2014 QCCQ 9304, 2014 QCCQ 9304

Syndicat de la copropriété Le Relais seigneurial — phase II c. Gaudreault 2014 QCCQ 9304 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-208612-138 DATE : 25 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAGALI LEWIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE RELAIS SEIGNEURIAL – PHASE II Demandeur c.

YVON GAUDREAULT Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de la Copropriété Le Relais Seigneurial – Phase II (le Syndicat ou le demandeur ) cherche à obtenir le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice de la

partie privative d’Yvon Gaudreault ( M. Gaudreault ou le défendeur ), lequel n’a pas payé sa participation aux frais de copropriété depuis le 1 er septembre 2012, pour un montant de 3 927,92 $ incluant les intérêts calculés mensuellement jusqu’au 14 juillet 2014. [ 2 ] Le Syndicat cherche également à obtenir une condamnation contre le défendeur pour une somme de 14 850 $ représentant le montant des pénalités calculé au 14 juillet 2014, ainsi que les honoraires d’avocats concernant la préparation et l’audition de la présente affaire, pour un montant de 7 402,86 $. [ 3 ] M.

Gaudreault avance que le montant de sa contribution aux frais de copropriété, tel que calculé par le Syndicat, est erroné.

Selon lui, sa contribution mensuelle ne doit pas être de 110,56 $ pour l’année financière 2012-2013 ni de 130,84 $ pour l’année financière 2013-2014, mais de 22 $, soit 21 % de 104,55 $ [1] . [ 4 ] Au soutien de cette affirmation, le défendeur explique qu’il ne doit payer qu’un montant correspondant à l’espace occupé par son unité dans l’immeuble, parce qu’il n’a pas de clés pour avoir accès à la piscine, au spa et à la salle d’exercices. [ 5 ] Il ajoute, au soutien de la demande de réduction de sa quote-part des frais de copropriété, que son unité n’a pas bénéficié du lavage de vitres ni du déneigement de son patio un hiver. [ 6 ] M.

Gaudreault avance qu’il a toujours été disposé à payer la somme de 22 $ par mois. Il n’explique pas pourquoi, dans les faits, il n’a rien payé depuis le 1 er juin 2013, mais invite le Tribunal à tenir compte de son intention dans la décision qu’il rendra. [ 7 ] Le défendeur conteste le montant réclamé à

titre de pénalité pour non-respect de la déclaration de copropriété parce qu’exorbitant en comparaison du montant dû de 3 928 $ à

titre de contribution aux frais de copropriété. [ 8 ] Quant aux honoraires et débours extrajudiciaires, il allègue ne pas avoir les moyens de les payer, et demande au Tribunal de tenir compte, pour décider de l’opportunité d’accorder le montant réclamé, du fait qu’il a de faibles revenus de retraite. [ 9 ] Enfin, M. Gaudreault allègue que la demande du Syndicat de l’expulser de son unité et de la vendre sous contrôle de justice est illégale puisque la déclaration de copropriété ne prévoit pas cette sanction en cas de défaut d’un copropriétaire de payer sa quote-part des frais de la copropriété. QUESTIONS EN LITIGE

a) Le défendeur a-t-il été privé d’accès à certaines parties communes de la propriété?

b) Le fait de ne pas avoir eu accès à certaines parties communes de l’immeuble donne-t-il droit à une réduction de la quote-part

des frais de copropriété du défendeur?

c) La requête du Syndicat visant à obtenir l’expulsion du défendeur et une ordonnance de vente sous contrôle de justice est-elle bien fondée?

d) Le Syndicat est-il bien fondé, en vertu de l’article 90.1 de la déclaration de copropriété, de réclamer de M. Gaudreault les honoraires et frais extrajudiciaires encourus pour faire valoir les droits de la copropriété?

e) La réclamation du Syndicat faite en vertu de l’article 153.1 de la déclaration de copropriété pour paiement d’une pénalité de 50 $ par jour depuis le 20 septembre 2013, pour un total de 14 850 $ en date du 14 juillet 2014, est-elle recevable? CONTEXTE [ 10 ] Le Syndicat est constitué pour voir à « la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun » [2] . [ 11 ] M.

Gaudreault est propriétaire de l’unité 21 de l’immeuble sis au […] à St-Jérôme, depuis le 18 juin 2004. [ 12 ] En février 2007, il cesse de payer sa quote-part des frais de copropriété parce qu’un différend survenu en juillet 2006 ne s’est pas réglé à sa satisfaction. Voici ce qui s’est passé. [ 13 ] Son ex-épouse [3] et sa fille, qui ne résident pas dans la copropriété, sont seules à la piscine de l’immeuble, ce qui est contraire à la règlementation. Elles ont été enfermées dans l’enceinte de la piscine par un copropriétaire (peut-être par accident [4] ), ce qui offusque M.

Gaudreault jusqu’à maintenant, qui, plus de huit ans après le fait, parle encore de cet événement avec émotion à l’audition de la présente affaire. [ 14 ] En avril 2007, le Syndicat introduit un recours contre M. Gaudreault devant la Division des petites créances de la Cour du Québec pour lui réclamer le paiement de sa contribution aux frais de la copropriété. [ 15 ] Au moment où jugement est rendu dans cette première affaire qui implique les parties, le défendeur n’a pas payé sa quote-part des frais de copropriété depuis plus de deux ans. [ 16 ] Le 28 mai 2009, l’honorable Diane Girard condamne M.

Gaudreault à payer au Syndicat 2 308,07 $ avec intérêts, et lui accorde un délai de six mois pour payer. [ 17 ] Étant donné les moyens soulevés par le défendeur dans la présente instance, il est pertinent de citer l’honorable Girard sur les motivations de M. Gaudreault pour avoir cessé de payer sa quote-part des frais de copropriété à compter de 2007 : [4] Selon monsieur Gaudreault, le syndicat aurait dû faire des excuses aux membres de sa famille, ce qui n'a jamais été fait.

Le défendeur affirme, malgré la déclaration écrite du concierge, que c'est sciemment que l'enclos de la piscine a été « cadenassé » alors que sa fille et son épouse s'y trouvaient en son absence, contrairement à ce que prévoit le règlement des copropriétaires. [5] Le défendeur a admis qu'il n'était pas justifié de se faire justice à lui-même en arrêtant de payer . Il demande toutefois de ne pas avoir à payer les intérêts au taux annuel préférentiel de la Banque du Canada majoré de 5% prévu à l'article 146 de la déclaration de copropriété. [5] (Nos soulignés) [ 18 ] Dans le cadre de ce dossier, M.

Gaudreault avait tenté d’obtenir une modification du montant de la quote-part des frais de copropriété qu’il devait payer, en vain, l’honorable Girard s’étant exprimé comme suit à ce sujet : [6] Le Tribunal n'a pas juridiction pour modifier l'obligation prévue à la déclaration de copropriété. (…) [7] Séance tenante, le défendeur a invoqué que les charges communes devaient être divisées en parts égales et non conformément aux articles 138, 139 et 25 de la déclaration de copropriété, c'est-à-dire selon la valeur relative de chaque unité. Il plaide que le Code civil ne prévoit pas de répartition inégale. L'

article 1064 du Code civil prévoit expressément que chacun des copropriétaires contribue en proportion de la valeur relative de sa fraction aux charges communes. Aussi, ce motif est mal fondé en droit . [6] (Nos soulignés) [ 19 ] En exécution du jugement du 28 mai 2009, M. Gaudreault remet au Syndicat un chèque de 2 449,07 $ postdaté du 28 novembre 2009. Pour une raison qui n’a pas été expliquée au Tribunal, le chèque a toutefois été encaissé le 6 octobre 2009 [7] . [ 20 ] M.

Gaudreault se plaint de la situation à son institution bancaire, contemple même l’idée de déposer une plainte pour fraude contre le Syndicat. [ 21 ] Dans une réclamation qu’il dépose à la Division des petites créances le 14 décembre 2012 [8] , il déclare sous serment avoir obtenu un arrêt de paiement du chèque. Bien qu’il ne donne aucune précision sur ce point à l’audience, il appert du plumitif du dossier que le Syndicat a procédé à une saisie-exécution du jugement en février 2010 [9] .

Le tribunal déduit qu’il a soit effectivement obtenu que le montant du chèque lui soit remboursé, sans remplacer le chèque dans le délai imparti par la Cour pour payer la condamnation, soit que le montant payé ne couvrait pas la totalité du montant dû en exécution du jugement. [ 22 ] M. Gaudreault explique à l’audience qu’il est insulté du fait que le Syndicat a encaissé son chèque du 28 novembre 2009 le 6 octobre 2009.

Cumulé au fait qu’il soit toujours amer de l’événement du mois de juillet 2006, malgré qu’il ait admis devant l’honorable Girard qu’il ne pouvait se faire justice à lui-même, il cesse à nouveau de payer sa quote-part des frais de copropriété dès le 1 er novembre

2009. [ 23 ] Devant cette situation, le 2 novembre 2011, le Syndicat fait publier contre l’unité de M. Gaudreault une hypothèque légale, puis un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et institue des procédures en vente sous contrôle de justice, réclamant le paiement d’une somme de 4 813,48 $ en paiement de sa quote-part des frais de copropriété, de sa contribution au fonds de prévoyance et aux cotisations spéciales. [ 24 ] Le 26 juin 2012, l’honorable Girard, présidant alors la chambre civile de la Cour du Québec, ordonne la vente sous contrôle de justice de l’unité de M.

Gaudreault « pour non-paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance pour la somme de 5 029,48 $ » [10] . [ 25 ] Pour éviter la vente de son unité, M.

Gaudreault paie le montant de la condamnation, incluant sa quote-part des frais de copropriété jusqu’au 31 août 2012. [ 26 ] Le 10 septembre 2012, le Syndicat adresse au défendeur une lettre dans laquelle il lui détaille le montant de sa cotisation annuelle et de sa cotisation spéciale pour le remplacement de la toile de la piscine pour l’année financière du 1 er septembre 2012 au 31 août 2013 [11] . [ 27 ] Le 15 octobre 2012, le Syndicat transmet une deuxième lettre au défendeur à laquelle est joint le budget adopté suite à l’assemblée du 22 septembre 2012 et une copie de la lettre du 10 septembre 2012 [12] . [ 28 ] M.

Gaudreault répond au Syndicat en lui transmettant une note et des chèques postdatés de 22 $. Sa note se lit comme suit : Ce montant représente l’espace occupé par mon condo dans l’immeuble. Ce montant pourrait être révisé au retour de mes clefs qui ont été volées à la piscine. $ 104.55 x .21 = 22 $ [ 29 ] Lorsqu’il écrit cela, le défendeur sait depuis au moins le mois de mai 2009 qu’il ne peut se faire justice à lui-même, pour l’avoir admis devant l’honorable Girard [13] .

Il sait aussi que le Tribunal n’a pas autorité pour modifier l’obligation prévue à la déclaration de copropriété [14] . [ 30 ] Ses chèques des 1 er septembre et 1 er octobre 2012 sont honorés par son institution bancaire, mais pas celui du 1 er novembre 2012 qui est retourné parce qu’illisible. Ses chèques de mars, avril, mai et juin 2013 ne seront pas honorés parce que le compte sur lequel ils étaient tirés faisait l’objet d’une saisie.

Il ne les remplacera pas et ne fera aucun autre paiement jusqu’au jour de l’audition de la présente affaire. [ 31 ] Le 17 octobre 2012, le défendeur fait adresser par son procureur de l’époque une mise en demeure au Syndicat pour réitérer la prétention que le montant de sa quote-part des frais de copropriété est de 22 $ par mois dû au fait qu’il n’a pas accès à certaines parties communes. [ 32 ] C’est la première fois que le Syndicat est informé que M.

Gaudreault n’a pas les clés de la piscine, du spa et de la salle d’exercices. [ 33 ] Contrairement à ce qu’il a écrit dans la note qu’il adresse au Syndicat en octobre 2012, la preuve révèle que les clés de M. Gaudreault n’ont pas été volées.

Il les a laissées à la piscine le 26 mai 2010 lorsqu’il a été arrêté après avoir agressé verbalement Ginette Gratton et physiquement Marjolaine Pagé et Michel Liboiron, tous trois des copropriétaires. [ 34 ] De plus, au moins jusqu’en mai 2011, ce n’est pas parce qu’il n’a pas de clés qu’il n’a pas accès à ces parties communes, mais parce que des ordonnances de libération suite à cette arrestation et au bris de conditions lui interdisent l’accès aux aires communes [15] . [ 35 ] Le 31 octobre 2012, le Syndicat répond à M.

Gaudreault et lui rappelle que les clés des aires communes lui ont été transmises par le biais de son agent de liaison, à la demande de ce dernier, Mme Gratton ayant elle-même remis les clés à l’agent en question. [ 36 ] Le Syndicat offre toutefois à M.

Gaudreault de lui faire un double des clés des aires communes (piscine, spa et salle d’exercices) [16] , mais il ne donne pas suite à cette offre. [ 37 ] Le 11 juillet 2013, le Syndicat adresse une lettre au défendeur, en réponse à une lettre qu’il lui adressait le 30 juin précédent [17] , laquelle lettre n’a pas été produite dans le cadre du présent dossier. [ 38 ] La preuve révèle que cette lettre a été livrée au défendeur par huissier le 8 août 2013 avec une enveloppe dans laquelle les clés des parties communes que le défendeur réclamait lui étaient transmises.

Dans un premier, le défendeur accepte les documents que l’huissier lui remet, mais lorsqu’il comprend de quoi il s’agit, tente de rendre à l’huissier la lettre et les clés, ne voulant pas les recevoir. [ 39 ] Comme l’huissier refuse de les reprendre, il les jette dans une poubelle, ce dont l’huissier a été témoin. [ 40 ] Mme Gratton, la présidente actuelle du Syndicat, témoigne avoir croisé l’huissier dans le stationnement de l’immeuble après qu’il ait signifié M. Gaudreault, lequel lui a fait part du déroulement de la signification.

Mme Gratton a donc récupéré l’original de la lettre du 11 juillet 2013 (lequel elle a exhibé au Tribunal), et l’enveloppe dans laquelle se trouvaient les clés, qu’elle a remise au Tribunal. [ 41 ] Le Tribunal a remis ladite enveloppe au défendeur pour qu’il l’ouvre et confirme que les clés qui s’y trouvaient étaient celles qui lui manquaient, ce qu’il a fait. Le défendeur a conservé les clés.

[ 42 ] M. Gaudreault confirme la description faite par Mme Gratton de la tentative de lui remettre les clés des aires communes et le fait qu’il a refusé de les recevoir le 8 août 2013. Il confirme aussi ne pas avoir donné suite à l’offre d’octobre 2012 du Syndicat de récupérer une copie des clés de certaines aires communes. [ 43 ] M. Gaudreault a été déclaré coupable des agressions auxquelles il s’est livré sur deux copropriétaires le 26 mai 2010. Ceux-ci l’ont par la suite poursuivi en dommages devant la Division des petites créances. [ 44 ] Le 23 et le 31 janvier 2013, M.

Gaudreault est condamné à verser 4 745 $ et 5 069 $ à Marjolaine Pagé [18] et Michel Liboiron [19] respectivement, pour dommages matériels, corporels et punitifs. [ 45 ] M. Gaudreault a tenté de minimiser les agressions dont il a été l’auteur et a tenté de se présenter comme victime dans toute cette affaire. [ 46 ] Voici ce que l’honorable Monique Fradette écrit au sujet de l’agression de M.

Gaudreault sur Mme Pagé : [2] Le 26 mai 2010, sans justification , monsieur Gaudreault agresse sauvagement madame Pagé. [3] Selon la preuve, non contredite, il l'empoigne, lui secoue la tête dans un mouvement de va-et-vient sur une clôture de broche et lui serre la gorge au point où elle ne peut plus émettre un son . [4] Il lui tire les cheveux et lui provoque des égratignures et ecchymoses au cou ainsi qu'au thorax. [5] Le 10 juin, monsieur Gaudreault plaide coupable à une accusation de voie de fait.

Monsieur le juge Claude Melançon lui accorde une libération conditionnelle avec une probation de six mois. [6] À l'audience, monsieur Gaudreault ne nie pas les faits (…). (Nos soulignés) [ 47 ] Quant au jugement de l’honorable Denis Lapierre, rendu dans le dossier qui opposait M. Gaudreault à M.

Liboiron, en voici les extraits pertinents : [1] Le 26 mai 2010, le demandeur, après avoir entendu le défendeur injurier son épouse, s'approche de celui-ci pour se voir asséner, sans provocation, un coup de poing au visage. [2] La scène se passe au abord (sic) de la piscine de l'ensemble de condominiums où résident les parties.

Alertés par le bruit, plusieurs résidents s'approchent des lieux, non sans que le défendeur n'ait le temps d'asséner deux coups de poing additionnels au visage du demandeur, qui n'a ni provoqué ni répliqué. [3] S'en suit une échauffourée, au cours de laquelle le défendeur s'en prend brutalement à une autre résidente, qui a témoigné à l'audience.

Elle aussi a poursuivi le défendeur devant cette Cour [20] . [4] Quelqu'un ayant alerté la police, l'échauffourée se termine et le défendeur est amené par les policiers. [5] Le défendeur admet les faits , mais oppose à la réclamation de monsieur Liboiron une demande reconventionnelle. Il réclame différents dommages reliés à la perte de ses clefs ou à différentes arrestations dont il a été l'objet subséquemment pour bris de condition. [6] Le défendeur a plaidé coupable aux accusations qui ont été portées contre lui à la suite de l'agression dont le demandeur a été victime.

Les motifs : [7] Le Tribunal n'a aucune hésitation à reconnaître qu'il dispose d'une preuve convaincante d'agression brutale, gratuite et injustifiée du défendeur à l'égard du demandeur, en présence de son épouse et du petit-fils de celle-ci, âgé de 6 ans. (Nos soulignés) [ 48 ] M. Gaudreault ne paie pas le montant des jugements de janvier 2013 et force les copropriétaires concernés à pratiquer pendant trois mois une saisie-exécution de son compte bancaire.

Il explique au Tribunal que c’est pour cette raison qu’il n’a pas payé sa quote- part des frais de copropriété depuis. [ 49 ] Il ne fournit aucune explication pour ne pas avoir recommencé à payer sa quote-part après la levée de la saisie-exécution et jusqu’à l’audition. Depuis le 1 er septembre 2012, M. Gaudreault a donc payé 132 $ à

titre de frais de copropriété! [ 50 ] M. Gaudreault n’assiste plus aux assemblées des copropriétaires, générales ou spéciales, depuis 2007 et ne demande pas d’y être représenté parce qu’il n’en sent pas le besoin. Il a « arrêté la vie de condo » depuis 2006. [ 51 ] Il n’a pas contesté les assemblées, les budgets présentés aux assemblées, ni la répartition des charges.

Il admet avoir été convoqué aux assemblées et avoir reçu copie des budgets, des procès-verbaux d’assemblées et des modifications à la déclaration de copropriété. [ 52 ] Le 6 août 2013, le Syndicat fait publier au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Terrebonne, sous le numéro 20 170 117, un avis d’hypothèque légale [21] , lequel est signifié au défendeur le 17 août 2013 [22] . [ 53 ] Le 25 septembre 2013, le Syndicat fait publier au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Terrebonne, sous le numéro 20 283 899, un préavis d’exercice de vente sous contrôle de justice [23] , après l’avoir fait signifier au défendeur le 21

septembre 2013. [ 54 ] Le 17 septembre 2013, le Syndicat fait publier au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Terrebonne, sous le numéro 20 262 595, un acte d’amendement à la déclaration de copropriété pour, entre autres, ajouter une clause pénale applicable aux copropriétaires délinquants. [ 55 ] L’acte d’amendement prévoit à son

article 7 qu’il prend effet à compter de sa publication, soit le 17 septembre 2013, reprenant en cela les termes de l’article 4, alinéa d) de la déclaration originale. [ 56 ] Voici ce que prévoit l’acte d’amendement quant aux pénalités :

ARTICLE 90.1.7 Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d’un avocat sont retenus par le Syndicat suite à un défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la Déclaration de copropriété, y compris quant aux paiements dus par un copropriétaire au Syndicat en vertu de la Déclaration de copropriété, sont à la charge de ce copropriétaire sauf dans les cas où :

ARTICLE 90.1.7.1 suite à des procédures judiciaires, un jugement final rejette en totalité la demande du Syndicat;

ARTICLE 90.1.7.2 suite à des procédures judiciaires auquel le Syndicat est partie, un jugement final mitige les honoraires et déboursés extrajudiciaires qui doivent être payés par le copropriétaire en défaut.

ARTICLE 153.1 (…) les niveaux de pénalités suivants s’appliqueront : Niveau 1 : 1ère offense : 50,00 $/jour (…) [ 57 ] Le défendeur est avisé de la modification à l’acte constitutif par avis du 17 septembre 2013 [24] . [ 58 ]

Malgré la signification des avis et du présent recours, M. Gaudreault persiste dans son refus de payer quelques sommes que ce soit au Syndicat, pour les motifs déjà exposés.

ANALYSE [ 59 ] Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention et, sauf exception, la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante [25] , mais doit être claire et convaincante pour satisfaire le critère de la prépondérance des probabilités [26] . [ 60 ] Le Tribunal ne met aucunement en doute le témoignage de Mme Gratton qui a témoigné avec tact, objectivité et sérénité, malgré la situation. [ 61 ] M.

Gaudreault, quant à lui, tente de nier toute responsabilité dans les gestes qu’il pose, feint l’ignorance, déforme la vérité, minimise son comportement et tente d’amener le Tribunal à se prononcer sur des questions qui ont été décidées par d’autres instances. [ 62 ] Le défendeur :

a) nie être responsable des agressions contre Mme Pagé et M. Liboiron, nonobstant les condamnations criminelles et civiles;

b) blâme le Syndicat pour avoir pratiqué des saisies-exécutions alors qu’il sait que ce n’est pas le Syndicat qui a pratiqué la saisie entre mars et juin 2013 et n’explique pas ses défauts de se conformer à des ordonnances de paiement qu’il n’a pas portées en appel;

c) alors qu’il a reconnu devant l’honorable Girard qu’il ne pouvait se faire justice à lui-même et avait eu tort de cesser en 2007 de payer sa quote-part des dépenses de la copropriété, il cesse à la première occasion, en 2010 puis en 2012, de payer sa part des frais de copropriété, ce faisant à nouveau justice à lui-même;

d) invoque avoir droit à une réduction de sa quote-part des frais de copropriété parce qu’il n’a pas accès à certaines aires communes. Or, c’est d’abord en exécution d’ordonnances de libération qu’il n’y a pas accès, et ensuite parce qu’il n’a pas demandé d’obtenir les clés, puis les a refusées à deux reprises;

e) enfin, allègue que l’hypothèque légale du Syndicat est illégale parce que cette procédure n’est pas permise par la déclaration de copropriété. Lorsque le Tribunal lui explique que ce droit découle de la loi (ce qu’il sait fort bien puisqu’un jugement a déjà été rendu contre lui en cette matière), il affirme qu’il ne sait pas que le Syndicat bénéficie d’une hypothèque légale en cas de non-paiement de sommes dues par un copropriétaire. C’est pourtant la deuxième fois que le Syndicat s’adresse au Tribunal pour faire vendre son unité. [ 63 ] Le Tribunal répond maintenant aux questions soulevées par le dossier : A.

Le défendeur a-t-il été privé d’accès à certaines parties communes de la propriété? [ 64 ] Pour justifier de ne pas avoir payé sa quote-part des frais de la copropriété, le défendeur soutient qu’il n’a pas à payer pour les parties communes parce qu’il n’a pas eu accès à la salle d’exercices, au spa et à la piscine. [ 65 ] Suite aux agressions physiques de mai 2010 dont il a été l’auteur à l’égard de deux copropriétaires de l’immeuble, du bris de ses conditions de libération et des manœuvres d’intimidation dont il a été l’auteur durant les procédures criminelles à l’égard de Ginette Gratton, il lui a été interdit au moins jusqu’au mois de mai 2011 de se trouver dans les aires communes de l’immeuble. [ 66 ] Ayant commis une faute en agressant des copropriétaires qui a entrainé des restrictions à sa liberté imposées par un tribunal, M.

Gaudreault ne peut prétendre avoir droit à une réduction de sa contribution aux frais de la copropriété pour la période visée par les restrictions. [ 67 ] Lorsque son interdiction d’accès aux aires communes est levée, si elle l’a été avant octobre 2012 – ce que la preuve n’a pas révélé, le défendeur n’a pas avisé le Syndicat qu’il n’avait pas les clés de ces parties communes jusqu’à sa note d’octobre 2012. Là encore, ayant choisi de ne pas avoir accès aux aires communes en question, son argument doit être rejeté. [ 68 ] À partir d’octobre 2012 jusqu’à la l’audition de l’affaire, M.

Gaudreault a refusé de prendre possession des clés. Il les a même jetées dans une poubelle. [ 69 ] Il est le seul à blâmer pour cette situation. Le Tribunal fait siens les propos de l’honorable Lapierre dans le jugement qu’il rendait contre le défendeur : [5] Le défendeur admet les faits, mais oppose à la réclamation de monsieur Liboiron une demande reconventionnelle.

Il réclame différents dommages reliés à la perte de ses clefs ou à différentes arrestations dont il a été l'objet subséquemment pour bris de condition. [17] Bien que le défendeur établisse un certain nombre de dommages qu'il dit avoir subis, le Tribunal ne voit aucune preuve reliant une prétendue faute du demandeur à ce dommage. Il y a donc absence totale de faute ou de lien de causalité. Pour le Tribunal, le défendeur est l'artisan de son propre malheur. Ses ennuis viennent des gestes qu'il a posés à l'encontre du demandeur et de ses bris de condition successifs .

Pas de quelque faute hypothétique du demandeur. [27] (Nos soulignés) [ 70 ] Le motif du défendeur pour avoir fait défaut de payer sa quote-part des frais de copropriété est non fondé et est donc rejeté. B.

Le fait de ne pas avoir eu accès à certaines parties communes de l’immeuble donne-t-il droit à une réduction de la quote-part des frais de copropriété du défendeur? [ 71 ] Même si le Tribunal était arrivé à une conclusion différente quant à l’accès aux clés de certaines aires communes, il n’aurait pas fixé de façon arbitraire le montant de la contribution du défendeur aux frais de copropriété à 21 % ou 36 % [28] , comme il le propose, l’argument du défendeur au soutien de cette demande ne faisant tout simplement aucun sens. [ 72 ] Dans son raisonnement suivant lequel le montant de sa contribution devait être limitée à 21 % du montant calculé par le demandeur, le défendeur ne tient aucunement compte du fait qu’il a accès à toutes les autres parties communes de l’immeuble, stationnement, corridors, salle commune, lesquelles sont desservies par divers services (électricité, gaz naturel, Vidéotron); qu’il profite des services de conciergerie, des dépenses d’entretien et de rénovation des bâtiments, de déneigement, d’entretien paysager et autres [29] . [ 73 ] Confronté à cette réalité durant l’audition, le défendeur propose alors d’ajouter un montant représentant 15 % du montant de la quote-part que lui facture le Syndicat.

Ce chiffre correspond au pourcentage du crédit d’impôt pour maintien à domicile des aînés, lequel lui est accordé sur la base du montant de la quote-part qu’il nie devoir [30] ! [ 74 ] Or, le pourcentage du crédit d’impôt n’est nullement calculé en fonction de la superficie des espaces communs utilisés par le défendeur. [ 75 ] Au mieux, si le Tribunal était arrivé à la conclusion que le Syndicat avait refusé au défendeur l’accès à certaines parties communes, ce qui n’est pas le cas, aurait-il été disposé à faire un exercice mathématique pour octroyer au défendeur une indemnité représentant la portion des dépenses engagées par la copropriété relative à l’entretien des espaces communs auxquels l’accès lui aurait été refusé. [ 76 ] Il ressort des budgets concernés que le montant facturé au défendeur concernant l’entretien de la piscine et du spa pour les deux dernières années, soit du 1 er septembre 2012 au 31 août 2014 est de 54,37 $ [31] .

À cela s’ajoute sa contribution au remplacement de la toile de la piscine, soit 101,91 $ [32] , pour un total de 156,28 $! [ 77 ] Les articles 1063 et 1064 C.c.Q. sont clairs : 1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa

partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071.

Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. (Nos soulignés) [ 78 ] Ces dispositions sont d’ordre public et le Tribunal rappelle au défendeur qu’il n’a pas autorité pour modifier l’obligation prévue à la déclaration de copropriété [33] . C.

La requête du Syndicat visant à obtenir l’expulsion du défendeur et une ordonnance de vente sous contrôle de justice est-elle bien fondée? [ 79 ] Le Tribunal constate que le défendeur est en défaut de respecter ses obligations de copropriétaire en ce qu’il n’a pas payé sa quote-part des frais de la copropriété depuis le 1 er septembre 2012, pour une somme de 3 927,92 $ calculée en date du 14 juillet 2014. [ 80 ] Étant donné l’avis d’hypothèque légale et le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire pour vente sous contrôle de justice,

lesquels ont été dûment publiés et signifiés, le Tribunal fait droit à la demande d’expulsion du Syndicat et sa demande de vente sous- contrôle de justice. D. Le Syndicat est-il bien fondé, en vertu de l’article 90.1 de la déclaration de copropriété de réclamer de M. Gaudreault les honoraires et frais extrajudiciaires encourus pour faire valoir les droits de la copropriété? [ 81 ] La Cour d’appel, dans l’affaire Groupe Van Houtte inc. (A.L.

Van Houtte ltée) [34] , a tranché en faveur de la validité des clauses de plus en plus répandues qui prévoient le remboursement des honoraires et débours extrajudiciaires [35] . [ 82 ] L’honorable Bich s’exprime ainsi au nom de la Cour à ce sujet : [112] Je fais mien ce point de vue, que partagent également les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina, qui rapprochent ce genre de clause des clauses pénales et écrivent que : À l'instar d'autres auteurs, nous sommes d'avis que semblable clause doit aujourd'hui être admise en règle générale.

En effet, depuis la réforme du Code civil , le contrôle judiciaire de la clause pénale s'applique ici aussi, et il arrive qu'une telle stipulation soit considérée abusive dans les circonstances d'une affaire . Le débiteur est maintenant protégé contre les comptes d'honoraires excessifs de l'avocat du créancier et d'autres abus semblables. De plus, l'alinéa 3, nouveau, de l'

article 1617 du Code civil soutient le principe de la validité de cette clause de « frais d'avocat ».

Le contrôle judiciaire de la clause pénale constitue la base la plus appropriée, aujourd'hui, pour contrôler cette pratique commerciale, d'autant plus que le pouvoir du juge, à cet égard, n'est aucunement restreint à des contrats d'adhésion ou de consommation . (Nos soulignés - citation omise) [ 83 ] Suivant en cela l’enseignement de la Cour d’appel, notre cour n’a pas hésité à appliquer les clauses pénales de déclarations de copropriété relatives au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires [36] , les déclarations de copropriété étant assimilées à des contrats [37] . [ 84 ] Dans l’affaire qui nous occupe, la clause adoptée par l’assemblée des copropriétaires est claire et précise, et a dûment été portée à la connaissance du défendeur qui a choisi de persister dans sa contestation non fondée. [ 85 ] Depuis février 2007, le défendeur refuse de façon systématique pour des raisons plus farfelues les unes que les autres, voire par simple esprit de vendetta personnelle, de respecter ses obligations à l’endroit de la copropriété. [ 86 ] Ce faisant, il force le Syndicat à engager des honoraires importants pour obtenir qu’il se conforme aux règlements et aux jugements rendus contre lui.

Devant la Cour, il fait acte de contrition, pour recommencer de plus belle à la première occasion. [ 87 ] Preuve en est que durant l’audience il a tenté à deux reprises d’amender ses procédures pour réclamer des dommages au Syndicat. Il souhaitait entre autres amender sa procédure pour réclamer 10 000 $ en dommages pour le temps passé en détention en mai 2010 suite aux agressions qu’il a commises, soit 1 000 $ par jour. [ 88 ] Il reproche au Syndicat de ne pas avoir remis au policier les clés qu’il a laissées derrière lui au moment de son arrestation.

S’il avait eu ses clés, soutient-il, il ne se serait pas présenté chez lui malgré l’interdiction de la Cour et n’aurait pas été arrêté pour bris de conditions. [ 89 ] Or, la preuve a révélé qu’il n’a subi aucun préjudice lors de sa détention puisqu’il dit qu’il a été bien traité et que, somme toute, son séjour a été agréable.

Qui plus est, il a été relâché le lendemain de son arrestation, les conditions de sa libération prévoyant formellement qu’il ne retourne pas à la copropriété, sauf en présence des policiers avec un avis de 12 heures, pour aller chercher ses effets personnels. [ 90 ] Or, dès après avoir signé lesdites conditions de libération, qu’il admet avoir lues et comprises, il s’est rendu à la copropriété, seul, ne voulant pas attendre la disponibilité des policiers pour aller chercher ses effets, bien qu’il n’avait pas les clés pour entrer chez lui. [ 91 ] Le Tribunal n’a pas permis au défendeur d’ajouter une demande reconventionnelle étant donné les objections du Syndicat et il n’a donc pas à se prononcer sur cette demande. [ 92 ] Mais puisque M.

Gaudreault a indiqué qu’il prendrait des procédures ultérieurement sur cette question, le Tribunal estime nécessaire de noter que la réclamation est probablement prescrite puisqu’elle concerne des événements qui datent de plus de trois ans. L’honorable Lapierre, qui a eu l’occasion d’entendre le témoignage du défendeur sur cette même demande qu’il faisait contre M. Liboiron, a déterminé que le défendeur avait été l’artisan de son propre malheur, ce que le Tribunal a également été à même de constater. [ 93 ] Il semble donc qu’avant même de connaître le sort de la présente affaire, M.

Gaudreault planifie déjà embarquer le Syndicat dans de nouveaux frais et débours extrajudiciaires en rapport avec les mêmes événements que ceux qui ont fait l’objet de débats antérieurs et du débat de la présente affaire. [ 94 ] Dans ces circonstances, le Tribunal a peine à croire M.

Gaudreault lorsqu’il affirme qu’il a compris, qu’il a été malhabile et qu’il aurait dû parler avec Mme Gratton. [ 95 ] La clause de pénalité de la déclaration de copropriété relative aux honoraires et débours extrajudiciaires est valide, et le Tribunal est convaincu que son application est nécessaire en l’instance pour inciter le défendeur à cesser ses manœuvres qui causent du tort à la copropriété et à tous les copropriétaires qui doivent assumer les frais de ses inconduites. [ 96 ] À ce sujet, l’honorable Lachapelle écrivait ce qui suit dans l’affaire Di Paolo : [93] Par ses agissements, Di Paolo nuit à la bonne gestion des immeubles en copropriété, en contravention des articles 1063 , 1064 et

1066 ss du CCQ . [94] Un copropriétaire ne peut agir de la sorte. Si tout un chacun agissait ainsi, la gestion du budget ainsi que l'entretien des immeubles en copropriété deviendraient impossibles. [38] [ 97 ] Les factures d’honoraires des procureurs du Syndicat sont raisonnables. Le Tribunal fait droit à la réclamation du Syndicat et condamne M. Gaudreault à payer au Syndicat 8 500 $, à

titre d’honoraires et débours encourus depuis le 30 janvier 2014, soit après la publication de l’amendement de la déclaration de copropriété par le défendeur. E.

La réclamation du Syndicat faite en vertu de l’article 153.1 de la déclaration de copropriété pour paiement d’une pénalité de 50 $ par jour calculée depuis le 20 septembre 2013, pour un total de 14 850 $ en date du 14 juillet 2014, est-elle recevable? [ 98 ] En vertu de la déclaration de copropriété, le Syndicat peut réclamer à tout copropriétaire en défaut de respecter ses obligations, un montant de 50 $ (pour une première offense) pour chaque jour durant lequel le propriétaire est en défaut [39] . [ 99 ] L’objectif évident de l’adoption de cette disposition est d’obtenir d’un copropriétaire qu’il respecte ses obligations, sans avoir à intenter des procédures et mettre en péril la santé financière du Syndicat. [ 100 ] Appliqué dans le présent dossier, compte tenu du délai écoulé depuis le non-respect du défendeur, le montant réclamé en application de l’article 153 de la déclaration de copropriété est de 14 850 $, ce qui représente 378 % du montant non payé de sa contribution aux frais de la copropriété. [ 101 ] La Cour d’appel s’est prononcée récemment sur l’application de ce type de clause dans l’affaire Diamantopoulos [40] , la Cour s’étant exprimée en ces termes sous la plume de la juge Bich : [76] La situation de l'espèce, sous ce rapport, est quasi identique à celle dont traite l'arrêt 9149-5408 Québec inc. c.

Groupe Ortam inc. , qui porte sur des clauses fort similaires à celles du contrat P-1. (…) [77] Dans cette affaire, la Cour écrit que : [11] Après analyse du contrat intervenu entre les parties, il ressort qu'il contient à sa dernière page, sous la rubrique « conditions particulières », des clauses non négociées, apparemment standards pour l'intimée, dont une, au cœur du différend devant la Cour, ainsi rédigée : Pénalité Au delà de 30 jours, de la date de facturation, les montants impayés seront majorés d'un intérêt au taux de 2% par mois de retard ou 24% par année.

En cas de litige ou de recours aux tribunaux pour recouvrer des montants impayés, des frais de cour et extrajudiciaires correspondants à un minimum de 850.00$ et/ou de 25% de la facture totale seront ajoutés au montant de la facture. [12] Cette clause prévoit en réalité une double pénalité. L'une s'applique au retard de payer un montant dû, l'autre en cas de nécessité d'une poursuite [renvoi omis]. [13] La pleine application de cette clause pénale était demandée par l'intimée dans son action. [14] Le juge de première instance a fait droit à la première

partie relative aux intérêts; quant à la

partie frais de recouvrement, il a conclu que la dernière

partie de la clause était imprécise et a réduit à 10% le montant des frais exigibles. [15] Il ne s'est pas prononcé sur l'effet cumulatif des deux parties de la clause et semble avoir ignoré que l'octroi de dépens en plus des frais de recouvrement faisait un double emploi. Sans doute, le débat devant lui n'a pas été fait de façon complète sur ces questions. [16] De l'avis de la Cour, la clause en litige, imposée par l'intimée, considérée dans sa globalité, constitue une clause pénale abusive au sens de l'

article 1623 C.c.Q . [17] Dans sa première partie, le taux d'intérêt mentionné, 24%, constitue une peine comminatoire (il vise non seulement à compenser le préjudice du retard à payer, mais aussi à punir le cocontractant tant il excède actuellement le montant des dommages-intérêts autrement applicables, soit le taux légal majoré de l'indemnité additionnelle; Baudouin et Jobin, Les obligations , 6 e éd., 2005, n o 120, p. 168-170).

Dans sa deuxième partie, la formule est ambiguë et si le pourcentage y indiqué, 25%, doit s'appliquer en l'espèce, il apparaît lui aussi de nature comminatoire. [18] Les pourcentages indiqués sont ainsi réductibles par la Cour (art. 1623 C.c.Q. ). [19] De plus, il ressort du dossier que l'intimée avait accepté un report de quelques mois de l'exigibilité de sa créance, soit jusqu'à la vente de l'immeuble, que sa facture « finale » était substantiellement incorrecte et que le dossier a fait l'objet d'une remise attribuable en

partie à l'intimée, prolongeant la période de calcul des intérêts de quelques mois. [20] Tenant compte de ces circonstances, des conditions du marché en matière de taux d'intérêt et des marges très substantielles réalisées par l'intimée sur les travaux donnés en sous-traitance, la Cour est d'avis que les pourcentages mentionnés au contrat doivent faire l'objet d'une réduction à un taux global (intérêts et frais de recouvrement) de 15%, et ce, depuis le 16 septembre 2010, date du deuxième jour du procès et moment où le montant réel de la créance de l'intimée a été finalement précisé par cette dernière. [78] À première vue, j'estime que les propos ci-dessus sont intégralement transposables à notre affaire, malgré que la pénalité pour « legal or collection fees » ne soit ici que de 20 % plutôt que de 25 %.

Compte tenu des conditions de l'intérêt légal et de l'indemnité

additionnelle, dont la Cour a connaissance d'office, ainsi que des circonstances de la réclamation, on peut certainement, pour les raisons exposées dans l'arrêt Groupe Ortam , conclure qu'est excessif et abusif un intérêt de 24 % par année (calculé par l'intimée à compter de janvier 2006) assorti d'une pénalité de 20 % calculée elle-même sur le montant total de la réclamation incluant l'intérêt. La double clause d'intérêt et de frais de recouvrement, qui a une vocation essentiellement pénale, doit donc être réduite.

Comme dans l'arrêt Groupe Ortam , un intérêt global de 15 % serait raisonnable dans le contexte. [79] Ce n'est pas dire qu'en lui-même un intérêt de 24 % est intrinsèquement et nécessairement abusif. Ainsi, dans le contexte d'un prêt hypothécaire de troisième rang (qui ne peut être assorti d'une clause de recouvrement des honoraires extrajudiciaires, la Cour a déjà avalisé un tel taux d'intérêt, refusant de le qualifier de lésionnaire et de le réduire (en l'occurrence, en vertu de l'

article 2232 C.c.Q. ). Le contexte d'un prêt hypothécaire de troisième rang est cependant bien différent de celui de l'espèce, où il s'agit d'un contrat d'entreprise. [80] Quant à la clause de recouvrement des frais et honoraires extrajudiciaires, qui doit en principe être justifiée dans un cas où elle se rattache au retard dans le paiement d'une somme d'argent , elle peut certainement faire, individuellement, l'objet d'un constat d'abus.

En l'espèce, c'est toutefois la conjugaison des deux clauses qui constitue et crée l'abus. (Références omises) [ 102 ] Étant donné l’enseignement de la Cour d’appel sur cette question, le Tribunal conclut que la clause de pénalité, conjuguée à l’intérêt de 24 % calculé mensuellement sur les arrérages dus par un copropriétaire et la clause relative au paiement des honoraires et frais encourus pour la récupération de ces sommes est abusive. [ 103 ] Partant, le Tribunal ne fait pas droit à la réclamation du Syndicat visant la condamnation du défendeur à payer une pénalité de 50 $ par jour de retard.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 104 ] ACCUEILLE partiellement la requête introductive d’instance; [ 105 ] CONSTATE le défaut du défendeur d’exécuter ses obligations découlant de la déclaration de copropriété reçue devant Me François Venne, notaire, le 26 janvier 2004 et publiée au registre foncier de la circonscription foncière de Terrebonne le 27 janvier 2004 sous le numéro 11 041,772, telle que modifiée par l’acte reçu par Me Stéphanie Grondin, notaire le 16 septembre 2013 et publiée au registre foncier de la circonscription foncière de Terrebonne le 17 septembre 2013, sous le numéro 20 262 595; [ 106 ] CONSTATE l’existence de la créance du demandeur s’élevant en capital, intérêts et frais en date du 14 juillet 2014 à la somme de 13 427,92 $, plus les intérêts de 24 % par année calculés mensuellement à compter du 15 juillet 2014; [ 107 ] ORDONNE au défendeur de délaisser l’immeuble désigné ci-après dans un délai de dix (10) jours de la signification du présent jugement; DÉSIGNATION La

partie privative connue et désignée comme étant le lot numéro […] du CADSTRE DU QUÉBEC, circonscription foncière de Terrebonne. Avec bâtisse dessus construite portant le numéro civique […], en la ville de Saint-Jérôme, province de Québec. [ 108 ] AUTORISE la vente sous contrôle de justice de l’immeuble ci-haut décrit par vente de gré à gré aux conditions ci-après énumérée;

a) L’acte de vente indiquera qu’il s’agit d’une vente sous contrôle de justice;

b) La personne désignée pour faire la vente agira au nom du défendeur et ne sera tenue personnellement à aucune obligation incombant au vendeur en vertu de la loi;

c) La vente à intervenir sera faite sans aucune garantie légale, l’acheteur achetant à ses risques et périls;

d) Il incombera à l’acheteur d’examiner préalablement l’immeuble ainsi que les titres de propriété;

e) Le demandeur ou la personne désignée par le tribunal ne sera tenue de fournir d’autres titres que ceux déjà en leur possession, ni de certificat de localisation;

f) L’acheteur sera tenu au paiement de toutes taxes applicables;

g) Le transfert de propriété et la prise de possession se feront seulement lorsque le prix de vente ainsi que les taxes applicables, s’il y a lieu, auront été payés en entier;

h) L’acheteur assumera les honoraires de préparation de l’acte de vente, les frais d’inscription et de radiation s’il y a lieu, ainsi que d’une copie additionnelle dudit acte pour le demandeur;

i) Tous les ajustements usuels pour impôts fonciers, frais d’électricité et de chauffage seront effectués à la date de la vente;

j) Au moment de toutes offres d’achat, le potentiel adjudicataire devra verser un dépôt minimum de 5 000 $, payable à l’ordre de la personne désignée pour faire la vente;

k) La vente devra avoir lieu dans un délai de six mois du présent jugement.

[ 109 ] AUTORISE la vente sous contrôle de justice de gré à gré de l’immeuble ci-haut décrit; [ 110 ] FIXE la mise à prix de l’immeuble à la somme de 90 480,00 $; [ 111 ] PERMET au demandeur de se porter acquéreur de l’immeuble ci-haut décrit; [ 112 ] NOMME Monsieur André Perron de l’étude Paquette & Associés senc ou tout autre huissier de justice de l’étude afin qu’il procède à la vente de gré à gré de l’immeuble ci-dessus décrit, pour préparer l’état de collocation requis par l’article 910 C.p.c. et pour distribuer le produit de la vente; [ 113 ] AUTORISE Monsieur André Perron de l’étude Paquette & Associés senc ou tout autre huissier de justice de l’étude, personne désignée pour faire la vente, à retenir, dans le cadre de son mandat, les services de tout courtier en immeuble, lequel courtier pourra être rémunéré par une commission allant jusqu’à un maximum de 6 % du prix d’adjudication; [ 114 ] FIXE la rémunération de la personne désignée pour faire la vente à 150 $ plus tous débours encourus, ladite rémunération devant être payée avant toute autre disposition. [ 115 ] RÉSERVE au demandeur tous ses droits et recours pour obtenir l’expulsion des possesseurs de l’immeuble advenant défaut dudit possesseur de délaisser l’immeuble dans le délai imparti; [ 116 ] CONDAMNE le défendeur aux entiers dépens, incluant les frais d’expulsion, le cas échéant; [ 117 ] DONNE ACTE à l’engagement d’Yvon Gaudreault de payer sa quote-part des frais de copropriété pour les sommes dues et à venir; [ 118 ] DONNE ACTE à l’engagement d’Yvon Gaudreault de payer sa quote-part des frais de copropriété à raison de deux versements égaux représentant la moitié des frais qui lui seront facturés pour une année financière donnée en application des budgets qui seront adoptés par le Conseil d’administration à partir du 1 er septembre 2014; [ 119 ] RÉSERVE au Syndicat demandeur le droit de s’adresser au Tribunal pour obtenir de nouvelles instructions advenant que la vente ne puisse être effectuée aux conditions ci-haut prescrites. [ 120 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ MAGALI LEWIS, J.C.Q.

Me Marie-Cécile Bodéüs De Grandpré Joli-Cœur Procureurs du demandeur Monsieur Yvon Gaudreault Défendeur Date d’audience : 14 juillet 2014