2013 QCCQ 9750, 2013 QCCQ 9750

Girard c. Fortin 2013 QCCQ 9750 JP 1405 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-32-008470-128 DATE : 15 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE Madame la juge Micheline Paradis, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOCELYNE GIRARD , Demanderesse c.

JOSEPH FORTIN , MADELEINE GIRARD , Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Jocelyne Girard poursuit ses vendeurs Joseph Fortin et Madeleine Girard, invoquant des vices cachés à la maison unifamiliale achetée de ces derniers. [ 2 ] Les défauts allégués sont les suivants : ➢ le terrain cumule d'importantes quantités d'eau au cours des saisons ; ➢ il n'y a aucune évacuation d'eau, le drainage est déficient ; ➢ un second problème concerne la structure de l'immeuble qui lève au gel . [ 3 ] Les défendeurs contestent la demande, niant qu'il y ait vices cachés.

LES FAITS [ 4 ] À l'automne 2010, la demanderesse Jocelyne Girard cherche une résidence. Elle visite à deux reprises celle des défendeurs, soit le 15 et le 25 octobre 2010, située sur la rue de Musset à Chicoutimi. [ 5 ] La maison datait de 1980 et la demanderesse ne l'a pas fait inspecter avant de procéder à l'achat; la maison étant rénovée et impeccable. [ 6 ] Le vendeur, Joseph Fortin, a omis de l'informer des problèmes avec le terrain. [ 7 ] La vente s'est finalisée à 184 000 $ le 26 novembre 2010 .

[ 8 ] La demanderesse dit avoir constaté les problèmes en avril 2011 alors que l'eau a envahi le terrain. [ 9 ] Le vendeur Joseph Fortin, après avoir été avisé du problème, a dit qu'il « faisait une petite rigole ».

Il était au courant du problème de drainage. [ 10 ] En août 2011, il y a de l'eau partout sur le terrain et, pourtant, le terrain voisin est sec et beau. [ 11 ] À la moindre pluie, l'eau reste stagnante sur le terrain et prend plusieurs jours à s'évacuer. [ 12 ] Une mise en demeure est envoyée aux défendeurs en date du 19 septembre 2012 , après rencontre et première mise en demeure : « Suite à notre rencontre en mai 2011 au 626 de Musset qui faisait suite à la première mise en demeure qui vous a été envoyée relativement aux vices cachés que nous avons découverts sur l'agrandissement de la maison que vous m'avez vendu, laquelle est soutenue par des pieux.

Je vous ai alors mentionné que j'avais constaté ce printemps que le drainage du terrain était déficient et qu'il s'y accumulait d'importantes quantités d'eau. Vous étiez au fait de cette situation puisque, lorsque j'en ai fait la remarque, vous m'avez affirmé que vous creusiez des canaux pour faire évacuer l'eau. Cependant, lors de la vente de la propriété, vous avez omis de m'informer de cette situation. Pendant que les voisins râtelaient leur terrain complètement asséché, le mien était inondé et j'étais dans l'impossibilité d'en profiter pleinement.

De plus, nous avons constaté à plusieurs reprises lors de l'été 2011 lorsqu'il y a eu d'importantes pluies, que l'eau s'accumule et que le terrain reste humide. Lors d'une autre visite en Octobre 2011, vous nous avez montré, à moi et à mon conjoint, l'endroit où vous creusiez ces canaux. Vous avez affirmé que vous deviez faire ces travaux pour corriger ce problème.

De plus, vous avez renié votre responsabilité par rapport à cette situation . » [ 13 ] Les défendeurs, qui devaient envoyer quelqu'un pour effectuer des travaux correctifs, ne l'ont pas fait. [ 14 ] Quant au second problème, les pieux de soutien sont déficients et les murs doivent être réparés. [ 15 ] Les coûts reliés à l'installation d'un drain de 4'' de diamètre de l'arrière du terrain jusqu'à la rue se sont élevés à 6 611,06 $ (facture de Construction Avenpro – cote P-11). [ 16 ] La demanderesse a eu d'autres déboursés, dont les frais de poste certifiée, photocopies, etc. [ 17 ] Depuis les travaux de drainage, ce problème est réglé. [ 18 ] Le problème de soulèvement a été réglé. [ 19 ] Pierre Jean est le conjoint de la demanderesse.

Il confirme que le terrain était plus bas à l'arrière qu'à l'avant. [ 20 ] En octobre 2011, Joseph Fortin leur avait montré le problème lorsqu'ils lui avaient signalé. [ 21 ] Ils ont bien fait une rigole pour faire sortir l'eau en octobre 2011 , tel qu'indiqué par Joseph Fortin, mais l'eau sortait sur le terrain du voisin. [ 22 ] Joseph Fortin ne leur avait pas dit qu'il s'agissait d'un problème « constant » avant la vente. [ 23 ] Ils ont dû faire faire les travaux pour régler le problème. [ 24 ] Le défendeur Joseph Fortin se fait entendre et réfère à sa réponse (datée du 15 octobre 2012) à la mise en demeure. [ 25 ] Joseph Fortin témoigne qu'il a acheté cet immeuble en juillet 2006 et qu'il avait le projet de faire aménager le terrain.

Il en avait informé l'acheteuse lors d'une des deux visites préalables. [ 26 ] En effet, ce terrain était plus bas que les terrains voisins et il y avait un problème de sortie d'eau. Avec les années, cela prenait un écoulement latéral. Il creusait une tranchée et enlevait la neige.

Il avait eu un problème d'écoulement d'eau à quelques reprises au printemps. [ 27 ] Dans sa lettre du 15 octobre 2012 , le défendeur spécifie que : « Votre problème d'accumulation d'eau sur votre terrain arrière et latérale (voir photo du 22/03/12 prise à 5h11) est causé en raison du bouchon amplifié par la neige sur la photo et qui au fils des années par la présence de la haie de cèdre et framboisiers de chaque côté de la clôture qui ont soulevé le niveau du terrain à cette endroit qui empêche l'écoulement de l'eau.

La photo représente bien le problème, la solution selon moi est de redonner le niveau originale du terrain à cette endroit afin de diriger l'eau en continu vers la rue comme originalement. Lors de ma dernière visite je vous ai mentionné qu'au printemps lorsque la fonde était rapide, que j'avais enlevé la neige pour favoriser l'écoulement et cela parce que la haie de cèdre avec les années empêchait l'écoulement normalement de l'eau et que j'en était rendu à cette étape, avant de prendre notre décision de vendre notre maison.

Vous utiliser, dans votre lettre, mes commentaires qui précède comme argument pour recourir comme un vice caché au réaménagement du terrain pour résoudre l'accumulation d'eau, et selon l'estimé jointe à votre lettre pour l'ensemble du terrain arrière et latérales, qui couvre beaucoup plus que le secteur à corriger comme tel. Je vous rappel, que de tel travaux (selon estimé) représentent une amélioration de la propriété et que dans un tel contexte c'est au propriétaire actuel de la propriété à assumer les travaux d'amélioration. Et non aux propriétaires antérieurs . » ( pièce D-2 )

[ 28 ] Le problème existait lors de la vente; son terrain étant plus bas (25-30 cm), les défendeurs devaient s'assurer que l'eau s'écoule. Le phénomène s'était amplifié avec les années. [ 29 ] Il prétend par ailleurs qu'il n'y avait nul besoin de tout refaire. [ 30 ] La maison avait été l'objet de réparations importantes dans les cinq dernières années. [ 31 ] Il ne s'agissait pas là, selon lui, de vices cachés. ANALYSE ET DÉCISION [ 32 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec détermine ce qui est un vice caché et l'étendue de l'obligation de garantie de qualité du vendeur : Art. 1726 C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices caches qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [1] [ 33 ] Dans le présent dossier, il n'y a pas eu dénonciation du problème de drainage du terrain par le vendeur Joseph Fortin lors des deux visites préalables à l'achat, donc antérieurement à l'achat. [ 34 ] Cependant, lorsque l'acheteuse Jocelyne Girard a informé son vendeur du problème, il était évident que celui-ci, non seulement le connaissait pertinemment, mais prenait des mesures pour le régler, du moins temporairement lorsque les problèmes survenaient. [ 35 ] Il s'agissait par conséquent d'un vice caché qui aurait dû être dénoncé avant l'achat . [ 36 ] Quant au quantum, la demanderesse a fait effectuer les travaux de drainage sur tout le terrain.

Le défendeur Joseph Fortin soutient que les travaux faits dépassaient ce qui était requis. À défaut de faire la preuve de ce qui était nécessaire ou non pour régler le problème, le Tribunal n'est pas en mesure de faire ce départage. [ 37 ] La loi est claire sur la preuve à être faite : Art. 2803 C.c.Q. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [2] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] ACCUEILLE la demande; [ 39 ] CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 6 611,06 $ avec intérêts au taux légal depuis l'assignation et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec ; [ 40 ] AVEC DÉPENS limités au coût du timbre judiciaire de la demande, soit 163 $ . __________________________________ Micheline Paradis Juge à la Cour du Québec