2015 QCCQ 8691, 2015 QCCQ 8691

Boudreau c. Sauriol 2015 QCCQ 8691 JG2338 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-22-008139-126 DATE : 4 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOPHIE BOUDREAU et FRANCIS LECOMTE Demandeurs c.

CAROLINE SAURIOL et HERVÉ HOUOT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Après avoir fait une offre d'achat acceptée pour une résidence et un terrain à St-Lazare, Sophie Boudreau et Francis Lecomte réalisent que le terrain a en réalité 4 419 pieds carrés de moins que ce qui est indiqué à la fiche descriptive.

Ils en réclament la valeur auprès des courtiers immobiliers qui ont commis une erreur lors de la confection de la fiche descriptive (22 095 $), en plus de dommages-intérêts (2 500 $). LES FAITS : [ 2 ] Alors qu'ils habitent depuis trois ans une résidence à Pierrefonds, Sophie Boudreau et Francis Lecomte débutent au printemps 2010 des recherches pour acheter une nouvelle résidence, qui serait assortie d'un grand terrain. [ 3 ] Ils approchent un courtier pour obtenir de l'aide dans cette recherche, qui dure plusieurs mois.

Monsieur Lecomte indique en effet dans son témoignage qu'il recherchait un terrain de plus de 20 000 pieds carrés, ce qui était relativement rare sur le marché. Il indique avoir visité près d'une dizaine de propriétés sans faire d'offre. [ 4 ] Madame Boudreau et M. Lecomte présentent une offre pour une maison située à Hudson, qui est éventuellement annulée lorsque l'inspection préachat démontre des rénovations trop importantes à effectuer. [ 5 ] Le 16 septembre 2011, Mme Boudreau et M.

Lecomte signent une promesse d'achat pour une propriété située Croissant du Harfang à St-Lazare et qui, selon la fiche descriptive, comporte un terrain de 25 446 pieds carrés, de forme irrégulière.

Les vendeurs, Christine Lemay et Marc Blondin, ont retenu les services des défendeurs, Caroline Sauriol et Hervé Houot, courtiers de Proprio Direct, pour vendre leur propriété, à la suite de leur séparation. [ 6 ] Monsieur Lecomte et Mme Boudreau indiquent dans leurs témoignages que lors des visites, il n'apparaissait pas clairement quelle était la limite de la propriété, puisque le terrain situé immédiatement à côté était vacant et qu'il était difficile d'en connaître les limites exactes vu sa forme irrégulière. [ 7 ] Le prix initial demandé par Mme Lemay et M.

Blondin est de 535 000 $, mais la dernière contre-proposition de Mme Boudreau et M. Lecomte pour un prix de 520 000 $ est acceptée le 23 septembre 2011. [ 8 ] Dix jours plus tard, soit le 3 octobre 2011, ils acceptent une contre-offre pour la vente de leur résidence à Pierrefonds. Ils transmettent donc le lendemain, 4 octobre 2011, un avis stipulant que les conditions de la vente sont levées, lequel est accepté par Mme

Lemay et M. Blondin le 11 octobre 2011. [ 9 ] Monsieur Lecomte et Mme Boudreau ont une première indication d'une possible différence quant à la superficie du terrain vers le 25 octobre 2011, dans le cadre d'une conversation avec Mme Lemay, où ils mentionnent la superficie de 25 000 pieds carrés, ce qui semble soulever un doute dans l'esprit de Mme Lemay.

Monsieur Lecomte et Mme Boudreau reçoivent le certificat de localisation le lendemain et réalisent alors que la véritable superficie du terrain est de 21 027 pieds carrés plutôt que 25 446. [ 10 ] L'erreur est admise par les courtiers et s'explique par le fait qu'en retranscrivant les données contenues au certificat de localisation, Mme Sauriol a converti en pieds les mesures métriques contenues au certificat de localisation pour les deux plus grands côtés de l'immeuble et les a multipliées.

Le certificat de localisation indiquait pourtant très clairement une contenance de 1 935 mètres carrés. [ 11 ] Monsieur Lecomte et Mme Boudreau tentent une négociation auprès des vendeurs pour obtenir une diminution du prix, qui n'est pas fructueuse.

Monsieur Lecomte indique dans son témoignage qu'il ne souhaitait pas faire avorter la vente prévue pour la mi- novembre, dans la mesure où sa propre résidence était vendue et ne pouvait se retrouver dans une situation où il n'aurait pas pu respecter ses propres obligations face à l'acheteur de sa maison de Pierrefonds. [ 12 ] Monsieur Lecomte transmet une mise en demeure aux courtiers en date du 10 novembre. [ 13 ] Aucune suite n'est donnée à cette mise en demeure, puisque les courtiers sont convaincus du fait qu'il s'agit d'une simple erreur de bonne foi qui n'a causé aucun dommage à M. Lecomte et Mme Boudreau.

Les termes d'un courriel transmis par Mme Sauriol à son procureur après la réception de la mise en demeure sont d'ailleurs éloquents quant au fait qu'elle considère cette réclamation comme étant futile. Le Tribunal a d’ailleurs eu la nette impression que Mme Sauriol et M. Houot, même pendant l'audition, n'avaient pas encore compris le sérieux de la situation et la gravité de leur erreur. [ 14 ] L'acte notarié est signé le 16 novembre 2011, et M.

Lecomte et Mme Boudreau font inscrire au mémoire des répartitions signé devant le notaire une déclaration en ces termes : "Les acquéreurs stipulent que la présente transaction de vente est conclue sans renonciation à leurs droits et recours à l'encontre des agents, courtiers immobiliers et agence immobilière des vendeurs, tel que plus amplement décrit dans la mise en demeure signifiée à ces derniers le ou vers le 10 novembre 2011." ANALYSE ET DÉCISION [ 15 ] Selon les arguments présentés par la procureure de Mme Sauriol et M.

Houot, les questions en litige sont les suivantes. • Les courtiers commettent-ils une faute extracontractuelle en faisant une erreur de calcul dans l’inscription de la superficie du terrain à la fiche descriptive ? • Monsieur Lecomte et Mme Boudreau renoncent-ils à leurs droits en passant titre, alors qu’ils connaissent l’erreur qui affecte la contenance du terrain ? • Monsieur Lecomte et Mme Boudreau devaient-ils d’abord poursuivre leurs vendeurs, puisque l'obligation de délivrance et de contenance relève de la responsabilité des vendeurs et non des courtiers ? • Dans le contexte d’une responsabilité in solidum entre vendeurs et courtiers, le fait que M.

Lecomte et Mme Boudreau n’aient pas poursuivi les vendeurs constitue-t-il une remise de dette qui entraîne la libération des courtiers ? • Monsieur Lecomte et Mme Boudreau subissent-ils subi un préjudice de l’erreur des courtiers et dans l’affirmative, comment faut- il l’évaluer ?

ANALYSE ET DÉCISION Les courtiers commettent-ils une faute extracontractuelle en faisant une erreur de calcul dans l’inscription de la superficie du terrain à la fiche descriptive ? [ 16 ] Le principe de la faute extracontractuelle d’un courtier immobilier envers un acheteur a été établi dans l’arrêt Hamel [1] , où il était aussi question d’une erreur dans la fiche descriptive d’un immeuble quant à sa superficie. Le juge Gendreau, j.c.a., indique … si l’appelant [l’acheteur] démontre que la faute délictuelle ou quasi-délictuelle de l’intimée [le courtier] lui a causé des dommages, il aura droit à réparation (…).

Cette responsabilité suit la règle générale et (…) elle existera même en l’absence de faute caractérisée ou mauvaise foi si la preuve est faite d’une erreur de conduite . [ 17 ] Le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que les courtiers n’ont pas agi comme des courtiers prudents et diligents en commettant leur erreur de calcul, qui aurait facilement pu être évitée, en convertissant la superficie totale de 1 935 mètres carrés directement en pieds. Il est évident que le fait de multiplier les deux plus grands côtés d'une surface irrégulière va nécessairement donner une superficie plus vaste que la réalité.

Monsieur Lecomte et Mme Boudreau renoncent-ils à leurs recours en passant titre, alors qu’ils connaissent l’erreur qui affectant la contenance du terrain ? [ 18 ] Au soutien de cet argument, les défendeurs citent les propos de l’auteur Henri Richard, juge à la Cour du Québec, qui indique que lorsqu’une erreur est commise par le courtier, à la fiche descriptive, concernant certaines caractéristiques de l’immeuble, l’acheteur ne possède aucun recours contre le courtier lorsque l’erreur est découverte avant que la transaction ne soit finalisée [2] .

[ 19 ] Ce commentaire est fondé sur la décision Gagnon c. Groupe Sutton Laurentides [3] , où la Cour du Québec, division des petites créances, rejette le recours d’un acheteur qui reprochait au courtier d’avoir faussement indiqué à la fiche descriptive que la piscine était chauffée. [ 20 ] Cette décision est citée à trois reprises, dans les jugements Béchard, Hébert et Rémillard [4] . [ 21 ] Dans l’affaire Gagnon , il y avait eu effectivement erreur du courtier quant au chauffage de la piscine.

Les acheteurs en ont été informés chez le notaire et ont décidé de signer le contrat sans solliciter de réduction de prix. Dans la décision Béchard , le courtier avait erronément indiqué que l’immeuble à vendre était situé en zone agricole. Les acheteurs l’ont appris avant la signature chez le notaire et ont néanmoins signé l’acte de vente.

Le juge conclut qu’ils ont ainsi avalisé l’information relative au zonage en signant l’acte de vente en toute connaissance de cause. [ 22 ] Dans le dossier Hébert , il s’agissait d’un recours du vendeur contre le courtier de l’acheteur, qui avait omis d’informer son client du fait que la vente était sujette à l’application des taxes de vente. L’acheteur en a été informé avant la vente et une transaction a été négociée entre les parties par laquelle l’acheteur supportait 25 % des taxes et le vendeur 75 %; par la suite, le courtier du vendeur lui en a remboursé 25%.

Le vendeur réclamait la part qu’il avait payée du courtier de l’acheteur; l’action a été rejetée vu l’entente conclue avant la vente. [ 23 ] Enfin, dans le jugement Rémillard , le courtier avait omis de divulguer une cotisation mensuelle spéciale de 102$ qui s’ajoutait aux frais de condo mensuels. Madame Rémillard avait présenté une offre d’achat le 2 mai 2012, acceptée le 6 mai suivant. Elle a appris l’existence de la cotisation spéciale le 17 mai 2012, et a informé le vendeur de son intention d’annuler la transaction.

Le vendeur a évoqué la possibilité d’une poursuite judiciaire si elle ne signait pas l’acte de vente, et Mme Rémillard a donc décidé de conclure la transaction, ce qui empêchait toute poursuite subséquente. [ 24 ] Il y a lieu de rappeler les circonstances ayant entouré la décision de Mme Boudreau et M.

Lecomte de signer l’acte de vente tout en sachant que le terrain avait une superficie inférieure : • Ils négocient sans succès une diminution de prix de vente auprès des vendeurs; • Ils s’exposent à des poursuites de la part de leurs vendeurs s’ils refusent de signer l’acte de vente, bien que la preuve ne révèle pas que Mme Lemay et M. Blondin aient menacé de le faire; • Leur maison à Pierrefonds est déjà vendue et ils doivent eux-mêmes la libérer dans quelques semaines; ils sont là aussi exposés à des poursuites s’ils refusent de passer

titre avec leur acheteur; • Ils sont les parents de deux très jeunes enfants; • Ils font une réserve expresse de leur recours contre les courtiers lors de la séance de signature chez le notaire. [ 25 ] Madame Boudreau et M. Lecomte avaient également l’obligation de minimiser leurs propres dommages face à cette situation.

Le Tribunal voit mal comment ils auraient rempli cette obligation s’ils avaient refusé de signer l’acte de vente pour être certains de préserver leur recours contre les courtiers immobiliers, engendrant ainsi des problèmes juridiques plus graves. [ 26 ] Peut-être pouvait-on croire dans la décision Gagnon que l’acheteur avait renoncé à ses recours par son silence.

De même, dans l’affaire Hébert , la conclusion d’une transaction pouvait être interprétée comme une renonciation au recours contre les parties qui n’y étaient pas impliquées. [ 27 ] Cependant, avec grand respect pour l’opinion contraire, le Tribunal ne peut souscrire à l’application mécanique du principe élaboré dans l’affaire Gagnon en toutes circonstances, surtout pas dans le présent dossier, où Mme Boudreau et M.

Lecomte se retrouvent presque forcés de signer l’acte de vente malgré la problématique du terrain pour éviter des problèmes factuels et juridiques encore plus importants, et où ils dénoncent spécifiquement la réserve de leurs droits. [ 28 ] Il est vrai qu’une réserve de recours ne crée pas de droits à celui qui n’en a pas déjà. Cependant, elle a ici toute son importance, non pas pour créer des droits contre une terce partie, mais pour signifier leur intention de ne pas renoncer à leurs droits par la signature de l’acte de vente.

Monsieur Lecomte et Mme Boudreau devaient-ils d’abord poursuivre leurs vendeurs, puisque l’obligation de contenance et de délivrance relève de leur responsabilité et non de celle des courtiers [ 29 ] Cet argument repose sur le fait que l’obligation de délivrance et celle relative à la contenance relèvent avant tout des vendeurs, ce qui est exact selon l’

article 1720 C.c.Q. , et qu’on ne peut donc en exiger l’exécution par équivalent de la part des courtiers. Les défendeurs citent à cet effet les décisions Verrerie Empire Trading et Agostino [5] . Dans l’arrêt Verrerie Empire Trading , la Cour d’appel a décidé qu’il était excessif d’exiger du courtier immobilier qu’il vérifie l’information fournie par les vendeurs quant à la superficie de l’édifice vendu. Il faut dire qu’il s’agissait ici d’un immeuble commercial et que ce sont les propriétaires qui avaient en mains tous les documents requis pour calculer la superficie. La Cour indique ce qui suit :

(35) Royal Lepage was not a vendor of the property so that if there was a deficiency in the quantity delivered, it could not be accountable to the purchaser on that account, much less to the vendors.

(36) If Royal Lepage was to be liable to the vendors or the purchaser, they had the burden of proving some act or omission it committed or its agent, Leroux, committed in the discharge of its mandate. [ 30 ] Cet arrêt réaffirme par ailleurs l’existence de la responsabilité extracontractuelle d’un courtier immobilier, si une faute est prouvée.

[ 31 ] De même, dans la décision Agostino , la juge St-Pierre, alors à la Cour supérieure, conclut, en rejetant le recours en garantie du vendeur contre son courtier, que la responsabilité ultime de la situation reposait clairement et manifestement sur les épaules du vendeur qui était la personne la mieux équipée, la plus instruite, tout à fait en mesure de fournir à tous et chacun les bons outils de travail, si les efforts nécessaires, en toute bonne foi, avaient été faits [6] .

Il s’agissait ici d’une erreur relative au montant des taxes affectant l’immeuble. [ 32 ] Dans son jugement, la Cour supérieure s’appuie sur le jugement Côté c. Bessette [7] , où il s’agissait d’informations erronées quant aux revenus de l’immeuble. Le vendeur et le courtier sont condamnés solidairement, mais la responsabilité est partagée entre eux à 100 % pour le vendeur et aucune pour le courtier. [ 33 ] Il y a une différence fondamentale entre le présent dossier et les décisions Verrerie Empire Trading, Agostino et Côté .

Ici, les courtiers ont commis une faute spécifique, voire grossière, en faisant un calcul erroné à partir des informations claires contenues au certificat de localisation.

Le Tribunal n’a pas entendu les vendeurs comme témoins, mais rien ne laisse présager que ceux-ci auraient commis une faute dans la transmission des informations, puisqu’ils semblent avoir remis le certificat aux courtiers Houot et Saurilo, qui l’ont utilisé pour retranscrire leurs calculs à la fiche descriptive. [ 34 ] Madame Sauriol a indiqué dans son témoignage que la fiche avait été transmise aux vendeurs pour vérification et que ceux-ci n’avaient fait aucun commentaire.

Le Tribunal cite avec approbation ce passage de la décision Poulet où le juge Landry, j.c.q., indique que dans sa défense vis-à-vis un acheteur potentiel, le courtier ne peut se contenter de jeter le blâme sur ses clients qui n’auraient pas décelé ses erreurs [8] . Dans le contexte d’une responsabilité in solidum entre les vendeurs et les courtiers, le fait que Mme Boudreau et M. Lecomte n’aient pas poursuivi leurs vendeurs constitue-t-il une remise de dette qui entraîne la libération des courtiers? [ 35 ] Comme les vendeurs Lemay et Blondin ne sont pas

partie aux présentes procédures, le Tribunal n’a pas à décider s’il ont une responsabilité envers les acheteurs, Mme Boudreau et M. Lecomte. S’ils avaient cependant une telle responsabilité, la théorie de l’obligation in solidum trouverait application, puisque leur responsabilité serait contractuelle, alors que celle des courtiers est d’origine extracontractuelle. [ 36 ] C’est ce que l’on peut retenir de l’arrêt Chartré , qui a reconnu l’existence de la théorie de l’obligation in solidum [9] .

La Cour d’appel préfère en effet reconnaître cette théorie plutôt que de devoir « recourir à la vieille théorie de la subsidiarité du recours en responsabilité professionnelle », qui avait déjà été fermement écartée par la Cour suprême [10] . [ 37 ] Les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina enseignent que les effets principaux de la solidarité trouvent application en matière d’obligation in solidum .

L’un de ces effets est celui de l’obligation des débiteurs pour le tout, qui emporte comme conséquence que le créancier peut, à son choix, poursuivre n’importe lequel des codébiteurs dont l’obligation est échue, sans que celui-ci ne puisse lui opposer l’obligation de poursuivre les autres [11] . [ 38 ] Une application de ce principe en matière de responsabilité du courtier immobilier a d’ailleurs été faite dans la décision Hossein [12] , où la juge Lachapelle, j.c.q., a indiqué que les acheteurs peuvent initier un recours uniquement contre les courtiers en responsabilité professionnelle.

Le juge Barbe, j.c.q., a appliqué le même raisonnement dans la décision Gagné [13] . [ 39 ] Il s’ensuit effectivement qu’un règlement qui intervient avec une

partie qui encourt une responsabilité in solidum avec d’autres débiteurs a une influence sur le recours exercé contre les autres. Il en a été décidé ainsi dans la jurisprudence soumise par les défendeurs dans les affaires Syndicat de Beaucours et Pereira [14] . [ 40 ] Il s’agissait dans l’arrêt Syndicat de Beaucours d’une poursuite fondée sur la garantie légale du constructeur de l’

article 2118 C.c.Q. , où une condamnation solidaire était recherchée contre l’entrepreneur général, le maçon, l’entrepreneur en acoustique et les architectes. Le Syndicat a réglé le dossier avec les trois premiers intervenants et a poursuivi les procédures contre les architectes, qui ont appelé en garantie leurs trois codéfendeurs. [ 41 ] La Cour d’appel retient que la responsabilité ultime des dommages résultant de l’exécution fautive des travaux doit être supportée en entier par le maçon, dont les travaux étaient à la source du dommage, et non par les architectes à qui on reprochait un défaut de surveillance.

Dans la mesure où le Syndicat avait libéré le maçon, dont la part de responsabilité s’établissait à 100 %, les architectes devaient en conséquence être libérés de la part de la créance correspondant à l’exécution des travaux de maçonnerie. [ 42 ] Dans la décision Pereira , il s’agissait d’acheteurs qui ont réalisé après la vente que les terrains acquis n’étaient pas constructibles. Ils ont d’abord intenté une action en annulation de la vente contre le vendeur, qu’ils ont réglé hors cour en contrepartie du versement d’une somme d’argent par le vendeur et de la rétrocession des terrains achetés.

Ils ont ensuite poursuivi le courtier immobilier. [ 43 ] Il convient de noter que la Cour supérieure décide dans un premier temps que l’action contre le courtier doit être rejetée, parce que celui-ci n’a commis aucune faute, et que les acheteurs ont manqué de vigilance en ne faisant pas suffisamment de vérifications pour s’assurer de la faisabilité de leur projet de construction de quatre chalets au bord du lac. [ 44 ] Néanmoins, le juge poursuit l’analyse pour établir le quantum des dommages.

Il en conclut que la responsabilité aurait reposé à 100 % sur le vendeur et qu’en conséquence, la transaction a libéré le courtier. [ 45 ] Afin d’appliquer ces principes à la présente affaire, les défendeurs prétendent que le fait que Mme Boudreau et M.

Lecomte n’aient pas poursuivi les vendeurs constitue une remise de dette à leur endroit, qui devrait les libérer, puisqu’ils ne pourront être subrogés contre eux advenant une condamnation [15] . [ 46 ] Comme le mentionnait la juge Bergeron, j.c.s., dans l’affaire Pluritec [16] , dans un dossier de poursuites en matière de construction, la remise de dette suppose l’existence d’une dette envers le réclamant. Dans le cadre d’une requête en irrecevabilité, les

ingénieurs poursuivis prétendaient qu’une déclaration de règlement hors cour signée entre le propriétaire poursuivant et les architectes constituait une remise de dette qui devait les libérer, tout comme dans l’affaire Syndicat de Beaucours , précitée. [ 47 ] La Cour supérieure a considéré que le dossier ne semblait démontrer aucune cause d’action contre les architectes, sous réserve du jugement au mérite, et qu’à ce stade, elle devait considérer que s’il n’y avait pas d’obligation ni de responsabilité des architectes, la déclaration de règlement hors cour ne constituait pas une remise. [ 48 ] L’

article 1687 C.c.Q. prévoit qu’il y a remise lorsque le créancier libère son débiteur de son obligation. Or, les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina indiquent qu’il ne faut pas confondre la remise, qui est un acte juridique bilatéral, avec la simple renonciation à un droit, qui est un acte juridique unilatéral. Selon eux, pour qu’il y ait remise de dette, il ne suffit pas que le créancier dispense le débiteur de l’exécution, il faut en plus que le débiteur accepte d’être libéré [17] . [ 49 ] En l’absence de tout document de transaction ou de règlement qui soit intervenu entre Mme Boudreau et M.

Lecomte et leurs vendeurs, le tribunal ne peut voir dans le simple fait de n’avoir pas intenté de poursuite une remise de dette au sens des articles 1687 et suivants C.c.Q. Monsieur Lecomte et Mme Boudreau subissent-ils un préjudice de l’erreur des courtiers et dans l’affirmative, comment faut-il l’évaluer ? [ 50 ] Le Tribunal a déjà conclu à la commission d’une faute par les courtiers défendeurs. Il y a lieu de retenir le témoignage sincère et crédible de M.

Lecomte et de Mme Boudreau qui ont expliqué en détail les recherches effectuées pour trouver une résidence avec un très grand terrain et le fait que la superficie du terrain avait constitué un argument majeur pour les décider à présenter une offre d’achat à Mme Lemay et M. Blondin. [ 51 ] Monsieur Lecomte et Mme Boudreau ont également expliqué pourquoi ils n’avaient pu connaître avec précisions les limites du terrain au moment de leurs visites pré achat, vu la configuration de celui-ci et la présence d’arbres à la limite avec le terrain voisin, qui était alors vacant. [ 52 ] Le Tribunal en conclut que M.

Lecomte et Mme Boudreau n’ont pas acheté l’immeuble sans égard à la contenance, mais que la superficie du terrain a constitué un élément important dans leur décision de présenter une offre d’achat. [ 53 ] Il faut donc en conclure qu’ils ont subi un dommage consécutif à cette erreur dans la désignation du terrain, puisqu’ils ont été privés d’une superficie qu’ils croyaient avoir acquise. Il reste maintenant à établir le montant de ce dommage. [ 54 ] Selon le rapport de l’évaluateur agréé Johanne Trudel, la propriété acquise par M.

Lecomte et Mme Boudreau avait une valeur marchande de 526 000 $ au moment de la vente en novembre 2011. Madame Sauriol et M.

Houot prétendent donc qu’ils n’ont pas subi de préjudice, puisqu’ils ont acquis la propriété pour un prix moindre que sa valeur marchande. [ 55 ] Monsieur Lecomte et Mme Boudreau proposent pour leur part trois méthodes pour établir la valeur de leur perte, selon la valeur de la superficie manquante. [ 56 ] Selon l’évaluation municipale, l’immeuble avait une valeur combinée de 442 000$, soit 73 300$ pour le terrain (représentant 16,6% de la valeur) et 368 700 $ pour la maison (soit 83,4% de la valeur).

Par rapport à la valeur marchande de l’immeuble de 526 000$, la valeur du terrain s’établit à 87 316$, soit 4,15$ le pied carré. Il s’ensuivrait une perte de 18 338,85$ (4,15$ X 4 419 pieds). [ 57 ] Le prix de vente du terrain vacant immédiatement adjacent à la propriété était de 4,81$ le pied carré. Si on utilise cette vente comparable pour établir la valeur du terrain, il s’ensuivrait une perte de 21 255,39$ (4,81$ X 4 419 pieds). [ 58 ] Le rapport d’évaluation confirme que la moyenne des prix de vente pour des terrains comparables dans le secteur établit la valeur des terrains à 5 $ le pied carré.

Il s’ensuivrait donc une perte de 22 095 $ (5$ X 4419 pieds). [ 59 ] Plusieurs décisions de jurisprudence évaluent le dommage subi en des circonstances similaires selon des calculs semblables à ceux proposés par Mme Boudreau et M. Lecomte [18] . [ 60 ] D’autres décisions semblent privilégier l’application de la valeur marchande pour déceler s’il existe un dommage réel [19] . Une décision l’évalue de façon arbitraire [20] , alors qu’une autre fait un calcul en proportion de la valeur du terrain manquant par rapport au terrain acheté [21] . [ 61 ] Il apparaît simple et approprié d’appliquer la méthode prônée par M.

Lecomte et Mme Boudreau dans le cas de l’achat d’un terrain vacant, où la principale considération de l’achat est le prix payé par pied carré. On conçoit également l’application de cette méthode dans le cas d’une unité de condominium, puisqu’il n’y a pas de terrain impliqué. Elle semble plus difficilement applicable dans le cas de l’achat d’une résidence et d’un terrain, puisque d’autres considérations relatives aux caractéristiques propres de la maison entrent en jeu dans la décision d’acheter. [ 62 ] En l’instance, le Tribunal croit plus juste d’établir la valeur du terrain manquant en fonction de ce que M.

Lecomte et Mme Boudreau ont réellement payé, sur la base de la proportion entre la valeur du terrain et celle de la maison. [ 63 ] Ainsi, selon la proportion établie par l’évaluation municipale, la valeur du terrain correspond à 16.6% de l’évaluation de la propriété, ce qui amène à conclure que Mme Boudreau et M. Lecomte ont déboursé, dans le prix de vente payé, une somme de 86 320$ pour le terrain (520 000$ X 16.6%). La superficie de terrain manquante est de 17.4%. Le Tribunal évalue donc les dommages subis par Mme Boudreau et M.

Lecomte quant à la superficie manquante à la somme de 15 020$ (86 320$ X 17,4%). [ 64 ] Par ailleurs, la réclamation de Mme Boudreau et de M. Lecomte pour troubles ennuis et inconvénients au montant de 2 500 $ est également bien fondée. Leur action est en conséquence accueillie pour la somme de 17 520$.

PAR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE en

partie l’action; CONDAMNE les défendeurs, Caroline SAURIOL et Hervé HOUOT, solidairement, à payer aux demandeurs, Sophie BOUDREAU et Francis LECOMTE, la somme de 17 520$, en plus des intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , depuis le 16 novembre 2011, date de réception de la mise en demeure; LE TOUT avec dépens. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. M. Lecomte et Mme Boudreau Se représentant eux-mêmes Me Andréanne Lupien LANGLOIS KRONSTROM DESJARDINS, s.e.n.c. Procureurs de la

partie défenderesse