@hotmail.com Défendeur Dates d’audience : 1 er et 2 février 2024