2018 QCCQ 9295, 2018 QCCQ 9295

Wagner c. GPEKS Constructions inc. 2018 QCCQ 9295 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-018882-181 DATE : 19 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JASON WAGNER et ROSEMARIE TEMPLONUEVO Demandeurs c.

GPEKS CONSTRUCTIONS INC et FRÉDÉRIC POUYOT Défendeurs et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE HULL Mis-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur une demande d’ordonnance de sauvegarde en substitution de garantie hypothécaire et en radiation d’une hypothèque conventionnelle (article 49 C.p.c) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs (à

titre de locataires) et la défenderesse GPEKS Constructions inc (à

titre de locatrice) concluent, le 16 mars 2017, un contrat de bail commercial [1] pour la location d’un édifice commercial sis au 399, boulevard Alexandre-Taché à Gatineau. [ 2 ] Le bail est conclu pour une durée de 12 ans, soit jusqu’au 31 mars 2029. Ledit bail vise à permettre aux demandeurs d’exploiter un restaurant dans l’édifice, soit le « Café Cinq Sens ». [ 3 ] Afin de garantir les obligations des demandeurs eu égard audit bail, ceux-ci conviennent d’hypothéquer leur résidence sise au [...] à Gatineau.

L’acte en question [2] prévoit que les demandeurs hypothèquent ladite propriété pour une somme de 25 000$. [ 4 ] Il apparait des procédures instituées que la relation s’envenime rapidement entre les parties. Cela apparait être un euphémisme. Dès le 27 juillet 2017, les demandeurs instituent [3] un recours en dommages-intérêts et dommages intérêts punitifs. Ce dossier fait l’objet d’un règlement hors cour daté du 15 décembre 2017. [ 5 ] En raison d’un contexte particulier, il appert que la relation entre les parties s’envenime à nouveau en 2018.

Essentiellement, les demandeurs allèguent et reprochent aux défendeurs, et en particulier à M. Frédéric Pouyot (soit le Président de GPEKS) une série

d’événements, dont la version courte (qui apparait en Pièce P-14) mérite ici d’être citée, ne serait-ce qu’afin de permettre de comprendre le contexte de la demande présentée par les demandeurs : Entre autres, vous avez récemment : - Approché les clients du restaurant ayant pris place sur la terrasse extérieure en leur indiquant, faussement, que la terrasse est illégale et que notre client enfreint les règlements; - Épandu des vidanges, poubelles et autres substance organique sur la terrasse et autour de celle-ci, et ce, à plusieurs reprises.

Se faisant le terrasse de notre client a été envahie par les mouches et par une odeur nauséabonde; - Installé une clôture constituée de palettes de bois non sécurisées ni encrées, et lesquelles comportent des clous rouillés; - Déplacé vos bacs à ordure le long de la terrasse de notre client à deux (2) pieds des clients du restaurant, et ce, dans le seul but de nuire; - Stationné votre véhicule au bas des escaliers donnant accès à la terrasse rendant impossible l’utilisation de celle-ci, et ce, depuis le 4 juillet 2018; - Déplacé toutes les pierres de patio de notre client pour les empiler derrière votre voiture et ailleurs sur la propriété; - Déplacé les plantes ornementales de notre client; - Pénétré à l’intérieur du restaurant, sans autorisation ni préavis, et se jeter intentionnellement et tituber tout aussi intentionnellement afin de faire tomber les tables du restaurant, cassant ainsi de nombreuses verreries; - Suivi avec insistance la femme de notre client malgré ses avertissements vous demandant d’arrêter et vous informant qu’elle avait peur de vous; - Distribué des lettres diffamatoires aux clients du restaurant et aux piétons circulant près du restaurant de notre client, dont vous trouverez copie ci-jointe; - Effectué des travaux torse-nue à la vue des clients du restaurant; - Intercepté les clients du restaurant afin de porter atteinte à la réputation de notre client et de son entreprise. - Etc.

De toute évidence, vous répétez les agissements de l’an dernier et n’avez aucune intention de laisser notre client jouir paisiblement des lieux loués. [ 6 ] Les demandeurs décident de procéder, tel qu’allégué à leur Demande principale (datée du 11 décembre 2018), à la résiliation qualifiée de plein droit du bail commercial, et ce, en date du 25 septembre 2018. [ 7 ] La demande d’ordonnance de sauvegarde est intégrée à même une Demande introductive d’instance qui requiert du Tribunal la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial ainsi qu’une condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 55 000$. [ 8 ] Cette Demande venant tout juste d’être instituée, il va de soi que celle-ci pourra suivre son cours en temps opportun.

Les parties pourront faire valoir, de part et d’autre, leurs arguments ainsi que les faits pertinents au soutien de ceux-ci. [ 9 ] Il appert, par ailleurs, que les demandeurs acceptent, en date du 28 novembre 2018, une promesse d’achat quant à leur résidence située au [...]. Il appert que toutes les conditions furent levées. Ladite promesse d’achat [4] stipule que la signature de l’acte de vente doit s’effectuer le ou avant le 17 décembre 2018. [ 10 ] S’en suivra une série de correspondances entre l’avocat des demandeurs et M. Pouyot. [5] Par l’entremise de celles-ci, l’avocat des demandeurs offre à M.

Pouyot et à GPEKS, diverses alternatives, et ce, afin de convenir d’un modus operandi dans le but de substituer à l’hypothèque une autre garantie jugée suffisante. Plus particulièrement, les demandeurs offrent les options suivantes :

i) Offre de procéder à la substitution de l’hypothèque (le 6 décembre 2018) [6] ii) Paiement, par les demandeurs, d’une somme de 25 000$ aux défendeurs en retour de l’obtention d’une quittance mutuelle et réciproque et de la radiation de l’hypothèque; [7] iii) Paiement, par les demandeurs, de la somme de 25 000$ sous protêt afin d’obtenir la radiation de l’hypothèque; [8] [ 11 ] L’avocat des demandeurs précise aux défendeurs, dans le cadre de ces correspondances, et tel qu’il le confirme clairement séance tenante, que la contrepartie du versement d’une telle somme de 25 000$ n’est nullement l’obtention d’une quittance générale et finale de la part des défendeurs eu égard aux obligations des demandeurs quant au bail, mais bien une quittance spécifiquement – et uniquement – reliée à l’hypothèque grevant présentement l’Immeuble sis au [...]. [ 12 ] Sans plus, ni moins. [ 13 ] Il appert des échanges que chacune de ces options est refusée par les défendeurs. [9]

[ 14 ] Les demandeurs soumettent donc, au Tribunal, une telle demande de substitution de garantie par laquelle ils s’engagent à procéder au dépôt judiciaire d’une somme de 25 000$ (qui est majorée, séance tenante afin de tenir compte de l’intérêt prévu au contrat [10] ), le tout dans l’objectif de permettre la radiation de l’hypothèque grevant l’Immeuble, et ce, sur preuve dudit dépôt judiciaire. [ 15 ] Ladite demande est dûment signifiée, par huissiers tel qu’il appert du dossier, aux défendeurs, et ce, en date du 12 décembre 2018. La demande est accompagnée d’une Déclaration sous serment du demandeur Jason Wagner. [ 16 ]

Malgré la signification de ladite Demande, et malgré l’Avis de présentation informant les défendeurs de la présentation de la demande d’ordonnance de sauvegarde en date du 18 décembre, les défendeurs font défaut d’être présents en Division de pratique à cette date. [ 17 ] En effet, les défendeurs furent appelés, tant à l’appel du rôle qu’au moment de procéder sur la demande (plus d’une heure trente par la suite) et leur absence n’a pu être que constatée. Le Tribunal a ainsi autorisé les demandeurs à procéder par défaut sur ladite demande d’ordonnance de sauvegarde. [ 18 ] Ladite demande est-elle bien fondée?

PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET DÉCISION [ 19 ] Bien que ladite demande ait procédé par défaut, il revenait aux demandeurs d’en établir le bien fondé, le tout conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ). [ 20 ] La demande en substitution de garantie est normalement prévue à l’article 2731 CCQ en matière d’hypothèque légale. [ 21 ] L’hypothèque visée en l’espèce par la demande de substitution est plutôt de nature conventionnelle. [ 22 ] Les demandeurs soumettent donc qu’une telle demande peut être accordée, et ce, en vertu des pouvoirs dévolus au Tribunal en vertu de l’article 49 du Code de procédure civile, qui se lit ainsi : 49.

Les tribunaux et les juges, tant en première instance qu’en appel, ont tous les pouvoirs nécessaires à l’exercice de leur compétence. Ils peuvent, à tout moment et en toutes matières, prononcer, même d’office, des injonctions, des ordonnances de protection ou des ordonnances de sauvegarde des droits des parties, pour le temps et aux conditions qu’ils déterminent. De plus, ils peuvent rendre les ordonnances appropriées pour pourvoir aux cas où la loi n’a pas prévu de solution. [ 23 ] Les critères applicables à une telle demande d’ordonnance de sauvegarde sont bien connus.

La Cour Supérieure, dans l’affaire Gestion Coulombe et Giguère inc . c. Foresco GTH inc [11] rappelle la teneur de ceux-ci de la façon suivante : [20] Selon la jurisprudence[1], l'ordonnance de sauvegarde est une mesure de nature exceptionnelle et de dernier recours, permettant au juge saisi du dossier de protéger les droits des parties jusqu'à ce que la cause soit entendue.

Les tribunaux doivent utiliser ce pouvoir exceptionnel avec beaucoup de prudence puisqu'elle entraîne une ordonnance sans le bénéfice d'une preuve complète et parce que la requérante semble remplir les exigences pour l'émission. [21] Dans l'arrêt Gestion Normic[2], la Cour d'appel mentionne que les critères pour émettre une ordonnance de sauvegarde sont les mêmes que ceux pour l'émission d'une injonction interlocutoire : apparence de droit, préjudice sérieux ou irréparable, balance des inconvénients favorisant la requérante et l'urgence. [nos soulignements] [ 24 ] Les Tribunaux ont reconnu la possibilité pour le Tribunal de substituer, en certaines circonstances, un dépôt judiciaire à une hypothèque conventionnelle, et ce, en autant que ledit dépôt puisse se qualifier à

titre d’« autre garantie suffisante ». L’honorable Juge Étienne Parent, J.C.S., dans l’affaire Sarailis c.

Gestion Serge Roy inc [12] le précise et le reconnait clairement. [ 25 ] La Cour Supérieure dans l’affaire Gestion Segi ltée c. 8277346 Canada inc [13] le reconnait également, notamment en usant des termes suivants : [38] Ce principe peut permettre la substitution d’une autre garantie à une hypothèque conventionnelle dans un cas approprié où le créancier abuse de sa sûreté, par exemple s’il utilise sa sûreté non comme une garantie pour protéger sa créance, mais plutôt comme un moyen de pression pour contraindre le débiteur à abandonner sa contestation de la créance et de la payer en totalité. [40] Le recours n’est donc pas identique à celui sous l’

article 2731 C.c.Q. ou l’article 739 C.p.c., où le débiteur a le droit de demander la substitution et la seule question est la suffisance de la sûreté offerte en substitution de l’hypothèque. La suffisance de la sûreté offerte sera un élément très important dans l’analyse, mais il faut aussi examiner la conduite du créancier. [ 26 ] En l’espèce, le Tribunal considère que la preuve démontre, de manière non contestée par ailleurs, que les critères propres à l’émission d’une ordonnance de sauvegarde sont ici rencontrés.

[ 27 ] En effet, les demandeurs ont certes le droit clair de vendre leur Immeuble. Ils offrent, par ailleurs, aux défendeurs, de payer la somme prévue à l’hypothèque immobilière. L’offre originalement formulée aux défendeurs est d’ailleurs bonifiée afin de tenir compte des intérêts stipulés à l’hypothèque (soit 25% l’an). [ 28 ] Le préjudice allégué est ici sérieux et irréparable. De fait, si la sûreté n’est pas substituée, il apparait de la preuve non contredite que la vente de l’Immeuble ne pourra pas s’effectuer avant la fin des procédures judiciaires, soit potentiellement dans plusieurs mois. [14]

Les paragraphes 86 et 87 de la Demande, dûment supportée d’une déclaration sous serment, spécifient d’ailleurs ce qui suit : 86. Les demandeurs subissent un grand préjudice, soit de ne pas pouvoir vendre leur résidence et de ne pas pouvoir déménager; 87.

De fait, les demandeurs n’ont pas la capacité financière d’entretenir et de payer pour deux propriétés et seront incapable à court terme de poursuivre leurs activités à Hawkesbury tout en conservant leur domicilie à Val-Tétreault; [ 29 ] La balance des inconvénients milite également en faveur de l’octroi de la demande en substitution de garantie, en ce que la preuve non contredite démontre l’important préjudice qui sera subi par les demandeurs, alors que les défendeurs verront, pour leur part, leur hypothèque se substituer en un dépôt judiciaire d’une valeur de 31 250$; [ 30 ] Les défendeurs étant absents lors de l’audition de la demande en ordonnance de sauvegarde, aucune démonstration n’est faite en ce qui concerne l’existence d’un quelconque préjudice qu’ils subiraient dans un tel scénario. [ 31 ] Quant à l’urgence, celle-ci est valablement démontrée par la chronologie factuelle déjà énoncée, ainsi que par les échéances prévues (articles 11.1 et 11.2 en particulier) à la promesse d’achat. [15] [ 32 ] Quant à la suffisance de la garantie, qui demeure – évidemment – un critère incontournable, le Tribunal est satisfait de la preuve et des représentations formulées en ce sens.

Les critères de suffisance de celles-ci sont, ici, rencontrés et rien dans la preuve ne démontre le contraire. [16] [ 33 ] En effet, tel que déjà relaté, les demandeurs offrent, de verser, par dépôt judiciaire, une somme de 25 000$, majorée d’une année complète d’intérêts au taux contractuel, soit 25% l’an.

Le calcul desdits intérêts débutera à la date de la résiliation que les demandeurs qualifient être de plein droit , à savoir à compter du 25 septembre 2018. [ 34 ] Considérant tous ces éléments, considérant la trame factuelle particulière et considérant que les défendeurs, en date de la présente, n’ont présenté nulle demande en dommages, le Tribunal considère que la garantie offerte est, en l’espèce, suffisante au sens des critères jurisprudentiels applicables. [ 35 ] Le refus des défendeurs, tel qu’il appert des courriels échangés, ne semble pas se justifier.

À tout événement, rien ne démontre une quelconque justification raisonnable à un tel refus exprimé à quelques reprises. [ 36 ] En fait, la substitution de la garantie en l’espèce, et la radiation de l’hypothèque ne semblent générer aucun préjudice aux défendeurs.

Ceux-ci conservent l’ensemble de leur droit, s’il en est, afin de faire valoir toute réclamation à l’encontre des demandeurs, que ce soit en vertu des obligations prévues au bail commercial ou autrement. [ 37 ] Ainsi donc, le Tribunal considère se retrouver, en l’espèce, dans une situation hautement particulière, et non contestée faut-il le rappeler, où la demande d’ordonnance de sauvegarde est bien fondée. [17] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande d’ordonnance de sauvegarde pour substitution d’une garantie hypothécaire et en radiation d’une hypothèque conventionnelle; PERMET aux demandeurs d’obtenir la radiation des droits hypothécaires détenus par la défenderesse GPEKS Constructions inc, contre l’immeuble ci-après décrit, aux conditions suivantes :

a) Les demandeurs devront procéder au dépôt judiciaire de la somme de 31 250$; [18]

b) Sur preuve du dépôt judiciaire de la somme de 31 250$, les droits hypothécaires de la défenderesse GPEKS Construction inc publiés sous le numéro 22 950 970 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Hull seront radiés concernant l’immeuble suivant : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [...] ([...]), Cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Hull.

Avec toutes les bâtisses y dessus érigés, circonstances et dépendances et portant le numéro civique [...], Gatineau, province de Québec, [...]; ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Hull, sur preuve que les demandeurs ont procédé au dépôt judiciaire de la somme de 31 250,00$, de PROCÉDER sans autre délai à la radiation des droits hypothécaires publiés aux termes de l’acte portant le numéro 22 950 970; ORDONNE l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel; [19]

LE TOUT , frais de justice à suivre le sort final du litige. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Me Alexandre Racine-Goyette BEAUDRY BERTRAND, s.e.n.c.r.l. Avocat des demandeurs Date d’audience : 18 décembre 2018