2018 QCCQ 8838, 2018 QCCQ 8838

Olivier c. Gagnon 2018 QCCQ 8838 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Division administrative et d’appel » N° : 200-80-008375-170 DATE : 21 septembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ULRICK OLIVIER Demandeur/appelant c.

ANDRÉ GAGNON Défendeur/intimé ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Ulrick Olivier appelle de la décision [1] de la Régie du logement (Régie) du 22 décembre 2016 le condamnant à payer 4735 $ de loyer et en dommages à M. André Gagnon pour le logement situé au [...] à Québec. Cette décision en rétracte une autre survenue le 12 août 2016.

Au stade de l’octroi de la permission d’appeler, l’exception au droit d’appel pour une demande dont le seul objet est en recouvrement d’une somme de 7000 $ a été mise de côté. [ 2 ] Les deux parties s’adressaient des demandes de façon simultanée. M.

Olivier demande une réduction de loyer pour novembre et décembre 2013. [ 3 ] La permission d’appeler a été accordée [2] le 29 juin 2017 par le juge Pierre Coderre, J.C.Q., sur les questions suivantes : 1 re question : La Régie du logement a-t-elle erré en fait et en droit dans l’évaluation du caractère impropre à l’habitation du logement du locataire selon les paramètres énoncés à l’

article 1915 du Code civil du Québec (C.c.Q.) ? 2 e question : Si le logement en litige était impropre à l’habitation, le locateur a-t-il droit aux dommages-intérêts qui lui ont été accordés par la Régie du logement sur la base que le locataire aurait déguerpi au sens de l’

article 1975 C.c.Q. ? LE CONTEXTE [ 4 ] M. Olivier prend possession du logement en mai 2013, il le quitte en janvier 2014. La relocation survient en juillet 2014. Le logement est situé dans un immeuble construit vers 1927. [ 5 ] En décembre 2013, M. Olivier obtient un rapport de visite du technicien en environnement et salubrité de la Ville de Québec, M. Michel Gervais, sur l’habitabilité de son logement sous l’angle de la température ambiante. Le 21 octobre précédent, M. Olivier avait demandé des réparations au système radiant de chauffage qui ne fonctionne que d’un côté de l’appartement (L-7).

Il ajoute un avis dans le même sens le 28 novembre pour dénoncer la non-fonctionnalité des plinthes de chauffage récemment installées. [ 6 ] M. Gagnon répond le 5 décembre que le système radiant, même partiel, est suffisant pour assurer le confort du local durant l’hiver. Le plancher peut, reconnait-il, connaître des différences de température selon l’endroit où on se situe dans le logement, mais cela ne rend pas le local inhabitable. [ 7 ] Le 18 décembre, M. Olivier avise M.

Gagnon qu’il abandonne son logement, car il est impropre à l’habitation, tel qu’il « appert du rapport de visite fait le 9 décembre 2013 », et ajoute qu’il n'a pas l’intention de le réintégrer éventuellement. [ 8 ] De son côté, M. Gervais, de la Ville de Québec, avise M. Gagnon qu’il doit prendre les dispositions nécessaires pour que le logement dans son entier puisse bénéficier d’une température ambiante de vingt degrés Celsius ( 20°

C) conformément à la

réglementation. [ 9 ] Le 8 janvier 2014, M. Gagnon répond à l’avis d’abandon de logement du 18 décembre signalant que le rapport Gervais ne déclare pas le logement impropre à l’habitation et que sa fermeture n'a pas été ordonnée. [ 10 ] Les deux parties déposent devant la Régie du logement, en janvier 2014, leurs recours respectifs qui seront finalement entendus sur la même preuve en novembre 2016. LA NORME D’INTERVENTION À L’ÉGARD DE LA DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT [ 11 ] Depuis l’arrêt Dunsmuir c.

Nouveau-Brunswick [3] , une présomption est établie qu’en appel la Cour du Québec doit se limiter à déterminer si la décision de la Régie revêt un caractère raisonnable. Vu que la question en l’espèce porte sur le caractère impropre à l’habitation du logement, question mixte de faits et de droit, nous ne sommes pas dans les rares exceptions permettant de mettre de côté la présomption. [ 12 ] L’interprétation de l’

article 1975 C.c.Q. est au cœur de la juridiction et de l’expertise de la Régie. DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT [ 13 ] Le 22 décembre 2016, la régisseure rend jugement déclarant essentiellement : [24] Le Tribunal ne peut toutefois conclure que le logement était impropre à l’habitation justifiant le locataire de quitter. En effet, il ressort que bien qu’une

partie du chauffage radiant du plancher du salon n’ait pas été fonctionnelle, le locataire devait baisser la température parce qu’il faisait parfois trop chaud. ANALYSE ET DÉCISION 1 re question : La Régie du logement a-t-elle erré en fait et en droit dans l’évaluation du caractère impropre à l’habitation du logement du locataire selon les paramètres énoncés à l’

article 1915 du Code civil du Québec (C.c.Q.) ? [ 14 ] Après étude du dossier et audition des parties, le Tribunal conclut que la régisseure n’a pas commis d’erreur dans l’appréciation de la preuve faite devant elle sur la base de l’

article 1915 C.c.Q. : 1915. Le locataire peut abandonner son logement s’il devient impropre à l’habitation. Il est alors tenu d’aviser le locateur de l’état du logement, avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent.

Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation, à moins que l’état du logement ne résulte de sa faute. [ 15 ] Pour qu’un logement soit considéré comme impropre à l’habitation, il doit constituer une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public ou être déclaré tel par le Tribunal ou par l’autorité compétente ( art. 1913 C.c.Q. ). [ 16 ] C’est donc à M.

Olivier qu’incombe la charge d’établir, par une preuve prépondérante, que l’état du logement constituait une menace sérieuse pour sa santé ou sa sécurité. [ 17 ] La jurisprudence enseigne qu’il faut retenir des critères objectifs pour établir le caractère impropre du logement, notamment dans l’affaire Gestion immobilière Dion [4] , le juge Jean-Guy Blanchet écrivait : (…) pour évaluer si l’impropreté d’un logement à l’habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation de façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l’audition.

Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l’état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir mais bien la situation ou l’état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement (…) [ 18 ] Le logement occupé par M. Olivier est au coin du bâtiment. Il est à aire ouverte avec une dénivellation pour l’espace cuisine et un espace fermé pour la salle de bain. Le chauffage est essentiellement assuré par un câble chauffant qui serpente dans le plancher de béton du logement. Or, il est indéniable qu’il ne fonctionne que sur une

partie de la surface du logement. Il faut le solliciter plus intensément pour assurer un confort de l’ensemble de l’espace loué. La chaufferette installée dans la salle de bain est, de son côté, insuffisante. [ 19 ] La preuve révèle que la chaleur produite par le câble est intense amenant M. Olivier à intervenir pour la réduire par crainte du feu ou pour inconfort. [ 20 ] Le reste de la pièce peut alors présenter un plancher froid amenant M. Gagnon à suggérer la pose de tapis ou l’installation d’un chauffage d’appoint par le locataire. [ 21 ] Le rapport de M.

Gervais ne peut établir à lui seul le caractère inhabitable du logement. Il résulte d’une visite ponctuelle et d’un relevé unique de la température sans explication sur les conditions de chauffage qui avaient été mises en place récemment et leur apport réel si mises à contribution. [ 22 ] En aucun temps ce rapport ne déclare le logement impropre à l’habitation. Il note une contravention, le 9 décembre 2013, à l’article 27 du Règlement (sur la salubrité des bâtiments et des constructions) [5] de la Ville de Québec . Cet

article énonce : 27. Un bâtiment destiné à l’habitation doit être muni d’une installation permanente de chauffage en bon état de fonctionnement permettant de desservir chacune des pièces et des espaces du bâtiment.

L’installation de chauffage doit permettre à l’occupant d’obtenir une température d’au moins 20 degrés Celsius dans un logement ou une chambre d’une maison de chambres. La température est mesurée au centre de la pièce à un mètre du sol. (…) [ 23 ] Or, M. Gervais a mesuré une température de 15,8 °C plutôt que 20°C au moment de sa visite. [ 24 ] M. Olivier, par son témoignage, a démontré que M. Gagnon est peu empressé à assurer le confort de la pièce qu’il habite. Il convainc le Tribunal que la situation comportait des inconvénients. [ 25 ] Cependant, la preuve qu’il devait amener pour justifier son départ du logement est insuffisante compte tenu de l'

article 1915 C.c.Q. Le rapport de l’inspecteur municipal ne démontre pas que l’état du logement constitue une menace sérieuse à sa santé. [ 26 ] En conséquence, la décision de la Régie sur l’habitabilité du logement est maintenue. 2 e question : Si le logement en litige était impropre à l’habitation, le locateur a-t-il droit aux dommages-intérêts qui lui ont été accordés par la Régie du logement sur la base que le locataire aurait déguerpi au sens de l’

article 1975 C.c.Q. ? [ 27 ] M. Gagnon obtient par jugement le loyer pour une période de six mois à 640 $, les frais d’énergie de 860 $ et les frais de publication pour la relocation à 35 $. [ 28 ] La Cour maintient cette condamnation. [ 29 ] Cependant, M. Olivier demandait une réduction du loyer à compter de novembre 2013 en raison du problème de chauffage. La Régie ne se prononce pas sur cette réclamation bien que la demande M. Olivier puisse constituer une défense à celle de M.Gagnon et entraîner compensation. [ 30 ] M.

Gagnon avait l’obligation de livrer un logement en bon état d’habitabilité ( art. 1910 C.c.Q. ). [ 31 ] Le rapport Gervais démontre qu’en décembre, les conditions prévalant au logement ne respectent pas une norme imposée par la loi, en l’occurrence le règlement de la Ville de Québec. [ 32 ] La prépondérance de la preuve sur cet aspect, compte tenu du témoignage additionnel de M. Olivier et ses écrits, le favorise. [ 33 ] L’inconfort ressenti est dénoncé en novembre par écrit et M. Gagnon réaffirme que le système de chauffage est adéquat malgré qu’il ne fonctionne que sur une

partie de la surface du logement. Le chauffage de la salle de bain est lui aussi déficient. M. Gagnon ne prend aucune mesure spéciale pour corriger la situation ou démontrer qu’il respecte son obligation. [ 34 ] L’

article 1912 C.c.Q. stipule : 1912. Donnent lieu aux mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail: (…) 2° Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l’entretien, à l’habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d’un immeuble comportant un logement. [ 35 ] L’article 27 du Règlement municipal pose l'exigence que le système de chauffage soit en bon état « permettant le desservir chacune des pièces et des espaces du bâtiment. (…) La température est mesurée au centre de la pièce à un mètre du sol. » [ 36 ] M. Gervais constate une contravention substantielle à ce

chapitre en décembre (15,8 °C plutôt que 20°C). [ 37 ] Vu l’inexécution de l’obligation de M. Gagnon, prouvée de façon prépondérante, la Régie aurait dû se prononcer sur la réclamation de M. Olivier. [ 38 ] Par contre, il est inutile de retourner le dossier devant la Régie pour lui permettre de se prononcer sur cette demande. La modicité relative des sommes en cause ne le justifie pas pour les deux parties. De plus, il est impossible de compléter la preuve

sommaire déposée, car elle n’a pas été, de part et d'autre, recueillie pendant l’occupation des lieux par M. Olivier et avant les travaux correctifs. [ 39 ] La Cour a le pouvoir de rendre la décision qui aurait dû être rendue, et ce, conformément à l'

article 101 de la

Loi sur la Régie du logement [6] : 101. Le tribunal peut confirmer, modifier ou infirmer la décision qui fait l’objet de l’appel et rendre le jugement qui aurait dû être rendu. [ 40 ] Le Tribunal accorde donc une réduction de loyer de 100 $ par mois entre novembre et mars à M. Olivier, pour un total de 500 $ . Comme le constate la Régie, le loyer applicable est réduit de 25 $ pour décembre et la Cour ordonne le remboursement du trop-perçu ( 25 $ ). Une somme de 250 $ est également accordée pour le déplacement des effets du logement lors d’une éventuelle intervention de M.

Gagnon pour corriger la situation. [ 41 ] Cette indemnité de 775 $ est appliquée en réduction du montant accordé à M. Gagnon, les autres éléments de l’ordonnance de la Régie demeurent inchangés. [ 42 ] Les frais de justice en appel doivent être assumés par les parties car leur point de vue respectif est confirmé par la présente décision.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE PARTIELLEMENT l’appel de M. Ulric Olivier; INFIRME la décision de la Régie du logement du 22 décembre 2016; PRONONCE la décision qui aurait dû être rendue selon les conclusions suivantes dont certaines sont originales : [31] ACCUEILLE la demande en rétractation; [32] RÉTRACTE la décision rendue le 12 août 2016; [33] ACCUEILLE la demande du locataire en réduction de loyer et en dommages pour un montant de 775 $; [34] ACCUEILLE en

partie la demande du locateur; [35] CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 3960 $, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , depuis le 20 mai 2014, en plus des frais judiciaires et de signification de 79 $; CHAQUE

PARTIE assume ses frais de justice en appel. __________________________________ JACQUES TREMBLAY J.C.Q. M e Pierre-Olivier Fortin 797, boulevard Lebourgneuf, bureau 202, Québec (Québec) G2J 0B5 Avocat du demandeur/appelant M. André Gagnon [...], Québec (Québec) [...] Défendeur/intimé Date d’audience : 18 mai 2018