2018 QCCA 2110, 2018 QCCA 2110

Ville de Dollard-des-Ormeaux c. 4164717 Canada inc. 2018 QCCA 2110 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026299-164 (500-17-064929-113) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 4 décembre 2018 CORAM : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. GAÉTAN DUMAS, J.C.A. (AD HOC) APPELANTE AVOCAT VILLE DE DOLLARD-DES-ORMEAUX m e PATRICE BONNEAU ( Bélanger Sauvé SENCRL) INTIMÉE AVOCAT 4164717 CANADA INC. Me BERNARD JOLIN (Langlois avocats, S.E.N.C.R.L.) MIS EN CAUSE 9203-1624 QUÉBEC INC. L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL

En appel d'un jugement rendu le 19 juillet 2016 par l'honorable Pepita G. Capriolo de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L’APPEL : Vente – Terrain – Vente avec faculté de rachat – Résolution – Obligation de l’acheteur. Greffière d’audience : Mai Nguyen Salle : Antonio-Lamer (RC-14) AUDITION 9 h 03 Début de l’audition. Commentaires introductifs par la Cour. 9 h 04 Argumentation de Me Bonneau. 9 h 09 Échanges entre la Cour et Me Bonneau. 10 h 01 Argumentation de Me Jolin. 10 h 08 Échanges entre la Cour et Me Jolin. 10 h 33 Suspension de l’audition. 10 h 57 Reprise de l’audition.

PAR LA COUR : Arrêt prononcé séance tenante par l’honorable Julie Dutil, J.C.A. – voir page 3. 10 h 58 Fin de l’audition. Mai Nguyen Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 19 juillet 2016 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Pepita G.

Capriolo), lequel prononce la résolution du contrat de vente conclu le 7 août 2008, condamne l’appelante à verser à l’intimée la valeur du prix de vente du terrain avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle, ordonne la rétrocession à l’intimée de l’immeuble en litige, condamne l’appelante au remboursement des taxes et réserve ses droits à des dommages-intérêts [1] . [ 2 ] Les faits de cette affaire sont bien résumés dans le jugement de première instance. [ 3 ] Comme premier moyen d’appel, l’appelante reproche à la juge son interprétation du contrat du 7 août 2008.

Elle est d’avis que la juge aurait erré en concluant que ce dernier n’imposait pas l’obligation de construire un immeuble respectant la proposition de juillet 2003. En outre, elle aurait commis une erreur en déterminant que le calendrier de réalisation du projet ne pouvait être appliqué à la lettre puisque le contrat a été signé après la première des échéances qui y était prévue, soit le 15 juillet 2008. [ 4 ] Ce moyen d’appel ne peut être retenu.

[ 5 ] En matière d’interprétation de contrat, la norme d’intervention d’une cour d’appel est celle de l’erreur manifeste et déterminante, comme la Cour le soulignait dans l’arrêt Compagnie de chemin de fer du littoral nord de Québec et du Labrador inc. c.

Sodexho Québec ltée : [211] […] Sauf une erreur, qui serait de droit, dans l'identification des règles interprétatives applicables, leur sens ou leur portée, l'interprétation d'une disposition contractuelle, qui repose sur la recherche de l'intention commune et véritable des parties, est une question de fait : il s'agit de découvrir, à travers le texte du contrat et à travers la preuve qui peut être administrée par ailleurs (par exemple sur les circonstances de sa conclusion ou le comportement des parties pendant le contrat) ce que voulaient les cocontractants.

La conclusion du juge de première instance en pareille matière ne saurait donc être révisée à moins que la démonstration ne soit faite d'une erreur manifeste et dominante entachant son jugement. [2] [ 6 ] L’appelante devait donc pointer une telle erreur. Elle nous invite plutôt à revoir la preuve et à en tirer une conclusion différente. [ 7 ] La juge analyse la preuve tant testimoniale que documentaire et conclut que le contrat ne contenait pas l’obligation, pour l’intimée, de se conformer aux plans de 2003.

La promesse d’achat à laquelle se référait la résolution de l’appelante, adoptée le 12 juin 2007, ne fait pas référence à la soumission de 2003 qui n’avait d’ailleurs jamais été officiellement acceptée. Si les parties avaient voulu qu’il y ait une obligation de se conformer aux plans de 2003, elles l’auraient spécifié au contrat du 7 août 2008 [3] . [ 8 ] En outre, la juge tient compte du comportement tant antérieur que postérieur des parties à la conclusion du contrat d’août 2008.

Par exemple, lors de la rencontre du 27 janvier 2009, entre les représentants de l’appelante et ceux de l’intimée, personne ne connaît le projet de 2003. Lorsque, après cette rencontre, M. Benzaquen mentionne à Mme Polito, directrice du service de l’aménagement urbain de l’appelante, l’existence d’un projet rattaché à ce terrain, cette dernière en fait informer l’intimée. Elle attend ensuite le projet révisé. Les pourparlers continuent sans qu’il ne soit question de délais non respectés [4] . [ 9 ] C’est le 18 juin 2009, lors d’une rencontre avec le maire, que le ton change.

Le maire est déjà en colère avant même que l’architecte ait pu terminer sa présentation. Quand M. Ghali sort une copie des plans préparés par M. Miljevic en 2003 pour les comparer, la colère du maire explose [5] . La rencontre ne dure que quelques minutes et le maire ajoute une condition à la poursuite du projet, soit que l’intimée règle son différend avec le premier architecte au dossier, M. Miljevic. [ 10 ] Pour la juge, il s’agit d’une condition totalement étrangère au processus légitime de délivrance d’un permis de construction [6] . [ 11 ] Le procès a duré six jours et une longue preuve a été administrée.

Pour interpréter le contrat, la juge devait non seulement en analyser les termes, mais elle pouvait également tenir compte des circonstances, de l’évolution de la situation entre 2003 et 2008 de même que du comportement des parties. La Cour est d’avis que l’appelante n’a pas démontré d’erreur révisable dans la décision de la juge sur cette question. [ 12 ] Comme deuxième moyen d’appel, l’appelante plaide que la juge aurait erré en prononçant la résolution de la vente. Elle n’avait que deux obligations : délivrer l’immeuble et le permis de construction.

L’intimée a choisi de s’écarter du processus habituel pour tenter de faire accepter son projet directement par le maire. Ce dernier n’avait pas été autorisé par le Conseil municipal.

En conséquence, toute opinion qu’il a pu formuler à l’égard du projet ne pouvait lier l’appelante qui soutient ne pas avoir été en défaut de délivrer un permis de construction. [ 13 ] De façon subsidiaire, l’appelante soutient que la juge aurait erré en prononçant la résolution de la vente, car le recours approprié pour l’intimée aurait été de se pourvoir en mandamus pour la contraindre à lui délivrer un permis . [ 14 ] Ce moyen d’appel doit également échouer. [ 15 ] La juge a déterminé, dans un premier temps, que les motifs soulevés par l’appelante dans sa mise en demeure du 18 décembre 2009 et dans la résolution du 9 mars 2010 ne justifiaient pas l’exercice de la faculté de rachat.

Ils constituaient des prétextes. [ 16 ] La réalisation de ce projet nécessitait une collaboration étroite entre les parties à chaque étape. Cette collaboration constituait une obligation implicite en vertu du contrat. Dès le moment où l’appelante a manifesté son intention d’exercer sa faculté de rachat en s’appuyant sur des motifs injustifiés, il était clair qu’elle n’avait plus l’intention de collaborer avec l’intimée pour qu’elle mène son projet à terme.

En outre, la position non justifiée de l’appelante que le projet ne respectait pas les plans de 2003 a ajouté une condition inexistante au contrat et créé un obstacle à l’exécution de celui-ci par l’intimée. La résolution d’une vente peut être prononcée s’il y a une inexécution injustifiée d’une obligation [7] , ce qui est le cas en l’espèce. Les articles 1590 C.c.Q. et 1604 C.c.Q. le prévoient. [ 17 ] La Cour est d’avis que la juge n’a pas commis d’erreur révisable en prononçant la résolution de la vente.

Elle a apprécié toutes les circonstances entourant cette affaire et les motifs qu’elle invoque pour conclure à la résolution du contrat trouvent appui dans la preuve. [ 18 ] Vu la conclusion à laquelle la Cour en arrive sur la résolution de la vente, il n’y a pas lieu de se prononcer sur l’argument subsidiaire de l’appelante concernant la procédure de mandamus . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 19 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice.

JULIE DUTIL, J.C .A. MARK SCHRAGER, J.C .A. GAÉTAN DUMAS, J.C .A. (AD HOC)