2020 QCCQ 7638, 2020 QCCQ 7638

Ten Have c. Brousseau 2020 QCCQ 7638 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-700302-201 DATE : 16 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNE-MARIE TEN HAVE [...], Rouyn-Noranda, QC, [...] et ALEXANDRE GAUTHIER [...], Rouyn-Noranda, QC, [...]

Partie demanderesse c. MARCELLIN BROUSSEAU [...], Rouyn-Noranda, QC, [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent le défendeur soutenant que la maison acquise de ce dernier est affectée de vices cachés suite à la découverte de fissures dans la fondation. [ 2 ] La

partie défenderesse soutient que la présence d’indices aurait dû alerter les futurs acheteurs et les amener à effectuer un examen plus approfondi qui leur aurait révélé l’existence du problème. [ 3 ] La question est donc de savoir si nous sommes effectivement en présence de défauts visés par la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec [1] . [ 4 ] Quant au contexte, résumons ce qui suit. [ 5 ] Au printemps 2019, les demandeurs, qui habitent un condo, sont à la recherche de leur première maison unifamiliale. [ 6 ] Ils effectuent une visite de la maison, propriété de monsieur Brousseau, en avril 2019.

Celle-ci est suivie d’une offre d’achat qui, conditionnelle à la vente de leur propre résidence, est refusée. [ 7 ] Ils reviennent par contre, un peu plus tard à la charge, retirant cette condition de telle sorte qu’au mois de mai suivant, on s’entend et que le 19 juillet 2019, par acte passé devant Me Francine Séguin, notaire, ils se portent acquéreurs de la maison. [ 8 ] Quelques jours seulement après la prise de possession, on retire les rideaux qui garnissent un mur extérieur du sous-sol pour constater que celui-ci gondole, est endommagé et visiblement attaqué par l’eau. [ 9 ] Si ni les demandeurs ou leur inspecteur préachat n’ont pu voir ceci, c’est du fait que, tel que dit, des rideaux ainsi que des meubles étaient placés devant ce mur. [ 10 ] Afin de déterminer l’ampleur du problème, on dégarnit celui-ci pour découvrir que le colombage de bois se décompose, que la laine minérale est humide et qu’il y a traces de moisissure.

Pour autant, aucune fissure au niveau du solage n’est visible de l’intérieur. [ 11 ] Dans les jours suivants, on voit que l’eau s’infiltre en bonne quantité lorsqu’il pleut et que ledit mur de béton demeure humide. [ 12 ] On dénonce cette découverte le 31 juillet 2019 tant au vendeur qu’à son courtier immobilier. [ 13 ] Le fils du premier, Ghislain Brousseau, viendra voir vers la fin du mois d’août et c’est celui-ci qu’on informera par la suite de l’évaluation du coût des travaux reçu d’un entrepreneur.

[ 14 ] Compte tenu de la nature du problème et de la crainte que la situation ne s’aggrave, on amorce au début septembre les correctifs nécessaires. [ 15 ] L’assureur des demandeurs prend à sa charge la portion des dommages causés par l’infiltration d’eau tandis que madame Ten Have et monsieur Gauthier assument les coûts reliés à la réparation de la fondation. [ 16 ] Une fois celle-ci dégarnie de l’extérieur, on découvre deux fissures importantes qui étaient autrement invisibles vu la présence de crépi et le fait qu’elles se situent sous le remblai. [ 17 ] Pour ce dernier, on constate également qu’il est composé en bonne

partie de glaise, un matériau imperméable, ce qui a pour conséquence de nuire à l’écoulement de l’eau et d’exercer une pression sur le mur de béton lors du gel.

C’est d’ailleurs probablement ceci qui est à l’origine de l’apparition desdites fissures. [ 18 ] On colmate celles-ci, on solidifie la fondation et on corrige le remblai afin de favoriser l’évacuation de l’eau. [ 19 ] En même temps, on tient informé le fils du vendeur de l’évolution de la situation et celui-ci demande un délai afin d’évaluer le tout et prendre position. [ 20 ] Un peu plus tard, toujours à l’automne 2019, Ghislain Brousseau passe le relai à son frère, Donald, qui informe les demandeurs qu’ils n’ont pas l’intention de donner suite à leur réclamation. [ 21 ] Ils entament donc le présent recours réclamant ce qu’il leur en a coûté pour dégarnir la fondation, la réparer, l’étanchéifier, la solidifier et remplacer le remblai, soit 8 991,06 $. [ 22 ] Ils ajoutent à ceci un montant de 1 000 $ représentant la franchise prévue à leur contrat d’assurance habitation qu’ils ont dû débourser pour les travaux correctifs effectués à l’intérieur. [ 23 ] La

partie défenderesse, de son côté, croit que le problème au niveau des fondations ne peut être qualifié de caché compte tenu des constatations effectuées par l’inspecteur lors de la visite préachat qui a décelé la présence de microfissures. En effet, à la page 12 de son rapport, sans indiquer où elles se situent, il recommande qu’on les garde à l’œil et qu’on les répare le cas échéant. Voici ce qu’il écrit à ce sujet : 2- Fondations A : Les murs de fondations sont en béton coulé. De petites fissures apparaissent inévitablement dans les murs de fondations, puisque généralement, le béton se contracte en durcissant.

Ces fissures n’exigent pas de soins particuliers, sauf si elles laissent l’eau s’infiltrer. À ce moment, il faudra les faire colmater. [2] [ 24 ] Donc aux yeux de la

partie défenderesse, cette mise en garde aurait dû sonner l’alarme et appeler un examen plus approfondi qui aurait possiblement mené à la découverte du problème. [ 25 ] Au surplus, on ajoute que le coût des travaux s’est révélé être plus élevé que l’estimation faite au départ, concluant ainsi que non seulement on a réparé le problème, mais que la situation a été améliorée entraînant une plus-value. [ 26 ] Voici donc les éléments à la disposition du Tribunal pour décider de cette affaire. Le droit [ 27 ] L’

article 1726 C.c.Q. prévoit que la vente d’un bien s’assortit d’une garantie contre les vices cachés, à moins que celle-ci ait été expressément exclue par les parties. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 28 ] On retient ici que pour être en posture d’invoquer cette garantie, le demandeur a l’obligation de faire la preuve des conditions suivantes. [ 29 ] Dans un premier temps, le vice doit revêtir une certaine importance, ce qui exclut les défauts négligeables qui ne nuisent pas à l’usage du bien en cause. [ 30 ] En second, le vice doit être antérieur à la vente.

On doit donc pouvoir conclure qu’au moment de la transaction celui-ci est présent, malgré qu’il puisse très bien ne s’être jamais manifesté avant. [ 31 ] En troisième lieu, le défaut doit être caché, en ce sens qu’il ne doit pas être possible de le découvrir à l’aide d’un examen

normal, mais minutieux du bien vendu. En d’autres mots, ne sera pas couverte par cette garantie toute défectuosité qu’un acheteur prudent et attentif est en mesure de voir sans devoir faire appel à des moyens particuliers. [ 32 ] Soulignons à cet égard qu’il n’est pas nécessaire, sauf exception, d’avoir recours à un expert pour procéder à l’examen en cause.

Donc, bien que le recours à un inspecteur spécialisé en ce domaine soit souvent une initiative prudente, il n’est pas indispensable pour l’application de la garantie, à moins de circonstances spéciales. [ 33 ] Il est également pertinent de mentionner qu’un défaut peut perdre son caractère caché si la présence d’indices est de nature à laisser soupçonner l’existence d’un problème. En ce sens, on pense généralement à une situation où il y aurait des traces d’infiltration d’eau visibles qui ne peuvent faire autrement que de suggérer qu’un vice, qui peut être sérieux, est présent.

En pareille circonstance, l’acheteur prudent devra pousser plus loin son investigation et même parfois recourir aux services d’un expert. [ 34 ] À l’inverse, certains défauts, qui autrement auraient été apparents, peuvent devenir occultes du fait des représentations du vendeur. Si ce dernier se montre rassurant par ses propos pour expliquer ou masquer la présence d’une défectuosité, alors le vice entre dans la catégorie de ceux visés par l’

article 1726 C.c.Q. [ 35 ] Comme condition suivante, le défaut ne doit pas avoir été dénoncé au futur acquéreur. En effet, si celui-ci a été informé du problème, il ne peut faire abstraction de ce qu’on lui a déclaré et revenir par la suite contre son vendeur. [ 36 ] Enfin, il est de l’obligation de l’acheteur de dénoncer le vice dans un délai raisonnable après qu’il se soit manifesté pour que soit mise en œuvre la garantie de qualité.

Ainsi, le vendeur pourra lui-même constater la situation et, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires et procéder aux corrections requises. [ 37 ] Voici donc en bref quelles sont les règles applicables en cette matière.

Analyse [ 38 ] Quant à la gravité du vice, inutile de disserter longuement puisqu’il n’y a aucun doute que de telles fissures entraînant des infiltrations du genre sont sérieuses. [ 39 ] Pour ce qui est de la question de savoir s’il était caché ou non, on retient que la situation ne fut pas dénoncée, probablement du fait que le vendeur lui-même en ignorait l’existence. [ 40 ] Maintenant, les microfissures constituaient-elles des indices qui auraient dû alerter les futurs acheteurs et les amener à davantage de prudence? [ 41 ] Tel que mentionné plus avant, le premier constat fait par l’inspecteur à l’égard de celles-ci est qu’il s’agit d’un phénomène normal, résultat de la contraction du béton.

Donc, à priori on comprend qu’elles sont fréquentes et que si on devait exiger qu’on dégarnisse à chaque fois un mur de fondation pour voir si elles cachent quelque chose de sérieux, on irait bien au-delà de ce qu’exige la loi. [ 42 ] On se doit de souligner ici que selon la preuve, aucune de ces microfissures ne semblait se superposer aux défauts retrouvés sur la fondation lorsqu’on a retiré le remblai.

En conséquence, on peut présumer que même si on était allé plus loin dans l’examen desdites microfissures on n'aurait rien découvert d’anormal. [ 43 ] Nous sommes donc en présence d’un vice caché qui ne pouvait être découvert à l’aide d’un examen attentif, sérieux, mais normal. [ 44 ] Maintenant, quant au montant réclamé, il est exact que la première évaluation reçue d’un entrepreneur est inférieure au coût réel des travaux. [ 45 ] Si, de prime abord, on pouvait penser qu’on a ainsi amélioré la situation, notamment en refaisant l’entrée charretière, il s’avère que tel n’est pas le cas. [ 46 ] La différence de coûts résulte de ce qu’on a découvert en déchaussant le mur de béton.

Afin de s’assurer de régler définitivement le problème, on a dû installer des cornières d’acier et injecter un produit de colmatage. [ 47 ] Quant à la somme de 1 100 $ pour l’enlèvement de l’asphalte et le remplacement par des agrégats, la preuve suggère qu’on n’avait d’autres choix, pour effectuer les travaux, que d’y procéder. [ 48 ] Maintenant, en ce qui a trait à la somme de 1 000 $ que les demandeurs ont dû payer pour les réparations à l’intérieur, compte tenu de la conclusion comme quoi il s’agit bel et bien d’un vice caché, ce montant sera également alloué.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE le défendeur à verser aux demandeurs la somme de 9 991,06 $, en plus de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter du 19 novembre 2019, date à laquelle le coût des travaux fut payé; CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs les frais de justice.

__________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 22 juillet 2020