2016 QCCQ 9054, 2016 QCCQ 9054

JB4545 Major c. Bélisle 2016 QCCQ 9054 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-022765-157 DATE : 8 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LOUISE MAJOR , […] , Ripon (Québec) […] Demanderesse c.

ÉMILE BÉLISLE , […] , Gatineau (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Madame Louise Major réclame la somme de 15 000 $ de monsieur Émile Bélisle en diminution du prix de vente suite à l’achat de sa propriété. [ 2 ] Monsieur Bélisle nie devoir quelques sommes à ce

chapitre et soumet que s’ils y avaient des vices que ceux-ci étaient apparents.

CONTEXTE [ 3 ] Le 4 avril 2013, la demanderesse achète la propriété du défendeur. [ 4 ] Madame Major choisit de ne pas faire inspecter la propriété. [ 5 ] Lors de l’achat, madame Major a déjà des projets de remplacer la toiture du bâtiment. [ 6 ] Dès le début des travaux, elle constate que la propriété est affectée de vices. [ 7 ] Les travaux sont finalement effectués à l’été 2015 au coût de 14 900,76 $. [ 8 ] La différence qu’elle réclame représente la perte de deux mois de location des lieux au coût de 500 $ par mois. [ 9 ] Le montant réclamé est réduit à 15 000 $ pour respecter la juridiction de la division des petites créances de la Cour du Québec.

QUESTION EN LITIGE [ 10 ] La question en litiges est : • Est-ce que la propriété est affectée de vices cachés? ANALYSE

[ 11 ] Le législateur a adopté un cadre juridique prévoyant les responsabilités du vendeur, et ce, afin d’assurer à l’acheteur la pleine jouissance du bien vendu. [ 12 ] Les articles pertinents du Code civil en ce qui a trait à la garantie du bien vendu se lisent comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 13 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , le vice doit réunir les conditions suivantes, soit : 1) être caché 2) être inconnu de l’acheteur 3) être important 4) être antérieur à la vente 5) avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. 1) Le vice doit être caché. [ 14 ] Le caractère caché d’un vice s’apprécie de façon objective en examinant en autre le degré d’inspection du bien faite par l’acheteur suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent [1] . [ 15 ] La jurisprudence a établi que l’expertise de l’acheteur et son niveau de connaissance en la matière servent à évaluer si le vice est caché ou apparent, car plus l’acheteur connait le bien qu’il acquiert, plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent. [ 16 ] Bien que la demanderesse n’est pas une professionnelle de la construction, selon son témoignage, elle si connait amplement dans le domaine.

D’ailleurs, selon elle, sa famille est également compétente en la matière et ce sont ses frères qui l’on appuyée dans ce projet.. [ 17 ] En conséquence, sachant qu’elle devait faire des réparations à la toiture, est-ce qu’il n’aurait pas été plus prudent et diligent pour elle de faire une inspection plus approfondie du bien qu’elle achetait. [ 18 ] En effet, la demanderesse connaissait la désuétude de la toiture, ce qui en soit peut nécessiter une inspection plus approfondie. [ 19 ] La protection contre les vices cachés ne sert pas à protéger un acheteur qui pourrait être imprudent ou incompétent ou qui à tout le moins achète sans vérification préalable en se fiant sur le fait qu’il pourra toujours réclamer les montants des réparations de son vendeur. [ 20 ] L’obligation de prudence et de diligence lors de l’acquisition d’un bien implique que madame Major aurait dû inspecter le bien raisonnablement.

Si elle avait apporté une attention particulière aux indices qui étaient visibles au moment de l’achat le tout aurait pu facilement lui laissé présager un problème quelconque [2] . [ 21 ] La preuve en défense démontre que la toiture était en piètre état au moment de la transaction et que madame Major savait qu’elle devait changer la toiture. [ 22 ] L’évaluation de la propriété était fixée à 67 800 $ et le défendeur l’a vendu à un prix moindre vu entre autres, les problèmes avec la toiture.

[ 23 ] Pour réussir dans sa réclamation, madame Major doit faire la preuve prépondérante des faits qui supportent sa réclamation, et ce, conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 24 ] En conséquence, la demanderesse avait le fardeau de démontrer que la propriété était affectée de vices majeurs et que ceux-ci existaient au moment de la vente. [ 25 ] La transaction se fait en 2013 et les réparations en 2015.

La condition de l’immeuble a pu se détériorer. [ 26 ] Le Tribunal en vient à la conclusion que lorsqu’un bien présente des indices permettant de soupçonner la présence d’un vice et que celui-ci peut s’aggraver au fil du temps, il aurait été prudent et diligent de la part de la demanderesse de recourir aux services d’un expert afin de connaitre exactement l’ampleur des travaux à faire. [ 27 ] Bien que l’acheteur a un devoir de renseignement, il ne peut pas être l’assureur d’un acheteur imprudent. [ 28 ] Pour tous ces motifs, le Tribunal en vient à la conclusion que même si la propriété est affectée d’un vice, celui-ci, n’avait pas la qualité de vice caché au sens de la loi.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; CHAQUE

PARTIE assumant ses frais de justice. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q, Date d’audience : 19 avril 2016