2019 QCCQ 8079, 2019 QCCQ 8079

Michaud c. Langlois 2019 QCCQ 8079 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702634-188 DATE : 13 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUISE LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE MICHAUD et ÉRICK LAGACÉ […] Québec (Québec) […] Demandeurs c.

DANY LANGLOIS et JULIE HAMELIN […] Boischatel (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Estimant que la résidence achetée des défendeurs est affectée de vices cachés, les demandeurs les poursuivent pour un montant de 10 209,22 $ ventilé comme suit : - 8 209,22 $ en regard des travaux effectués; - 2 000 $ pour troubles et inconvénients. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande en alléguant que les demandeurs ont fait défaut de leur dénoncer les vices et si tels vices existaient, il ne s’agissait pas de vices cachés puisque ces derniers étaient visibles et connus lors de l’achat de la Résidence.

LA QUESTION EN LITIGE [ 3 ] Pour le Tribunal, la présente affaire soulève la question suivante : Quel est l’impact de l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux par les demandeurs? LE CONTEXTE [ 4 ] Sans reprendre l’ensemble des faits mis en preuve lors de l’instruction, les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 5 ] Au cours de l’année 2016, les demandeurs qui se cherchent une demeure se montrent intéressés par l’immeuble situé au […] à

Québec, la (« Résidence ») appartenant aux défendeurs. [ 6 ] Le 27 juillet 2016, les demandeurs acheminent aux défendeurs une offre d’achat suivie de deux contrepropositions, la dernière ayant été acceptée le 30 juillet 2016. [ 7 ] En date du 8 août 2016, la firme d’inspection, Les Inspecteurs en Bâtiment du Québec inc. (« Inspecteurs en Bâtiment »), procède à une inspection préachat de la Résidence. [ 8 ] Le rapport d’inspection effectué par monsieur Robert Wright, d’Inspecteurs en Bâtiment, fait état dans celui-ci que la base du parement de brique extérieur de la façade de la Résidence doit être dégagée, de façon urgente, afin de libérer les chantepleures du mur de brique qui sont obstruées par le sol.

De plus, le rapport démontre que certaines briques de la façade s’effritent et qu’elles doivent être remplacées. [ 9 ] En date du 12 août 2016, les demandeurs déposent une contre-offre aux défendeurs dans laquelle ils exigent que ces derniers s’engagent à réparer la brique brisée de la façade de la Résidence et à refaire les margelles afin de respecter un dégagement sous la brique visant à permettre une bonne ventilation et un drainage adéquat de celle-ci.

Les défendeurs acceptent les conditions de la contre- offre. [ 10 ] Les défendeurs effectuent eux-mêmes le travail de dégagement de la terre obstruant la base de la brique du mur de façade. [ 11 ] Le 16 août 2016, les défendeurs font effectuer par la firme de J.

Brisson Maçonnerie les travaux de réparation de la brique tel qu’ils s’étaient engagés à le faire. [ 12 ] Le 17 août 2016, les défendeurs attestent sur le formulaire recommandé par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) intitulé « Avis suivi de réalisation de conditions – immeuble » avoir fait effectuer les travaux exigés dans la contre-offre et qu’une bonne évacuation des eaux par les chantepleures est présente.

Les défendeurs confirment également que les briques brisées ont été changées et qu’« il n’y a aucune trace d’humidité et/ou de moisissure ». [ 13 ] Le 30 novembre 2016, les demandeurs achètent la Résidence des défendeurs. La vente est faite avec la garantie légale. [ 14 ] Le ou vers le 15 mai 2017, après la fonte des neiges, les demandeurs constatent que la ventilation et le drainage de l’eau à la base du mur de brique de la façade étaient inefficaces.

De plus, les demandeurs constatent un effritement du solage aux extrémités de la Résidence, à la base des murs, ainsi que l’absence de mortier entre les trois rangées de briques derrière le perron en ciment de la Résidence. [ 15 ] Le ou vers le 26 septembre 2017, les demandeurs font effectuer les travaux de maçonnerie par la firme J. Brisson Maçonnerie.

Le coût de ces travaux est de 2 299,50 $. [ 16 ] Entre le 25 septembre et le 29 septembre 2017, les demandeurs font effectuer les travaux de construction d’un muret et de margelles afin de s’assurer d’une ventilation et d’un drainage adéquat du mur de brique, et ce, au coût de 5 109,72 $. [ 17 ] Le total des travaux effectués par les demandeurs s’élève à 7 409,22 $. [ 18 ] Le 5 octobre 2017, les demandeurs transmettent aux défendeurs une mise en demeure leur réclamant la somme de 8 300 $ en remboursement des travaux effectués. [ 19 ] Le 20 juillet 2018, n’ayant reçu aucune réponse des défendeurs, les demandeurs intentent la présente demande devant la Cour du Québec, Division des petites créances et établissent leur réclamation à 8 209,22 $ en regard des travaux exécutés.

Ils réclament également une somme de 2 000 $ pour troubles et inconvénients. ANALYSE [ 20 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui reçoivent ici application. [ 21 ] L’article 2803 énonce : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 22 ] Cet

article impose aux demandeurs le fardeau de prouver les allégations contenues à leur demande et ce, par prépondérance de preuve.

Quel est l’impact de l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution des travaux par les demandeurs? [ 23 ] Les demandeurs poursuivent donc les défendeurs afin de leur réclamer les sommes qu’ils ont dû payer afin de réparer les briques effritées et s’assurer du drainage et de la ventilation adéquate du mur de brique de la façade de la Résidence. [ 24 ] Les parties reconnaissent qu’une entente est intervenue entre eux avant la vente à l’effet que les défendeurs devaient réparer les briques effritées et s’assurer que la ventilation et le drainage du mur de brique de la façade se fassent de façon adéquate. [ 25 ] Selon la jurisprudence, dans ce cas, ce ne sont pas les règles du recours fondé sur les vices cachés qui doivent s’appliquer, mais plutôt celles de la responsabilité civile [1] .

[ 26 ] Ainsi, le recours des demandeurs est basé sur la responsabilité contractuelle puisque cet engagement des défendeurs était formulé à la contre-offre d’achat de la Résidence signée par les parties.

Il ne s’agit donc pas d’un vice caché, mais bien d’un engagement contractuel convenu entre les parties. [ 27 ] La preuve révèle que les travaux qui devaient être exécutés par les défendeurs ne l’ont pas été de façon à assurer la ventilation et le drainage adéquats du mur de brique de la façade de la Résidence. [ 28 ] Toutefois, ce n’est que le 5 octobre 2017, soit après que les travaux aient été exécutés, que les demandeurs transmettent une mise en demeure aux défendeurs pour leur réclamer le coût des travaux qu’ils ont fait effectuer. [ 29 ] L’absence de transmission d’une mise en demeure préalablement à l’exécution des travaux fait-il obstacle au recours des demandeurs contre les défendeurs? [ 30 ] À cet effet, les articles 1590 et 1602 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) exigent que les débiteurs, en l’occurrence les défendeurs, soient mis en demeure pour que le créancier, en l’occurrence les demandeurs, puisse exiger l’exécution par équivalent : 1590.

L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou

partie de l’obligation: 1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation; 2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l’exécution de l’obligation. 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l’obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. [ 31 ] Ainsi, le débiteur doit être constitué en demeure par demande judiciaire ou extrajudiciaire que lui adresse son créancier afin de lui demander d’exécuter l’obligation à laquelle il s’était engagé [2] . De plus, l’

article 1595 C.c.Q. exige qu’une demande extrajudiciaire doit être faite par écrit [3] ; c’est la mise en demeure. [ 32 ] Sous notre régime de droit, la mise en demeure est essentielle. Elle vise à donner au débiteur une chance de s’exécuter.

Si le débiteur s’exécute, il pourrait ainsi éviter une demande en remboursement des coûts engagés par le créancier et nécessaires afin de remédier à son défaut. [ 33 ] Puisque la mise en demeure est une condition préalable à la mise en œuvre du droit à l’exécution de l’obligation, le défaut de transmettre une mise en demeure à son débiteur est généralement fatal au recours de celui qui demande l’exécution par équivalent. [ 34 ] À cet effet, les auteurs Baudouin et Jobin dans leur ouvrage sur Les obligations [4] énonce ce qui suit : Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux se montrent particulièrement exigeants et pour lequel l’absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure par l’effet de la loi ou du contrat.

Il s’agit de l’exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l’obligation ou, le plus souvent, le fait exécuter par un tiers, aux frais du débiteur ( art. 1602 C.c.Q. ). Pour se prévaloir de cette sanction, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochées, l’inviter à s’exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s’il fait défaut de s’exécuter dans le délai imparti .

La sévérité démontrée par les tribunaux dans l’application de ce recours s’explique par la volonté de s’assurer que le débiteur soit conscient des frais – souvent considérables – qu’il risque d’encourir par cette sanction extrajudiciaire, s’il n’exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d’une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d’exécuter son obligation ou de constater son inexécution, en l’absence de mise en demeure préalable ou à la suite d’une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l’exécution de remplacement, à moins de profiter d’un cas de demeure par l’effet de la loi ou du contrat (art. 1602, al. 2 in fine C.c.Q. ).

Il s’agit là d’une application concrète du droit du débiteur de remédier à son défaut ou, dans certains cas de pouvoir se constituer une preuve lui permettant de s’exonérer. [les soulignements sont nôtres] [ 35 ] Dans l’affaire 9025-3683 Québec inc. c. Camping Transit inc.. [5] , l’honorable Michael Sheehan, j.c.Q. s’exprime ainsi : En résumé, le Code civil pose toujours le principe de la nécessité d’une mise en demeure et rend celle-ci obligatoire dans tous les cas où il y a contravention aux obligations d’un débiteur, qu’il s’agisse de refus, de retard ou d’exécution imparfaite.

La formalité de la mise en demeure vise la protection du débiteur. [ 36 ] De plus, l’honorable Johanne Roy, j.c.Q. dans l’affaire Thivierge c. Villeneuve [6] affirme ce qui suit : [23] L'obligation faite à l'

article 1594 C.c.Q . de mettre le débiteur en demeure d'exécuter son obligation n'a pas été respectée et l'interpellation judiciaire ne peut y suppléer puisque, tel que la Cour d'appel du Québec l'affirmait dans Quintas c. Gravel : L'interpellation judiciaire n'a pu alors servir de mise en demeure, puisque le créancier avait déjà procédé à la réparation et ôté toute

possibilité au débiteur de vérifier l'existence, l'étendue et le coût de réparation de ces défauts, ainsi que celle d'exécuter son obligation lui-même ou par autrui, le cas échéant. [3] [24] Le principe s'applique autant en matière d'exercice de la garantie de qualité qu'en présence de malfaçons: … La professeure Vézina souligne que les principes émis dans l'arrêt Caron et prononcés dans le contexte de travaux destinés à corriger un vice caché, s'appliquent tout aussi bien en matière de malfaçons. Les mêmes principes avaient déjà été émis dans Gareau.

Ils furent à nouveau suivis par la Cour du Québec dans Guardian. En résumé, le Code civil pose toujours le principe de la nécessité d'une mise en demeure et rend celle-ci obligatoire dans tous les cas où il y a contravention aux obligations d'un débiteur, qu'il s'agisse de refus, de retard ou d'exécution imparfaite.

La formalité de la mise en demeure vise la protection du débiteur. [4] [25] L'obligation de servir une mise en demeure comme condition essentielle à l'exercice d'un recours fait l'objet d'une jurisprudence abondante, à moins qu'une situation d'exception ne puisse en atténuer la sanction, ce qui ici n'a pas été invoqué. [références omises] [ 37 ] Quant à l’honorable Michel Richard, j.c.S., il dira, dans l’affaire Nico-Métal inc. c.

Ress ources Audrey inc. [7] , ce qui suit : [ 86 ] On ne peut impunément procéder sans se soucier des droits de son cocontractant d’être avisé, sans en supporter les conséquences. [ 38 ] Le débiteur peut toutefois être en demeure de plein droit [8] . Pour ce faire, le créancier doit trouver la survenance de l’un des cas où il y a demeure de plein droit s’il veut être dispensé de transmettre une mise en demeure. [ 39 ] Ainsi, en l’absence de mise en demeure écrite, les demandeurs doivent prouver que l’un des cas de demeure de plein droit prévu à l’

article 1597 C.c.Q. s’applique [9] . Cet

article se lit comme suit : 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée. [ 40 ] De l’ensemble de la preuve administrée lors de l’audition, le Tribunal conclut que les demandeurs n’ont prouvé aucun cas de demeure de plein droit. [ 41 ] Quant à l’urgence prévue à l’

article 1597 C.c.Q. , pour que cette notion ait pu s’appliquer, il aurait fallu qu’il y ait péril ou danger [10] . Or, la preuve n’a pas permis d’établir une telle situation. [ 42 ] Puisque les demandeurs n’ont pas transmis aux défendeurs la mise en demeure préalable exigée par la loi avant de procéder à l’exécution des travaux, leur demande de remboursement des coûts de ces travaux doit être rejetée pour ce seul motif. [ 43 ] Compte tenu des circonstances particulières de cette affaire, il convient que chaque

partie assume ses frais de justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; LE TOUT sans frais de justice. LOUISE LÉVESQUE, J.C.Q. Date d’audience : 19 novembre 2019