2023 QCCQ 9075, 2023 QCCQ 9075

Brouillette c. Immoville NB 2023 QCCQ 9075 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-702070-223 DATE : 20 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LISE BROUILLETTE Et MARIE-PAULE BERNIER Demanderesses c. IMMOVILLE NB S.E.N.C.

Et NANCY BAUMGARTEN Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demanderesses reprochent à Immoville NB (Immoville) et son agente immobilière Nancy Baumgarten (M me Baumgarten) de ne pas les avoir informées de divers problèmes affectant l’immeuble qu’elles ont acheté d’Immoville et qui, selon elles, constituent des vices cachés. Elles allèguent également que certaines composantes et équipements inclus à la vente avaient été enlevés au moment où elles ont pris possession de l’immeuble.

Elles réclament des défenderesses la somme de 10 266,07 $. [ 2 ] Les défenderesses contestent et nient responsabilité. [ 3 ] Immoville plaide que la vente a été faite sans garantie légale, que les problèmes invoqués ne constituent pas des vices cachés et nie avoir fait défaut de délivrance de biens inclus à la vente. [ 4 ] Madame Baumgarten plaide pour sa part n’avoir commis aucune faute.

CONTEXTE [ 5 ] Au printemps 2021, Immoville confie la vente d’un bungalow converti en duplex, dont elle est propriétaire à M me Baumgarten. [ 6 ] Après avoir visité l’immeuble, obtenu une déclaration du vendeur et fait faire une inspection préachat, les demanderesses acquièrent l’immeuble le 7 juillet 2021 par acte notarié prévoyant que la vente est faite sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur. [ 7 ] Suivant leur prise de possession de l’immeuble, les demanderesses constatent divers problèmes.

Leur avocate transmet une mise en demeure aux défenderesses le 30 novembre 2021 dénonçant ces problèmes et dressant la liste des fautes et manquements reprochés aux défenderesses, lesquels sont également ceux faisant l’objet de leur demande dans le présent dossier. ANALYSE a.

Règles et principes de droit applicables [ 8 ] En matière civile, c’est à celui qui veut faire valoir un droit, c’est-à-dire le demandeur, que revient le fardeau de démontrer, par prépondérance de preuve, l’existence des faits qu’il invoque au soutien de ses prétentions [1] . [ 9 ] Le recours des demanderesses contre Immoville repose essentiellement sur la garantie légale de qualité contre les vices cachés [2] et sur l’obligation de délivrance [3] . [ 10 ] Leur recours contre M me Baumgarten repose sur les obligations de conseil et d’information des courtiers immobiliers prévues au Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [4] .

[ 11 ] Les demanderesses soutiennent qu’Immoville est une venderesse professionnelle et qu’elle a omis de révéler les vices affectant l’immeuble, dont elle avait connaissance ou dont elle est présumée avoir eu connaissance, de telle sorte que la clause d’exclusion de garantie légale du contrat de vente ne peut leur être opposée. [ 12 ] La preuve révèle qu’Immoville est une société en nom collectif dont les deux associés sont des sociétés par actions, l’une étant détenue par Bruno Isabelle et l’autre par Nicolas St-Cyr. [ 13 ] On comprend du témoignage de M.

St-Cyr qu’Immoville était en fait un véhicule de placements et de gestion immobilière qui n’a été propriétaire que de deux immeubles : un triplex et le duplex acheté par les demanderesses. Immoville a vendu ces deux immeubles et, depuis, n’a plus d’immeuble ni d’activité. [ 14 ] Monsieur St-Cyr explique n’être jamais allé à l’immeuble en litige et n’avoir jamais rencontré les demanderesses. [ 15 ] Vu ce qui précède, Immoville ne peut être qualifiée de venderesse professionnelle au sens de l’

article 1729 C.c.Q. Elle peut donc opposer aux demanderesses la clause d’exclusion qui stipule que « cette vente est faite sans aucune garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur » de telle sorte qu’elle ne peut être tenue responsable de vices cachés pouvant affecter l’immeuble [5] , dont elle ait eu connaissance ou non [6] . [ 16 ] Quoique cette clause de vente aux risques et périls de l’acheteur permette à Immoville d’échapper à la garantie de qualité, sa responsabilité peut quand même être recherchée en vertu de l’

article 1401 du Code civil du Québec si les demanderesses réussissent à prouver qu’elle a commis un dol [7] : 1401 . L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 17 ] Dans l’affaire Beaudoin c. Thiboutot [8] , le juge de la Cour du Québec Patrick Théroux explique ainsi en quoi consiste le dol : [34] Le dol est un acte de pure mauvaise foi. Il consiste à provoquer intentionnellement une erreur dans l'esprit de son cocontractant pour l'amener à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. […] [37] Qu'il procède du mensonge, de la réticence ou du silence, le dol se caractérise par l'intention de tromper.

Il doit aussi avoir un caractère déterminant sur la volonté du cocontractant, puisqu'il induit un consentement détourné. [38] En droit civil, la bonne foi des contractants se présume toujours [3] . Il incombe à la

partie qui allègue la mauvaise foi de repousser cette présomption et d'établir la preuve que son cocontractant a vicié volontairement son consentement sur une considération essentielle du contrat [4] . [Références omises] [ 18 ] C’est à la lumière de ces règles et principes qu’il y a lieu d’examiner chacun des reproches invoqués par les demanderesses pour déterminer si la responsabilité des défenderesses peut être retenue. b. Examen des reproches invoqués i.

Climatiseur [ 19 ] Les demanderesses soutiennent que le climatiseur était en état de fonctionnement lors de leur visite de l’immeuble le 8 mai 2021 et lors de l’inspection préachat du 20 mai 2021, mais qu’il ne l’était plus lors de leur prise de possession, tel que constaté par le technicien s’étant rendu sur place le 3 août 2021.

Elles réclament 2 666,71 $ pour les coûts d’appel de service et de remplacement du climatiseur. [ 20 ] Quoique le mauvais état du climatiseur puisse constituer un vice caché, la preuve ne démontre pas qu’Immoville ait commis un dol ou encore que M me Baumgarten ait eu connaissance, avant ou lors de la vente, du problème affectant le climatiseur et ait omis d’informer les demanderesses. ii.

Électricité [ 21 ] Les demanderesses allèguent que la non-conformité du mât électrique extérieur a nécessité des coûts et travaux additionnels pour lesquels elles réclament 3 000 $. [ 22 ] D’une part, si la facture de l’entrepreneur électricien des demanderesses fait mention du remplacement du mât électrique extérieur, rien de la preuve admissible présentée ne démontre que c’est une non-conformité qui serait la cause de ce remplacement. Dans les circonstances, cette

partie de la réclamation ne peut être accordée. [ 23 ] Au surplus, la preuve présentée par les demanderesses ne permet pas de quantifier et justifier exactement le montant réclamé.

iii. Plafond de chambre endommagé [ 24 ] Selon la preuve prépondérante, l’état du plafond de la chambre était visible lors des visites avant l’achat. Il ne peut donc pas s’agir d’un vice caché ou d’un dol. iv.

Porte endommagée [ 25 ] Lors de l’inspection préachat, la porte extérieure d’un des deux logements était barrée et les défenderesses ont accepté que celle- ci soit défoncée pour permettre d’accéder au logement et d’en faire l’inspection. [ 26 ] Au formulaire AS 49508 que les parties ont signé les 26 et 27 mai 2021 [9] , elles se sont entendues qu’Immoville paierait un montant de 1 000 $ pour les coûts de remplacement de la porte et de la serrure.

De fait, à la signature de l’acte de vente, le notaire a remis ledit montant de 1 000 $ aux demanderesses. [ 27 ] Quoique le remplacement de la porte et de la serrure ait coûté 1 799,36 $, les demanderesses ne peuvent réclamer la différence de 799,36 $. [ 28 ] Il appartenait aux demanderesses de vérifier les coûts exacts de remplacement de la porte et de la serrure avant de signer le formulaire AS 49508. Elles ont accepté et reçu une compensation de 1 000 $ conformément à l’entente intervenue. Rien ne permet de la preuve de retenir la responsabilité des défenderesses pour l’excédent des coûts de remplacement. v.

Inclusions de meubles [ 29 ] Les demanderesses réclament un montant de 1 000 $ au motif que la fiche descriptive de l’immeuble indiquait que des électroménagers et certains meubles se trouvant dans un des deux logements étaient inclus dans la vente. [ 30 ] Or, selon la preuve, ces électroménagers et biens auraient été retirés du logement par un membre de la famille du locataire. [ 31 ] Il est vrai que des électroménagers et certains meubles faisaient

partie des inclusions à la fiche descriptive de l’immeuble publiée par M me Baumgarten, dont les demanderesses ont pris connaissance avant leur première visite le 8 mai 2021 [10] . [ 32 ] Cependant, les seules inclusions apparaissant à la promesse d’achat au montant de 188 000 $, que les demanderesses ont signée le 11 mai 2021, sont les luminaires et une chaise berçante extérieure [11] . Si les demanderesses souhaitaient que d’autres biens, électroménagers ou accessoires soient inclus à la vente, il leur appartenait d’en faire mention.

De même, si ces électroménagers et biens n’étaient pas inclus dans la vente, il leur appartenait d’en tenir compte dans le prix de vente de leur promesse d’achat. [ 33 ] Aucun autre document n’indique que d’autres biens ou accessoires n’aient été inclus. [ 34 ] Dans les circonstances, les demanderesses n’ont pas démontré que les défenderesses avaient manqué à leurs obligations de délivrance quant aux inclusions et cette

partie de la réclamation est non fondée. vi. Mauvais locataires [ 35 ] Les demanderesses allèguent que les défenderesses savaient que les locataires d’un des logements étaient de mauvais payeurs et qu’elles ont omis de les en informer avant l’achat. [ 36 ] Les défenderesses affirment toutes deux n’avoir jamais eu connaissance de problèmes de paiements de loyers ou autres de la part de ces locataires avant la vente de l’immeuble. [ 37 ] Les demanderesses affirment avoir dû intenter un recours au Tribunal du logement pour expulser les locataires en question et leur réclamer des loyers impayés.

Or, non seulement il s’agit de faits postérieurs à leur achat de l’immeuble, mais en plus, elles ne présentent aucune preuve documentaire au soutien de ces affirmations. [ 38 ] Les demanderesses ont par ailleurs déposé en preuve une mise en demeure adressée aux locataires en date du 27 août 2021, par l’entreprise à qui Immoville confiait en sous-traitance la gestion de l’immeuble, par laquelle un montant de 795 $ leur était réclamé pour le loyer de juillet 2021. [ 39 ] Encore une fois, il s’agit d’une mise en demeure transmise après la vente qui ne fait aucunement preuve de problèmes de paiements de loyers antérieurs.

De plus, il semblerait qu’il s’agit d’une erreur puisque toutes les parties reconnaissent que les répartitions de paiements de loyers en fonction de la date d’achat ont été faites par le notaire instrumentant. [ 40 ] Considérant ce qui précède, la preuve prépondérante ne démontre pas que les défenderesses aient eu connaissance de problèmes de paiements de loyers ou autres de la part de ces locataires avant la vente de l’immeuble et qu’elles aient omis d’en informer les demanderesses. [ 41 ] Si des problèmes sont survenus avec ces locataires après la vente, les parties défenderesses n’en sont pas responsables. [ 42 ] Compte tenu de tous les motifs présentés ci-dessus, les demanderesses n’ont pas réussi à démontrer que les parties défenderesses avaient manqué à leurs obligations respectives et commis une faute susceptible d’entraîner leur responsabilité.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] REJETTE la demande; [ 44 ] CONDAMNE les demanderesses à payer aux défenderesses les frais de justice de 217 $ correspondant aux droits de greffe

exigibles pour le dépôt de leur contestation conjointe. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 21 septembre 2023 [1] Articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec .