2021 QCCQ 8400, 2021 QCCQ 8400

Robillard c. Immeubles François Gratton inc. 2021 QCCQ 8400 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-701660-190 DATE : 14 juillet 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-FRANÇOIS ROBILLARD ET JOHANNE RIOPEL Demandeurs c. LES IMMEUBLES FRANÇOIS GRATTON INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jean-François Robillard et Johanne Riopel (les demandeurs) [1] réclament 14 995 $, [2] soit le remboursement de la rétribution payée à l’agence de courtage immobilier Les immeubles François Gratton inc. (l’Agence) soutenant que cette dernière n’a effectué aucun travail pour la vente de leur résidence. [ 2 ] L’Agence, représentée par son courtier immobilier François Gratton, conteste la demande.

Elle soutient que la vente de la résidence est intervenue à la suite de l’acceptation par les demandeurs d’une promesse d’achat alors qu’ils sont liés par un contrat de courtage exclusif avec l’Agence. [ 3 ] Par sa demande reconventionnelle, l’Agence souhaite être compensée des dommages moraux subis par François Gratton et les membres de sa famille en raison du dépôt de la demande judiciaire, ainsi que des dommages punitifs, le tout totalisant 10 500 $. LES QUESTIONS EN LITIGE

a) Les demandeurs sont-ils fondés à demander le remboursement de la rétribution payée selon les termes du contrat de courtage exclusif?

b) L’Agence peut-elle réclamer les dommages allégués par François Gratton et les membres de sa famille? ANALYSE

a) Les demandeurs sont-ils fondés à demander le remboursement de la rétribution payée selon les termes du contrat de courtage exclusif? [ 4 ] Les demandeurs désirent mettre leur propriété de Repentigny en vente et s’établir dans un condominium. [ 5 ] Après quelques démarches et visites qui leur permettent de préciser leur intérêt pour une acquisition, ils retiennent les services de l’Agence, représentée par le courtier immobilier François Gratton, pour la mise en marché et la vente de leur résidence. [ 6 ] François Gratton est un courtier immobilier d’expérience qui pratique dans le domaine depuis 1999. [ 7 ] Il les avise, lors d’une discussion le 24 mai 2018, qu’il quitte pendant un mois durant l’été pour des vacances en Floride, qu’une autre personne le remplace pour certaines étapes du contrat de courtage, mais qu’il en assure le suivi. [ 8 ] François Gratton évalue la propriété à 319 000 $.

Les demandeurs remettent leur projet de quelques semaines. [ 9 ] Le 4 juillet 2018, alors qu’il est en route pour la Floride, François Gratton reçoit l’appel téléphonique de Jean-François Robillard qui souhaite maintenant procéder avec le contrat de courtage immobilier.

[ 10 ] François Gratton l’avise qu’une collègue, Manon Paquette, s’occupera de lui présenter le contrat de courtage pour signature et de publier l’inscription au service Inter agences.

Il rassure les demandeurs qu’il suivra le dossier à distance. [ 11 ] Il leur suggère, après l’étude du marché, d’oser une mise en marché plus agressive et d’offrir la propriété en vente à 329 000 $. [ 12 ] Le 6 juillet 2018, les demandeurs signent un contrat de courtage CCV 95432 [3] avec l’Agence; le contrat est signé par Manon Paquette « pour François Gratton » . [ 13 ] Le prix de vente indiqué est de 329 000 $ et la rétribution offerte est de 5 % du prix de vente, dont 2,25 % au courtier collaborateur. [ 14 ] La propriété reçoit trois visites sur une période de trois semaines.

Une première promesse d’achat conditionnelle à 310 000 $ est présentée à l’Agence.

François Gratton suggère de ne pas y répondre immédiatement puisqu’il est informé de l’intérêt d’un deuxième acheteur potentiel, représenté par le courtier immobilier Joël Groleau. [ 15 ] Il avise alors Joël Groleau de l’existence de la première promesse d’achat. [ 16 ] Le 27 juillet 2018, Louis Marcoux, représenté par le courtier immobilier Joël Groleau, présente sa promesse d’achat [4] au montant de 326 000 $. [ 17 ] Les demandeurs soutiennent que François Gratton n’a rien fait et ne les a pas tenus informés. [ 18 ] Ne serait-ce que par l’échange de messages textes [5] produits par François Gratton, cette prétention ne peut pas être retenue. [ 19 ] Les demandeurs ajoutent que Manon Paquette les a également laissés à eux-mêmes durant une période d’une semaine. [ 20 ] Même si François Gratton n’a pas assuré la plus grande disponibilité, les demandeurs savaient, avant de signer le contrat de courtage, qu’il quittait pour des vacances en Floride pour une période d’un mois. [ 21 ] La promesse d’achat ayant mené à la vente de la propriété a été acceptée le 28 juillet 2018, soit moins de trois semaines après la signature du contrat de courtage. [ 22 ] La stratégie d’oser un prix plus élevé que l’évaluation de la valeur marchande a porté fruit tout comme celle de ne pas répondre immédiatement à la première promesse d’achat afin de susciter l’intérêt du deuxième acheteur potentiel et générer une promesse d’achat plus généreuse. [ 23 ] Les demandeurs reprochent également à l’Agence de ne pas s’être rendue disponible lors de l’inspection de la propriété.

Pourtant, malgré leur nervosité lors de cette inspection, la vente s’est conclue selon les mêmes termes que ceux acceptés à la promesse d’achat si ce n’est qu’une correction à la hotte de cuisine et aux ventilateurs des salles de bain. [6] [ 24 ] Bref, la vente de la propriété se déroule rapidement, sans incident et à un prix avantageux pour les demandeurs, qui semblent, après coup, regretter de ne pas avoir fait affaire avec le type d’entreprise « vendez vous-même et épargnez la commission » . [ 25 ] Pourtant, dans son message texte du 27 juillet 2018, Jean-François Robillard écrit ce qui suit à François Gratton: OK je comprends et hier j’ai fait part à Madame Paquette que je n’irai pas en bas de 326 000 $, donc si son offre est en bas de ça tu peux tout de suite la refuser.

Nous nous étions entendus pour qu’il me reste 310 000 $ à moi et si je vends à 326 000 $ il va me rester 309 700 $ et je ne veux pas aller plus bas [7] . [ 26 ] Le contrat de courtage exclusif constitue la loi des parties. La

Loi sur le courtage immobilier [8] (la Loi ), encadre strictement le contenu de ce type de contrat par l’utilisation de formulaires obligatoires. [9] [ 27 ] L’article 7 du contrat de courtage exclusif prévoit expressément, relativement à la rétribution, que le vendeur versera à l’agence 5 % du prix fixé pour la vente : Si une entente visant à vendre l’IMMEUBLE est acceptée durant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente. (Soulignement ajouté) [ 28 ] À ce sujet, l’auteur Richard Henri, maintenant juge à la Cour du Québec, écrivait ce qui suit dans son traité sur le courtage immobilier : [10] Un contrat de courtage exclusif, fixé pour un temps limité, renferme les caractéristiques suivantes quant à l’obligation de rétribuer : Au contraire, dans le cas du mandat exclusif, pour une période déterminée, il suffit à l’agent de prouver que la propriété a été vendue durant l’existence du mandat et avant sa révocation, même s’il n’a nullement contribué à la vente et même si elle fut le résultat d’un tiers ou du mandant lui-même. (…) Lorsque les parties à un contrat de courtage immobilier y stipulent l’exclusivité, la vente de l’immeuble en cause pendant la durée du contrat donne droit à la rétribution à l’agence ou au courtier, qu’elle ait été accomplie avec ou sans sa participation.

La pratique contractuelle ne semble plus exiger qu’une vente intervienne pendant la durée du contrat exclusif. Il suffit que des négociations ou une promesse d’achat qui mènent à une vente se soient produites pendant la durée du contrat exclusif pour donner droit à la rétribution à

l’agence ou au courtier. À

titre d’illustration, si un bail avec option d’achat est conclu pendant la durée du contrat de courtage exclusif et qu’une vente intervient postérieurement à son expiration, le courtier conserve son droit à la rétribution. Il en est de même lorsque le client-inscripteur signe un bail pendant la durée du contrat de courtage, sans la participation du courtier, qui résulte ultérieurement en la signature d’un acte de vente.

En outre, lorsqu’une vente intervient pendant la durée du contrat de courtage avec un locataire bénéficiant d’un pacte de préférence (droit de premier refus ou droit de préemption), la rétribution doit être versée, même si ce pacte est conclu avant la signature du contrat de courtage. (…) La jurisprudence subséquente distingue la notion de contrat exclusif de celle relative à la cause efficiente de la vente.

Ainsi, lorsqu’un acte de vente intervient avant la terminaison du contrat de courtage, le courtier n’a pas à établir qu’il constitue la cause efficiente de la vente. (…) …stipuler l’exclusivité à un contrat de courtage immobilier implique nécessairement « l’obligation pour le vendeur de payer la commission à l’agent si la propriété est vendue pendant la durée de la convention, lors même que la vente n’en serait pas obtenue par l’agent ».

La définition et l’essence même de l’exclusivité y pourvoient [11] . [ 29 ] Même si aux yeux des demandeurs l’implication de François Gratton n’a pas été optimale, elle aurait été encore moindre que l’Agence aurait encore eu droit à sa rétribution. [ 30 ] La demande principale de Monsieur Robillard et Madame Riopel est rejetée.

b) L’Agence peut-elle réclamer les dommages allégués par François Gratton et les membres de sa famille? [ 31 ] En plus de sa contestation détaillée, l’Agence a déposé une demande reconventionnelle, signée par François Gratton, qui réclame 5 000 $ de dommages moraux pour lui-même, 1 500 $ de dommages moraux pour son épouse, 1 500 $ de dommages moraux pour chacune de ses deux filles et 1 000 $ de dommages punitifs en invoquant le caractère abusif de la poursuite déposée par les demandeurs. [ 32 ] Lors de l’instruction de la cause, le Tribunal a informé Monsieur Gratton que l’Agence ne peut plaider au nom d’autrui.

Ni François Gratton ni les autres membres de sa famille ne sont parties aux procédures et par conséquent, cette demande reconventionnelle est irrecevable. [ 33 ] Les explications du Tribunal ont été reçues par Monsieur Gratton qui ne souhaitait pas insister davantage quant à la demande reconventionnelle. [ 34 ] Le Tribunal rejette la demande reconventionnelle de l’Agence.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] REJETTE la demande de Jean-François Robillard et Johanne Riopelle. [ 36 ] REJETTE la demande reconventionnelle de Les immeubles François Gratton inc. [ 37 ] LE TOUT sans frais. __________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. Date d’audience : 19 mai 2021