2016 QCCQ 7119, 2016 QCCQ 7119

Beauchemin c. Vu 2016 QCCQ 7119 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-146635-158 DATE : 27 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTINE L. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RENAUD BEAUCHEMIN Demandeur c.

THI LIEN VU Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Renaud Beauchemin (« M. Beauchemin ») réclame de Thi Lien Vu (« Mme Vu ») la somme de 7 000 $ en compensation pour les vices cachés affectant le duplex du […] à Montréal (la « Propriété ») en raison de son utilisation comme serre hydroponique. [ 2 ] Bien que dûment assignée par la voie des journaux, Mme Vu n’a pas contesté la demande.

QUESTIONS EN LITIGE 1- La Propriété est-elle affectée d’un vice caché ? 2- Quelle est la juste indemnisation des dommages ? LES FAITS [ 3 ] Le Tribunal résume ainsi les faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [ 4 ] Le 4 décembre 2011, Mme Vu donne à M. Arnaldo Di Loreto (« M. Di Loreto ») le mandat d’agir comme courtier inscripteur [1] pour la vente de la Propriété. Le premier étage est alors loué à un membre de la famille de Mme Vu qui doit quitter les lieux au moment de la vente, tout comme Mme Vu. [ 5 ] Le 6 février 2012, elle accepte l’offre de M.

Beauchemin d’acheter la Propriété pour 310 000 $ [2] . Celui-ci est alors représenté par la courtière en immeuble Mme Julie Marie Domenjoz (« Mme Domenjoz »). [ 6 ] Le 15 février 2012, M. Beauchemin et l’inspecteur procédant à l’inspection préachat sont informés par le caissier d’une quincaillerie voisine de la Propriété, que cette dernière a récemment été perquisitionnée et qu’il suspecte les policiers d’y avoir trouvé une plantation de cannabis. [ 7 ] M. Beauchemin en discute avec Mme Domenjoz, qui communique avec M. Di Loreto.

Celui-ci s’informe auprès de Mme Vu qui nie l’information et confirme ainsi sa déclaration écrite du 25 janvier 2012 [3] à cet effet. [ 8 ] Le 23 février 2012, à la suite de l’inspection préachat, M. Beauchemin demande une réduction du prix de vente de 13 000 $ en raison de travaux requis pour la brique en façade et pour la fondation de la Propriété. Après négociations, le prix de vente est réduit, le 28 février 2012, de 5 000 $. [ 9 ] Le 23 avril 2012, l’acte de vente pour la Propriété est signé devant notaire [4] . [ 10 ] Le 2 mai 2012, des voisins affirment à M.

Beauchemin que les policiers ont perquisitionné la Propriété et que celle-ci a servi de serre hydroponique. [ 11 ] Début juin 2012, M. Beauchemin obtient copie d’un mandat de perquisition délivré le 16 février 2012 [5] , auquel est attachée la déclaration d’un policier confirmant que 1 025 plants de cannabis ont été saisis lors d’une perquisition de la Propriété effectuée le 26 mai 2011. [ 12 ] Le 10 juillet 2012, Mme Domenjoz avise M. Di Loreto que la Propriété a bel et bien servi à la culture du cannabis et que M.

Beauchemin retient les services d’un avocat pour exercer ses recours [6] . [ 13 ] Le 20 juillet 2012, des tests de qualité de l’air confirment la présence d’un niveau de moisissure dangereux, au sous-sol et au 1 er étage, qui nécessitent des travaux de décontamination. Faute de pouvoir réaliser ceux-ci, M. Beauchemin annule le bail des locataires du 1 er étage qui devait débuter le 1 er août 2012 pour un loyer mensuel de 950 $.

[ 14 ] Le 23 août 2012, les avocats de M. Beauchemin transmettent à Mme Vu et à M. Di Loreto, une mise en demeure formelle dénonçant les vices cachés affectant la Propriété dont, notamment, ceux découlant de la culture hydroponique qui y a eu lieu. [ 15 ] Le 5 mars 2013, M. Beauchemin décide de vendre la Propriété plutôt que d’y investir les sommes requises pour la décontaminer [7] . [ 16 ] Le 14 août 2013, la Propriété est vendue sans garantie légale pour 315 000 $, M.

Beauchemin devant, par ailleurs, remettre 5 000 $ à l’acheteur pour des travaux de nettoyage [8] et 15 750,00 $ de commissions pour les courtiers immobiliers impliqués dans cette transaction [9] . M. Beauchemin doit également payer une pénalité pour remboursement anticipé de son prêt hypothécaire qui s’élève à 6 745 $ [10] . [ 17 ] M. Beauchemin a également prouvé qu’à la suite de l’acquisition de la Propriété, il a procédé à des travaux de réfection de la brique en façade pour 11 506,25 $ [11] , remplacé 8 fenêtres pour 2 195,38 $ [12] et la porte d’entrée pour 949,99 $ [13] . [ 18 ] M.

Beauchemin a perdu les loyers que devait lui rapporter la Propriété pour les mois d’août et septembre 2012, soit 1 900 $. Il a été en mesure d’éviter cette perte à compter du mois d’octobre 2012, parce qu’il a pu louer le logement du 2 e étage et s’installer chez un ami qui a accepté de l’héberger gratuitement. Il a, par contre, dû payer des frais de déménagement [14] de 1 175,62 $ [15] . [ 19 ] Comme autres dommages, M.

Beauchemin invoque les honoraires payés inutilement au notaire pour l’acquisition de la Propriété, soit 1 150 $ [16] , les droits de mutation de 3 082,50 $ [17] , ainsi que la facture de 1 178,49 $ [18] de l’entreprise ayant procédé aux tests de qualité de l’air en juillet 2012 et celle de l’inspecteur préachat de 610,66 $ [19] . ANALYSE 1- La Propriété est-elle affectée d’un vice caché ? [ 20 ] M.

Beauchemin a prouvé [20] que la Propriété a été utilisée comme serre hydroponique et que cette utilisation nécessitait de procéder à des travaux de décontamination du sous-sol et du premier étage de l’immeuble puisque la qualité de l’air découlant de cette situation rendait ceux-ci impropres à l’habitation. [ 21 ] Le Tribunal doit donc déterminer si cette situation permet à M. Beauchemin d’exiger que Mme Vu l’indemnise en raison de la garantie de qualité à laquelle un vendeur s’engage envers un acheteur, communément appelée « la garantie contre les vices cachés », et prévue à l’

article 1726 C.c.Q. [ 22 ] Or, tel que l’écrivent les auteurs Jobin et Cumyn [21] : 156 - Introduction […] pour donner ouverture à la garantie, le vice droit être grave, inconnu de l’acheteur, caché, antérieur à la vente, et, pour les fins du recours de l’acheteur en dommages-intérêts, connu ou présumé connu du vendeur […]. [ 23 ] En l’espèce, le Tribunal est d’avis que le problème de contamination de la propriété est un vice grave en ce qu’il engendre un déficit d’usage de celle-ci. [ 24 ] De plus, cette situation est nécessairement présente lors de la vente. [ 25 ] Il est vrai que l’information obtenue du caissier de la quincaillerie voisine lors de l’inspection préachat pouvait amener une personne prudente et diligente à soupçonner un problème.

Par contre, la fausse déclaration de Mme Vu a pour conséquence de rendre le vice juridiquement caché.

En effet, Mme Vu a répondu « non » à la question suivante contenue au formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » [22] : À votre connaissance, y a-t-il déjà eu une culture de cannabis ou la production de toute autre drogue, produit chimique ou dangereux à l’intérieur du bâtiment ? [ 26 ] La mauvaise foi de Mme Vu a également été établie considérant qu’elle ne pouvait ignorer que sa Propriété avait été perquisitionnée par les policiers qui y avaient saisi une quantité importante de plants de cannabis. [ 27 ] Le Tribunal conclut donc que la Propriété était affectée d’un vice caché au moment où M.

Beauchemin l’a acquise de Mme Vu. 2- Quelle est la juste indemnisation des dommages ? [ 28 ] M. Beauchemin réclame 6 500 $ en raison de la contamination par moisissure de la Propriété, qui lui a, notamment, fait perdre des revenus de location et a diminué sa valeur de revente lorsque n’ayant pas les moyens de procéder aux travaux de décontamination, il a dû s’en départir. [ 29 ] M.

Beauchemin réclame également une somme de 500 $ pour l’indemniser du stress vécu et de la perte de qualité de vie. [ 30 ] Après analyse de la preuve documentaire soumise, le Tribunal est satisfait que ces dommages ont été amplement prouvés. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE Thi Lien Vu à payer à Renaud Beauchemin la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 23 août 2012, date de la mise en demeure.

CONDAMNE Thi Lien Vu à payer à Renaud Beauchemin les frais de justice 200 $. ______________________________ MARTINE L. TREMBLAY, J.C.Q. Date de l’instruction : 12 avril 2016.