2015 QCCA 366, 2015 QCCA 366

Syndicat de copropriété de Villa du golf c. Leclerc 2015 QCCA 366 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024149-148 500-09-024151-144 (505-17-004210-094) DATE : 26 février 2015 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. N° : 500-09-024149-148 SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE VILLA DU GOLF APPELANT – Demandeur c. GHISLAIN LECLERC INTIMÉ – Défendeur N° : 500-09-024151-144 9133-8434 QUÉBEC INC. GHISLAIN LECLERC APPELANTS – Défendeurs c. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE VILLA DU GOLF INTIMÉ – Demandeur ARRÊT [ 1 ]

La société 9133-8434 Québec inc. (9133) et le Syndicat de la copropriété de Villa du Golf (Syndicat) se pourvoient tous deux contre un jugement de la Cour supérieure, district de Longueuil (l’honorable Nicole-M. Gibeau), rendu le 28 novembre 2013 et rectifié le 29 novembre 2013. [ 2 ] Pour les motifs du juge Émond, auxquels souscrivent les juges Doyon et Levesque, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel 500-09-024149-148, avec dépens; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] ACCUEILLE en

partie l’action contre l’intimé Ghislain Leclerc et CONDAMNE ce dernier solidairement avec 9133-8434 Québec inc. à payer au Syndicat de copropriété de Villa du Golf la somme de 844 628,67 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la date de l’assignation, avec dépens; [ 6 ] REJETTE l’appel de 9133-8434 Québec inc. (500-09-024151-144), avec dépens. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.

Me Pierre G. Champagne De Grandpré Joli-Coeur Pour le Syndicat de copropriété de Villa du Golf Me Louis Georges Brunet Gagnon, Brunet & Kilani Pour Ghislain Leclerc et 9133-8434 Québec inc. Date d’audience : 19 janvier 2015 MOTIFS DU JUGE ÉMOND L’APERÇU [ 7 ]

La société 9133-8434 Québec inc. (9133) et le Syndicat de la copropriété de Villa du Golf (Syndicat) se pourvoient tous deux contre un jugement de la Cour supérieure, district de Longueuil (l’honorable Nicole-M. Gibeau) [1] , rendu le 28 novembre 2013 et rectifié le 29 novembre 2013. [ 8 ] Par ce jugement, la juge fait partiellement droit à la réclamation du Syndicat (dossier 500-09-024149-148). Elle condamne 9133, le promoteur qui a constitué la copropriété divise Villa du Golf, à payer 850 000 $ [2] au Syndicat. Cette somme représente une

partie des coûts encourus par le Syndicat pour corriger les vices affectant la toiture et le stationnement intérieur de la copropriété.

Par contre, elle refuse de tenir Ghislain Leclerc, seul administrateur et principal actionnaire de 9133, solidairement responsable de cette condamnation. [ 9 ] En outre, la juge condamne le Syndicat à rembourser à 9133 les frais qu’elle a avancés pendant l’administration provisoire (dossier 500-09-024151-144), soit un montant de 75 000 $. [ 10 ] En appel, le Syndicat soutient que la juge a commis plusieurs erreurs mixtes de fait et de droit en refusant de tenir Ghislain Leclerc solidairement responsable de la condamnation prononcée contre 9133. Selon lui, la preuve prépondérante démontre que Leclerc, à

titre d’administrateur de 9133 et d’administrateur provisoire du Syndicat, a commis des fautes, a abusé de ses droits et a agi de mauvaise foi, gestes qui engageraient sa responsabilité par la levée du voile sociétal ou encore en vertu des règles de la responsabilité extracontractuelle. [ 11 ] Quant à la société 9133, elle fait valoir que la juge a commis une erreur de droit en la condamnant à rembourser au Syndicat les coûts liés à la réparation des toitures et du stationnement intérieur. Selon elle, le Syndicat n’avait pas l’intérêt juridique pour réclamer ces coûts.

Son engagement à faire les réparations découlait non pas d’une entente intervenue avec le Syndicat, mais plutôt des contrats de vente conclus directement avec chacun des copropriétaires. Ainsi, 9133 soutient qu’il appartenait aux copropriétaires de faire valoir eux- mêmes leurs réclamations. [ 12 ] Selon elle, il n’existe aucun lien de droit entre elle et le Syndicat en regard des représentations et engagements figurant aux contrats préliminaires ou contrats de vente intervenus avec chacun des copropriétaires.

LE CONTEXTE L’immeuble formant la copropriété [ 13 ] Le 6 janvier 2004, pour un prix de près de 6,7 millions, 9133 acquiert un immeuble locatif à usage d’habitation connu sous le nom de Villa du Golf.

Il s’agit d’un immeuble construit à la fin des années 70 qui comporte 113 unités d’habitation, une piscine intérieure et deux stationnements souterrains. [ 14 ] 9133 désire transformer cet immeuble en copropriété divise. [ 15 ] Au moment de procéder à cette acquisition, 9133 et Leclerc détiennent un « Rapport d’état d’immeuble » préparé par l’architecte Guylaine Desmarais et l’ingénieur Hubert St-Pierre de la firme Le Groupe Conseil SAE inc. Ce rapport identifie deux anomalies importantes.

L’une concerne la toiture, l’autre le stationnement intérieur. [ 16 ] En ce qui a trait à la toiture, Desmarais et St-Pierre sont d’avis que la membrane d’étanchéité est à la fin de sa vie utile. Pour cette raison, ils indiquent que son remplacement devra être effectué sur un horizon de zéro à cinq ans. Ils estiment le coût de ces travaux à environ 183 000 $ : […] 3.2 Observations et Commentaires Lors de notre inspection visuelle, nous avons fait les observations suivantes : La membrane d’étanchéité de la toiture principale est passablement détériorée.

Elle est dénudée de gravier à plusieurs endroits, donc exposée aux rayons ultra-violets (voir photographies No. 6 à 9). On peut voir quelques accumulations de gravier qui ne sont pas étendus.

L’asphalte remonte en surface à travers le gravier pour les sections qui ne sont pas dénudées. Des boursouflures ont été notées à de nombreux endroits et des réparations locales sont visibles (voir photographies No. 6 à 9). Le système d’étanchéité des toitures est à la fin de sa vie utile. Il n’y avait pas d’infiltration active déclarée au moment de l’inspection. 3.3.

Recommandations Étant donné que la membrane est détériorée et que le système a atteint sa durée de vie utile, nous recommandons de prévoir le remplacement de la membrane d’ici les cinq (5) prochaines années ou lors d’éventuelles infiltrations d’eau. 3.4 Estimation préliminaire En se basant sur un coût de 8 $/pi 2 pour approximativement 23,000 pi 2 , nous estimons qu’environ 183,000 $ seront requis d’ici les prochains 0-5 ans pour refaire l’étanchéité de la toiture principale, de la

partie basse et de la marquise. Total pour l’étanchéité de la toiture : 183,000 $ [ 17 ] Quant au stationnement intérieur, Desmarais et St-Pierre expliquent avoir observé le mauvais état de la dalle structurale du premier niveau. Ils indiquent que des travaux majeurs devront être entrepris sur un horizon de un à deux ans. Ils précisent que, selon leur expérience, une grande

partie de la dalle devra être démolie. Ils suggèrent d’obtenir une expertise exhaustive pour connaître l’ampleur des dommages et des travaux à réaliser. À

titre indicatif, ils mentionnent que le coût de ces réparations serait de l’ordre de 35 $ du pied carré.

Ainsi, en tenant compte du fait que le stationnement a une superficie de 16 400 pieds carrés [3] , si l’on exclut les espaces de rangement, les chambres mécaniques et électriques de même que les accès aux escaliers et ascenseurs, cette estimation au pied carré établit la valeur des travaux de réparation de la dalle à un montant approximatif de 575 000 $ : 6.2 Observations et Commentaires Lors de notre inspection visuelle de la structure par l’intérieur et l’extérieur, nous n’avons noté aucune déficience majeure au niveau de la structure du bâtiment.

Nous avons toutefois fait les observations suivantes : La dalle structurale du premier niveau de stationnement est passablement endommagée. Nous avons noté de nombreuses traces de calcium, de l’armature exposée et du béton éclaté à la face inférieure de la dalle. Des polyéthylènes ont même été installés à plusieurs endroits de façon à protéger les voitures des infiltrations (voir photographies No. 19 à 21). De toute évidence, des travaux majeurs devront être entrepris à court terme (1-2 ans) pour réparer cette dalle dont la capacité portante est nécessairement affectée.

Selon notre expérience, il est fort probable qu’une grande

partie de cette dalle sera à démolir. Seule une expertise approfondie pourra déterminer avec précision l’ampleur des travaux correctifs. [ … ] 6.3 Recommandations Nous présentons les recommandations suivantes : Effectuer une expertise exhaustive de la dalle structurale du stationnement pour déterminer l’ampleur des dommages et pour préparer les plans & devis nécessaires à sa réparation.

Effectuer les travaux de réparation de la dalle structurale de béton d’ici les deux (2) prochaines années, incluant l’enlèvement de la couche d’asphalte existante, la réparation du béton et des aciers d’armature et la pose d’une membrane sur toute la surface . [ … ] 6.4 Estimation préliminaire Pour les travaux à la dalle structurale, seule une expertise pourra déterminer le budget nécessaire. À

titre indicatif, nous estimons le coût de remplacement complet de cette dalle à environ 35,00$/pi.ca.+ taxes incluant l’éclairage, les gicleurs, les drains etc… Bien que l’expertise pourra déterminer l’ampleur des travaux de remplacement, nous sommes d’avis qu’il est fort probable qu’au minimum 50% à 75% de la dalle soit à refaire. [Je souligne] La constitution du Syndicat [ 18 ] À la suite de l’acquisition de l’immeuble, 9133 et Leclerc entreprennent des démarches auprès des instances administratives concernées (municipalité, Régie du logement) en vue de le transformer en copropriété divise. [ 19 ] Le 27 août 2004, après avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires pour effectuer une telle transformation, dont celle de la Régie du logement, 9133 publie une déclaration de copropriété contre l’immeuble.

Dès la publication de cette déclaration, la collectivité des copropriétaires devient une personne morale qui a pour objet « la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun » [4] . Elle prend le nom de « Syndicat de la copropriété Villa du Golf » [5] . [ 20 ] Au terme de la déclaration, 9133 est désignée comme seul administrateur provisoire de la copropriété. Dans les faits, c’est

toutefois Leclerc qui agit à

titre d’administrateur provisoire, gestionnaire et dirigeant du Syndicat. Il doit occuper cette fonction jusqu’à la première assemblée des copropriétaires au cours de laquelle les copropriétaires doivent élire les administrateurs formant le conseil d’administration. Cette première assemblée doit se tenir dans les 90 jours suivant celui où le promoteur, en l’espèce 9133, ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires [6] . [ 21 ] Ainsi, à compter du 27 août 2004, date de la publication de la déclaration de copropriété, 9133, par l’intermédiaire de Leclerc, agit tant à

titre de promoteur que d’administrateur provisoire du Syndicat.

La vente des unités privatives [ 22 ] À la suite de la publication de la déclaration, 9133 et Ghislain Leclerc entreprennent la vente des unités privatives. [ 23 ] Pour ce faire, ils font signer un contrat préliminaire par chacun des promettant acheteurs. [ 24 ] Ils omettent cependant de remettre à ces promettant acquéreurs une note d’information accompagnée de divers documents, tels le plan d’ensemble du projet, le devis des travaux à réaliser, le budget prévisionnel, etc., comme le requièrent les articles 1787 , 1788 et 1789 C.c.Q . [ 25 ] De plus, ils négligent de remettre aux promettant acheteurs le « rapport d’état d’immeuble » réalisé par Le Groupe Conseil SAE inc. ou, à tout le moins, de leur dénoncer l’ampleur des travaux qui doivent être réalisés en vue de réparer la toiture et la dalle du stationnement. [ 26 ] Par contre, ils font inclure dans les contrats préliminaires une mention selon laquelle 9133 s’engage à refaire à neuf la toiture et à réparer la dalle de béton du stationnement au premier sous-sol.

Bien que la formulation de ces mentions diffère parfois d’un contrat à l’autre, la finalité demeure la même : The roof will be entirely renovated , the concrete slab between both indoor parking will be repaired and the common areas will be renovated. The roof will be entirely renovated by professionals and the crack in the concrete slab between both indoor parking levels will be repaired . Le toit sera refait à neuf au courant de l’année, la dalle de béton entre les deux niveaux de stationnement sera réparée et les espaces communs seront rénovés.

La réfection du toit et les réparations de la dalle de béton entre les deux niveaux de stationnement seront effectuées en 2005, et ce, à la charge du promettant vendeur .

Le toit sera refait à neuf au courant de l’année, la fissure dans la dalle de béton entre les deux niveaux de stationnement intérieur sera réparée […] [ Je souligne ] Les travaux effectués à la demande de 9133 [ 27 ] En mars 2006, quelques mois avant de transférer la gestion du Syndicat au premier conseil d’administration élu, 9133, en sa qualité de promoteur et propriétaire vendeur des unités de condominium, par l’intermédiaire de son unique administrateur Ghislain Leclerc, également administrateur provisoire du Syndicat, retient les services de Toitures J.M.D. Toulouse inc. pour réparer la toiture.

Cet entrepreneur applique une membrane liquide directement sur la toiture existante.

Le coût de ces travaux s’élève à 79 500 $ taxes incluses, soit un montant bien inférieur à celui envisagé deux ans plus tôt par l’architecte Desmarais et l’ingénieur St-Pierre de la firme Le Groupe Conseil SAE inc., qui avaient évalué ces travaux à plus de 200 000 $ avec les taxes. [ 28 ] Puis, le 14 septembre 2006, quelques semaines avant le transfert de la gestion du Syndicat au premier conseil d’administration élu, 9133, toujours en sa qualité de promoteur et propriétaire vendeur des unités de condominium, par l’intermédiaire de son unique administrateur Ghislain Leclerc, l’administrateur provisoire du Syndicat, retient les services de la firme ÉPOXY pour réparer la dalle du stationnement.

Pour un prix de 90 886 $, ÉPOXY s’engage à appliquer un coulis de béton sur les fissures de la dalle, procédé non recommandé par le fabricant. Ces travaux sont bien en deçà de ceux qu’anticipaient Desmarais et St-Pierre dans le rapport SAE, à savoir le remplacement de la dalle existante à un coût de l’ordre de 575 000 $. Le différend concernant la dalle [ 29 ] Le 11 octobre 2006, quelques jours après qu’ÉPOXY eut entrepris ses travaux, la première assemblée des copropriétaires du Syndicat se tient.

Le premier conseil d’administration succédant à l’administrateur provisoire Ghislain Leclerc est élu. [ 30 ] Dans les semaines suivantes, les membres du conseil d’administration du Syndicat nouvellement élus constatent l’apparente insuffisance des travaux entrepris par ÉPOXY. [ 31 ] Au début du mois de novembre 2006, ils demandent à ÉPOXY et Leclerc d’interrompre ces travaux. Ils retiennent les services de la firme Groupe EGP pour évaluer avec plus de précision la condition structurale du stationnement souterrain. [ 32 ] En décembre 2006, Groupe EGP produit son rapport. Elle conclut que : (

i) la surface de roulement du premier sous-sol est très endommagée et tire à la fin de sa vie utile, (ii) la dalle de béton du premier sous-sol est « délaminée » sur un pourcentage important de sa surface et sur une

partie de son intrados et, enfin, (iii) le béton de la dalle du premier sous-sol est contaminé par les ions de chlorure sur la moitié supérieure de son épaisseur. En conséquence, elle propose trois options dont les coûts de réalisation varient de 525 000 $ à près de 1 000 000 $ :

Trois options de réfection, résultant en des durées de vie utile de cinq ans à plus de vingt ans, ont été examinées. La première option consisterait principalement d’enlever la surface de roulement et la membrane d’imperméabilisation existantes, d’effectuer des réparations au béton détérioré, et de poser une nouvelle membrane d’imperméabilisation et une nouvelle surface de roulement en enrobé bitumineux. Il n’y aurait pas d’interventions dans les salles techniques, d’entreposage et de déchets.

Nous sommes de l’opinion que cette option fournirait, avec un entretien approprié, une durée de vie utile de moins de dix ans avant que d’autres travaux de réfection du même genre soient requis. Nous estimons que la valeur de ces travaux de cette option serait de l’ordre de $525,600.

La deuxième option consisterait principalement d’enlever la surface de roulement et la membrane d’imperméabilisation existantes, d’enlever les trois à quatre pouces supérieurs de la dalle de béton des baies de rive par hydrodémolition, de démolir complètement la dalle de la baie centrale et de l’entrée du garage, d’effectuer des réparations au béton détérioré qui n’a pas été enlevé par l’hydrodémolition, de re-couler la baie centrale, l’entrée du garage et la

partie supérieure de la dalle de béton des baies de rive, et enfin de poser une nouvelle membrane d’imperméabilisation et de protection de type polyuréthane. Il n’y aurait pas d’interventions dans les salles techniques, d’entreposage et de déchets. Nous sommes de l’opinion que cette option fournirait, avec un entretien approprié, une durée de vie utile d’environ dix à vingt ans avant que d’autres travaux de réfection du même genre soient requis. Nous estimons que la valeur de ces travaux de cette option serait de l’ordre de $874,600.

La troisième option serait de démolir la dalle au complet et de la reconstruire, en y posant une nouvelle membrane d’imperméabilisation et de protection mince de type polyuréthane. Nous sommes de l’opinion que cette option fournirait, avec un entretien approprié, une durée de vie utile de plus de vingt ans. Nous estimons que la valeur de ces travaux de cette option serait de l’ordre de $939,400.

Il est toutefois important de noter qu’étant donné la contamination élevée de la dalle dans son état actuel, les parties de béton non réparées des options 1 et 2 souffriront encore d’un endommagement additionnel progressif et des réparations de celles-ci seront à prévoir d’ici les cinq à dix prochaines années.

En conséquence, la seule façon d’éliminer l’effet des ions chlorures dans la dalle, et par le fait même la corrosion éventuelle de l’armature, est de démolir complètement la dalle et la reconstruire. [ 33 ] Le 14 décembre 2006, le gestionnaire du Syndicat avise 9133 que les travaux de réparation de la dalle du stationnement entrepris par ÉPOXY sont, selon Groupe EGP, nettement insuffisants. Il ajoute que ces travaux sont, au surplus, non conformes aux recommandations de Groupe Conseil SAE dans son rapport d’état de l’immeuble préparé avant que 9133 n’acquière l’immeuble.

Pour ces raisons, il met fin de façon définitive aux travaux entrepris par ÉPOXY. Il conclut qu’une rencontre devra se tenir afin de déterminer la responsabilité de 9133 qui a agi à

titre de promoteur dans ce projet : […] À la lueur du rapport reçu par la firme EGP Experts-Conseils en structure que le Syndicat de Copropriété Villa du Golf a mandatée, il appert que les travaux que vous avez entrepris ne correspondent ni aux recommandations faites par EGP Experts-Conseils ni à celles du Groupe-Conseil SEA que vous aviez mandaté lors de votre achat de l’immeuble en 2004. Il est clair que les travaux requis seront beaucoup plus importants et qu’il est impossible de compléter ce genre de réfection à ce stade-ci de l’année.

Conséquemment, nous avons demandé à nos résidants de réintégrer leurs espaces de stationnement intérieurs à compter de vendredi, le 15 décembre 2006. Pour ce faire, le Syndicat a dû faire appel à un entrepreneur général afin de remettre le garage dans des conditions sécuritaires avant l’entrée des résidants, c’est-à-dire s’assurer que les morceaux béton détachés du reste de la dalle du plafond au S-S 2 soient enlevés. De plus, plusieurs poutres de soutien ont dû être installées pour solidifier la dalle là où les aciers d’armature sont exposés.

Votre entrepreneur, Époxy SPR, n’est pas encore venu récupérer son matériel. Veuillez avoir l’obligeance de bien vouloir l’informer que tout son matériel devra être sorti du garage au plus tard mercredi, le 20 décembre 2006 à 15h00, à défaut de quoi nous disposerons du matériel. Veuillez prendre note que votre entrepreneur est en possession d’une clé du garage qu’il doit nous remettre et que sous aucune considération doit-il entrer dans le garage sans contacter la gestionnaire ou le concierge.

Par la suite, une rencontre devra avoir lieu afin de déterminer votre responsabilité en tant que promoteur du projet dans ce dossier. Dans l’intérim, nous espérons compter sur votre collaboration dans cette affaire. […] [ 34 ] À la suite de ce rapport, le Syndicat, sur approbation de l’assemblée des copropriétaires, opte pour la troisième alternative proposée par le Groupe EGP, soit de procéder à la démolition et à la reconstruction de la dalle.

Ces travaux — démolition de la dalle — correspondent à ceux qu’anticipaient l’architecte Desmarais et l’ingénieur St-Pierre dans le rapport SAE. [ 35 ] Le 14 septembre 2009, il accorde à la compagnie AECON un contrat en vue de procéder aux travaux de démolition et de reconstruction de la dalle. Le coût de ces travaux s’élève à plus de 1,2 million. [ 36 ] Ces travaux sont réalisés en décembre 2009.

Le différend concernant la toiture [ 37 ] Toujours à l’automne 2009, après plusieurs épisodes d’infiltrations d’eau au plafond du dernier étage de l’immeuble, le Syndicat donne mandat à la firme G.A.P.I. de vérifier l’état de la toiture de l’immeuble. Dans son expertise, G.A.P.I. conclut que les travaux de réfection de la toiture effectués trois ans plus tôt par Toulouse n’ont pas été faits selon les règles de l’art et comportent plusieurs malfaçons.

En clair, le Syndicat est informé que le travail effectué par Toulouse au prix de 79 500 $ n’était pas adéquat. [ 38 ] En août et septembre 2010, la toiture de l’immeuble est complètement remise à neuf au coût de 319 628,67 $. Le recours

[ 39 ] Par sa demande introductive en dommages, le Syndicat réclame à 9133 et à Leclerc le coût des travaux effectués pour réparer le stationnement intérieur [1 234 738,84 $] et la toiture [319 628,67 $]. [ 40 ] À l’encontre de 9133, il invoque les engagements qu’elle a contractés dans les contrats préliminaires, soit de refaire à neuf la toiture de l’immeuble et de réparer la dalle de béton du stationnement.

Le Syndicat estime avoir l’intérêt pour intenter ce recours au nom des copropriétaires parce que, d’une part, il représente l’ensemble des copropriétaires et que, d’autre part, les réparations envisagées dans les contrats préliminaires visent des parties communes. [ 41 ] En ce qui a trait à Leclerc, le Syndicat soutient qu’à

titre d’administrateur de 9133 et d’administrateur provisoire, il n’a pas agi avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté. Plus encore, il affirme que Leclerc a cherché à distraire les actifs de 9133 pour lui éviter d’avoir à assumer le coût des travaux. Pour ces raisons, il demande la levée du voile sociétal ou encore de retenir la responsabilité personnelle de Leclerc en vertu des règles de la responsabilité extracontractuelle. [ 42 ] À cet égard, il convient ici de préciser qu’en cours d’instance le Syndicat a fait saisir avant jugement les soldes de prix de vente dus par plusieurs copropriétaires.

Ces saisies se sont avérées nécessaires parce que 9133 et Leclerc ont offert des réductions substantielles des soldes de prix de vente moyennant un remboursement rapide. Le Syndicat y a vu une manœuvre par laquelle 9133 a tenté de récupérer rapidement son dû pour se soustraire à l’exécution d’un éventuel jugement. Le jugement de première instance [ 43 ] Dans son jugement, la juge écarte d’abord l’argument invoqué par 9133 selon lequel le Syndicat ne possédait pas l’intérêt juridique pour exercer le recours en lieu et place des copropriétaires. Elle est plutôt d’avis que le Syndicat, à

titre de personne morale ayant le devoir de veiller à l’entretien des parties communes et la responsabilité des dommages causés aux copropriétaires par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, avait l’intérêt juridique pour exercer le recours. [ 44 ] En ce qui a trait à la réparation de la toiture, elle retient qu’aux termes des contrats préliminaires, 9133 s’est engagée à la réparer « à neuf ». D’ailleurs, elle note que le rapport SAE faisait clairement état du fait que la toiture était à la fin de sa vie utile.

Or, comme la preuve démontre que les travaux réalisés par Toulouse sont des « travaux de fardage », elle conclut que 9133 n’a pas honoré son obligation. Pour cette raison, elle la tient responsable des coûts encourus par le Syndicat — 319 628,67 $ — pour effectuer cette remise à neuf. [ 45 ] Relativement à la dalle du stationnement, elle retient qu’aux termes des contrats préliminaires, 9133 ne s’est pas engagée à remettre à neuf cette dalle, mais simplement à la réparer.

Toutefois, elle conclut que les travaux effectués par ÉPOXY ne respectent pas les règles de l’art et, par voie de conséquence, ne sont pas satisfaisants. Pour cette raison, elle tient 9133 responsable du coût des travaux, mais en les limitant à 525 000 $. En ce cas, elle estime que l’engagement de 9133 se limitait à exécuter des travaux ayant une durée de vie utile de cinq ans. [ 46 ] Par ailleurs, la juge refuse de tenir Ghislain Leclerc personnellement responsable de la condamnation prononcée contre 9133.

Elle estime que la preuve ne l’autorise pas à lever le voile sociétal ni à retenir sa responsabilité sur la base des règles de la responsabilité extracontractuelle. Dans les deux cas, son analyse porte essentiellement sur le défaut de 9133 et Leclerc d’avoir fourni la circulaire d’information requise en vertu de la loi ou encore sur les gestes posés en vue de rendre 9133 insolvable. [ 47 ] Enfin, vu l’entente intervenue entre les parties, elle fait droit à la réclamation de 9133 concernant les frais qu’elle a avancés pendant l’administration provisoire.

Elle condamne le Syndicat à rembourser 74 115 $ et ordonne la compensation. LES MOYENS D’APPEL [ 48 ] Les appels ne portent que sur l’intérêt du Syndicat à exercer le recours et sur la responsabilité personnelle de Ghislain Leclerc. [ 49 ] Pour sa part, 9133 soutient que le Syndicat n’avait pas l’intérêt juridique pour réclamer les coûts afférents à la réparation de la toiture et de la dalle, l’engagement qu’elle a pris à cet égard étant contenu dans les contrats de vente intervenus avec chacun des copropriétaires.

En ce sens, elle estime qu’il appartenait aux copropriétaires de faire valoir eux-mêmes leurs réclamations, sans le faire par l’intermédiaire du Syndicat. Dans les faits, elle plaide l’absence de lien de droit. [ 50 ] De son côté, le Syndicat soutient que la juge a commis des erreurs mixtes de fait et de droit en refusant de tenir Ghislain Leclerc, seul administrateur et principal actionnaire de la société 9133, de même que le seul administrateur provisoire de la copropriété, solidairement responsable de la condamnation prononcée contre la société.

Selon lui, trois facteurs justifient de retenir la responsabilité de Leclerc. Ces facteurs sont les suivants : ➢ Le fait qu’il a pris la décision, en sa qualité d’unique administrateur de 9133, de ne pas respecter les règles énoncées à l’article 54.6 de la

Loi sur la Régie du logement ainsi que les articles 1787 et 1788 C.c.Q. , lesquelles dispositions obligent un promoteur à remettre un rapport d’expert aux acheteurs; ➢ L’abus de droit et la mauvaise foi dont il a fait preuve, non seulement en sa qualité d’unique administrateur de 9133, mais également en sa qualité d’administrateur provisoire du Syndicat, en faisant exécuter, en toute connaissance de cause, des travaux qu’il savait insuffisants et inadéquats à la lumière du rapport SAE; ➢ Le manque de probité dont il a fait preuve, après l’introduction du recours, en proposant déduire les soldes de prix de vente moyennant un paiement rapide; LES QUESTIONS EN LITIGE [ 51 ] Les appels du Syndicat et de 9133 soulèvent deux questions :

1. La juge a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que le Syndicat avait l’intérêt suffisant pour réclamer lui-même le coût des travaux? 2. La juge a-t-elle commis une erreur de droit et des erreurs de fait déterminantes en refusant de retenir la responsabilité personnelle solidaire de Leclerc?

L’ANALYSE L’intérêt du Syndicat à exercer le recours [ 52 ] J’estime que la juge n’a commis aucune erreur en concluant que le Syndicat possédait l’intérêt légal requis pour réclamer de 9133 le coût des travaux de réparation de la toiture et du stationnement. [ 53 ] Avant même l’entrée en vigueur du Code civil du Québec , la Cour s’est clairement prononcée sur cette question. [ 54 ] Dans l’arrêt Belcourt Construction Company c.

Cooperberg , elle retient que les administrateurs de la copropriété divise, selon le Code civil du Bas-Canada , assument, collectivement, une obligation d’entretien et de préservation des parties communes. De cette obligation découlait un pouvoir d’ester en justice pour préserver le patrimoine collectif que représentent les parties communes, sans égard au transfert des fractions privatives et de la part des copropriétaires dans les parties communes qui en étaient l’accessoire.

En tant que mandataires de l’ensemble des copropriétaires, les administrateurs devaient assurer indivisément la représentation de leur intérêt collectif, notamment en recouvrant les indemnités auxquelles ils pouvaient avoir droit pour assurer la préservation des parties communes. Il me paraît utile de reprendre, in extenso , les propos du juge LeBel sur cette question [7] : Les parties communes de la copropriété constituent un patrimoine collectif permanent.

Sans égards au transfert des fractions et à l'aliénation des droits que comprend celle-ci dans les parties communes, elles constituent un élément patrimonial stable, dont la présence, l'usage et le bon entretien assurent la jouissance paisible des fractions des parties exclusives et des droits qui y affèrent. Dans le système établi par la loi de 1969, et même si l'on n'a pas établi des mécanismes aussi précis que ceux du nouveau Code civil , les administrateurs assument une obligation de préservation de ce patrimoine collectif. Ils doivent voir à son entretien et à sa préservation.

Corriger les dommages qui compromettent immédiatement ou à terme le bon état des parties communes et, en conséquence, la jouissance éventuelle des parties exclusives, constitue un élément de l'exécution de cette obligation. Engager les procédures qui permettront soit de recouvrer les dépenses déjà encourues, soit d'obtenir une indemnité pour celles qui s'avèrent nécessaires, en représente un autre aspect.

Comme mandataires de l'ensemble des copropriétaires, ils assurent indivisément la représentation de leur intérêt collectif et le recouvrement des indemnités qui peuvent être requises pour la préservation de celui-ci. Le pouvoir d'ester en justice constitue une fonction indispensable accordée pour la bonne exécution de cette obligation principale. Ce pouvoir d'ester en justice est accordé par le Code civil , pour des fins limitées.

Ces limites, cependant, ne sont pas si étroites qu'elles interdisent l'exercice des procédures judiciaires précisément nécessaires à l'exécution de cette obligation de préservation et d'entretien. Celle-ci est d'ailleurs si contraignante que, comme on l'a vu, elle expose les administrateurs à une responsabilité civile envers les tiers et les copropriétaires, à la fois à l'égard de leur obligation propre d'entretien, mais aussi, à l'égard de celle de correction des vices de construction.

Il y aurait faute de leur part à ne pas s'occuper de la protection des parties communes de la copropriété contre les vices de construction constatés. La loi leur accorde un recours récursoire lorsqu'on les poursuit eux-mêmes en raison de celui-ci contre un responsable d'un vice de construction. Toutefois, cette disposition législative ne limite pas pour autant le droit d'ester en justice pour l'exécution de cette fonction de conservation et de préservation à cette seule hypothèse.

Il s'agit plutôt d'un aspect de la mise en œuvre du pouvoir et de l'obligation d'engager des opérations dans l'intérêt commun que leur réserve l’article 441v. C.c.B.-C. Si l'on retenait l'argumentation de l'appelante, l'on créerait un étrange régime juridique, dont les caractéristiques fondamentales seraient la lourdeur et l'inefficacité. Sa seule utilité se retrouverait dans la protection des promoteurs et constructeurs contre les conséquences de leur responsabilité contractuelle ou légale, en mettant des obstacles infinis à l'exercice des recours visant l'état des parties communes.

En tenant compte du caractère à la fois collectif et permanent du patrimoine commun que constituent les parties communes, la mesure la plus efficace consiste précisément dans la reconnaissance de la recevabilité du recours exercé par les administrateurs pour obtenir un remboursement des dépenses faites ou les indemnités requises pour les travaux correctifs nécessaires. [ 55 ] Dans cet arrêt, le juge LeBel conclut son analyse sur cette question en affirmant que les aspects collectifs du système de copropriété québécois, en vertu du Code civil du Bas-Canada, permettaient aux administrateurs de poursuivre un tiers pour la préservation des parties communes, et ce, alors même qu’aucun lien contractuel n’existait entre eux : Certes, à première vue, cette reconnaissance du droit des administrateurs de poursuivre pour l'ensemble des copropriétaires, même à l'égard des parties communes, heurte, comme le soutient l'appelante, le principe de l'effet relatif des conventions.

Le syndicat se trouve apparemment à poursuivre un tiers, alors qu'aucun lien contractuel n'a été créé formellement entre eux. Cela porte atteinte également au principe exprimé par l’article 59 C.p.c., suivant lequel nul ne saurait plaider pour autrui. Cependant, les aspects collectifs du système de copropriété et les pouvoirs spécifiques et incidents rattachés à la charge administrative comblent ces lacunes. Le droit commun se trouve modifié d'autant pour respecter les structures fondamentales de l'institution nouvelle et les besoins de son administration.

Ultimement, le Code civil rend les administrateurs responsables non seulement de l'entretien de l'immeuble, mais aussi des vices mêmes qui l'affectent. La reconnaissance de la capacité de poursuivre, même préventivement, et non pas d'exercer simplement un recours récursoire s'impose, pour permettre l'exécution des fonctions qui leur sont dévolues. [ Je souligne ] [ 56 ] Les principes énoncés dans l’arrêt Belcourt Construction Company c. Cooperberg ont été repris à de nombreuses reprises [8] . [ 57 ] Le Code civil du Québec a, quant à lui, codifié plusieurs de ces énoncés.

Par exemple, les articles 1039 , 1077 , et 1081 C.c.Q. définissent le rôle, la responsabilité et les devoirs du syndicat des copropriétaires, de même que les droits dont il dispose pour s’acquitter de ses tâches, notamment celui d’intenter une action en justice fondée sur un vice caché, un vice de construction ou un vice de sol affectant l’immeuble :

1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat. 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. 1039.

Upon the publication of the declaration of co-ownership, the co-owners as a body constitute a legal person, the objects of which are the preservation of the immovable, the maintenance and administration of the common portions, the protection of the rights appurtenant to the immovable or the co-ownership, as well as all business in the common interest. The legal person is called a syndicate. 1077. The syndicate is liable for damage caused to the co-owners or third persons by faulty design, construction defects or lack of maintenance of the common portions, without prejudice to any counterclaim. 1081.

Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties. Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. 1081.

The syndicate may institute any action on the grounds of latent defects, faulty design or construction defects of the immovable or defects in the ground. In a case where the faults or defects affect the private portions, the syndicate may not proceed until it has obtained the authorization of the co-owners of those portions.

Where the defendant sets up the failure to act with diligence against an action based on a latent defect, such diligence is appraised in respect of the syndicate or a co-owner from the day of the election of a new board of directors, after the developer loses control of the syndicate. [ Je souligne ] [ 58 ] Cette dernière disposition, si elle peut être vue comme une exception à la règle du droit commun énoncée à l’article 59 C.p.c. suivant laquelle nul ne peut plaider pour autrui ou encore celle concernant l’effet relatif des contrats qui se retrouve à l’

article 1440 C.c.Q. , vise à assurer le respect des structures fondamentales de l'institution de la copropriété divise [9] . Elle permet au Syndicat d’accomplir son rôle et ses devoirs [10] . [ 59 ] En l’espèce, bien que le Syndicat ne soit pas

partie aux contrats préliminaires, il avait l’intérêt légal pour intenter une action en vue d’obtenir le respect des obligations contractées par 9133, à

titre de promoteur, relativement aux travaux touchant les parties communes. En agissant comme il l’a fait, le Syndicat n’a fait qu’assumer ses devoirs et obligations, dont celui de veiller à la protection et à la représentation des intérêts communs des copropriétaires.

La responsabilité personnelle de Leclerc [ 60 ] Dans son jugement, la juge refuse de tenir Leclerc solidairement responsable de la condamnation prononcée contre 9133. [ 61 ] D’une part, elle estime qu’il n’y a pas lieu de lever le voile sociétal, la preuve ne démontrant pas qu’il a utilisé 9133 comme écran ou paravent dans le but de commettre une fraude. Elle considère que le non-respect des engagements de 9133, bien que constituant une faute contractuelle, n’engage pas la responsabilité de son administrateur Leclerc qui doit bénéficier de l’immunité accordée au mandataire en vertu de l’

article 2157 C.c.Q . : 2157. Le mandataire qui, dans les limites de son mandat, s'oblige au nom et pour le compte du mandant, n'est pas personnellement tenu envers le tiers avec qui il contracte. Il est tenu envers lui lorsqu'il agit en son propre nom, sous réserve des droits du tiers contre le mandant, le cas échéant. 2157. A mandatary who binds himself, within the limits of his mandate, in the name and on behalf of the mandator, is not personally liable to the third person with whom he contracts. The mandatary is liable to the third person if he acts in his own name, subject to any rights the third person may have against the mandator. [ 62 ] D’autre part, elle se dit d’avis que Leclerc, à

titre d’administrateur de 9133, n’a posé aucun geste répréhensible à l’égard des

copropriétaires et du Syndicat pouvant engager sa responsabilité extracontractuelle. Elle retient qu’il n’a posé aucun geste à l’extérieur de son mandat d’administrateur, comme celui de rendre 9133 moins solvable.

Selon elle, la tentative d’escompter les soldes de prix de vente pour obtenir un paiement rapide, bien que troublante, ne lui permet pas de conclure à une fraude. [ 63 ] Avec beaucoup d’égards, j’estime que ces conclusions sont entachées d’erreurs de droit et d’erreurs de fait manifestes et déterminantes qui justifient l’intervention de la Cour. [ 64 ] D’abord, il importe de distinguer les règles applicables à la levée du voile sociétal de celles relatives à la responsabilité extracontractuelle de l’administrateur [11] . [ 65 ] Plus important encore, il faut examiner la question de la responsabilité de Leclerc en tant qu’administrateur provisoire du Syndicat, et non se limiter à évaluer son comportement sous le seul angle d’administrateur de 9133 comme la juge l’a fait. [ 66 ] Je m’explique davantage. [ 67 ] Il est vrai qu’en matière contractuelle, l’administrateur d’une société commerciale ou d’une personne morale bénéficie de l’immunité du mandataire.

Lorsqu'il s’oblige au nom et pour le compte de la société, l’administrateur n'est pas personnellement tenu envers le tiers avec qui la société contracte. Cette règle souffre toutefois d’une exception. L’administrateur ne peut invoquer le voile sociétal pour masquer la fraude, l’abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l’ordre public. [ 68 ] À cet égard, l’

article 317 C.c.Q. dispose que : 317. La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public. 317.

The juridical personality of a legal person may not be invoked against a person in good faith so as to dissemble fraud, abuse of right or contravention of a rule of public order. [ 69 ] Cela dit, il demeure que l’administrateur d’une personne morale ne bénéficie d’aucune immunité lorsque sa responsabilité est recherchée en vertu des règles de la responsabilité extracontractuelle. En pareille situation, les questions touchant la levée du voile sociétal sont sans pertinence. Si, par ses faits et gestes, l’administrateur participe à la faute de la société, il engage sa responsabilité personnelle.

À ce sujet, l’auteur Paul Martel écrit [12] : Alors qu’en matière contractuelle, l’administrateur bénéficie de l’immunité du mandataire, aucune telle immunité n’existe en matière extracontractuelle. Au contraire, l’administrateur qui a participé à la faute en est solidairement responsable, en vertu de l’article 1526; il ne peut se retrancher derrière aucun mandat.

Il n’est ni nécessaire ni même pertinent d’invoquer le soulèvement du voile corporatif pour imposer une responsabilité personnelle à un administrateur pour une faute extracontractuelle qu’il a commise ou pour celle de la société à laquelle il a contribué . […] L’administrateur, seul, a le pouvoir de faire poser des gestes à la société et de participer activement à ses fautes; s’il s’agit de fautes extracontractuelles, il en est solidairement responsable en vertu de l’article 1457, sans que l’article 317 n’ait à intervenir. [Je souligne] [ 70 ] Ainsi, qu’il agisse pour le compte d’une société ou d’un syndicat, l’administrateur demeure soumis aux mêmes devoirs et obligations au sens du Code civil du Québec .

Il doit, dans l’exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi, l’acte constitutif et les règlements lui imposent, agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés, avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté, dans l’intérêt de la personne morale, et éviter de se placer dans une situation de conflit d’intérêts [13] . [ 71 ] S’il omet de respecter ces obligations, il peut être tenu de réparer le préjudice que sa faute cause à la personne morale ou à des tiers. [ 72 ] Ces devoirs, obligations et responsabilités se retrouvent aux articles 321 à 330 C.c.Q. : 321.

L'administrateur est considéré comme mandataire de la personne morale. Il doit, dans l'exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi, l'acte constitutif et les règlements lui imposent et agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés. 322. L'administrateur doit agir avec prudence et diligence. Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté dans l'intérêt de la personne morale. 321. A director is considered to be the mandatary of the legal person.

He shall, in the performance of his duties, conform to the obligations imposed on him by law, the constituting act or the by- laws and he shall act within the limits of the powers conferred on him. 322. A director shall act with prudence and diligence. He shall also act with honesty and loyalty in the interest of the legal person.

323. L'administrateur ne peut confondre les biens de la personne morale avec les siens; il ne peut utiliser, à son profit ou au profit d'un tiers, les biens de la personne morale ou l'information qu'il obtient en raison de ses fonctions, à moins qu'il ne soit autorisé à le faire par les membres de la personne morale. 324. L'administrateur doit éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et ses obligations d'administrateur.

Il doit dénoncer à la personne morale tout intérêt qu'il a dans une entreprise ou une association susceptible de le placer en situation de conflit d'intérêts, ainsi que les droits qu'il peut faire valoir contre elle, en indiquant, le cas échéant, leur nature et leur valeur. Cette dénonciation d'intérêt est consignée au procès-verbal des délibérations du conseil d'administration ou à ce qui en tient lieu. 325. Tout administrateur peut, même dans l'exercice de ses fonctions, acquérir, directement ou indirectement, des droits dans les biens qu'il administre ou contracter avec la personne morale.

Il doit signaler aussitôt le fait à la personne morale, en indiquant la nature et la valeur des droits qu'il acquiert, et demander que le fait soit consigné au procès-verbal des délibérations du conseil d'administration ou à ce qui en tient lieu. Il doit, sauf nécessité, s'abstenir de délibérer et de voter sur la question. La présente règle ne s'applique pas, toutefois, aux questions qui concernent la rémunération de l'administrateur ou ses conditions de travail. 326.

Lorsque l'administrateur de la personne morale omet de dénoncer correctement et sans délai une acquisition ou un contrat, le tribunal, à la demande de la personne morale ou d'un membre, peut, entre autres mesures, annuler l'acte ou ordonner à l'administrateur de rendre compte et de remettre à la personne morale le profit réalisé ou l'avantage reçu. L'action doit être intentée dans l'année qui suit la connaissance de l'acquisition ou du contrat. 327.

Sont inhabiles à être administrateurs les mineurs, les majeurs en tutelle ou en curatelle, les faillis et les personnes à qui le tribunal interdit l'exercice de cette fonction. Cependant, les mineurs et les majeurs en tutelle peuvent être administrateurs d'une association 323. No director may mingle the property of the legal person with his own property nor may he use for his own profit or that of a third person any property of the legal person or any information he obtains by reason of his duties, unless he is authorized to do so by the members of the legal person. 324.

A director shall avoid placing himself in any situation where his personal interest would be in conflict with his obligations as a director. A director shall declare to the legal person any interest he has in an enterprise or association that may place him in a situation of conflict of interest and of any right he may set up against it, indicating their nature and value, where applicable. The declaration of interest is recorded in the minutes of the proceedings of the board of directors or the equivalent. 325.

A director may, even in carrying on his duties, acquire, directly or indirectly, rights in the property under his administration or enter into contracts with the legal person. The director shall immediately inform the legal person of any acquisition or contract described in the first paragraph, indicating the nature and value of the rights he is acquiring, and request that the fact be recorded in the minutes of proceedings of the board of directors or the equivalent. He shall abstain, except if required, from the discussion and voting on the question.

This rule does not, however, apply to matters concerning the remuneration or conditions of employment of the director. 326. Where the director of a legal person fails to give information correctly and immediately of an acquisition or a contract, the court, on the application of the legal person or a member, may, among other measures, annul the act or order the director to render account and to remit the profit or benefit realized to the legal person. The action may be brought only within one year after knowledge is gained of the acquisition or contract. 327.

Minors, persons of full age under tutorship or curatorship, bankrupts and persons prohibited

constituée en personne morale qui n'a pas pour but de réaliser des bénéfices pécuniaires et dont l'objet les concerne. 328. Les actes des administrateurs ou des autres dirigeants ne peuvent être annulés pour le seul motif que ces derniers étaient inhabiles ou que leur désignation était irrégulière. 329.

Le tribunal peut, à la demande de tout intéressé, interdire l'exercice de la fonction d'administrateur d'une personne morale à toute personne trouvée coupable d'un acte criminel comportant fraude ou malhonnêteté, dans une matière reliée aux personnes morales, ainsi qu'à toute personne qui, de façon répétée, enfreint les lois relatives aux personnes morales ou manque à ses obligations d'administrateur. 330. L'interdiction ne peut excéder cinq ans à compter du dernier acte reproché.

Le tribunal peut, à la demande de la personne concernée, lever l'interdiction aux conditions qu'il juge appropriées. by the court from holding such office are disqualified for office as directors. However, minors and persons of full age under tutorship may be directors of associations constituted as legal persons that do not aim to make pecuniary profits and whose objects concern them. 328. The acts of a director or senior officer may not be annulled on the sole ground that he was disqualified or that his designation was irregular. 329.

The court, on the application of an interested person, may prohibit a person from holding office as a director of a legal person if the person has been found guilty of an indictable offence involving fraud or dishonesty in a matter related to legal persons, or who has repeatedly violated the laws relating to legal persons or failed to fulfil his obligations as a director. 330. No prohibition may extend beyond five years from the latest act charged.

The court may lift the prohibition under the conditions it sees fit, on the application of the person concerned by the prohibition. [ 73 ] Dans le contexte particulier de la mise place d’une copropriété divise, les devoirs de l’administrateur de la société qui œuvre à

titre de promoteur s’avèrent exigeants. Le cumul des rôles de promoteur et d’administrateur du syndicat accroît ses obligations en raison du conflit d’intérêts découlant de ce double rôle [14] . En ces cas, l’administrateur ne peut favoriser les intérêts de la société œuvrant à

titre de promoteur au détriment de ceux du syndicat et des copropriétaires [15] : Bien que ce soit « son » projet et « son » argent, ce n’est pas son syndicat ni son immeuble. Il ne peut agir à

titre de seul propriétaire, mais uniquement à

titre d’administrateur du bien d’autrui. Il ne peut transgresser les règles qu’il a lui-même fait inscrire à la déclaration de copropriété ou celles prévues à la loi pour réduire ses frais, favoriser ses ventes, aider ses amis ou trouver du travail à son beau-frère. [ 74 ] En l’espèce, les questions touchant la levée du voile sociétal me paraissent bien secondaires à celles relatives à la responsabilité extracontractuelle de Leclerc, à

titre de seul administrateur de 9133 et d’administrateur de facto et de gestionnaire provisoire du Syndicat. Si la juge se croyait justifiée d’exclure la responsabilité personnelle de Leclerc en refusant de lever le voile sociétal, elle ne pouvait écarter sa responsabilité extracontractuelle en tant qu’administrateur de 9133 et sa responsabilité à

titre d’administrateur provisoire du Syndicat. [ 75 ] Au moment où il a exercé ces fonctions de façon concomitante, Leclerc a omis d’agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté envers le Syndicat et donc, envers les copropriétaires. Il a profité de ce « double chapeau » pour soustraire 9133 à ses obligations contractuelles et ainsi favoriser ses propres intérêts. Lorsqu’il a accordé à Toulouse et ÉPOXY des contrats visant à réparer la toiture et le stationnement, il savait ou ne pouvait ignorer que les travaux envisagés s’avéraient nettement insuffisants.

Il connaissait les conclusions de l’architecte Desmarais et de l’ingénieur St-Pierre de SAE portant sur l’état de la toiture et de la dalle du stationnement ainsi que sur l’ampleur des réparations qui devaient être apportées. Il ne peut sérieusement soutenir que son engagement en lien avec ces travaux était, aux termes des contrats préliminaires, limité.

Une telle affirmation, en plus de contredire le jugement de première instance sur une question qui n’est nullement remise en question dans le cadre de son appel — la condamnation prononcée contre 9103 correspond à son obligation aux termes des contrats préliminaires — impliquerait une forme de duplicité : il aurait sciemment trompé les promettant acquéreurs en faisant exécuter des travaux qu’il savait inadéquats à la lumière du rapport SAE.

[ 76 ] En agissant comme il l’a fait, Leclerc a tenté de transférer au Syndicat un fardeau qui appartenait à 9133, soit celui d’effectuer des réparations adéquates. [ 77 ] Le résultat de ces gestes est, pour le Syndicat, très dommageable. [ 78 ] Celui-ci se retrouve dans une situation où il doit assumer une

partie importante des coûts inhérents à ces travaux, 9133 n’ayant pas suffisamment d’actifs pour satisfaire à la totalité de la condamnation prononcée contre elle. [ 79 ] À mon avis, Leclerc doit répondre de ses fautes. [ 80 ] J’ajoute que la juge a minimisé plusieurs autres manquements dont a fait preuve Leclerc à

titre d’administrateur du promoteur 9133. Je fais ici référence à son défaut de remettre aux acheteurs la circulaire d’information ainsi que le rapport SAE ou, à tout le moins, à son omission de divulguer de façon claire le contenu de ce rapport à l’assemblée des copropriétaires. À mon avis, ces manquements dénotent une forme d’insouciance qui, à elle seule, pouvait engager sa responsabilité. [ 81 ] Pour ces motifs, je propose d’accueillir l’appel 500-09-024149-148, avec dépens, d’infirmer le jugement de première instance, d’accueillir en

partie l’action contre l’intimé Ghislain Leclerc et de condamner ce dernier solidairement avec 9133-8434 Québec inc. à payer au Syndicat de copropriété de Villa du Golf la somme de 844 628,67 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle de l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la date de l’assignation, avec dépens et de rejeter l’appel de 9133-8434 Québec inc. (500- 09-024151-144), avec dépens. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.