2011 QCCA 1487, 2011 QCCA 1487

Ouimet c. Bouchard 2011 QCCA 1487 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020053-096 (700-17-003698-064) DATE : 15 AOÛT 2011 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. SERGE OUIMET APPELANT – intimé c.

JEAN BOUCHARD JOSÉE BLANCHETTE INTIMÉS – requérants et FRANÇOIS NAULT MIS EN CAUSE – intervenant et OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE MIS EN CAUSE ARRÊT [1] L'appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 9 septembre 2009 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l'honorable Carol Cohen), qui accueille la requête pour jugement déclaratoire présentée par les intimés et déclare qu'une servitude de droit de passage existe en faveur de l'immeuble qui leur appartient ; [2] Pour les motifs du juge Kasirer, auxquels souscrivent les juges Bich et Wagner, la Cour : [3] REJETTE la requête pour preuve nouvelle présentée par les intimés, sans frais; [4] ACCUEILLE l'appel en partie; [5] BIFFE les paragraphes [56] à [61] du jugement de première instance; [6] DÉCLARE que le pont sur la Rivière à Simon est grevé d' un droit réel et perpétuel de servitude de passage, décrit à la clause 6 de l'acte de servitude daté du 28 août 1959 et enregistré au Bureau de la publicité des droits de Terrebonne sous le numéro 240164 (pièce R-2); [7] DÉCLARE que les fonds dominants de la servitude décrite au paragraphe [3] ci-dessus sont les anciens lots 411, 413, 414 et 415 au cadastre officiel de la paroisse de Saint-Sauveur, dans la circonscription foncière de Terrebonne; [8] DÉCLARE qu'une

partie de l'ancien lot 414 au cadastre officiel de la paroisse de Saint-Sauveur, dans la circonscription foncière de Terrebonne, ayant appartenu à M. Guy Blain en date du 11 avril 1989, et décrite sous la rubrique « Description » dans l'acte de vente intervenu entre M. Blain et 143874 Canada inc. le 11 avril 1989, est grevée d' un droit réel et perpétuel de servitude de passage, décrit à la clause 12 de la rubrique « DECLARATIONS OF THE VENDOR » de ce même acte, lequel acte est enregistré au Bureau de la publicité des droits de Terrebonne sous le numéro 865316 (pièce R-3); [9] DÉCLARE que le fonds dominant de la servitude décrite au paragraphe [8] ci-dessus est la

partie de l'ancien lot 413 qui appartenait à M. Guy Blain le 11 avril 1989, date de la création de ladite servitude; [10] DÉCLARE que l'assiette de la servitude décrite au paragraphe [8] ci-dessus se trouve sur la

partie du lot 414 décrite à la clause 12 de la rubrique « DECLARATIONS OF THE VENDOR » de l'acte de vente intervenu entre M. Blain et 143874 Canada inc. le 11 avril 1989;

[11] DÉCLARE que la servitude décrite au paragraphe [8] ci-dessus bénéficie à cette portion du lot 413 dont les intimés sont propriétaires, pour l'avoir acquise de Mme Marie-France Daigle par l'acte l'intervenu entre Mme Daigle et les intimés le 2 décembre 2002 et enregistré au Bureau de la publicité des droits de Terrebonne sous le numéro 13115236 (pièce R-1); [12] RENVOIE le dossier à la Cour supérieure afin qu'elle puisse recevoir la preuve lui permettant de traduire les conclusions du présent arrêt dans une nouvelle description reflétant la numérotation cadastrale rénovée; [13] ORDONNE au mis en cause, l’Officier du Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Terrebonne, de publier ensemble le jugement de la Cour supérieure rendu en application du paragraphe [12] de cet arrêt, ainsi que l’arrêt de la Cour, au registre foncier; [14] SANS FRAIS , tant en première instance qu'en appel.

MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. Me Daniel M. Kochenburger Pour l'appelant Me Graciela Di Pace MERCADANTE DI PACE Pour les intimés Me Pascal Comeau PRÉVOST FORTIN D'AOUST Pour l'intervenant Date d’audience : Le 16 mai 2011 MOTIFS DU JUGE KASIRER [15] Depuis plus de cinquante ans, plusieurs propriétaires regroupés sur la rive nord de la Rivière à Simon dans la Paroisse de Saint-Sauveur traversent un petit pont pour gagner le chemin public qui se trouve de l'autre côté du cours d'eau.

Le pont n’appartient pas aux autorités publiques, mais à certains des propriétaires des terrains des alentours. Ce sont les usagers du pont qui se chargent de son entretien. On accède au pont, côté nord, à partir d'un terrain qui appartient aujourd'hui à l'intervenant François Nault, qui l'a acheté en cours d'instance de l'appelant Serge Ouimet. M. Nault accepte la présence de deux servitudes de passage qui grèvent son terrain à l’avantage des lots de deux de ses voisins qui n’ont pas un accès direct au pont. Ces deux servitudes remontent aux années 1940 et ne font pas l'objet du présent débat. Par contre, M.

Nault s'oppose à l'existence d'une servitude en faveur de l'immeuble acquis par les intimés en 2002 et qui est en

partie contigu au sien. Comme d'autres voisins, les intimés ne peuvent accéder au pont sans passer sur ce terrain, mais, selon l'appelant et l'intervenant, aucun

titre ne leur donne un droit réel de passage pour s'y rendre. [16] Le 9 septembre 2009, la Cour supérieure accueille la requête pour jugement déclaratoire présentée par les intimés et déclare qu'une servitude de droit de passage existe en faveur de l'immeuble qui leur appartient [1] . M. Ouimet se pourvoit, joint au dossier par son acheteur M. Nault. [17] La juge d'instance déclare l’existence d’un « droit réel et perpétuel de servitude de droit de passage sur le chemin Nelles et d'accès au pont sur la rivière Simon ». La servitude grève le lot appartenant à l'intervenant Nault, à

titre de fonds servant, en faveur du lot appartenant aux intimés, à

titre de fonds dominant. Selon la juge, une servitude par destination du propriétaire fut créée en 1959 sur le pont par la propriétaire de l’époque et, à

titre d'« accessoire nécessaire », sur le chemin qui mène au pont et qui traverse le lot appartenant aujourd’hui à l’intervenant. À la suite de l'aliénation des lots par la propriétaire de l'époque, la servitude par destination du propriétaire s’est cristallisée en droit réel de passage à l'avantage du fonds des intimés.

Cette servitude survit aux différentes transactions portant sur les deux lots, y compris les actes par lesquels les parties acquièrent la propriété sur leurs lots respectifs. [18] Je partage l'avis de la juge qu'une servitude réelle existe en faveur du fonds qui appartient aux intimés, mais, en tout respect, j'arrive à cette conclusion par un autre chemin. I . Le contexte [19] Un acte notarial du 28 août 1959, enregistré au Bureau de la publicité des droits de Terrebonne sous le numéro 240164, est au cœur du litige.

[20] Portant le

titre de « Servitude », l'acte de 1959 est intervenu entre quatre parties, propriétaires alors de lots distincts des deux côtés de la Rivière à Simon ayant autrefois appartenu à leur auteur commun, Wilfrid Legault.

Les lots visés sont des parties des lots 411, 413, 414 et 415 connues et désignées ainsi au cadastre officiel de l'époque de la Paroisse de Saint-Sauveur, dans la circonscription foncière de Terrebonne. [21] Par la clause 12 de l’acte, les parties stipulent que tous les droits de passage sur le pont ou les chemins qui y donnent accès, consacrés auparavant dans les actes d’acquisition des immeubles de chacune des parties, sont annulés. Ces droits sont remplacés par les droits et obligations prévus à l’acte de 1959.

Cet exercice cherche à préciser les droits et les obligations issus des divers titres originaux des quatre propriétaires qui sont parties à l’acte. Il est entrepris sans doute pour éviter les troubles entre voisins en ce qui a trait au stationnement proche du pont, à l’usage et l'entretien de ce dernier, de même qu'à son accès. [22] Le préambule de l'acte confirme que les parties avaient cet objectif à l'esprit lors de la préparation de l'acte : WHEREAS certain rights of passage, of parking of automobiles and use of a bridge were established in the various Parties' Deeds of Acquisition.

WHEREAS certain discrepancies and difficulties have arisen with respect to the said rights of passage, of parking and of use, maintenance and reconstruction of the bridge, and the Parties, being all of the interested parties, desire to clarify and more specifically define the same.

WHEREAS the said Parties desire to establish particular servitudes, definition of ownership of the said bridge and to set forth the rights and obligations therein. [23] Aussi convient-il de souligner que cette déclaration commune d'intention signale que l'acte a pour but non seulement de remplacer des droits de passage et de stationnement existants, mais aussi de fixer les modalités de la propriété du pont pour tous les intervenants à l'acte (étant, comme dit le texte « all of the interested parties »). La vocation de l'acte dépasse alors celle qui est suggérée par le

titre « Servitude » pour toucher, comme l’indique le dernier « considérant » du préambule, à la « definition of ownership of the said bridge ». Pour ce faire, chaque

partie sera investie d'une quote-part du droit de propriété sur le pont. [24] Les quatre parties à l'acte de 1959 dont Me William Johnston est le notaire instrumentant sont : [25] Lorraine MacKimmie [2] , propriétaire à l'époque de certaines parties des lots 411, 413 et 414, qui tient son

titre d'un acte de vente conclu avec M. Legault en 1956. Au moment de la signature de l'acte, Mme MacKimmie est propriétaire, côté nord, du lot 414 donnant un accès direct au pont et traversé par une

partie du chemin Nelles. Ce lot appartient aujourd'hui, pour partie, à l'intervenant. À la même époque, Mme MacKimmie est également propriétaire du lot 413 où se trouve une

partie du chemin qui mène au pont mais qui, lui, n'a pas un accès direct à ce dernier. Ce lot appartient aujourd'hui, pour partie, aux intimés. De plus, il est important de noter que Mme MacKimmie est décrite, aussi, comme titulaire de « the one-half divided ownership of a small wooden bridge crossing the Simon River ». Mme MacKimmie n'a pas besoin d'un droit de passage pour accéder au pont puisque son lot y donne directement accès. En théorie, elle n'a pas besoin, non plus, d'un droit de passage sur le pont puisqu'elle en est copropriétaire. Elle a par contre besoin d'un droit de passage sur le lot de M.

Dunn, situé sur la rive sud de la Rivière à Simon, pour gagner le chemin public et d'un droit de stationner sa voiture sur le terrain de ce dernier. [26] Russell A. Dunn , propriétaire d'une

partie du lot 414 qui se trouve du côté sud de la Rivière à Simon et qui tient son

titre d'un acte conclu en 1957 [3] . M. Dunn est décrit dans l’acte de 1959 comme titulaire de « the one-half divided ownership of a small wooden bridge crossing the said Simon River ». Son terrain sera le fonds servant pour ses voisins qui doivent le traverser avant ou après avoir utilisé le pont pour gagner la voie publique. Cette servitude n’est pas en cause dans le présent débat. [27] Frances Talbot Lloyd , veuve de John C. Nelles, propriétaire d'une

partie du lot 411, qui tient son

titre d'un acte conclu en 1945. En 1940, M. Legault avait vendu ce lot, avec un droit de passage vers le chemin public et un droit d'usage sur le pont, à Mme Elizabeth Zoe Boehm qui l'a revendu par la suite [4] . Prenant le chemin Nelles, Mme Talbot Lloyd doit traverser divers lots de Mme MacKimmie pour accéder au pont, dont les deux lots appartenant aujourd'hui aux intimés et à l'intervenant. On notera qu'elle n'est pas, avant la signature de l'acte de 1959, une copropriétaire du pont.

Elle avait donc non seulement besoin de confirmation de son droit de passage pour accéder au pont mais, aussi, du droit de passage sur le pont lui-même, ainsi que du droit de passage sur le lot de M. Dunn pour gagner le chemin public sur la rive sud de la Rivière à Simon. [28] Carrie Myrtle Campbell , – décrite à cet acte ainsi qu'à d’autres comme « Miss Campbell » – est propriétaire d'une

partie des lots 413 et 414 qui tient son

titre directement de M. Legault aux termes d'un acte conclu en 1940. Mlle Campbell doit traverser la

partie du lot de Mme MacKimmie qui appartient aujourd'hui à l'intervenant pour avoir accès au pont. Là aussi, il convient de noter que Mlle Campbell n'est pas, avant la signature de l'acte, copropriétaire du pont, mais elle profite d'un droit d'usage de ce dernier [5] . Comme Mme Talbot Lloyd, elle cherche par l'acte de 1959 une confirmation du droit de passage non seulement pour accéder au pont mais aussi pour le traverser. Elle a aussi besoin, comme Mmes Talbot Lloyd et MacKimmie, d'un droit de passage sur le chemin de M.

Dunn sur la rive sud de la Rivière à Simon. [29] La clause 5 de l'acte prévoit de nouvelles modalités pour la propriété du pont lui-même. Les quatre intervenants à l'acte en deviennent copropriétaires indivis : 5. That the Parties hereto, their heirs, representatives and assigns shall be, from the date hereof, the undivided owners of the said bridge crossing the Simon River and having its foundation on each bank, being the property of Mrs. Russel and Mr. Dunn respectively, without any ownership in the said banks; and the said Mrs. Russel and Mr. Dunn hereby sell and convey to the said Mrs.

Nelles and Miss Campbell respective shares of ownership of the said bridge, they being hereto present and accepting so that, as and from the date hereof, the Parties hereto shall be in equal undivided ownership thereof; said transfer of ownership being hereby made without any legal warranty as to title of the said bridge, or as to its condition as to strength and state of repair. [30] Un droit de traverser le pont est stipulé à la clause 6 de l'acte :

6. That the Parties shall have the right to use the said bridge on foot and with animals and vehicles, at their own individual risk, the said right to use the bridge being hereby constituted a perpetual servitude in favour of and against the said original lots numbers four hundred and eleven, four hundred and thirteen, four hundred and fourteen and four hundred and fifteen (411, 413, 414 and 415) on said Official Plan and Book of Reference owned respectively by the Parties. [31] La clause 7 accorde des droits de stationnement, constitués à

titre de servitude, sur le lot de M. Dunn. La clause 8 consacre des servitudes de passage sur le lot de M. Dunn permettant aux autres signataires de l'acte de rejoindre la voie publique une fois descendus du pont sur la rive sud de la Rivière à Simon : 7. That the Parties, their heirs, representatives and assigns, shall have the right to park automobiles in a parking area to be designated by the said Mr. Dunn, which said parking lot shall be at the south-east end of said bridge adjacent to the present driveway upon that part of said original lot number four hundred and fourteen (Pt. 414) belonging to the said Mr.

Dunn […]. The said right of parking automobiles is hereby constituted a servitude upon that part of original lot number four hundred and fourteen as hereinbefore described […]. The whole in favour of said original lots numbers four hundred and eleven, four hundred and thirteen, four hundred and fourteen and four hundred and fifteen (411, 413, 414, and 415) belonging to the said other Parties hereto. 8.

That the Parties, their heirs, representatives and assigns shall have the right of passage on foot, with animals and with vehicles, over a private roadway or any replacement thereof as hereinafter mentioned, to communicate between the said bridge and the public road, and the said right of passage is hereby constituted a servitude over that part of said original lot number four hundred and fourteen, and lying to the north-east of the present farm house belonging to Mr.

Dunn, in favour of the remaining parts of said original lot number four hundred and fourteen and the parts of original lots numbers four hundred and eleven, four hundred and thirteen and four hundred and fifteen belonging to the other Parties. And which said roadway shall be to the north-east of the present roadway and follow the fence line of the property of Peter Kilburn. The cost of re-locating, altering, rebuilding and maintaining such new roadway shall be at the cost and expense for the Parties using the same. [32] À la clause 9a), Mme MacKimmie (« Mrs.

Russel ») reconduit, en la précisant, la servitude de passage en faveur du lot de Mlle Campbell pour traverser son fonds en vue de gagner le pont. Il s'agit, en fait, d'une confirmation du droit de passage que Mlle Campbell avait déjà obtenu de M. Legault en 1940, au moment de l'acquisition de son lot. À la clause 9b), Mme MacKimmie confirme, de la même manière, un droit de passage à Mme Talbot Lloyd (« Mrs. Nelles »). Pour l'essentiel, les clauses 9a) et 9b) de l'acte de 1959 reprennent ces droits; par contre, ce dernier ne le fait pas dans les mêmes termes qu'autrefois.

L'assiette des droits de passage est notamment élargie et il devient dorénavant possible d'emprunter le pont en voiture sur un chemin plus large de 15 pieds, et non seulement à pied ou à skis, comme c'était le cas selon les actes précédents. Ces mêmes clauses accordent à M. Dunn et sa famille un droit personnel de passage à pied et à skis : 9. That the said Mrs. Russel hereby grants the following rights of passage: (

a) On foot, with animals and with vehicles in favour of Miss Campbell, her heirs, representatives and assigns, and on foot and with skiis in favour of Mr.

Dunn and members of his family personally, over a roadway as presently located and to be not over fifteen feet (15') in width, from the north-west end of the said bridge crossing the Simon River to the south-west boundary of that part of said original lot number four hundred and fourteen (Pt. 414) belonging to the said Miss Campbell, the said right of passage being hereby constituted a servitude of fifteen feet (15') in width, from the bridge, over the present roadway to the said boundary of Miss Campbell and forming part of said original lot number four hundred and fourteen belonging to Mrs.

Russel, in favour of that part of said original lot number four hundred and fourteen and part of original lot number four hundred and thirteen (Pt. 414 and Pt. 413) belonging to the said Miss Campbell and/or Mr. Dunn. (

b) On foot with animals and with vehicles in favour of Mrs. Nelles, her heirs, representatives and assigns, and on foot and with skiis in favour of Mr. Dunn and members of his family personally, over that certain roadway, to be fifteen feet (15') in width, starting at the said north-west end of the bridge and running across part of original lot number four hundred and fourteen belonging to Mrs.

Russel, to the south-west border of the property of Miss Campbell and thus continuing across original lots numbers four hundred and fourteen and four hundred and thirteen for a width of fifteen feet upon the property of Mrs. Russel, following along the boundary line between the property of Miss Campbell and that of Mrs. Russel and being the north-west boundary of Miss Campbell, to the point where said roadway shall enter the property of Mrs. Nelles and being part of original lot number four hundred and eleven (Pt. 411).

The said right of passage being hereby created a servitude upon that part of original lot number four hundred and fourteen and four hundred and thirteen forming the said roadway, for a width of fifteen feet (15'), belonging to the said Mrs. Russel, in favour of said part of original lot number four hundred and eleven belonging to Mrs. Nelles and the part of lot number four hundred and fourteen belonging to Mr.

Dunn. [33] Les clauses 10 et 11 prévoient que les coûts de l’entretien et du remplacement du pont, des chemins et de l’aire de stationnement incombent aux usagers des diverses voies, plutôt qu’aux propriétaires : 10. That the cost of maintenance, repairs and replacement or alteration to the said bridge and/or the road communicating from the public road to the said bridge and/or the parking area and used in common as access to residence or residences shall be shared between the users thereof, their heirs, representatives and assigns in proportion to the use made thereof.

The degree or extent of such proportionate use shall be decided from time to time by the factual use made thereof and cost of maintenance, repairs, alterations, etc., shall be paid by the parties in said proportions. 1 1.

That all costs and maintenance, repairs, building, alterations, etc., over said roadways, bridge and parking area as are not so used in common shall be borne exclusively by the user or users thereof, to the complete exoneration of any Party or Parties who do not make common use thereof. […] That notwithstanding the joint ownership of the said bridge and the use, alone and in common, of the said roadways, no individual owner or group of owners shall in any way be held liable for any damage that may be caused by inadequacy of the bridge or any failure to repair or maintain the said bridge or roadways.

[34] Mme MacKimmie vend ses terrains en deux temps. Par acte notarié daté du 13 novembre 1964, elle cède une

partie du lot 414 à M. John Edward Talbot Nelles. Cet acte, exécuté devant le même notaire Johnston, ne comporte aucune mention expresse d’une servitude de passage sur le fonds de Mme MacKimmie pour accéder au pont et n’accorde pas explicitement à l’acheteur de droits précis sur le pont. Les parties se contentent d’affirmer que « [t]he said property being subject to certain rights of passage, water, well and pipe- line rights in common with others as created in anterior deeds ».

Tout au plus, on y retrouve une note infrapaginale dans la clause portant sur la description de l’immeuble qui renvoie à un plan d’arpenteur-géomètre. [35] Le 3 décembre 1976, Mme MacKimmie vend ce qui lui reste des terrains pertinents au litige – c’est-à-dire les lots qui aujourd’hui appartiennent aux intimés et à l’intervenant – à un seul acheteur, M. Guy Blain, avec d'autres lots dans le même voisinage. L’acte notarial de vente, préparé à nouveau par le notaire Johnston, précise que le lot transféré à M.

Blain, comme fonds dominant, a les droits de passage et de stationnement conférés par l’acte de 1959 sur le fonds appartenant à M. Dunn. Mme MacKimmie transfère également sa quote-part de la copropriété du pont sur la Rivière à Simon à M.

Blain et stipule que le tout est « subject to the obligations » consacrées dans l'acte de « servitude » de 1959 : AND further that the Vendors transfer to the Purchaser all the rights of undivided ownership in a certain bridge crossing the Simon River and all rights of passage and parking and subject to the obligations, the whole as set forth and contained in that certain Servitude between Dame Lorraine MacKimmie, wife of Blair Dal Russel, Russell A. Dunn, Dame Frances Talbot Lloyd widow of the late John C. Nelles and Miss Carrie M.

Campbell, passed before William Johnston, Notary, on the twenty-eighth day of August, nineteen hundred and fifty- nine (1959), duly registered in the said Registry Office under the number 240164. [6] [36] Entre 1985 et 1989, M. Blain divise son fonds en vendant, en plusieurs étapes, des parts dans le lot 414. Par un acte notarial de vente daté du 11 avril 1989, il vend une portion du lot 414 à l’entreprise 143874 Canada inc., représentée dans l'acte par son président, M. Sheldon Mintzberg. Ce lot comporte la

partie de la rive nord de la Rivière à Simon qui donne accès au pont. Le lot est vendu « […] avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes, attachées audit immeuble […] » et comporte une mention expresse d'une « servitude de passage créée aux termes de l'acte enregistré à Terrebonne, sous le numéro 240,164 » ( i.e . l'acte de 1959). [37] M. Blain garde pour lui-même une portion des lots qu'il avait achetés de Mme MacKimmie en 1976, mais cette portion n'a plus d'accès direct au pont. On ne s'étonne pas, alors, de voir que M.

Blain se réserve un droit de passage sur le terrain qu'il vend à 143874 Canada inc. pour pouvoir accéder au pont. Par la clause 12 de l'acte du 11 avril 1989, M. Blain se réserve un droit qualifié de « servitude of passage » portant sur une

partie du lot 414, à être exercé sur le « strip of land » décrit pour le passage dans l'acte de 1959. Il se réserve ce droit de passage pour « himself, his heirs, representatives and assigns » : 12– the vendor reserves specially by these presents for himself, his heirs, representatives and assigns a right of passage on foot and with vehicles over the actual roadway to be fifteen feet in width on a part of the lot hereinabove described (Part 414) to have access in any time to his property being a part of lot 413 of the said cadastre.

The said servitude of passage upon that part of lot 414 is to be exercised on the strip of land described in the deed of servitude registered at Terrebonne under number 240,164. [38] M. Blain et 143874 Canada inc. ne mentionnent pas explicitement la propriété du pont à l'acte de 1989.

L'acheteuse accepte, par contre, l'obligation « to respect the servitude of passage registered at Terrebonne under number 240,164 [c'est-à-dire l'acte de 1959] and specially the right of passage of the present vendor as hereinabove stipulated [c'est-à-dire à la clause 12, précitée] ». [39] La portion du lot 414 appartenant à 143874 Canada inc. depuis 1989 a par la suite été successivement transférée à M. Mintzberg en 2001, à un M. Marceau trois jours plus tard et, ensuite, en

partie à la conjointe de ce dernier, une dénommée Mme Thibault, en 2002. Dans chacune de ces transactions, le vendeur déclare que l'immeuble est sujet à une servitude de passage inscrite à l'acte de 1959. M. Marceau et Mme Thibault vendent à une Mme Jolicoeur en 2004 [7] . Mme Jolicoeur vend à l’appelant M. Ouimet en 2004. L'acte du 4 novembre 2004 par lequel l'appelant Ouimet achète le fonds comporte une clause générale stipulant que l'immeuble est sujet à toutes les servitudes inhérentes, actives et passives, apparentes ou occultes, mais ne mentionne pas explicitement l’acte de 1959.

L'acte du 19 septembre 2008 par lequel l'intervenant Nault achète l'immeuble de M. Ouimet comporte, par contre, une mention que l'immeuble fait l'objet d'une servitude stipulée à l'acte de 1959. Il ne faut pas s'en étonner puisque le présent différend est déjà pleinement amorcé à cette date. [40] Après les ventes à la société 143874 Canada inc., M. Blain donne une

partie de ce qui lui reste de sa propriété – la

partie qui deviendra éventuellement la propriété des intimés – à son épouse Mme Lavallée lors de deux transactions en 1990 et 1991. Ces actes font état de celui de 1959, mais il n'y a pas de mention expresse du droit de propriété sur le pont de la Rivière à Simon [8] . En 1997, remboursant une créancière hypothécaire, Mme Lavallée transfère la portion sud-est de sa propriété à une Mme Daigle. C’est ce lot, portant aujourd’hui le numéro 3 430 709, qui sera déclaré fonds dominant par le jugement de première instance.

L’acte de délaissement volontaire entre Mme Lavallée et Mme Daigle du 20 février 1997 fait mention de celui de 1959, mais n'évoque pas explicitement la propriété du pont [9] .

Finalement, ce lot sera transféré aux intimés Bouchard et Blanchet par acte notarial de vente daté du 2 décembre 2002 qui, lui aussi, fait état de l’instrument de 1959, mais ne mentionne aucun droit de propriété sur le pont de la Rivière à Simon [10] . [41] À la demande des intimés, l’arpenteur-géomètre Paul-André Régimbald prépare un rapport d’expert qui dresse un portrait des droits des parties à partir de son étude des transactions pertinentes au litige. L'arpenteur écrit dans son rapport qu'il existe un chemin Legault au nord des lots formant

partie de l'ancienne ferme de M. Legault, mais que les lots vendus en bordure de la rivière sont « difficilement accessibles par le nord à cause de la topographie des lieux, […]. C'est pourquoi il [M. Legault] donne accès par le bas à partir du pont enjambant ladite rivière Simon ». M. Régimbald témoigne au procès en appui du constat fait dans son rapport selon lequel le lot qui appartient aux intimés est physiquement enclavé. De ce lot, le seul accès à la voie publique traverse le fonds de l’intervenant, ce qui permet ensuite d'accéder au pont puis au chemin public de l’autre côté de la Rivière à Simon.

Faisant référence à ce fait et aux ventes par M. Blain à 143874 Canada inc. entre 1985 et 1989, l'arpenteur-géomètre écrit dans son rapport ce qui suit : « [i]l y a, à ce moment, de par la nature des lieux, transmission par destination de père de famille de la servitude numéro 240 164 [ i.e . l'acte de 1959] pour les parties riveraines restantes à Guy Blain. ». [42] Le rapport de l'arpenteur mentionne que l'acte de 1959 cherchait à « clarifier la propriété du pont », mais n'analyse pas comment cette propriété affecte le droit de passage revendiqué par les intimés.

[43] À la demande de l'appelant, le notaire Jules Prévost prépare un rapport d'expert daté du 11 mai 2009 portant sur les droits et obligations créés par les divers actes pertinents au litige. Le notaire Prévost conclut que « [l]es droits de propriété indivise dans le pont […] appartiennent aux ayants droit des constituants à l'acte publié sous le numéro 240164, soit les propriétaires actuels qui ont le droit d'usage de ce pont ». À son avis, il existe aussi une servitude réelle de passage en faveur des immeubles appartenant aux ayants droit des parties à l'acte de 1959.

Toutefois, il conclut que les intimés Bouchard et Blanchet n'ont reçu aucun droit de passage traversant le lot de l'appelant et menant au pont à la suite du morcellement fait par leur auteur, M. Blain. De plus, le droit de passage réservé par M. Blain dans l'acte de vente à 143874 Canada inc. en 1989 n'aurait créé qu'un droit personnel en sa faveur. L'index aux immeubles ne comporte pas de mention de servitude relativement à cet acte, et les transactions subséquentes ne comportent pas de renvoi à la réserve. On ne saurait la considérer comme une servitude réelle opposable à l'appelant. II .

Le jugement dont appel [44] La juge de première instance accueille la requête des intimés et déclare l'existence d'« un droit réel et perpétuel de servitude de droit de passage sur le chemin Nelles et accès au pont sur la rivière Simon, jusqu'au chemin public de l'autre côté de la rivière, tel que cette servitude est décrite à l'acte de servitude daté du 28 août 1959 […] » (paragr. [56]). L'assiette de la servitude comprend non seulement le pont mais aussi le chemin qui y mène (paragr. [36]).

Les fonds dominants de la servitude sont les anciens lots 411, 413, 414 et 415, ce qui comprend l'immeuble qui appartient aux intimés, à l'exception de la

partie de leur lot qui était autrefois connue sous la désignation 410-6. La juge déclare que les fonds servants comprennent les lots sur lesquels passent le chemin menant au pont, le pont lui-même et l'accès au chemin public de l'autre côté de la Rivière à Simon. La

partie de l'ancien lot 414 appartenant à l'intervenant est alors visée. [45] Pour la juge, la clause 6 de l'acte de 1959 crée un droit réel de passage sur le pont en faveur des lots 411, 413, 414 et 415. Mme MacKimmie a ainsi créé, dès 1959, une servitude par destination du propriétaire sur une

partie de son fonds en faveur d'autres parties du même fonds, en prévoyant le morcellement éventuel de son terrain. Aux paragraphes [30], [33] et [34], la juge écrit : [30] Tel que je l’ai cité plus haut, l’article 6 de l’acte de servitude prévoyait un droit de servitude perpétuelle de passage sur le pont, à pied ou en véhicule. Cette servitude est créée en faveur des lots 411, 413, 414 et 415.

Donc, en 1959, une servitude de passage sur le pont a été créée en permanence, et les lots dominants sont les lots mentionnés – les lots 411, 413, 414 et 415, et donc les parties de ces lots, qu'ils aient l'ancienne ou la nouvelle désignation cadastrale. […] [33] L'acte de servitude a aussi créé une servitude par destination du propriétaire (bon père de famille) aux autres parties des lots mentionnés qui appartenaient toujours en 1959 à Mme MacKimmie, à être cristallisé dès la vente de ces lots ou parties de ces lots à des tiers. [34] En conséquence, la servitude de 1959 a créé une servitude de destination du bon père de famille quant aux parties des lots 411 et 413 qui étaient la propriété de Mme MacKimmie à l’époque, mais qui sont maintenant la propriété des requérants et maintenant connu comme étant le lot 3 430 709, le tout en raison du fait qu'il n'y avait pas d'autres accès au pont qu'en passant par le chemin Nelles pour se rendre au chemin public. [46] La servitude étant constatée sur le pont, la juge explique que son assiette s'étend au chemin Nelles qui donne accès au pont.

La juge réfère aux paragraphes 8, 9, 10 et 11 de l'acte de 1959 en vue de cerner l'étendue de la servitude, et écrit aux paragraphes [35] et [36] ce qui suit : [35] Je suis donc entièrement d’accord avec les requérants – ils ont une servitude par destination du propriétaire, une servitude de passage sur le pont. Mais est-ce que cette servitude s'étend au chemin Nelles [?]. [36] À mon avis, la réponse à cette question est clairement oui.

Le passage sur le chemin Nelles vers le pont est un accessoire nécessaire pour l'exercice de la servitude de passage sur le pont, le tout dans le sens du dernier paragraphe de l'

article 1177 du Code civil , déjà cité. La servitude créée en 1959 est le droit d'usage du pont, créé en faveur des lots dominants 411, 413, 414 et 415. L'assiette de la servitude comprend non seulement le pont, mais aussi le passage vers ce pont, soit le chemin connu comme chemin Nelles. [47] Quant à la date de cristallisation de la servitude par destination du propriétaire créée en 1959, la juge est d'avis que « [l]'acte de vente par Mme MacKimmie à M. Blain en 1976 était clairement une cristallisation de la servitude créée en 1959, tel qu'il appert de la clause suivante : […]. » (paragr. [43]).

La juge reproduit la clause de l'acte de 1976, citée plus haut, par laquelle Mme MacKimmie transfère à M. Blain sa

part indivise dans le pont, ainsi que tous ses droits de passage et de stationnement établis dans l'acte. Sur ce point, elle conclut comme suit : [44] Ici non plus, il n'y a pas d'ambiguïté. Mme MacKimmie donne suite à son intention, en 1959, que dès qu'elle vendait, de créer une servitude de passage sur le pont et donc, comme accessoire, sur le chemin Nelles qui mène au pont. [48] Ensuite, la juge fait l'analyse de la clause 12 de l'acte de 1989 intervenu entre M. Guy Blain et 143874 Canada inc. par laquelle M.

Blain se réserve un droit – qualifié dans l'acte comme une « servitude of passage » et qui fait référence à l'acte de 1959 – sur le lot qui appartient aujourd'hui à l'intervenant.

La juge est d'avis que cette clause crée un droit personnel : [47] Il s'agit donc d'un droit personnel qu'il s'est accordé à lui et à ses héritiers et ce droit n'affecte pas le droit de servitude réelle qui existait déjà en faveur de sa propriété, suite à la servitude ainsi qu'à son acquisition de Mme MacKennie en 1976. [49] La conclusion selon laquelle une servitude existe en faveur du lot des intimés rend inutile, aux yeux de la juge, de décider si leur terrain est enclavé. III . L'analyse

[50] Il y a lieu de traiter, tour à tour, des conclusions de la juge selon lesquelles :

A) l'acte de 1959 établit une servitude par destination du propriétaire,

B) la clause 12 de l'acte de 1989 ne renferme qu'un droit personnel de passage en faveur de M. Blain, et la question de savoir

C) si les intimés ont un droit de propriété sur le pont. A) - L'acte de 1959 constate-t-il une servitude par destination du propriétaire à l'avantage du lot des intimés? [51] Mme MacKimmie, l'auteure des intimés et de l'intervenant, a certes convenu avec les autres signataires de l'acte de 1959 que « the Parties shall have the right to use the said bridge […] being hereby constituted a perpetual servitude in favour of and against the said original lots […] owned respectively by the Parties ».

Les intimés soutiennent que la juge avait raison de voir dans cette clause 6 le constat d'une servitude sur le pont et, comme accessoire nécessaire à cette servitude, un droit de passage sur le fonds, qui appartient aujourd'hui à M. Nault, pour y accéder. Dans l’acte de 1959, la juge relève les éléments constitutifs d’une servitude par destination du propriétaire établie par Mme MacKimmie qui se serait cristallisée, à l’avantage du lot qui appartient aujourd’hui aux intimés, lors de la vente de ses terrains à M.

Blain en 1976. [52] Avec égards pour l'opinion contraire de la juge d'instance, je suis d'avis que l'acte de 1959 ne crée pas de servitude par destination du propriétaire. Il établit une servitude sur le pont, certes, mais il s'agit plutôt d'une servitude qui existe indépendamment des droit d'accès au pont et qui est devenue parfaite dès l’exécution de l’acte de 1959. Par ailleurs, l’acte ne renferme aucun droit réel de passage, présent ou latent, portant sur la

partie du lot 414 appartenant à Mme MacKimmie et qui appartient aujourd’hui à l’intervenant. Mme MacKimmie, ayant un droit d’accès direct au pont en raison de sa propriété sur la rive nord, n’a stipulé aucun droit de passage en faveur de son propre fonds en prévision d’un quelconque morcellement de son terrain.

Outre l'absence de désignation d’un fonds servant au service du lot des intimés dans l'acte de 1959, le fait que Mme MacKimmie n'ait pas morcelé son fonds en 1976 pose aussi un obstacle à l’interprétation mise de l’avant par la juge de première instance selon laquelle on est en présence d'une servitude « de bon père de famille ». [53] Il convient d’examiner de plus près les trois principales considérations qui s’opposent à la qualification des droits accordés par Mme MacKimmie dans l’acte de 1959 comme une servitude par destination de propriétaire : (

i) la copropriété du pont et son impact sur la clause 6 de l'acte de 1959, (ii) l’absence de désignation d’un droit de passage à l’avantage du lot des intimés, et (iii) l’absence de morcellement de son terrain à la date identifiée par la juge, soit 1976. (

i) La copropriété indivise du pont et son impact sur la clause 6 de l’acte de 1959 : [54] La volonté des parties déclarée au préambule de l’acte de 1959 est un guide précieux dans la recherche de leur intention commune exprimée par ailleurs dans l’acte. Chacune des clauses de l’acte se rapporte à l’un ou l’autre des objectifs que les parties annoncent au préambule. Comme nous l'avons vu, les quatre voisins tenaient à régler les questions de la propriété du pont, à fixer pour l’avenir les responsabilités pour son entretien, et à moderniser les règles établies dans les actes antérieurs pour l'utiliser et y accéder.

Aux clauses 5 et 6, le droit de propriété du pont est régi séparément du droit d’utiliser le pont. Aux clauses 7 et 8, l’utilisation du terrain de M. Dunn est précisée. Aux clauses 9a) et 9b), le droit d’accéder au pont est distingué des droits de propriété et d’usage du pont. Enfin, aux clauses 10 et 11, ce sont les usagers du pont, et non les copropriétaires, qui sont tenus responsables, pour l’essentiel, de son entretien. [55] La juge de première instance a bien vu que le pont est un bien indivis. Elle en fait le constat au paragraphe [50] de ses motifs.

Toutefois, elle n'analyse pas la clause 5 établissant l'indivision sur le pont pour comprendre la nature distincte des droits de le traverser ou d'y accéder. Or, il faut, selon moi, tenir compte de la clause qui crée une copropriété indivise sur le pont pour comprendre que la clause 6 crée une servitude dès l’exécution de l’acte de 1959 qui n'exige aucun « accessoire » pour permettre l'accès au pont pour l’une ou l’autre des parties.

Contrairement à ce qu’écrit la juge, la servitude qui profite au lot de Mme MacKimmie n’est pas une servitude par destination du propriétaire avec effet différé jusqu’au morcellent de son terrain mais elle est parfaite en elle-même dès 1959. [56] Pourquoi les parties s’accordent-elles, en même temps, un droit de copropriété sur le pont et une servitude réelle de passage pour l’utiliser?

Quel est le rapport entre les clauses 5 et 6 de l’acte de 1959? [57] À première vue, la clause 6, qui prévoit que le droit d'utiliser le pont est une « perpetual servitude in favour of and against the said original lots […] », semble être superflue. Les parties sont, par l'effet de la clause 5, copropriétaires du pont. Ayant à ce

titre la prérogative de traverser le pont, elles n'avaient pas besoin d'une servitude pour le faire. En effet, le droit de passage relève, en principe, de l' usus du droit de propriété, prérogative qui leur revient à

titre de copropriétaires. Les indivisaires – Mme MacKimmie, M. Dunn, Mme Talbot Lloyd et Mlle Campbell – avaient théoriquement le droit d'utiliser le pont comme facette de leur droit de copropriété indivise à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires [11] .

Pourquoi ont-ils établi alors une servitude en faveur des lots apparentant aux propriétaires de la rive nord du cours d'eau? [58] En tenant compte de l’acte dans son ensemble, on comprend que, par la clause 6, les parties cherchaient à préciser les modalités du droit de passage sur le pont et, aux clauses 10 et 11, à imposer le fardeau de l’entretien aux usagers du pont et non aux copropriétaires qui ne l’utilisaient pas. La clause 6 actualise les modalités d'exercice du droit de passage sur le pont pour toutes les parties.

Elle édicte que l’on peut dorénavant le traverser avec des animaux et en voiture, ce que les actes précédents ne prévoyaient pas, et que le passage se fait aux risques et périls des parties. La clause définit alors un « right to use the bridge » qui ne coïncide pas avec l’ usus du droit de copropriété. Il est important, par ailleurs, de bien distinguer les droits et devoirs des propriétaires du pont de ceux qui reviennent aux usagers de ce dernier.

Comme le précisent les clauses 10 et 11 de l’acte, la responsabilité de l’entretien et du remplacement du pont incombe aux usagers et non aux propriétaires, comme ce serait le cas selon le droit commun des biens en l’absence de telles stipulations. Certes, on pouvait s’attendre à ce que tous les propriétaires du côté nord de la Rivière à Simon – Mme MacKimmie, Mme Talbot Lloyd et Mlle Campbell - fussent aussi des usagers. Toutefois, ce n'était pas nécessairement le cas pour le copropriétaire Dunn, qui vivait du côté sud du pont et, on peut le supposer, l’utilisait peu. L'acte permettait à M.

Dunn, tout en étant propriétaire du pont, d'éviter une responsabilité pour son entretien à

titre d’usager occasionnel, à pied ou à skis. [59] Voilà, me semble-t-il, pourquoi le notaire Johnston propose de séparer la propriété et le droit d'usage sur le pont dans des clauses distinctes. Mais est-il juridiquement possible pour les parties de s’accorder à la fois la copropriété du pont à la clause 5 de l’acte

et, à la clause 6, un « perpetual servitude » sur ce même pont en faveur des fonds dominants dont ils sont individuellement propriétaires? [60] Règle générale, une servitude suppose, par son essence, deux fonds distincts appartenant à des propriétaires différents. En effet, le droit civil québécois suit en la matière une règle remontant au droit romain – nemini res sua servit – qui stipule qu’on ne peut avoir de servitude sur sa propre chose [12] . Une servitude est un droit dans la chose d'autrui – un jus in re aliena.

Or, à première vue du moins, les parties se donnent mutuellement par la clause 6 une servitude sur le pont, un bien dont elles sont déjà propriétaires, en faveur de fonds dominants dont elles sont aussi propriétaires. [61] La servitude par destination de propriétaire – soumise à des conditions strictes – fait exception à cette règle en différant la constitution du droit réel au morcellement des fonds. Je suis toutefois d’avis que les parties n’ont pas établi une servitude par destination de propriétaire sur le pont ou sur le fonds qui y donne accès car rien dans l’acte ne le laisse supposer.

Au contraire, la servitude qu’elles ont créée sur le pont est valide comme servitude réelle dès 1959 car elle n’enfreint pas la règle interdisant une servitude sur sa propre chose. [62] Si on tient compte de la nature juridique des droits indivis des parties sur le pont et de la nature juridique différente de leurs droits de propriété exclusifs sur les autres lots, on constate qu’il n’y a aucune violation de la règle voulant que la servitude doive être établie entre des propriétaires différents.

Comme l’explique le professeur Cornu pour le droit français, « à la vérité, la loi suppose seulement, pour qu’il y ait servitude, que le fonds servant et le fonds dominant ne soient pas dans la même main » [13] . L’auteur poursuit son explication dans une note : « Res propria nemini servit . ‘L’autoservitude’ n’existe pas.

Si, cependant, le propriétaire exclusif d’un fonds est copropriétaire d’un autre, cette distinction devrait suffire théoriquement pour qu’une servitude puisse être établie, dans un sens ou dans l’autre, entre fonds propre et fonds indivis » [14] . [63] En l'espèce, les deux fonds ne sont pas tenus dans la même « main » puisqu'on ne peut pas dire qu'ils appartiennent entièrement et exclusivement au même propriétaire [15] . Prenons l'exemple de Mme MacKimmie.

Sur le pont (le fonds servant), Mme MacKimmie a un droit de jouissance et d’usage non exclusif comme indivisaire; sur ses lots de la rive nord (des fonds dominants), elle a des droits de jouissance et d’usage qui lui sont propres, rattachés à ses droits de propriété exclusifs sur les lots. Il faut alors reconnaître l'existence d'une servitude sur le pont à l'avantage de ses fonds sur la rive nord puisqu'elle est propriétaire exclusive de certains lots désignés comme fonds dominants et copropriétaire du pont, fonds servant.

Les fonds ne sont pas tenus dans la même main [16] . [64] Par la clause 6, les parties fixent les modalités limitées d’un droit de passage sur le pont. C'est l’objet de la servitude sur le bien indivis comme droit réel démembré, stipulée en faveur de leurs fonds dominants respectifs. Les copropriétaires le font à l’unanimité – le consentement unanime des indivisaires étant nécessaire pour l’acte de disposition que représente la création d’une servitude sur le pont en indivision [17] .

La servitude établie entre fonds propres et fonds indivis est alors valide dès l’exécution de l’acte de 1959. [65] Cette première conclusion est essentielle pour comprendre la nature des autres droits accordés par l’acte de 1959. Chacune des parties étant copropriétaire du pont, elles sont aussi investies privativement et séparément, dans la mesure où elles restent propriétaires des fonds dominants 411, 413, 414 et 415, d’une servitude de passage sur le pont. C’est à

titre d’usagers du pont – un droit d’usage distinct de la copropriété – que les uns et les autres seront tenus responsables de son entretien. De plus, l’acte de 1959 régit l’accès au pont en prévoyant le droit de prendre le chemin Nelles et son extension qui mène au pont sur le terrain de Mme MacKimmie. Mme Talbot Lloyd et Mlle Campbell, comme nous l’avons vu plus haut, ont des droits de passage sur le fonds de Mme MacKimmie, droits confirmés et précisés par les clauses 9a) et 9b). M.

Dunn n’en a pas besoin pour sa voiture puisqu’il réside de l’autre côté du pont mais on lui accorde un droit de passage à pied et à skis. Qu’en est-il de Mme MacKimmie? Elle n’a pas besoin d’un droit d’accès au pont sur la rive nord puisqu’elle est propriétaire à part entière de la

partie du lot 414 qui donne un accès direct au pont. C’est pourquoi l’acte de 1959 est silencieux quant au droit de Mme MacKimmie d’accéder au pont, que ce soit pour le lot qui y est contigu appartenant aujourd’hui à l’intervenant ou pour celui, plus éloigné du pont, qui appartient aux intimés. (ii) L'absence du fonds servant au service du fonds des intimés : [66] Investie d’un droit de passage sur le pont et ayant plein accès au pont par le lot 414 pour elle-même, Mme MacKimmie a-t- elle néanmoins stipulé à l’acte une servitude par destination de propriétaire au profit de la

partie de son terrain la plus éloignée du pont, que les intimés acquerront plus tard? La juge est de cet avis, considérant cet accès comme un « accessoire nécessaire » à la servitude sur le pont. [67] Avec égards, l’acte de 1959 ne supporte pas une telle lecture. Il est parfaitement muet quant à la charge sur le lot de Mme MacKimmie que revendiquent les intimés pour accéder au pont. Il n’y aucune indication dans l’acte de 1959 que le lot de Mme MacKimmie contigu au pont est un fonds servant. L'acte n'indique pas plus qu’elle prévoyait morceler son terrain. Il ne désigne pas, par anticipation, une

partie « fonds servant » et l’autre « fonds dominant », comme l’aurait fait un « bon père de famille » ayant cette intention. L’acte ne le laisse pas présager implicitement non plus : l’économie générale de l’acte ne fait aucune place à une telle planification par Mme MacKimmie. [68] Certes, Mme Talbot Lloyd et Mlle Campbell bénéficiaient de servitudes réelles, confirmées aux clauses 9

a) et 9

b) de l'acte de 1959, leur permettant de traverser le lot de Mme MacKimmie pour gagner le pont dont elles étaient aussi copropriétaires. Toutefois, l'acte de 1959 ne fonde aucun droit sur lequel les intimés peuvent s'appuyer, même après le morcellement du lot de Mme MacKimmie, pour obtenir le droit de traverser le lot qui appartient aujourd'hui à l'intervenant. [69] En fait, aucun texte dans l'acte de 1959 n'est susceptible de constituer, en faveur du lot des intimés, un droit réel de passage traversant le fonds de l'intervenant. Les clauses 7 et 8 créent des servitudes sur le terrain de M.

Dunn, du côté sud de la Rivière à Simon, pour le stationnement des voitures et pour l'accès à la voie publique. Les clauses 9a) et 9b) établissent des droits réels de passage en faveur des lots appartenant à Mme Talbot Lloyd et Mlle Campbell respectivement et un droit plus limité pour M. Dunn et les membres de sa famille. Les clauses 10 et 11 règlent la responsabilité de l'entretien du pont. Rien ne permet au propriétaire du lot des intimés de traverser le lot de l'intervenant en vue de gagner le pont.

La juge écrit, au paragraphe [36] de ses motifs, que le passage sur le chemin qui mène au pont est l'accessoire nécessaire d'une servitude sur le pont. En tout respect pour l'opinion de la juge, je ne partage pas cette

lecture de l’acte : il n’y a rien qui permet d’inférer un accès non stipulé comme une « nécessité » dans les circonstances. Mme MacKimmie n’a pas besoin de stipuler un droit d’accès pour l’un ou l’autre de ses lots sur la rive nord et Mme Talbot Lloyd, Mlle Campbell et M. Dunn ont des droits de passage explicitement reconnus à l’acte. Il n’y a rien à l’acte qui indique l’intention que la juge impute à Mme MacKimmie. (iii) L'absence de morcellement dans l'acte de 1976 entre Mme MacKimmie et M.

Blain : [70] Les auteurs de doctrine considèrent que la servitude par destination du propriétaire est « latente ou conçue par anticipation » [18] tant que les deux immeubles appartiennent au même propriétaire en attendant le morcellement du fonds. Si on accepte, pour les fins de la discussion, l'hypothèse que l'acte de 1959 établissait une telle servitude, comme le dit la juge, ce droit de passage serait « latent » jusqu'au moment du morcellement des deux lots à deux propriétaires différents. La juge identifie l'acte intervenu entre Mme MacKimmie et M.

Blain le 3 décembre 1976 devant le notaire Johnston comme celui qui effectue la « cristallisation » de la servitude (paragr. [43]), en raison notamment de la clause de cet acte qui transfère la quote-part du pont à M. Blain, avec tous les droits de passage et de stationnement qui l'accompagnent. [71] L'acte de 1976 ne morcelle pas deux fonds en fonds dominant et fonds servant, de sorte que l’on ne peut pas dire qu’il permet ainsi la cristallisation d'une éventuelle servitude par destination du propriétaire. M.

Blain achète, par cet acte, l'ensemble du terrain qui appartenait à Mme MacKimmie en 1959, à l'exception de la

partie du lot 414 vendue à M. John E. Talbot Nelles en 1964. Même en tenant pour acquis que Mme MacKimmie avait l'intention en 1959 de créer une servitude par destination de propriétaire, elle n'a jamais transposé cette intention matériellement dans un morcellement de deux fonds à deux propriétaires différents. [72] À l'audience, les intimés soutiennent que, même si la juge a erré quant au morcellement en 1976, l'acte de 1964, par lequel Mme MacKimmie a vendu une

partie du lot 414 à M. Talbot Nelles, a eu l'effet de morcellement nécessaire. [73] Comme nous l'avons vu, l'acte de 1964 ne mentionne pas explicitement celui de 1959 et comporte, au mieux, le renvoi au plan d'un arpenteur qui, lui non plus, ne signale pas clairement que le lot acheté par M. Talbot Nelles bénéficie d'un tel droit de passage. Je me garde de me prononcer sur l'étendue des droits et obligations créés par l’acte de 1964 en l'absence d'une preuve complète concernant cette transaction.

Par contre, pour les fins du présent litige, on peut dire que les intimés n’ont pas réussi à prouver que le morcellement du terrain était effectué par Mme MacKimmie en 1964 pour donner suite à une servitude par destination du propriétaire créée dans l’acte de 1959 à l’avantage du terrain des intimés.

L’acte de 1964 ne comporte pas de directives claires selon lesquelles il effectue un morcellement dans ce but et rien dans l’acte de 1959 laisse présager l’existence d’une servitude en attente de cristallisation. [74] Pour conclure sur ce premier point, l’acte de 1959 ne crée pas une servitude d’accès au pont par destination du propriétaire à l’avantage du terrain acheté plus tard par les intimés. En revanche, la clause 6, lue de concert avec la clause 5, établit une servitude réelle sur le pont à l’avantage, entre autres, du lot 413 aujourd’hui entre les mains des intimés.

B) - L'acte de 1989 consacre-t-il une servitude réelle à l'avantage du lot des intimés? [75] En 1989, M. Blain vend à 143874 Canada inc. la

partie du terrain contiguë au pont, acquise de Mme MacKimmie en 1976, tout en conservant le lot qui appartient aujourd’hui aux intimés. Comme on le sait, ce dernier lot n’a pas d’accès direct au pont. En transférant le lot contigu au pont à son acheteuse en 1989, il risquait de perdre son accès par le chemin qui, jusque-là, lui appartenait. Pire encore, selon le témoignage de l’expert Régimbald au procès, la configuration des lieux faisait en sorte que son éloignement du pont risquait d’enfermer M. Blain dans une enclave. Copropriétaire du pont depuis 1976, M.

Blain voulait continuer à s’en servir et d’y avoir accès après la vente à 14374 Canada inc., pour gagner la voie publique de l’autre côté de la Rivière à Simon. Pour le faire, il devait s’assurer d’un moyen pour traverser le lot qu’il s’apprêtait à vendre. [76] Dans l’acte de vente conclu avec 143874 Canada inc., M. Blain se réserve alors un droit de passage pour traverser le fonds vendu afin d'atteindre le pont dont il avait déjà acheté une

part indivise de Mme MacKimmie en 1976. Par cette réserve, il s'assure un accès au pont dont il est, depuis 1976, copropriétaire. [77] Les appelants soutiennent que la clause ne pouvait créer une servitude réelle puisque le droit réservé profite à une personne – M. Blain, ainsi que ses « heirs, representatives and assigns » – et non à un fonds. Plutôt que de plaider que la juge avait raison d'y voir un simple droit personnel, ils admettent sa qualité de droit réel, mais préfèrent la qualifier de servitude personnelle.

À ce titre, le droit de passage ne s’attacherait à aucun fonds dominant et ne serait pas investi d’un droit de suite permettant aux intimés de s’en déclarer titulaire. Le droit de passage ne pourrait, non plus, avantager le fonds dont ils sont propriétaires puisque, à

titre de servitude personnelle, ce serait un droit réel qui s'attache à la personne de M. Blain et non au lot qu'il leur a vendu. De toute façon, une servitude personnelle de passage ne pourrait, non plus, bénéficier aux intimés qui ne seraient pas parmi les « heirs, representatives and assigns » de M. Blain. [78] À mon avis, la clause 12 crée une servitude réelle. Elle établit une charge sur l'immeuble acheté par 143874 Canada inc. pour accéder au pont, à l'avantage d'un autre immeuble appartenant à M. Blain. Les termes choisis par les parties s'alignent nettement sur cette qualification.

De plus, le contexte factuel vient conforter cette interprétation dans la mesure où, dans les circonstances, M. Blain devait obtenir un droit de passage vers le chemin public de l’autre côté du pont afin d’éviter de s’enclaver après la vente à 143874 Canada inc. [79] D'abord, le droit de passage grève explicitement le fonds acheté par 143874 Canada inc., faisant de cet immeuble un fonds servant : le « right of passage » est décrit comme une « servitude of passage upon that part of the said lot 414 », c'est-à-dire l'immeuble de l'acheteuse.

Ceci est incompatible avec l'idée que l'acheteuse n'est que la débitrice d'une simple obligation personnelle. [80] Deuxièmement, M. Blain se réserve le droit de passage dans des termes qui laissent supposer une intention d’avantager son fonds plutôt que lui-même : « servitude of passage upon that part of the said lot 414 to have access in [ sic ] any time to his property being part of lot 413 of the said cadastre » [je souligne]. Le droit réel est stipulé à l'avantage de M. Blais qua propriétaire du lot 413 et non qua personne, sans égard à son statut de propriétaire.

C’est bien le critère traditionnellement reconnu pour distinguer la servitude réelle de la servitude personnelle [19] . La

partie du 413 est le fonds dominant, dont le propriétaire est M. Blain. C’est à

titre de propriétaire que le droit de passage lui est d’abord utile. De fait, tout propriétaire du lot 413, non seulement M. Blain, en tirerait un avantage. Compte tenu

de la situation des lieux, un droit de passage vers le pont en vue de gagner la voie publique et ainsi éviter l’enclave constitue bien un avantage au fonds. [81] Le choix de désigner le titulaire du droit de passage par « himself [c'est-à-dire M. Blain], his heirs, representatives and assigns » suggère-t-il que ce droit de passage est une servitude personnelle plutôt qu'une servitude réelle? L'appelant et l’intervenant soutiennent que les intimés ne sont ni des « heirs », ni des « representatives », ni des « assigns » de M. Blain.

Ils prétendent que ces mots utilisés ensemble désignent généralement les héritiers et les légataires, et non des acquéreurs à d'autres chefs. Ainsi, ayant acquis la

partie du lot 413 visée par la réserve de M. Blain par acte de vente de Mme Michèle-France Daigle le 2 décembre 2002, les intimés ne pourraient profiter du droit de passage au même

titre que M. Blain. [82] Les mots « heirs, representatives and assigns » ne sont pas définis à l'acte de 1989; il convient de leur donner le sens voulu par les parties d'après le contexte et leur sens ordinaire. Les ayants droit de M. Blain ne sont certes pas ses héritiers, mais est-ce qu’ils sont ses « assigns »? L'emploi du mot « assigns » dans la clause 12 indique que le droit de passage – décrit comme une « servitude of passage » - est transmissible non seulement à cause de mort, mais aussi entre vifs, que ce soit à

titre onéreux ou à

titre gratuit. Le mot « assigns » n'est pas employé ici pour indiquer le « légataire », comme le soutient l'appelant, puisque il n’y a rien qui indique que cela rejoint l’intention des parties et, de plus, cela cadre mal avec son sens ordinaire en droit. [83] Un « assign » est le mot anglais généralement utilisé pour désigner un cessionnaire, c'est-à-dire une personne en faveur de qui se fait le transfert entre vifs d'un droit [20] . Considéré comme synonyme d’« assignee » [21] , le mot ne se limite certainement pas, d'ordinaire, au légataire qui reçoit un bien par succession testamentaire [22] .

Dans le contexte, l'expression telle qu'employée par les parties indique que le droit de passage est transmissible entre vifs, à

titre gratuit ou à

titre onéreux, y compris par acte de vente du lot 413. Le droit de passage suivra le bien pour avantager le nouveau propriétaire, qu'il soit un « heir », « representative » ou « assign » de M. Blain. Cela n'aurait pas été le cas pour un droit personnel, n'étant pas assorti d'un droit de suite, ou pour une servitude personnelle de passage qui n'est pas, en principe, transmissible entre vifs, à

titre onéreux, à un « assign ». [84] Voilà une confirmation supplémentaire que la réserve de la clause 12 crée une servitude réelle sur laquelle les intimés peuvent compter pour accéder au pont à travers le fonds de l'intervenant. Investie d’un droit de suite, cette servitude, publiée dans l'acte de 1989, a suivi le fonds dominant du lot 413, d’une main à l’autre, même si elle n'a pas été explicitement mentionnée dans les actes de transmission, à travers toutes les transactions menant au transfert aux intimés. [85] Pour conclure sur ce deuxième point, il y a lieu de constater l’existence d’un droit réel de servitude, établi par l’acte de 1989, qui avantage la

partie du lot 413 qui appartenait à M. Blain à ce moment-là. C) - Les intimés sont-ils propriétaires du pont? [86] Une dernière question reste à être traitée : celle de la propriété du pont. Pour tirer profit du droit de passage, les intimés doivent-il être copropriétaires du pont, comme l'étaient Mme MacKimmie et M. Blain avant eux? Nous avons relevé plus haut que l’auteur Blain avait, en 1976, acquis de Mme MacKimmie un droit de copropriété sur le pont.

L'acte de 2002, par lequel les intimés ont acheté le lot de Mme Michelle-France Daigle, ne comporte pas de mention du transfert d'une quote-part du droit de propriété du pont. Est-ce que cela empêche les intimés d'utiliser le pont? [87] Incertains de la nature de leurs droits sur le pont, les intimés présentent une requête pour preuve nouvelle, après l'audience en appel, visant à confirmer qu’ils en sont copropriétaires. La preuve nouvelle qui fait l’objet de la requête est un acte notarial intervenu le 3 juin 2011 – c’est-à-dire environ deux semaines après l’audience à la Cour d’appel – par lequel M.

Blain vend tous ses droits dans le pont aux intimés. [88] Pour trancher l’appel, je suis d’avis qu’il n'est pas nécessaire de décider si les intimés, en achetant la

partie du lot 413 en 2002 ou par l’acte exécuté à la suite de l’audience, ont fait l'acquisition d'une

part indivise du pont. [89] Il convient de rappeler, dans un premier temps, que le droit d’utiliser le pont ne dépend pas, pour l’usager, de son éventuel statut de copropriétaire du pont. Comme nous l’avons vu, la clause 6 de l’acte de 1959 accorde validement une servitude de passage, distincte du droit d’usage associé à la copropriété, en faveur des fonds dominants 411, 413, 414 et 415. Les intimés, à

titre de propriétaires d’une

partie du lot 413 et d’une

partie du lot 411, sont alors titulaires de ce droit réel et peuvent, à ce titre, utiliser le pont conformément à l’acte de 1959. De plus, leur droit d’y accéder, en traversant le lot de l’intervenant, n’est aucunement relié à un quelconque droit de propriété sur le pont. [90] En raison des conclusions des présents motifs, et notamment la conclusion selon laquelle une servitude réelle existe en faveur du lot des intimés leur permettant de traverser le pont sans en être propriétaires, il n’est pas nécessaire, aux fins du présent litige, de déterminer si le droit acquis par M. Blain a été transféré aux intimés.

Dès lors, la requête pour preuve nouvelle doit être rejetée. *** [91] L’appelant et l’intervenant soulèvent deux derniers arguments d’ordre technique en vue d’infirmer le jugement de première instance. Ils soutiennent que la juge a accordé davantage que les intimés ont demandé dans leur requête pour jugement déclaratoire amendée. Ils plaident également que les intimés demandaient à la Cour supérieure de reconnaître la servitude créée par l’acte de 1989 et non une servitude qui découlerait de l’acte de 1959. [92] Je ne suis pas d’avis que la Cour supérieure a rendu un jugement ultra petita .

La requête devant la juge invoque, en appui de l’argument des intimés selon lequel ils bénéficient d'une servitude de passage, tant l’acte de 1959 que celui de 1989. La juge devait les analyser pour résoudre le litige dont elle a été saisie. Ses conclusions ne sont pas en désaccord avec cet exercice que toutes les parties l’ont invité à faire. [93] Deuxièmement, l’appelant plaide que le jugement d’instance tel que rédigé n’est pas susceptible d’exécution. Pour l’appelant, la juge ordonne au paragr. [58] la publication d’une servitude portant sur un immeuble qui n’est pas désigné par un numéro cadastral

distinct. L’identification, par exemple, des fonds dominants relatifs à la servitude par la juge fait référence à la propriété appartenant aux intimés comme suit : « l'actuel lot 3 430 709 au Cadastre du Québec dans la circonscription foncière de Terrebonne (à l'exception de la

partie qui était le lot 410-6) est un fond dominant de ladite servitude ». Ceci serait contraire aux dispositions des articles 3030 , 3032 et 3033 C.c.Q. , notamment l’interdiction d'inscrire un droit de propriété portant sur une

partie d’un immeuble. [94] Il est vrai que la rénovation cadastrale a, comme un de ses objectifs d'éviter la désignation des immeubles par référence à des parties de lot. Toutefois, des exceptions à ce principe sont prévues au nouveau régime cadastral [23] . Il y a lieu, alors, d’ordonner l’identification exacte des droits des parties, par rapport à la bonne désignation cadastrale, dans un jugement susceptible d’être inscrit au registre foncier.

Les droits reconnus aux intimés, issus des actes de 1959 et 1989, doivent être traduits dans le registre foncier en apportant les ajustements qui s’imposent à la numérotation des lots concernés, mais sans les modifier en raison de cette opération technique. [95] Les conclusions proposées dans les présents motifs exigeraient une description du fonds servant et du fonds dominant qui se rapporte à des parties de lots dans le nouveau système cadastral. Une preuve serait nécessaire afin de permettre la préparation d’une description des parties de lots pour refléter les conclusions de l’arrêt de la Cour.

Je recommande alors de renvoyer les parties à nouveau devant la Cour supérieure à la seule fin d’obtenir un jugement qui désigne les fonds servants et les fonds dominants des deux servitudes reconnues aux présents motifs. IV . Conclusion [96] En conclusion, je propose d’accueillir l’appel afin de déclarer l’existence de deux servitudes à l’avantage de l’immeuble appartenant aux intimés. Créée par la clause 6 de l’acte de 1959, une servitude réelle de passage grève le pont, comme fonds servant, en faveur du fonds appartenant aux intimés.

L’assiette de cette servitude, ainsi que les obligations qui s’imposent aux intimés comme usagers du pont, sont précisées dans l’acte de 1959. Créée par la clause 12 de l’acte de 1989, une autre servitude réelle de passage grève une

partie de l’ancien lot 414, appartenant à l’intervenant, en faveur d’une

partie de l’ancien lot 413, appartenant aux intimés. L’assiette de cette servitude qui donne accès au pont, comme le précise la clause 12 de l’acte de 1959, est fixée sur le « strip of land » décrit dans l’acte de 1959. Je propose de demander à la Cour supérieure, après avoir administré une preuve utile à cette fin, de traduire ses conclusions dans une nouvelle description reflétant la numérotation cadastrale rénovée.

Le jugement de la Cour supérieure sur ce point ainsi que l’arrêt de la Cour doivent être publiés ensemble au registre foncier. [97] Même si l’appelant et l’intervenant « succombent » dans le résultat au sens de l’article 477 C.p.c. en raison de mes conclusions sur l’acte de 1989, je suis d’avis qu’il serait inopportun de leur faire supporter les dépens. Ils ont eu raison, en grande partie, quant à leurs prétentions sur le sens à donner à l’acte de 1959. De ce fait, et compte tenu du contexte singulier de ce dossier, je propose donc de statuer sur l’appel et la requête pour preuve nouvelle sans frais.

NICHOLAS KASIRER, J.C.A.