2014 QCCQ 9165, 2014 QCCQ 9165

Domingue c. Warda 2014 QCCQ 9165 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-015920-137 DATE : 16 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ CLAUDE DOMINGUE demandeur c.

NAGUI WARDA et NICOLE JOHNSON défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une action réclamant la somme de 7000 $ à

titre de diminution du prix de vente, alléguant la présence des vices cachés au niveau du toit d'un immeuble. LES FAITS : [ 2 ] Le 26 juin 2012, Claude Domingue achète de Nagui Warda et Nicole Johnson un immeuble situé sur la rue Taylor à Châteauguay pour la somme de 310 000 $. Il s'agit d'un immeuble qui a été construit en 1952, et qui est donc âgé d'une soixantaine d'années au moment de l'achat. [ 3 ] Monsieur Domingue a fait inspecter l'immeuble préalablement à l'achat.

L'inspecteur en bâtiment, tant dans son rapport que dans son témoignage à l'audition, considère qu'il s'agit d'une maison qui est en plus ou moins bonne condition relativement à son âge. Le prix de vente a d'ailleurs été réduit de 5000 $ à la suite de l'inspection. [ 4 ] Il s'agit d'une maison à toit plat. L'inspecteur l'a inspecté en marchant dessus, et a indiqué en page dix de son rapport que le gravier qui recouvre la toiture ne permet pas de voir l'état des multicouches de papier goudron et du goudron lui-même.

Il indique que l'âge de la toiture est inconnu et qu'aucune anomalie digne de mention n'a été observée au moment de l'inspection. [ 5 ] La maison est également munie d'une petite toiture en pente au-dessus de la descente du sous-sol, laquelle a aussi été inspectée; l'inspecteur a noté que les bardeaux de ce petit toit ont atteint la fin de leur vie utile et que les matériaux en contreplaqué qui servent de support montrent des signes de faiblesse. Il recommande de faire appel à un couvreur pour effectuer des réparations immédiatement. [ 6 ] Dans son témoignage, M.

Domingue indique que dès la prise de possession, il entend des craquements. Le 15 décembre 2012, à son retour du travail, il constate une infiltration d'eau au deuxième étage à l'entrée de l'appartement. Ce n'est cependant que le 17 avril qu'il transmet une lettre de dénonciation à M. Warda et Mme Johnson. [1] Monsieur Warda et Mme Johnson y répondent par écrit le 25 avril suivant, alléguant qu'ils n'entendent pas prendre quelque action que ce soit, puisque le rapport d'inspection mentionnait clairement qu'il y avait de l'entretien à faire sur la propriété, et qu'aucune anomalie n'avait été détectée sur le toit.

Ils réfèrent également à la réduction de prix de vente de 5000 $ déjà accordée, ajoutant qu'ils n'avaient jamais reçu de plainte préalable de leur locataire quant à un quelconque problème d'infiltration d'eau. Ils soulèvent également le délai de dénonciation. Ce sont essentiellement ces motifs qui sont repris dans leur contestation. [ 7 ] Monsieur Domingue a déposé au soutien de sa réclamation une soumission de Toitures G. Viens Inc. [2] , au montant de 10 500 $ plus taxes (12 072,37 $), représentant le coût de réfection de la toiture.

[ 8 ] M. Domingue accepte de réduire sa réclamation à la somme de 7000 $ afin de pouvoir présenter sa demande en division des petites créances. [ 9 ] Dans son témoignage, M. Warda réitère qu'il n'a été propriétaire de l'immeuble que pendant deux ans, et qu'il l'a vendu à cause de son travail qui l'amenait à voyager à l'étranger. Il soutient que le prix de vente a déjà été réduit en fonction des réparations qui devaient être apportées à l'immeuble, et soulève que le rapport d'inspection mentionnait que le toit nécessitait des réparations immédiates par un professionnel.

Il n'a jamais habité l'immeuble, qui était loué.

ANALYSE ET DÉCISION : [ 10 ] Pour conclure à l'existence d'un vice caché, on doit retrouver la présence des quatre éléments suivants : - Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien de sorte que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu s'il l'avait connu; - Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; - Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; - Le vice doit être antérieur à la vente, puisque la garantie porte sur l'état du bien au moment de la vente. [ 11 ] On peut dès maintenant écarter l'argument de M.

Warda relatif à la mise en garde contenue au rapport d'inspection. En effet, il a été établi par le témoignage de M.

Gérald Viens et de l'inspecteur en bâtiment, Luc Guénette, que les deux toits sont de construction indépendante et que l'indication stipulant que le petit toit situé sur le côté de la maison nécessitait des réparations urgentes n'était d'aucune façon reliée à la condition du toit plat de l'immeuble. [ 12 ] Monsieur Warda indique dans son témoignage ignorer la date de construction de ce toit, laquelle était également inconnue de son propre vendeur. [ 13 ] L'inspecteur en bâtiment évalue la durée de vie d'un toit plat à une vingtaine d'années, bien que cette durée puisse varier selon le nombre de couches de goudron et de membranes qui sont installées sur le toit. [ 14 ] Dans son témoignage, le couvreur Gérald Viens évalue l'âge de la toiture à une dizaine d'années.

Il considère que le travail qui a été fait n'était pas de bonne qualité. Les couches de goudron étaient sèches et il considère qu'il s'agit là d'une toiture qui est finie. Il ajoute avoir dû effectuer un test de coupe pour connaître avec précision l'état de la toiture, et a constaté qu'il manquait de goudron à certains endroits. Il ajoute qu'il n'est pas possible de simplement réparer la toiture, et qu'il faut absolument la changer en entier. [ 15 ] Il n'y a aucun doute dans l'esprit du Tribunal que M. Warda et Mme Johnson ignoraient l'état de la toiture au moment de la vente. Retenant le témoignage de M.

Viens, le Tribunal estime qu'il est fort possible que la toiture ait été en mauvais état au moment de la vente, mais qu'il n'y ait eu aucun signe préalable d'infiltration d'eau. [ 16 ] Cependant, la responsabilité d'un vendeur quant à la garantie de qualité n'est pas tributaire de sa connaissance de l'existence d'un vice caché. La différence réside dans le fait que si le vendeur avait une telle connaissance, il peut être tenu de verser, en surplus d'un montant pour la diminution du prix de vente, une somme supplémentaire à

titre de dommages-intérêts. [ 17 ] La preuve prépondérante présentée devant le Tribunal démontre que la toiture aurait dû avoir une durée de vie d'environ vingt ans, et qu'elle avait perdu ses qualités après seulement une dizaine d'années. [ 18 ] L'étanchéité d'une toiture est un élément important, et une infiltration d'eau constitue un vice qui rencontre le critère de gravité requis par la loi. Le Tribunal retient également que le problème ayant causé l'infiltration d'eau était déjà présent au moment de la vente à M.

Domingue en juin 2012, et que ce dernier ignorait la présence de ce problème, son inspecteur ayant déclaré n'avoir constaté aucune anomalie à la toiture. Il a d'ailleurs fallu un test de coupe pour en confirmer l'état véritable. [ 19 ] L'état de la toiture constitue donc un vice caché dont M. Warda et Mme Johnson sont responsables. [ 20 ] Cependant, M. Domingue a acheté un immeuble d'une soixante d'année avec une couverture qui avait déjà atteint la moitié de sa vie utile.

L'un des principes en matière de vice caché est d'accorder aux parties une diminution de prix de vente qui correspond mieux à la valeur de l'immeuble selon son état, et non pas à enrichir l'acheteur, ce qui serait le cas si M. Domingue se voyait octroyer des dommages correspondants à la valeur d'une toiture neuve, alors qu'il a acheté un immeuble avec une toiture usagée.

C'est pourquoi le Tribunal entend lui accorder une somme équivalente à la moitié de sa réclamation, soit 3500 $. [ 21 ] Quant à la diminution du prix de vente de 5000 $ déjà accordée, elle n'a pu être consentie que pour les problèmes déjà apparents, ce qui n'était pas le cas du toit plat. [ 22 ] Quant à la dénonciation transmise quatre mois après les faits, il est vrai qu'elle se situe près de la limite de temps considérée raisonnable par les tribunaux. Cependant, comme M.

Warda a nié toute responsabilité dans sa réponse à la dénonciation et que les travaux n'étaient pas effectués, ce délai ne lui a pas causé préjudice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action;

CONDAMNE les défendeurs, Nagui WARDA et Nicole JOHNSON solidairement, à payer au demandeur, Claude DOMINGUE, la somme de 3500 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 27 novembre 2013, date de l'assignation; LE TOUT avec les frais judiciaires de 167 $. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.