2010 QCCQ 11101, 2010 QCCQ 11101

Lemieux c. 9118-1693 Québec inc. 2010 QCCQ 11101 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N° : 500-22-175890-105 DATE : 26 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOSÉE LEMIEUX ; résidant et domiciliée au […], dans la cité et le district de Montréal, (Québec) […] -et- ALIX NICOLAS ; résidant et domicilié au […], dans la cité et le district de Montréal, (Québec) […] Demandeurs c. 9118-1693 QUÉBEC INC. ; personne morale, ayant son siège social au 70, rue de la Barre, bureau 120, dans la cité et le district de Longueuil, (Québec) J4K 5J3; Défenderesse -et- L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL ; sis au 2050, rue De Bleury, R.C. 10, Montréal (Québec) H3A 2J5 Mis-en-cause ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs demandent la radiation d’un avis de conservation d’une hypothèque légale de la construction. [ 2 ] Les faits pertinents peuvent être décrits comme suit : Les demandeurs sont propriétaires de l’immeuble faisant l’objet du litige.

En janvier 2010, les parties concluent un contrat pour la réparation des dommages provoqués par un incendie et la défenderesse admet que « Les entreprises R.C.C. se sont [ … ] présentées aux demandeurs comme des entrepreneurs licenciés. » [1] Les parties ne s’entendent pas sur la nature ni sur la conformité des travaux exécutés mais il est admis que ceux-ci ont été faits avant le 9 juillet 2010. Le 9 juillet 2010, la défenderesse fait signifier un avis de conservation d’une hypothèque légale de la construction et elle le fait publier le 27 juillet 2010.

Dans l’intervalle, soit le 22 juillet 2010, la Régie du bâtiment révoque la licence d’entrepreneur général de la défenderesse.

Les demandeurs découvrent ce fait lorsqu’ils communiquent avec la Régie du bâtiment le 29 septembre 2010. [ 3 ] Les demandeurs plaident que l’inscription de l’avis de conservation de l’hypothèque légale doit être radiée parce qu’elle a été faite par un entrepreneur qui ne détenait pas, à cette date, une licence de la Régie du bâtiment. [ 4 ] Dans la lettre énonçant les motifs de contestation, les procureurs de la défenderesse plaident qu’il serait abusif de radier l’hypothèque légale puisque leur cliente détenait une licence de la Régie du bâtiment lors de la conclusion du contrat, de l’exécution des

travaux et même de la signification de l’avis faisant l’objet du litige. [ 5 ] La disposition légale pertinente est l’

article 50 de la

Loi sur le bâtiment [2] qui se lit comme suit : « 50. La personne qui n’est pas elle-même un entrepreneur qui a conclu un contrat pour l’exécution de travaux de construction avec un entrepreneur qui n’est pas titulaire de la licence appropriée peut en demander l’annulation.

Le propriétaire d’un immeuble grevé d’une hypothèque légale, visée au paragraphe 2º de l’article 2724 du Code civil et inscrite à la réquisition d’un entrepreneur qui n’est pas titulaire de la licence appropriée, peut demander la radiation de l’inscription de cette hypothèque, de même que celle de toute autre inscription s’y rapportant qu’aurait pu requérir l’entrepreneur. Une demande d’annulation ou de radiation ne peut être reçue s’il est établi que le demandeur savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence appropriée. » [ 6 ] Comme on peut le constater, l’alinéa 3 de l’

article 50 concerne le cas où « le demandeur savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence appropriée » et l’emploi de l’imparfait indique que la connaissance du demandeur doit être évaluée non pas au moment de la publication de l’hypothèque légale mais plutôt au moment de la conclusion du contrat ou de l’exécution des travaux. [ 7 ] Par contre, l’alinéa 2 vise l’hypothèque « inscrite à la réquisition d’un entrepreneur qui n’est pas titulaire de la licence appropriée » et non pas l’hypothèque « inscrite à la réquisition de l’entrepreneur qui n’était pas titulaire de la licence appropriée ».

L’emploi de l’indicatif présent indique que la licence doit encore être en vigueur lors de l’inscription au registre foncier. [ 8 ] Il s'agit d'une interprétation littérale de cette disposition législative mais la jurisprudence majoritaire conclut « que le véritable sens du deuxième alinéa de l'article 50, tout en rejoignant le sens naturel, le dépasse . » [3] [ 9 ] En effet, dans une décision datée du 8 mars 1996, l’honorable Paul Carrière écrivait ce qui suit : « La question en litige Une seule question se pose dans ce litige: est-ce que la Commission, propriétaire de l'immeuble contre lequel une hypothèque légale a été publiée par l'intimée Menjivar, un entrepreneur au sens de la

Loi sur le bâtiment qui n'était pas détenteur de la licence appropriée au moment de l'inscription de ladite hypothèque légale, peut en demander la radiation alors que les travaux ont été réalisés lorsque celui-ci détenait la licence? Discussion La réponse à cette question s'obtient en examinant d'abord le texte de l'

article 50 de la

Loi sur le bâtiment dans son ensemble et en recherchant le sens naturel du deuxième alinéa, car c'est lui qui nous concerne, pour ensuite déterminer si le sens naturel et le sens véritable, soit celui voulu par le législateur, se rejoignent. Notons que l'exigence du législateur relative à la licence appropriée que doit détenir un entrepreneur n'est pas d'ordre public tel que cette violation entraînerait la nullité absolue du contrat conclu pour l'exécution des travaux de construction ou la radiation de l'inscription d'une hypothèque légale visée au paragraphe 2 de l'article 2724 C.C.Q.

Il faut qu'une demande d'annulation ou de radiation soit faite par la personne désignée dans l'article 50 de la loi. Notons aussi que le troisième alinéa de l'article 50 de la loi est conjonctif aux deux autres alinéas en ce qu'il s'applique autant à l'un qu'à l'autre. Cependant, tel n'est pas le cas quant aux deux premiers alinéas puisque chacun d'eux vise le recours de la personne y désignée face à une situation particulière se produisant à un moment bien identifiable dans le temps.

Le fait que la personne désignée dans l'un ou l'autre alinéa choisisse d'exercer ou de ne pas exercer son recours n'affecte aucunement le droit de l'autre d'agir à son gré. Le texte du deuxième alinéa de l'article 50 est clair en lui-même : si l'entrepreneur n'a pas la licence appropriée lorsqu'il demande que l'immeuble soit grevé d'une hypothèque légale, le propriétaire peut demander la radiation de l'inscription de cette hypothèque. Il s'agit là, bien sûr, d'une interprétation littérale de cet alinéa. Cependant, la clarté de ce deuxième alinéa de l'

article 50 doit également être appréciée dans le contexte des objectifs de la loi, laquelle énonce : 1. La présente loi a pour objets : 1 0 d'assurer la qualité des travaux de construction d'un bâtiment et, dans certains cas, d'un équipement destiné à l'usage du public ou d'une installation non rattachée à un bâtiment; 2 0 d'assurer la sécurité du public qui accède à un bâtiment ou à un équipement destiné à l'usage du public ou qui utilise une installation non rattachée à un bâtiment.

Dans la poursuite de ces objets, la présente loi professionnelle voit notamment à la qualification professionnelle des entrepreneurs et des constructeurs-propriétaires. Vu les objectifs de cette loi, le Tribunal est d'avis que le législateur a voulu, par le biais du deuxième alinéa de l'article 50, inciter l'entrepreneur à respecter son obligation de détenir la licence appropriée en tout temps, c'est-à-dire durant l'exécution des travaux de construction et lors de la demande de grever l'immeuble d'une hypothèque légale. Il s'agit là du véritable sens que l'on doit lui donner.

Il y a donc lieu de conclure que le véritable sens du deuxième alinéa de l'

article 50 , tout en rejoignant le sens naturel, le dépasse. » [4]

(Soulignement ajouté) [ 10 ] Les tribunaux de première instance se sont par la suite penchés à quelques reprises sur des situations semblables, voire même quasi identiques à celle faisant l’objet du présent litige. À l’exception de quelques décisions qui peuvent être qualifiées de cas d’espèce, ils ont toujours appliqué la décision mentionnée au paragraphe précédent.

Les extraits pertinents de ces jugements se lisent comme suit : I « Dans l'affaire Commission scolaire des Cascades-L'Achigan c. 2797097 Canada inc., mon collègue Paul Carrière était saisi d'une situation factuelle en tous points identique à celle qui nous concerne ici. Il s'agissait d'une société qui avait également inscrit une hypothèque légale en vertu de l'article 2724 paragraphe 2 C.C.Q. durant une courte période d'un mois et trois (3) jours pendant laquelle elle ne détenait pas «la licence appropriée».

Mon collègue s'exprimait comme suit: [...] Le texte du deuxième alinéa de l'article 50 est clair en lui-même: si l'entrepreneur n'a pas la licence appropriée lorsqu'il demande que l'immeuble soit grevé d'une hypothèque légale, le propriétaire peut demander la radiation de l'inscription de cette hypothèque. Il s'agit là, bien sûr, d'une interprétation littérale de cet alinéa. [...] Il y a donc lieu de conclure que le véritable sens du deuxième alinéa de l'

article 50 , tout en rejoignant le sens naturel, le dépasse. Le Tribunal souscrivant entièrement à ces propos, il n'y a pas lieu de considérer le deuxième moyen invoqué par la requérante, et la requête sera accueillie en conséquence. Les décisions invoquées par l'intimée sur ce point précis n'ont aucune application aux présentes puisqu'elles traitaient de textes de loi différents qui étaient en vigueur avant l'adoption de l'

article 50 ou de son prédécesseur immédiat. » [5] II « 26- Suivant une jurisprudence maintenant établie, le propriétaire d’un immeuble grevé d’une hypothèque peut en demander la radiation si l’hypothèque a été inscrite à la réquisition d’un entrepreneur qui n’est pas titulaire de la licence appropriée. 27- Ainsi, il a été jugé que l’entrepreneur devait posséder une licence appropriée en tout temps, c’est-à-dire durant l’exécution des travaux et lors de la publication de l’hypothèque légale. » [6] III « [13] Bref, au moment où les travaux sont réalisés, l'intimée est titulaire d'une licence et ne l'est plus lors de I'enregistrement de l'hypothèque et de préavis. […] [15] Le texte de l'article 50 ne souffre aucune ambiguïté.

Le propriétaire del'immeuble grevé de l'hypothèque précitée peut en demander la radiation si elle a été « inscrite à la réquisition d'un entrepreneur qui n'est pas titulaire de la licence appropriée ». [16] Le juge Paul Carrière de cette Cour dans un jugement sobre et exhaustif sur la question conclut : Vu les objectifs de cette loi, le Tribunal est d'avis que le législateur a voulu, par le biais du deuxième alinéa de l'article 50, inciter l'entrepreneur à respecter son obligation de détenir la licence appropriée en tout temps, c'est-à-dire durant l'exécution des travaux de construction et lors de la demande de grever l'immeuble d'une hypothèque légale.

Il s'agit là du véritable sens que l'on doit lui donner. [17] La Cour partage cette opinion. [18] La particularité de cette affaire est que l'intimée possédait sa licence jusqu'au 8 mars 2001 soit bien au-delà de la date d'inscription de I'hypothèque légale. [19] Mais voilà que l'intimée met un terme à ses activités au début de l'année 2001 et que la Régie annule la licence le 8 janvier 2001.

L'intimée n'avait dès lors plus la qualité juridique pour inscrire une hypothèque Iégale d'entrepreneur en construction. [20] La conclusion peut sembler rigoureuse, mais le législateur a voulu assurer aux cocontractants des entrepreneurs en construction une protection et une garantie de compétence auxquelles il est fait référence à l'

article 58 de la

Loi sur le bâtiment. » [7] IV « 12- Les procureurs de la demanderesse soutiennent que, pour pouvoir inscrire une hypothèque légale, il faut que l'entrepreneur soit en tout temps détenteur de la licence appropriée durant l'exécution des travaux. Ils s'appuient principalement sur une décision de notre collègue le juge Paul Carrière [8] à ce sujet. (…) 16- Dans les différents cas soumis, l'entrepreneur ne détenait pas de licence soit lors de l'exécution des travaux, soit au moment de l'inscription de l'hypothèque légale.

En l'espèce, la défenderesse devient titulaire de la licence appropriée en cours d'exécution de travaux et elle la détient toujours lors de l'inscription de l'hypothèque légale. 17- La situation en l'espèce est-elle à ce point différente qu'elle devrait amener le Tribunal à décider autrement que dans les décisions soumises? Le Tribunal est d'avis que non. […] 22- L'entrepreneur doit donc détenir une licence en vigueur au moment de la dénonciation, lors des travaux et lors de l'inscription de l'hypothèque légale.

Il apparaît que, s'il ne la détient pas à l'une de ces périodes, il ne peut être considéré comme un entrepreneur de construction pouvant être protégé par la garantie qui est l'hypothèque légale. 23- La seule situation pouvant possiblement porter à questionnement est le cas de l'entrepreneur de construction qui détient une licence

en vigueur au moment de la dénonciation, laquelle devient échue durant une

partie des travaux mais qui est remise en vigueur au cours des travaux et qui est toujours en vigueur lors de l'inscription de l'hypothèque légale. 24- Le Tribunal est d'avis qu'il y aurait peut-être lieu de revisiter la jurisprudence dans une telle situation en fonction des objectifs de la

Loi sur le bâtiment mais ce n'est pas le cas soumis en l'espèce. » [9] [ 11 ] La dernière décision mentionnée au paragraphe précédent a été confirmée par la Cour d’appel du Québec dans un arrêt dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « 38- Le juge de première instance réfère à ces deux articles aux paragraphes 13 et 20 de son jugement.

Par ailleurs, il mentionne de la jurisprudence tant de la Cour d'appel que de la Cour supérieure concernant l'interprétation à donner à ces dispositions. 39- En s'appuyant sur ces articles et sur la jurisprudence citée, il finit par conclure de la façon suivante: [22] L'entrepreneur doit donc détenir une licence en vigueur au moment de la dénonciation, lors des travaux et lors de l'inscription de l'hypothèque légale.

Il apparaît que, s'il ne la détient pas à l'une de ces périodes, il ne peut être considéré comme un entrepreneur de construction pouvant être protégé par la garantie qui est l'hypothèque légale. 40- Je ne trouve pas dans la

partie du jugement traitant de cette question une erreur justifiant l'intervention de la Cour. » [10] [ 12 ] Les principes énoncés dans les décisions mentionnées ci-dessus s’appliquent en l’instance. [ 13 ] Le Tribunal conclut donc que la défenderesse devait, pour échapper à la sanction prévue à l’

article 50 de la

Loi sur le bâtiment , détenir une licence de la Régie du bâtiment au moment de la publication de l’avis au registre foncier. [ 14 ] Lors du procès, la procureure de la défenderesse plaide, subsidiairement, que sa cliente ne devrait pas être pénalisée parce que le délai entre la signification et la publication de l’avis est imputable au huissier qui aurait été chargé de cette mission. [ 15 ] Cet argument subsidiaire n’est pas mentionné dans la lettre énonçant les motifs de contestation de la défenderesse et, surtout, cette dernière n’a présenté aucun élément de preuve à son appui. [ 16 ] La Cour d’appel a décidé qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur les conséquences de l’omission d’un tiers lorsque les circonstances de celle-ci ne sont pas prouvées.

L’extrait pertinent de sa décision se lit comme suit : « 14. Il y a des éléments au dossier qui suggèrent que le fait que l'intimée n'avait pas de permis à l'époque qui nous intéresse a résulté d'une simple inattention de la part d'un des préposés de l'intimée.

Il n'est pas du tout acquis qu'un tel fait peut être invoqué à l'encontre de la disposition précise de la loi et, en tout état de cause, il n'y a pas lieu de tenir cela en considération puisque les éléments de preuve concernant le fait que l'intimée aurait désiré ou pu obtenir la licence ne sont pas assez élaborés ou précis. » [11] [ 17 ] Le Tribunal appliquera la même règle. En effet, vu l’absence de preuve sur cette question, il serait purement théorique de déterminer si la faute d’un tiers permet ou ne permet pas d’éviter la sanction prévue à l’

article 50 de la

Loi sur le bâtiment . [ 18 ] Le Tribunal conclut donc que la requête en radiation est bien fondée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête en radiation d’une inscription sur le registre foncier; ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal de procéder à la radiation de l’inscription de l’hypothèque légale de construction inscrite en date du 27 juillet 2010 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 17 423 373 contre l’immeuble suivant : « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro DEUX MILLION SEPT CENT QUATRE-VINGT SEPT MILLE NEUF CENT SOIXANTE (2 787 960) du cadastre du Québec, bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal.

Avec bâtisse dessus construite portant l’adresse civique […], Montréal, Québec, […] ». ORDONNE à l’officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, mis en cause, de procéder à la radiation de l’inscription, et ce, sur présentation d’une réquisition d’inscription conforme aux prescriptions de la loi et paiement des droits prescrits aux frais des demandeurs; DISPENSE les demandeurs de la signification du présent jugement; LE TOUT avec dépens contre la défenderesse. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q.

Me Marie-Josée TrudeauCAIN LAMARRE CASGRAIN WELLSProcureurs des demandeurs Anne Beaudoin, stagiairePIETRO IANNUZIProcureur de la défenderesse Date d’audience : 23 novembre 2010 [3] Commission scolaire des Cascades-L'Achigan c. 2797097 Canada inc., [1996] R.D.I. 236 (C.S.) [4] Commission scolaire des Cascades-L'Achigan c. 2797097 Canada inc., [1996] R.D.I. 236 (C.S.) [5] Giard c. Construction Cogère inc. et al., [1997] R.D.I. 266 (C.S.) [7] Soulard et al. c. 3093-7106 Québec inc., (QC CS), [2001] R.D.I., 423.