2016 QCCQ 7629, 2016 QCCQ 7629

Arseneault c. Vasmaris 2016 QCCQ 7629 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147496-154 DATE : 9 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARCO ARSENEAULT Demandeur c.

PANAGIOSTIS VASMARIS Défendeur Et MARCELA CHANDIA Appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame du défendeur la somme de 15 000 $ à

titre de dommages. [ 2 ] Le demandeur reproche au défendeur, notaire de profession, d’avoir préparé et publié un acte d’hypothèque (deuxième hypothèque) grevant un bien immobilier dont il était propriétaire indivis conjointement avec l’appelée en garantie, Marcela Chandia et ce par acte de vente passé devant la notaire Jocelyne Sequeira en date du 31 mars 2009 (pièce P-9). [ 3 ] Le demandeur allègue que cette deuxième hypothèque a été obtenue à son insu et pour le seul bénéfice de l’appelée en garantie. [ 4 ] Le demandeur réclame du défendeur les montants suivants :

a) montant payé par lui en lien avec l’hypothèque contractée par l’appelée en garantie 12 030,21 $

b) frais d’avocat 301,80 $

c) dommages moraux 2 667,99 $ [ 5 ] Le défendeur conteste la demande du demandeur et il a appelé en garantie, Marcela Chandia. Cependant, en date du 12 juin 2014, l’appelée en garantie a déposé une proposition de consommateur en vertu de l’

article 66.13 de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité [1] . [ 6 ] Un avis de sursoir daté du 15 avril 2016 émis en vertu de l’

article 69.2 (1) de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité a été déposé au dossier de la Cour de telle sorte que l’audition de l’action en garantie a été suspendue. [ 7 ] À la contestation amendée que le défendeur a déposée au dossier de la Cour, il allègue, entre autres, ce qui suit : 10. Considérant que le demandeur et l’appelée n’étaient et n’ont jamais été mariés, le défendeur n’avait aucunement obligation de voir à ce que les dispositions de l’

article 404 du Code civil du Québec soient respectées en exigeant le consentement du demandeur, tel que semble le prétendre la

partie demanderesse au paragraphe 1 de sa demande; 11. De plus, contrairement à ce que la

partie demanderesse semble prétendre au paragraphe 2 de sa demande, le défendeur n’avait pas plus l’obligation de l’informer du fait que l’appelée désirait hypothéquer sa quote-part indivise, et ce, considérant que la

partie défenderesse devait respecter la confidentialité de son mandat;

12. Or, mal l’absence d’indication à l’acte d’hypothèque à l’effet que seule la quote-part indivise de l’appelée était hypothéquée, les dispositions prévues au code Civil du Québec nous enseignent qu’un constituant ne peut hypothéquer plus de droits qu’il n’en détient dans un immeuble; 13. Considérant que le Code civil du Québec prévoit que la quote-part des indivisaires dans un bien est présumée égale sauf stipulation contraire, et que dans le cas qui nous préoccupe aucune convention à l’effet contraire n’existait, il faut ainsi conclure que la part de l’appelée dans l’immeuble n’était que de 50%; 14.

Or, sauf stipulation contraire, et nous savons qu’aucune stipulation à l’effet contraire n’existe, chaque

partie a le loisir de vendre ou hypothéquer seule sa quote-part; 16. Ainsi, l’hypothèque, bien qu’inopposable au demandeur, demeurait valide tout en étant réduite à la quote-part effectivement détenue par l’appelée puisque dans le cas contraire, il y aurait hypothèque sur le bien d’autrui; 17. Or, le demandeur et l’appelée en ont revendu l’immeuble en litige le 17 décembre 2013; 18. Ce ne serait qu’au moment de cette vente que la

partie demanderesse aurait été informé qu’une hypothèque avait été consentie par l’appelée en faveur de ATC; 19. La notaire qui instrumentait l’acte de vente a indiqué à la

partie demanderesse que cette hypothèque lui était inopposable; 20. La notaire a étalement indiqué au demandeur qu’elle n’avait pas été mandatée pour le conseiller sur l’étendue de ses droits et retours, mais malgré tout, celui-ci a néanmoins accepté de payer une somme à ATC afin de rembourser l’hypothèque, et ce, sans consulter qui que ce soit avant de consentir au paiement; 21. Cette entente conclue sans la participation du défendeur et sans en être obligé, puisque cette hypothèque n’était pas opposable au demandeur, est bien évidemment inopposable à la

partie défenderesse; 22. Bien que le demandeur ait appris le ou avant le 17 décembre 2013 qu’une hypothèque consentie par l’appelée grevait l’immeuble qu’il s’apprêtait à vendre, il n’a jamais communiqué avec le défendeur afin de s’enquérir de la situation et n’a jamais mis celui-ci en demeure de régulariser la situation; (sic) [ 8 ] Cela dit, la preuve a révélé que l’appelée en garantie Chandia a, par acte de prêt hypothécaire passé devant le défendeur le 26 juillet 2013 (pièce D-1), consenti une hypothèque grevant sa

partie indivise d’un immeuble situé au […], à Longueuil, dont elle était copropriétaire avec le demandeur et ce dans une proportion de 50-50. [ 9 ] La preuve révèle que le demandeur n’a jamais été informé par le défendeur ou par l’appelée en garantie Chandia de la passation du susdit acte de prêt et d’hypothèque.

Il ne l’a appris que lorsque l’immeuble a été vendu, de gré à gré, par acte de vente passé devant la notaire Chantal Durand en date du 17 décembre 2013, la vente ayant été faite au prix de 218 000 $. [ 10 ] À l’État des répartitions du vendeur préparé par la notaire Durand (pièce P-7), celle-ci écrit : Marco ARSENEAULT autorise expressément Me Chantal Durand à payer à même les sommes lui revenant soit 12 030.21 $ (avant diminution des frais de courtage), le solde du prêt hypothécaire dû à ATC FINANCIAL SERVICES LLC ayant été publié sur l’immeuble par Marcela CHANDIA seulement.

Marco ARSENEAULT reconnaît que cette hypothèque ne lui est pas opposable puisqu’il n’est jamais intervenu à l’acte mais accepte expressément de payer à même sa

part ledit créancier afin de conclure ladite vente uniquement. Le présent paiement ne constitue donc pas un consentement express ou tacite de la part de Marco ARSENEAULT de l’hypothèque publiée par Marcela CHANDIA en faveur de ATC FINANCIAL SERVICES LTD. [ 11 ] Ceci dit, tel que le plaide le défendeur, considérant que le demandeur et le défendeur étaient des propriétaires indivis de l’immeuble hypothéqué, l’appelée en garantie Chandia était en droit de consentir une hypothèque sur sa

partie indivise et ce sans avoir à en informer le demandeur et sans avoir à obtenir son consentement. [ 12 ] Ceci étant, suite à la vente de gré à gré de l’immeuble hypothéqué, le demandeur n’était pas tenu de payer au créancier ATC FINANCIAL SERVICES LTD. quelque somme que ce soit au terme du prêt et de l’acte hypothécaire consenti par l’appelée en garantie Chandia. Cette hypothèque ne lui était pas opposable et ne grevait que la

partie indivise de l’immeuble propriété de l’appelée en garantie Chandia. [ 13 ] À cet égard, les articles 2679 et 2681 C.c.Q. prévoient ce qui suit : 2679. L’hypothèque sur une

partie indivise d’un bien subsiste si, par le partage ou par un autre acte déclaratif ou attributif de propriété, le constituant ou son ayant cause conserve des droits sur quelque

partie de ce bien, sous réserve des dispositions du livre Des successions. Si le constituant ne conserve aucun droit sur le bien, l’hypothèque subsiste néanmoins, mais elle est reportée, selon son rang, sur le prix de la cession qui revient au constituant, sur le paiement résultant de l’exercice d’un droit de retrait ou d’un pacte de préférence, ou sur la soulte payable au constituant. 2681. L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui a la capacité d’aliéner les biens qu’il y soumet.

Elle peut être consentie par le débiteur de l’obligation qu’elle garantit ou par un tiers. [ 14 ] Relativement aux règles de droit applicable en semblable matière, dans Laroche c. Laroche [2] , M. le juge Durand écrit : [23] En d’autres termes, l’hypothèque accordée par un propriétaire indivis sur un immeuble vendu en justice disparaît quant à l’acquéreur mais demeure une dette payable par ce propriétaire indivis : si la vente lui rapporte plus que ce qu’il doit. Il garde l’excédent; si elle lui rapporte moins, le créancier hypothécaire ne peut demander d’être payé en entier à même le produit de la vente.

Il recevra seulement ce qui revient au constituant, quitte à ce que celui-ci paye le solde personnellement, le cas échéant. [24] C’est logique : un emprunteur ne peut fournir une hypothèque sur ce qui ne lui appartient pas et un prêteur ne peut se plaindre si le montant qui lui est dû excède la valeur de la quote-part de son emprunteur dans l’immeuble.

Il aurait dû être plus prudent. [ 15 ] Ceci étant, en l’espèce, le demandeur a, en toute connaissance de cause, payé au créancier hypothécaire ATC FINANCIAL SERVICES LTD., une dette qui était payable par l’appelée en garantie Chandia et ce, sans avoir l’obligation de le faire et après avoir été informé de ce fait par la notaire Durand. En conséquence, ne serait-ce que pour ce motif, le demandeur ne peut reprocher au défendeur d’avoir passé l’acte hypothécaire du 26 juillet 2013 (pièce D-1) sans l’en avoir informé car l’hypothèque consentie n’affectait que la

part indivise que détenait l’appelée en garantie sur l’immeuble hypothéqué et cette hypothèque ne lui était aucunement opposable. [ 16 ] Pour les susdits motifs, la demande du demandeur ne peut être accueillie puisque le défendeur n’a commis aucune faute causale des dommages qui lui sont réclamés. [ 17 ] Considérant ce qui précède, la demande du demandeur est rejetée. Cependant, vu les circonstances de la présente affaire, ladite demande est rejetée, sans frais de justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande du demandeur sans frais de justice. __________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Date d’audience : 27 juin 2016