2023 QCCQ 914, 2023 QCCQ 914

Pesant c. 9244-3084 Québec inc. 2023 QCCQ 914 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE LACHUTE « Chambre civile » N° : 725-32-700284-214 DATE : 10 mars 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. ALEXANDRE PESANT Demandeur c. 9244-3084 QUÉBEC INC. Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] À l’automne 2011 et au début de l’hiver 2012, 9244-3084 Québec inc. (« 9244 ») effectue des travaux de rénovation sur un immeuble résidentiel situé à Lachute (« Immeuble »), en vue de le revendre.

L’immeuble est adjacent à la résidence du père du demandeur, Alexandre Pesant. Celui-ci et son père suivent de près les travaux sur l’immeuble puisque M. Pesant souhaite s’en porter acquéreur. [ 2 ] Il observe l’exécution d’importants travaux extérieurs, dont l’installation d’un drain français et d’une membrane d’étanchéité autour de la maison. Ces travaux visent à régler les problèmes connus d’infiltration à l’intérieur de l’immeuble. [ 3 ] De fait, le 3 février 2012, M.

Pesant achète l’immeuble [1] . [ 4 ] Le 27 mars 2021, il constate la présence d’une mare d’eau dans le coin d’une pièce située au sous-sol et qu’il envisage de rénover. L’eau est visible le long des trois murs de la pièce, qui forment une

partie du périmètre de l’immeuble. L’accumulation la plus importante se trouve du côté ouest. [ 5 ] M. Pesant communique alors avec M. Miron, l’un des représentants de 9244, pour lui faire part de la situation. En plus d’avoir agi comme entrepreneur général au moment des travaux de rénovation, M. Miron était également courtier immobilier. Rapidement, ce dernier rejette la demande d’aller constater la situation et affirme plutôt que les travaux de 2011 ont été bien exécutés et ne peuvent être à l’origine des problèmes de 2021. [ 6 ] Par sa demande, M.

Pesant réclame le coût des travaux de réfection du drain français et les dommages subis. La défenderesse 9244 n’ayant pas contesté la demande, celle-ci a procédé en son absence. QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

a) Les problèmes invoqués par M. Pesant constituent-ils des vices cachés?

b) Le cas échéant, M.

Pesant a-t-il établi son droit de réclamer les coûts de réfection de même que les dommages subis à la suite des infiltrations de mars 2021? *** [ 8 ] À la lumière de la preuve entendue, le Tribunal conclut que la mauvaise installation du drain français et de la membrane d’étanchéité par 9244, en 2011 et 2012, a permis l’infiltration dans le sous-sol de l’immeuble et qu’il s’agit de vices cachés existant au moment de la vente. [ 9 ] Au surplus, 9244 étant une entreprise de construction, qui rénove et revend des immeubles, le Tribunal considère qu’il s’agit d’un vendeur professionnel et donc que M.

Pesant a le droit d’être indemnisé non seulement pour le coût des travaux de correction du vice, mais également des dommages et intérêts subis. [ 10 ] Le Tribunal accueille donc en

partie la demande au montant de 13 240,71 $. ANALYSE

a) Les problèmes invoqués par M. Pesant constituent-ils des vices cachés? [ 11 ] Aux termes du Code civil du Québec (« C.c.Q »), c’est à la

partie qui veut faire valoir un droit et qui présente une réclamation d’établir les faits au soutien de sa prétention [2] . En l’espèce, cela signifie qu’il incombe à M. Pesant de convaincre le Tribunal du bien- fondé de sa demande. [ 12 ] De plus, la preuve doit être établie selon la prépondérance des probabilités. Cela signifie qu’établir l’existence d’un fait est plus probable que son inexistence [3] . [ 13 ] Lorsque survient une vente, le vendeur doit garantir à l’acheteur la qualité du bien vendu et donc, qu’il n’est pas affecté d’un vice caché [4] . Aux termes de la jurisprudence, pour être qualifié de « vice caché », le vice doit être :

a) Grave, au point où l’acheteur n’aurait pas acheté ou payé un si haut prix;

b) Caché, en ce que le défaut n’était pas apparent lors de la vente;

c) Antérieur à la vente; et

d) Inconnu de l’acheteur au moment de la vente [5] . [ 14 ] Afin de déterminer la cause de l’infiltration au sous-sol, M. Pesant retient d’abord les services de Buck Excavation inc. Selon le rapport de son représentant [6] , le système de drainage de l’immeuble comportait les défauts suivants :

a) Le clapet antiretour est installé trop haut par comparaison avec le niveau du drain français;

b) Le niveau du conduit du drain français n’est pas stable et oscille dans un sens et dans l’autre;

c) La membrane Delta a été mal installée, puisqu’elle ne comporte pas une bordure de finition étanche, ce qui a permis que les eaux de pluie puissent s’infiltrer derrière la membrane d’étanchéité. [ 15 ] Pour exécuter les travaux correctifs, M. Pesant retient les services de Transport Larivière et Fils inc. (« Transport Larivière »). Une fois les travaux complétés, M. Pesant demande à Danny Larivière, représentant de Transport Larivière, de préparer un rapport concernant ses observations ainsi que pour déterminer la ou les causes de l’infiltration du sous-sol. Le rapport [7] confirme que le système de drainage de l’immeuble était affecté des défauts suivants :

a) La membrane d’étanchéité n’a pas été scellée à la fondation, mais simplement clouée, de sorte que l’eau pouvait s’introduire entre la membrane et la fondation;

b) Le drain français existant le long du mur nord de l’immeuble s’arrêtait de chaque côté de la cheminée; une portion du drain était donc manquante.

Ce faisant, les eaux accumulées en amont du terrain le long de ce mur n’ont pas pu être évacuées puisqu’elles étaient bloquées à la base de la cheminée, puis refoulées vers l’ouest, soit dans la zone où a lieu l’infiltration de mars 2021. [ 16 ] Ces problèmes sont graves puisqu’ils sont à l’origine d’une infiltration d’eau importante dans le sous-sol de l’immeuble, ayant causé des dommages significatifs. [ 17 ] De plus, seule l’excavation de tout le périmètre de l’immeuble a permis de découvrir la source du problème.

Un acheteur prudent et diligent n’a pas l’obligation de faire excaver autour de l’immeuble pour s’assurer de la conformité du système de drainage [8] . Ce faisant, dans le présent cas, le problème peut être qualifié de « vice caché ». [ 18 ] Il est vrai que M. Pesant a assisté à une

partie des travaux d’installation du drain français et de la membrane d’étanchéité, mais ne possédant aucune expertise en cette matière, il était en droit de présumer que 9244 exécutait ses travaux conformément aux règles de l’art. Pour cette raison, le vice était inconnu de M.

Pesant au moment de la vente. [ 19 ] L’installation du système de drainage ayant été exécutée par 9244 avant la vente de l’immeuble; il en résulte que le vice est antérieur à celle-ci. [ 20 ] Compte tenu de ce qui précède, le drain français incomplet et la membrane d’étanchéité mal installée constituent des vices cachés qui, s’ils avaient été connus de M. Pesant, auraient à tout le moins fait l’objet d’une négociation en vue d’une réduction du prix de vente.

b) Le cas échéant, le demandeur a-t-il établi son droit de réclamer les coûts de réfection de même que les dommages subis à la suite des infiltrations de mars 2021? [ 21 ] Les travaux d’installation d’un tout nouveau système de drainage ayant été exécutés en 2011, M. Pesant pouvait s’attendre à ce que ceux-ci maintiennent l’étanchéité des fondations pour au moins 25 ans. [ 22 ] Étant donné que les travaux de réfection du drain français et de la membrane d’étanchéité ont dû être refaits, M. Pesant réclame le coût 12 394,31 $ [9] pour des travaux de remplacement du drain et de la membrane par Transport Larivière.

Cependant, le Tribunal juge opportun de considérer qu’à l’issue des travaux, M. Pesant bénéficie d’un système de drainage neuf (plutôt que d’un système âgé de 10 ans). Ce faisant, une dépréciation de 40% (10 ans sur 25 ans) doit être appliquée et donc, M. Pesant a le droit d’être indemnisé pour un montant de 7 436,59 $. [ 23 ] En principe, le vendeur n’est pas tenu de compenser les dommages causés par le vice, à moins que l’acheteur établisse que le vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la vente [10] .

Dans le cas d’un vendeur professionnel, il est présumé avoir connu l’existence du vice au moment de la vente [11] .

[ 24 ] Comme mentionné précédemment, 9244 fait le commerce d’acheter des immeubles, de les rénover puis de les revendre avec un profit. 9244 étant un professionnel présumé avoir connu les vices du système de drainage, M. Pesant a le droit d’être indemnisé pour les dommages subis. [ 25 ] Ces dommages incluent les frais de 569,13 $ [12] de Détection Thermique JD, dont les services ont été retenus pour chercher l’origine et la cause des infiltrations. [ 26 ] De plus, en mars 2021, M. Pesant détient une couverture d’assurance pour les dommages causés au sous-sol dont la limite s’élève à 10 600 $.

Les travaux de séchage du sous-sol sont exécutés et coûtent 981,32 $. Ils sont acquittés par l’assureur de M. Pesant. Ce dernier mandate ensuite un évaluateur en vue d’estimer la valeur des dommages causés au sous-sol. L’évaluation s’élève à 14 853,67 $ [13] . [ 27 ] Étant donné la limite de sa couverture d’assurance, M. Pesant ne reçoit qu’une indemnité de 9 618,68 $ [14] , représentant la différence entre la limite de couverture de 10 600 $ et le coût des travaux d’urgence. M.

Pesant réclame donc à 9244 la différence entre la valeur des dommages estimés par l’assureur ( 14 853,67 $) et l’indemnité reçue (9 618,68 $), soit une différence de 5 234,99 $. Ce montant est également payable à M. Pesant à

titre de dommage. [ 28 ] En conséquence, le Tribunal conclut que M. Pesant s’est déchargé de son fardeau de preuve en établissant l’existence de vices cachés existant au moment de la vente et il a droit à la somme de 13 240,71 $. [ 29 ] Considérant que, le 14 juin 2021, M. Pesant a mis en demeure 9244 lui accordant 10 jours pour exécuter son obligation, le montant du jugement porte l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle, à compter de la demeure [15] , soit à compter du 24 juin 2021. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] ACCUEILLE en

partie la demande de Alexandre Pesant; [ 31 ] CONDAMNE la défenderesse 9244-3084 Québec inc. à payer au demandeur Alexandre Pesant la somme de 13 240,71 $, avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de la demeure, soit le 24 juin 2021; [ 32 ] CONDAMNE la défenderesse 9244-3084 Québec inc. à rembourser au demandeur Alexandre Pesant les frais judiciaires de 211 $. __________________________________ CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. Date d’audience : 10 janvier 2023