2014 QCCQ 9081, 2014 QCCQ 9081

Phuong c. Chowdhury 2014 QCCQ 9081 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-134787-128 DATE : 29 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LY LAN PHUONG

Partie demanderesse c. ABDUL QUADER CHOWDHURY

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une requête en rétractation du jugement de la juge Brigitte Gouin J.C.Q. rendu séance tenante le 1 er avril 2014. Ce jugement a été rendu ex-parte en faveur de la demanderesse, Mme Ly Lan Phuong. [ 2 ] À l’appui de sa requête en rétractation, le défendeur, M.

Chowdhury, explique qu’il était à l’extérieur du pays avec sa famille au moment de l’envoi de l’avis de convocation et qu’il est revenu le ou vers le 25 avril 2014. Il ignorait que l’audition avait été fixée au 1 er avril 2014 ce qui explique son absence à l’audience. [ 3 ] Après avoir entendu le témoignage de M. Chowdhury et pour les motifs exprimés verbalement à l’audience et enregistrés numériquement, le Tribunal a conclu que la requête en rétractation de jugement est fondée et a annulé le jugement du 1 er avril 2014.

LE FOND [ 4 ] La demanderesse, Ly Lan Phuong, réclame au défendeur, Abdul Quader Chowdhury, 7 000 $ à

titre de loyers impayés en vertu d’un bail commercial. Elle réduit volontairement sa réclamation à 7 000 $ afin de pouvoir présenter sa demande devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. Les questions en litige 1. La demanderesse est-elle bien fondée de réclamer les loyers impayés? 2. La demanderesse a-t-elle minimisé ses dommages? Les faits : [ 5 ] En avril 2011, le défendeur, souhaitant exploiter un dépanneur, signe un bail commercial du local de la demanderesse.

Le bail entre en vigueur le 1 er mai 2011, pour une durée de 60 mois, soit jusqu’au 30 avril 2016. [ 6 ] Le jour de la signature du bail, le défendeur achète des équipements qui se trouvent déjà dans le local de la demanderesse. Le

défendeur paye 8 000 $ à la demanderesse pour des réfrigérateurs, étagères, comptoirs et un dispositif de chambre froide. [ 7 ] Le défendeur affirme avoir alors exprimé à la demanderesse son incertitude quant à la rentabilité du futur dépanneur et son hésitation quant à son investissement en équipements. Le défendeur soutient que la demanderesse s’est montrée rassurante et qu’elle s’est engagée à reprendre les biens en compensation advenant la terminaison prématurée du bail.

La demanderesse nie ces allégations. [ 8 ] En juin 2012, un an après l’ouverture, le défendeur constate que l’exploitation de son commerce est déficitaire. Dès le 2 juin 2012, il avise la demanderesse de son intention de quitter les locaux loués en décembre 2012.

Il cesse dès lors de payer son loyer mais continue d’occuper les lieux; il souhaite exploiter son commerce jusqu’à la fin de l’année et espère une fermeture qui ne soit pas trop désastreuse au niveau financier. [ 9 ] Le 6 juillet 2012, la demanderesse fait parvenir au défendeur une mise en demeure lui demandant de payer les loyers dus pour les mois de juin et juillet 2012 de même que les taxes d’affaires et d’eau dont il est responsable en vertu du bail. [ 10 ] Le 9 août 2012, la présente instance est instituée par la demanderesse.

Le 27 septembre 2012, le défendeur produit sa contestation écrite et invoque l’engagement de la demanderesse de reprendre les équipements en dédommagement pour la terminaison du bail. [ 11 ] Le 15 novembre 2012, le défendeur écrit à la demanderesse pour lui confirmer qu’il quittera le local le 10 décembre 2012 et pour lui donner rendez-vous ce jour-là à 11h00. [ 12 ] Dans les jours suivant cette lettre, le mari de la demanderesse, M. Nguyen, rencontre le défendeur pour discuter de la suite des choses. Il remet au défendeur une note écrite offrant au défendeur « deux choix » .

Le premier choix traite du paiement des sept mois de loyer pour la période de juin à décembre 2012 et des taxes d’affaires et d’eau et le deuxième de la possibilité de laisser tous les équipements présents dans le local à

titre de dédommagement pour l’indemnité qui peut être réclamée aux termes du bail en cas de terminaison hâtive. [ 13 ] Le défendeur ne répond pas à cette proposition. [ 14 ] Le 29 novembre 2012, la demanderesse écrit au défendeur et exige le paiement des sept mois de loyer exigibles de juin à décembre 2012, des taxes d’affaires et d’eau et du six mois additionnel prévu à

titre de dédommagement pour la rupture prématurée du bail. Dans cette lettre, elle insiste pour que le défendeur récupère tous ses équipements au moment de quitter le local ne souhaitant pas les conserver en compensation. [ 15 ] Le 10 décembre 2012, M. Nguyen rencontre le défendeur au local pour récupérer les clefs et constater l’état des lieux. Le défendeur ne paie aucune somme d’argent à la demanderesse et abandonne sur place tous les équipements qui lui appartiennent. M.

Nguyen prépare une note manuscrite afin de faire état du fait que ces équipements sont laissés volontairement en faveur de la demanderesse; ce document est contresigné par le défendeur. [ 16 ] En sus des équipements qu’il avait achetés en 2011, le défendeur abandonne également un photocopieur et un réfrigérateur à fruits et légumes achetés quelques mois auparavant. Analyse 1.

La demanderesse est-elle bien fondée de réclamer les loyers impayés? [ 17 ] La réclamation de la demanderesse en la présente instance ne porte que sur les loyers impayés de juin 2012 à décembre 2012 inclusivement et les taxes d’affaires et d’eau. [ 18 ] Il est admis que le défendeur a cessé de payer les loyers à compter de juin 2012 et qu’il n’a pas payé les taxes d’affaires et d’eau dont il était responsable. [ 19 ] Le défendeur ne pouvait continuer d’occuper les lieux loués pendant sept mois sans payer le loyer dont il était responsable. [ 20 ] La demanderesse ne s’est jamais engagée à reprendre les équipements en compensation des loyers impayés pendant l’occupation et l’exploitation des lieux.

La preuve ne supporte pas cette thèse. D’ailleurs, les contrats signés entre les parties ne comportent aucune mention en ce sens. [ 21 ] La note écrite par M. Nguyen en novembre 2012 ne va pas dans ce sens : la demanderesse avait deux réclamations cumulatives possibles, soit le paiement des loyers impayés pendant l’occupation des lieux (incluant les taxes d’affaires et d’eau) et le paiement de six mois de loyer en pénalité pour la terminaison hâtive du bail.

La proposition de novembre traite de la reprise des équipements en compensation des six mois d’indemnités pour la terminaison hâtive du bail et non en compensation pour les sept mois de loyer impayés. [ 22 ] La demanderesse et son mari sont d’origine vietnamienne et ont eu recours aux services d’une interprète pendant l’audition; la barrière linguistique semble être à l’origine des ambiguïtés de cette note. À tout événement, le défendeur n’y a pas répondu et le 29 novembre 2012, la demanderesse a écrit formellement au défendeur et exprimé cette fois-ci clairement ses revendications.

Il n’était pas question de reprendre les équipements. [ 23 ] La demanderesse est bien fondée de réclamer le paiement des arrérages de loyers et des taxes d’affaires et d’eau qui s’élèvent à 11 615, 83 $, le tout sous réserves de la limite de 7 000 $ applicable à la Division des petites créances. [ 24 ] Par ailleurs, le Tribunal souligne que le bail prévoit l’imposition d’un taux d’intérêt annuel de 15% sur tout montant non payé. La demanderesse réclame les intérêts à compter du 1 er juin 2012. Cependant, selon le bail, un avis de défaut formel était requis.

Ce n’est que le 6 juillet 2012 qu’une première mise en demeure a été acheminée au défendeur; les intérêts ne peuvent être réclamés avant cette

date. 2. La demanderesse a-t-elle minimisé ses dommages? [ 25 ] Le bail et le Code civil du Québec prévoient les conséquences d’un défaut du locataire et une série de droits en faveur du propriétaire. [ 26 ] Comme le souligne la Cour d’appel, un droit strict n’est pas un droit absolu [1] . La demanderesse avait le droit strict de toucher les loyers exigibles; elle devait néanmoins agir de bonne foi et de manière à mitiger ses dommages. [ 27 ] Dès juin 2012, la demanderesse sait que le défendeur quittera les lieux en décembre.

De juin à décembre, la demanderesse ne fait aucune démarche particulière pour reprendre possession de son local et pour le relouer. Elle tolère la présence du défendeur pendant sept mois alors qu’il ne paie pas son loyer. Ce n’est qu’après le départ du défendeur, en décembre 2012, qu’elle installe une affiche « à louer » sur place. [ 28 ] En mai 2014, la demanderesse explique avoir enfin reloué le local mais pour un espace de bureau et non pour un dépanneur.

La demanderesse dit avoir alors jeté tous les équipements présents dans le dépanneur sans avoir tenté de les revendre, ni offert au défendeur d’en reprendre possession. [ 29 ] Bien que rien n’obligeait la demanderesse à se satisfaire de l’abandon des équipements en compensation de ses dommages, elle avait néanmoins le devoir de les minimiser et d’agir de bonne foi. Elle aurait pu revendre les réfrigérateurs, comptoirs, étagères et équipements et ainsi diminuer ses dommages.

Elle aurait dû, à tout le moins, offrir au défendeur de les reprendre et de les vendre lui- même avant de les jeter. [ 30 ] En matière de contrat, la bonne foi est exigée des deux parties à toutes les étapes de la relation contractuelle. [ 31 ] La demanderesse n’a pas déployé les efforts raisonnables et nécessaires pour mitiger ses dommages [2] . Elle aurait pu entreprendre des démarches pour reprendre possession de son local et chercher à le relouer à partir de juin 2012 et non pas attendre sept mois plus tard.

De plus, il n’est pas suffisant de limiter ses efforts à la seule installation d’une petite affiche « à louer » sur les lieux visés. [ 32 ] Quant aux équipements en place, la demanderesse aurait pu compenser une

partie de sa perte en les vendant; à tout le moins, avant de tout jeter, elle aurait dû offrir formellement au défendeur d’en reprendre possession. À peine un an auparavant, le défendeur avait payé 8 000 $ à la demanderesse pour acquérir ces équipements. Au cours de l’année 2012, il a également acheté un autre réfrigérateur et un photocopieur. L’ensemble des biens meubles avaient une valeur appréciable en tenant compte de la réclamation de la demanderesse.

La bonne foi la plus élémentaire ne permettait pas à la demanderesse de simplement jeter tous ces biens sans même en aviser le défendeur. [ 33 ] En conséquence, dans les circonstances, le Tribunal accorde à la demanderesse une indemnisation équivalente à deux mois de loyer, soit une somme de 2 759,40 $. Quant aux taxes d’affaires et d’eau, le défendeur ne conteste pas en être responsable telles qu’elles sont réclamées. Le montant réclamé pour la taxe d’eau concerne l’année 2011; ce montant de 203,08 $ est payable en entier.

Quant à la taxe d’affaires de 2012, elle est payable par le défendeur au prorata en tenant compte des deux mois de loyer accordés; un montant de 1 023,66 $ est payable par le défendeur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête en rétractation de jugement, sans frais; ANNULE le jugement rendu par la juge Brigitte Gouin J.C.Q. le 1 er avril 2014; ACCUEILLE , en partie, la demande; CONDAMNE le défendeur, Abdul Quader Chowdhury, à payer à la demanderesse, Ly Lan Phuong, la somme de 3 986,14 $ avec l’intérêt de 15% à compter du 6 juillet 2012; AVEC FRAIS , représentant le timbre judiciaire de 132 $ payé par la demanderesse pour la déclaration. __________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. Date d’audience : 18 août 2014