2013 QCCQ 9695, 2013 QCCQ 9695

9254-4113 Québec inc. c. 9208-4482 Québec inc. 2013 QCCQ 9695 COUR DU QUÉBEC « Division pratique – Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL N° : 540-22-019091-130 DATE : 30 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9254-4113 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse-défenderesse reconventionnelle c. 9208-4482 QUÉBEC INC.

Partie défenderesse-demanderesse reconventionnelle et LES ROTISSERIES MOM'S EXPRESS LTÉE et PIERRE MCLEAN et HASSAN BELAHMER

Partie défenderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur la requête de la défenderesse pour l'émission d'une ordonnance de sauvegarde ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi par 9208-4482 Québec inc. (le « Locateur ») d'une demande d'ordonnance de sauvegarde présentée contre son locataire, Les Rôtisseries Mom's Express Ltée (le « Locataire »), la caution Pierre Mclean, l'opérateur de la franchise et caution 9254-4113 Québec inc. et le principal dirigeant du franchisé, Hassan Belahmer. [ 2 ] Le Locateur demande que soient prononcées les ordonnances de sauvegarde suivantes :

a) le paiement immédiat d'un montant de 36 385,72 $, à

titre de loyers impayés;

b) le paiement de trois mois de loyer à courir à

titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire;

c) ordonner l'évacuation de l'immeuble par la demanderesse, dans les sept jours du prononcé des ordonnances de sauvegarde;

d) la remise des clefs des lieux loués;

e) permettre accès à la défenderesse et à la demanderesse reconventionnelle pour faire les évaluations des dommages causés et les réparations requises;

f) la remise complète de l'immeuble en état précontractuel ou permettre à la défenderesse et à la demanderesse reconventionnelle de la faire aux frais des défendeurs reconventionnels;

f) l'encaissement des chèques payés par l'assureur de la demanderesse en compensation partielle des loyers dus et/ou des dommages

survenus aux locaux, jugement valant autorité et permission d'encaissement;

g) le paiement, en remboursement partiel des dommages dus à la défenderesse et la demanderesse reconventionnelle d'un montant de 7 689,94 $ (6 750,00 $ + taxes), à même le dépôt fait par la demanderesse en début de bail;

h) déclarer le bail sous cote DDR-1, résilié à toutes fins que de droit; et ce, nonobstant appel.

LE CONTEXTE [ 3 ] Le 1 er octobre 2011, le Locataire signe avec 9254-4113 Québec inc. (« le Franchisé ») un contrat de franchise visant l'exploitation d'une entreprise de restauration rapide. [ 4 ] Le 1 er novembre 2011, le Locataire signe avec le Locateur un bail commercial afin de permettre au Franchisé d'exploiter la franchise dans un local situé au 3124, boulevard Dagenais ouest, à Fabreville, ville de Laval (les « Lieux loués »). [ 5 ] Le Franchisé et Pierre McLean (la « Caution ») interviennent à ce bail et se portent solidairement caution de tous les engagements et obligations du Locataire. [ 6 ] En mars 2013, le Franchisé intente contre le Locateur un recours en dommages de 36 000 $. [ 7 ] Il allègue que le Locateur a fait défaut de réaliser certains travaux, dont la réfection de la toiture. [ 8 ] Il considère également que le Locateur est responsable de ses pertes de revenus à la suite d'un problème important de chauffage.

Selon le Franchisé, ce problème rendait pratiquement impossible à chauffer les Lieux loués à une température ambiante confortable pour ses clients. [ 9 ] Le 15 juillet 2013, le Locateur produit au dossier une défense et demande reconventionnelle qu'il amende le 13 août 2013. [ 10 ] Essentiellement, le Locateur impute la totalité des problèmes de chauffage des Lieux loués au Franchisé et au Locataire.

Il soutient que ce sont les travaux de réaménagement et de rénovation des Lieux loués effectués par ces derniers qui sont la cause des problèmes dont se plaint le Franchisé. [ 11 ] Le Locateur produit une expertise qui, à son avis, établit clairement le fait que les problèmes de chauffage sont causés par les travaux du Franchisé et du Locataire. [ 12 ] Il soumet que cette expertise et le caractère particulier du dossier permettent au Tribunal de rendre toutes les ordonnances demandées.

Il considère qu'il y a un énorme déséquilibre à l'avantage du Franchisé, du Locataire et de la Caution qui ne paient aucun loyer depuis plusieurs mois. Il mentionne que non seulement il ne reçoit aucun loyer, mais qu'en plus, c'est lui qui assume l'ensemble des dépenses reliées aux Lieux loués. Il ajoute enfin les dommages importants qui lui sont causés à la suite des nombreux défauts du Franchisé et du Locataire. [ 13 ] Lors de l'audience, le procureur du Locataire, de la Caution, du Franchisé et de monsieur Belhamer a admis que le Franchisé avait abandonné les Lieux loués.

Il ne s'oppose donc pas à la résiliation du bail demandé par le Locateur. [ 14 ] Le procureur a également mentionné qu'il n'avait pas objection à prendre certains engagements, entres autres, concernant la remise de deux chèques émis par un assureur à l'ordre du Franchisé et du Locataire. [ 15 ] Il appert en effet qu'un dégât d'eau dans les Lieux loués est survenu en mars 2013. L'assureur a autorisé le paiement de deux chèques à ses assurés, le Franchisé et le Locataire.

Ces derniers consentent, par leur procureur, à endosser ces chèques et à les remettre au Locateur. [ 16 ] Il est également question d'un dépôt au montant de 6 750 $ plus les taxes applicables. Ce dépôt a été remis au Locateur lors de la signature du bail afin de garantir le respect par le Locataire de ses obligations. Le Locataire, le Franchisé et la Caution consentent à ce que ce montant soit encaissé par le Locateur non plus à

titre de dépôt, mais bien à

titre de paiement de sommes dues. [ 17 ] Enfin, il a été question d'une somme de trois mois de loyer que les défendeurs reconventionnels, à l'exclusion de monsieur Bélahmer, accepteraient de payer dans le cadre de l'ordonnance de sauvegarde avec toutefois un léger bémol.

Selon leur procureur, il n'y a pas d'urgence à cette demande vu la résiliation du bail et le fait que le Locateur a attendu d'avril à août afin de faire valoir sa demande d'ordonnance. [ 18 ] Pour sa part, le Locateur soutient que ce délai découle des vérifications et de l'expertise afin d'analyser les prétentions de la requête introductive du Franchisé. DISCUSSION ET CONCLUSION [ 19 ] Les principes applicables en matière d'ordonnance de sauvegarde ont été résumés par le juge Dortélus dans l'affaire Banque Toronto-Dominion c.

Gap Capital inc. [1] : « [18] Il y a lieu dans un premier temps d'identifier les critères et les principes que le Tribunal doit appliquer pour disposer de la requête pour ordonnance de sauvegarde. [19] Selon les principes établis par la jurisprudence, l'ordonnance de sauvegarde constitue une mesure conservatoire visant à

préserver les droits des parties jusqu'à l'audition au fond de la cause et qu’il appartient à la demanderesse de démontrer que les critères pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde sont rencontrés. [20] La Cour d’appel dans l’arrêt Gestion Nomic inc. c.

Immeubles Polaris (Canada) ltée [2] circonscrit les quatre critères devant être rencontrés : Apparence de droit et sérieux des moyens de défense; Existence d'un préjudice grave ou irréparable; Balance des inconvénients; Urgence. [21] Dans la cause 4258606 Canada inc. c. 9137-6780 Québec inc. [3] sont bien résumés les principes établis par la jurisprudence pour décrire l’ordonnance de sauvegarde : «14. Qu'est-ce qu'une ordonnance de sauvegarde ?

L'ordonnance de sauvegarde est une mesure judiciaire, discrétionnaire, émise pour des fins conservatoires, pour une durée limitée et vise à protéger les droits des parties pendant l'instance ou à l'étape de l'exécution avec comme objectif principal de rétablir un certain équilibre et maintenir l'intérêt des parties à résoudre rapidement leur litige.

Elle s'inscrit dans le cadre d'un dossier incomplet et se veut le redressement nécessaire d'une situation qui devra être réévaluée dans un court délai.» [ 20 ] Dans le contexte d'un bail commercial, une ordonnance de sauvegarde vise à établir un certain équilibre entre les parties pendant l'instance. [ 21 ] Ce n'est pas au stade de l'ordonnance de sauvegarde qu'il revient au Tribunal de décider du conflit qui existe entre les parties, si ce n'est que pour constater l'apparence du droit du Locateur et le sérieux des moyens que fait valoir le Locataire. [ 22 ] C'est encore moins à cette étape qu'il y a lieu d'analyser les rapports d'expert produits au soutien des prétentions respectives des parties.

Tout cela relève du juge du fond et c'est à celui-ci que reviendra, en fin de compte, de trancher le litige. [ 23 ] Toutefois, avant cette audition au fond, certaines situations nécessitent l'intervention du Tribunal afin d'éviter un déséquilibre entre les parties. C'est le cas lorsqu'un locataire exploite son entreprise et ne paie aucun loyer.

Chaque mois qui passe l'avantage financièrement le tout, au détriment du locateur. [ 24 ] D'autres situations peuvent également créer un préjudice important au locateur dont, entre autres, lorsque son locataire refuse pour des motifs économiques, de payer tout loyer. [ 25 ] Dans l'affaire Godin [4] , le juge Grenier précise le caractère exceptionnel de la reconnaissance de la résiliation de plein droit du bail au stade de l'ordonnance de sauvegarde.

Il mentionne que tel peut toutefois être le cas lorsque le locataire refuse de payer son loyer : « [16] Il arrive cependant qu'une telle ordonnance de paiement ne soit pas nécessairement la mesure la plus appropriée pour créer l'égalité entre les parties, et ce, dans des circonstances telles que celles démontrées en l'espèce, soit une situation où un locataire refuse de payer son loyer même s'il lui était ordonné de le faire tout en continuant d'occuper les lieux, ce qui empêche le locateur de reprendre le local alors que le bail est résilié de plein droit. [17] Le locateur est alors en quelque sorte condamné à attendre l'issue de l'action intentée contre son locataire avant de pouvoir reprendre possession du local loué, et ce, sans recevoir un seul loyer. [18] Dans de telles circonstances, le locateur est injustement défavorisé et le remède le plus approprié – bien qu'exceptionnel – réside dans la reconnaissance par le Tribunal de la résiliation de plein droit du bail à la suite du défaut de paiement de loyer, résiliation survenue en application de l'article 6 du bail conclu par les parties et l'expulsion immédiate du locataire. » [ 26 ] Dans le présent dossier, le procureur des défendeurs reconventionnels admet que le Franchisé a déguerpi.

Aucune représentation n'a été effectuée concernant la volonté du Locataire ou de la Caution de reprendre les activités de la franchise. En fait, ceux-ci ne se sont pas s'objectés à la résiliation du bail qui prévoit d'ailleurs une clause à cet effet. [ 27 ] Dans les circonstances, ce déguerpissement du Franchisé est préjudiciable aux intérêts du Locateur. Son local est vide, laissé à l'abandon et il ne reçoit aucun paiement de son Locataire ou de la Caution.

Il s'agit d'un cas exceptionnel qui donne ouverture à la résiliation de plein droit du bail demandé par le Locateur. [ 28 ] Concernant la conclusion traitant des deux chèques de l'assureur, il y a lieu de prendre acte de l'engagement du Franchisé et du Locataire. Par leur procureur, ceux-ci ont convenu, lors de l'audience, d'endosser les chèques et de les remettre au Locateur qui est également bénéficiaire de ces chèques. [ 29 ] Traitons maintenant globalement de la demande du Locateur concernant les loyers échus et à échoir.

Le Locateur souhaite obtenir le paiement immédiat de 36 385,72 $ représentant l'équivalent d'environ 9 mois de loyers mensuels échus ainsi que 11 361,63 $ (3 x 3 787,21 $) représentant trois mois de loyers à échoir. [ 30 ] Bien que le litige avec la demanderesse reconventionnelle ait débuté en décembre 2012, ce n'est qu'en juillet 2013 que le Locateur demande une ordonnance de sauvegarde. Pourtant, rien n'empêchait le Locateur d'intervenir dès janvier afin de requérir une telle ordonnance.

Ne l'ayant pas fait à ce moment, il aimerait aujourd'hui atteindre le même résultat et obtenir le paiement des arrérages du loyer. [ 31 ] L'un des critères en matière d'ordonnance de sauvegarde est l'urgence. Dans l'affaire Centre commercial Plaza Centennial

(2001) inc. c. 9146-8934 Québec inc. et al [5] , le juge Riordan réitère son analyse quant à la notion d'urgence en matière d'ordonnance de sauvegarde. Il précise : « [7] En ce qui concerne l'urgence, nous continuons à être d'avis que la notion d'urgence en matière d'ordonnance de sauvegarde varie de celle applicable aux injonctions provisoires.

Nous avons exprimé nos pensées à cet égard comme suit dans un jugement antérieur : [10] Concerning urgency, while admitting that urgency is an essential condition for the issuance of such orders, the Court sees a distinction to be made between that notion in the context of a provisional or interim injunction versus that of a safeguard order. [11] In the former, the urgency is more pressing, more immediate. The goal is to react quickly before an impending, irremediable act occurs. In the latter, the presence of an emergency is not so important.

It appears to be more a question of whether it makes good sense, in the overall context of events, for the Court to intervene at this point in time, assuming that there has been no obvious negligence on the petitioner's part to act earlier. [12] This difference can be clearly seen in cases similar to this one dealing with the non-payment of a rent.

In Trizechahn Place Ville Marie Inc. c. 2959-6319 Québec inc., Judge Dalphond, then of the Superior Court, noted that "Même si on parle ici d'urgence, il s'agit plutôt de la nécessité d'une ordonnance afin de sauvegarder les droits des parties pendant l'instance.» [13] There is another fundamental difference in these two types of "injunctive" files as relates to the notion of urgency: the tendency to allow examinations on affidavit before the hearing on the safeguard order. One rarely sees such procedures in the context of a provisional injunction.

The fact that the hearing on the application can be delayed in this manner is a clear indication that the notion of urgency in the present context is quite different from the case of a pure injunction. [14] That being said, the discretionary nature of a safeguard order requires that a petitioner act with dispatch and "at the right time".

He cannot sit on his rights. » [citations retirées] [ 32 ] Le Tribunal souscrit à cette analyse du Juge Riordan concernant la notion d'urgence. [ 33 ] Ainsi, dans un bail, l'urgence n'est pas de réagir rapidement afin d'empêcher la survenance d'un acte dont les conséquences peuvent être graves et irréparables. En cette matière, l'urgence c'est plutôt d'agir au bon moment afin de protéger ses droits. [ 34 ] Ce que cherche la

partie qui requiert une telle ordonnance, c'est d'empêcher qu'une situation ne devienne, au fil du temps qui passe, de plus en plus préjudiciable à ses intérêts. Il est donc nécessaire qu'une demande d'ordonnance de sauvegarde soit présentée au moment approprié afin d'y avoir droit. [ 35 ] Ce principe est illustré dans la décision du juge Riordan citée par le Locateur. Le Tribunal fait droit à l'ordonnance de sauvegarde pour les paiements de loyer à échoir.

Toutefois, il mentionne qu'exceptionnellement, il y a lieu d'accorder dans cette affaire un montant pour le loyer échu vu l'admission du locataire qu'il devait « […] payer quelque chose pendant son occupation des lieux ». [ 36 ] Cette décision du juge Riordan confirme le principe bien connu et ajoute une exception à celui-ci lorsqu'il y a une admission du locataire à payer un montant concernant les loyers échus. [ 37 ] Pour justifier sa demande concernant le loyer échu, le procureur du Locateur mentionne également l'affaire Banque Toronto- Dominion précitée.

Pourtant, les faits de cette affaire sont très différents du cas en l'espèce. [ 38 ] Dans le dossier de la Banque [6] , le débiteur n'a pas payé certains montants dus à son créancier hypothécaire ainsi que ses taxes municipales. Le créancier lui transmet un avis de 60 jours afin de lui permettre de corriger les manquements à ses engagements contractuels. [ 39 ] Après l'expiration de l'avis de 60 jours, le créancier constate que l'immeuble hypothéqué en sa faveur est susceptible d'être vendu à la suite du non-paiement des taxes municipales.

C'est dans ce contexte que le créancier demande une ordonnance de sauvegarde. Il cherche à obliger le débiteur à payer à la municipalité le montant des taxes dues afin d'éviter la vente de l'immeuble sur lequel il détient une hypothèque. [ 40 ] Dans le présent dossier, c'est le Locateur qui a laissé écouler plusieurs mois avant de présenter une demande d'ordonnance.

Ce qu'il cherche à obtenir aujourd'hui concernant les loyers des mois de décembre 2012 à juin 2013, c'est ce qu'il aurait peut-être pu obtenir s'il avait formulé une telle demande en temps opportun. [ 41 ] Malheureusement, le Locateur ne peut obtenir un effet rétroactif à l'ordonnance qu'il n'a pas présentée en temps opportun. Il n'a pas agi au moment où il aurait dû le faire et il ne revient pas au Tribunal de corriger ce défaut.

Dans les circonstances de l'affaire, le Tribunal ne peut faire droit à sa demande concernant le loyer échu des mois de décembre 2012 à juin 2013. [ 42 ] Pour ce qui est des mois de juillet et août 2013 et de la demande de représentant trois mois de loyers, les défendeurs reconventionnels consentaient au paiement 11 367 $ contestant seulement l'urgence de cette demande. Vu ce consentement, il y a lieu d'analyser seulement la notion d'urgence de cette demande du locateur. [ 43 ] Tel que mentionné précédemment, l'urgence en matière immobilière consiste à faire sa demande au moment approprié.

Il découle que pour les mois de juillet et août 2013, la demande du Locateur a été formulée en temps opportun. Concernant les trois mois de loyer à échoir, le Locateur n'a pas fait la démonstration que cette demande était justifiée dans le contexte de la résiliation du bail. Il pourra faire valoir sa demande en dommages lors de l'audition au fond du dossier. [ 44 ] Enfin, le procureur des défendeurs reconventionnels consentait également à ce que le Locateur puisse percevoir à

titre de paiement et non plus à

titre de dépôt, une somme de 6 750 $. Il y aura donc lieu de prendre acte de ce consentement et d'autoriser le

Locateur à agir en conséquence. [ 45 ] Toutefois, rien ne justifie que l'ordonnance de sauvegarde soit prononcée à l'encontre de monsieur Hassan Belahmer qui n'est pas locataire, caution ou franchisé. [ 46 ] Quant aux autres ordonnances demandées par le Locateur concernant l'évacuation des Lieux loués, la remise des clés et l'accès aux Lieux loués, la résiliation du bail à la suite du déguerpissement, dispose de ces demandes et il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. [ 47 ] En ce qui a trait à la demande d'une ordonnance relative à la remise complète de l'immeuble « en état pré-contractuel », cette demande ne relève pas d'une ordonnance de sauvegarde visant à établir un certain équilibre entre les parties pendant l'instance et il n'y a pas lieu d'y faire droit. [ 48 ] Enfin, les défendeurs reconventionnels ne se sont pas opposés à ce que les sommes représentant le loyer soient remises directement au Locateur.

Il en sera donc ainsi. [ 49 ] Il y a également lieu d'ordonner que l'ordonnance soit exécutoire, nonobstant appel.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] ACCUEILLE partiellement la requête de 9208-4482 Québec inc. pour l'émission d'une ordonnance de sauvegarde; [ 51 ] ORDONNE solidairement à Les Rôtisseries Mom's Express Ltée, Pierre McLean et à 9254-4113 Québec inc., de payer à 9208- 4482 Québec inc. la somme de 7 574,42 $ dans les soixante-douze heures de la signification du présent jugement; [ 52 ] PREND ACTE du déguerpissement de 9254-4113 Québec inc.; [ 53 ] CONSTATE la résiliation du bail liant les parties concernant un local situé au 3124, boulevard Dagenais ouest, Fabreville, à Laval; [ 54 ] PREND ACTE de l'engagement de Les Rôtisseries Mom's Express Ltée et de 9254-4113 Québec inc. d'endosser le chèque n o 167399 émis par Groupe Ledor inc., Mutuelle d'assurance au montant de 4 991,05 $ et de le remettre à 9208-4482 Québec inc afin que celle-ci puisse l'encaisser en compensation partielle des sommes qui lui sont dues; [ 55 ] PREND ACTE de l'engagement de Les Rôtisseries Mom's Express Ltée et de 9254-4113 Québec inc. d'endosser le chèque n o 167404 émis par Groupe Ledor inc., Mutuelle d'assurance au montant de 8 406,40 $ et de le remettre à 9208-4482 Québec inc afin que celle-ci puisse l'encaisser en compensation partielle des sommes qui lui sont dues; [ 56 ] ORDONNE à Les Rôtisseries Mom's Express Ltée et 9254-4113 Québec inc. de se conformer à leur engagement consistant à endosser les chèques n o 167399 et n o 167404 émis par Groupe Ledor inc, Mutuelle d'assurance et de les remettre à 9208-4482 Québec inc; [ 57 ] PREND ACTE du consentement de Les Rôtisseries Mom's Express Ltée, Pierre McClean et 9254-4113 Québec inc. à l'effet d'autoriser 9208-4482 Québec inc. à encaisser, à

titre de paiement des sommes qui lui sont dues, la somme de 7 689,94 $ (6 750,00 $ + taxes) à même le dépôt fait par Les Rôtisseries Mom's Express Ltée lors de la signature du bail; [ 58 ] ORDONNE l'exécution provisoire de la présente ordonnance de sauvegarde nonobstant appel ; [ 59 ] FRAIS à suivre. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. En demande : Me Patrick E. Farley En défense : Me Claude P. Buisson Date d’audience : 22 août 2013