2022 QCCQ 7965, 2022 QCCQ 7965

Lépine c. Bouchard 2022 QCCQ 7965 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-701678-211 DATE : 8 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNIE LÉPINE -et- MARTIN PELLERIN Demandeurs c.

CLAIRE BOUCHARD Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Annie Lépine et Martin Pellerin sont propriétaires d’une maison de 1983 située sur une vaste propriété de 55 acres.

Ils l’ont achetée de Claire Bouchard le 1 er avril 2020. [ 2 ] Aujourd’hui, ils soutiennent que leur propriété était, au moment de l’achat, affectée de vices cachés justifiant une diminution de prix de vente de près de 30 000 $, somme qu’ils réduisent à 15 000 $ pour bénéficier de la division des petites créances de cette Cour. [ 3 ] Ce sont en fait deux éléments qui posent problème : l’étanchéité des lucarnes ornant la résidence et celle de la fondation de l’immeuble, principalement en raison de la présence de fissures et de l’inefficacité du drain de fondation. [ 4 ] La défenderesse rétorque que les lucarnes ont été réparées, qu’elles devaient être changées par les nouveaux propriétaires et que le remplacement complet du drain de fondation constitue une importante amélioration à la résidence, amélioration dont elle ne devrait pas faire les frais.

Le droit [ 5 ] La garantie de qualité du vendeur est exprimée à l’

article 1726 du Code civil du Québec (ci-après : « C.c.Q. »). Pour réussir dans leur action, les demandeurs doivent démontrer l’existence d’un vice sérieux, caché et existant au moment de la vente. Sera considéré caché le vice non dénoncé aux acheteurs et résistant à un examen

sommaire mais attentif [1] . [ 6 ] Bien entendu, comme toujours en matière civile, ce sont les demandeurs qui ont le fardeau de la preuve, c’est-à-dire qu’ils doivent établir la vraisemblance de leur droit et son caractère prépondérant, selon la balance des probabilités [2] . Analyse et décision

a) Observations générales [ 7 ] Il importe de rappeler que l’immeuble en litige était âgé de 37 ans au moment de son achat par les demandeurs. [ 8 ] Selon l’inspection préachat P-4, la plupart des composantes de la résidence étaient d’origine, de sorte que certaines d’entre elles étaient au bout de leur vie utile. [ 9 ] Il s’agissait d’une propriété en relatif bon état d’entretien mais qui commandait quelques interventions. [ 10 ] La déclaration du vendeur révélait un certain nombre d’entre elles, en plus d’énumérer celles qui ont été apportées au cours des années par les vendeurs pendant leurs 20 années d’occupation. [ 11 ] D’ailleurs, quelques mois avant la vente, le 9 novembre 2019, les parties ont convenu d’une liste de travaux à être effectués par les vendeurs et une autre que les acheteurs acceptaient de prendre à leur charge [3] .

Selon la preuve prépondérante, les réparations promises par les vendeurs ont été effectuées. [ 12 ] Le même jour, les parties convenaient d’une diminution de prix de 16 000 $ « pour entretien général de l’immeuble » [4] . [ 13 ] Le prix de vente d’abord convenu entre les parties, 480 000 $, s’en trouvait donc réduit à 464 000 $. Le prix demandé

initialement était de 499 000 $. [ 14 ] La signification de l’expression « entretien général de l’immeuble » n’est pas la même pour toutes les parties. [ 15 ] Pour Annie Lépine, cette somme correspond à la valeur des travaux que se réservaient les acheteurs à la pièce D-5, évalués en fonction de l’estimation P-7 du 24 octobre 2019. [ 16 ] Pour Claire Bouchard et son conjoint Gilles Hogue, la liste des travaux D-5 et la réduction de prix D-6 ne sont pas reliés, la preuve en étant que les deux ont été exprimées par des documents distincts.

Pour eux, la baisse de prix de 16 000 $ était une ultime concession qu’ils ont, de guerre lasse, consentie à Annie Lépine, habile négociatrice. [ 17 ] Le Tribunal a tendance à les suivre sur cette voie.

Le fait que la baisse de prix apparaisse dans un document distinct de la liste des travaux donne en effet à penser qu’il s’agit de deux sujets indépendants l’un de l’autre. [ 18 ] Cela se vérifie lorsque l’on compare l’imprécision de l’expression « entretien général de l’immeuble » à la précision des deux listes de travaux décrits à D-5. [ 19 ] Il est bien possible que madame Lépine se soit inspirée de l’estimation P-7 pour établir le chiffre de la baisse de prix, mais la généralité de l’expression utilisée fait davantage songer à l’impression qui se dégage de l’inspection préachat P-4 datée du 14 octobre 2019. [ 20 ] Bref, le Tribunal retient comme prépondérante la version voulant que madame Lépine, après avoir demandé aux vendeurs d’effectuer certains travaux, leur ait soutiré une concession additionnelle en raison d’autres éléments, connus ou non, reliés à l’état général d’entretien de l’immeuble en litige.

b) Les lucarnes [ 21 ] Fort de ce constat, le Tribunal est mieux en mesure d’évaluer la réclamation à l’égard de la réfection des lucarnes. [ 22 ] D’emblée, Annie Lépine admet qu’elle a rapidement énoncé son intention d’améliorer l’aspect de ces lucarnes en remplaçant l’ancien parement par un nouveau mieux harmonisé au reste de l’immeuble.

C’est d’ailleurs ce qui s’est produit, comme en témoigne l’ajustement de la réclamation des demandeurs pour tenir compte de la plus-value donnée à l’immeuble par l’amélioration résultant des travaux. [ 23 ] Comme ces travaux étaient déjà prévus, il faut en déduire que ceux devant être faits avant la vente par madame Bouchard ne concernaient que l’étanchéité des lucarnes [5] . [ 24 ] Bien qu’artisanale, la réparation qui a été effectuée par les vendeurs s’est avérée être à la satisfaction de leur inspecteur. [ 25 ] De la même manière, s’ils devaient remplacer le parement extérieur des lucarnes, les demandeurs étaient facilement en mesure de retirer les nids de guêpes qu’ils ont trouvés entre l’ancien parement et le carton fibre intérieur, un problème dont la récurrence aurait été éliminée par le fait même. [ 26 ] Bref, le Tribunal est d’avis que la réclamation des demandeurs à l’égard de ces lucarnes est mal fondée et doit être rejetée.

c) L’étanchéité de la fondation [ 27 ] Les premiers indices de problèmes au niveau de la fondation ont été découverts entre la promesse de vente et le contrat notarié, au printemps 2020. Une fissure serait apparue sur un mur intérieur de la chambre froide située sous une galerie de béton, à l’arrière de l’immeuble.

Gilles Hogue a d’ailleurs tenté une intervention à l’égard de cette fissure au moyen d’une pâte « stop leak », sans grand succès. [ 28 ] Mais il demeure que, selon l’inspection préachat P-4, cette pièce était affectée de moisissures et d’odeurs nauséabondes qui se répandaient dans le sous-sol de la maison.

L’inspecteur suggérait une investigation pour déterminer si la jonction entre le balcon et la résidence était étanche. [ 29 ] Quant aux autres fissures découvertes sur le pourtour de la fondation, la preuve révèle que celles situées à l’avant avaient déjà été traitées de l’intérieur par une entreprise spécialisée, alors que celles apparaissant sur les trois autres murs étaient visibles de l’extérieur au-dessus du sol. [ 30 ] Par ailleurs, il faut bien admettre que les fissures montrées par les photos déposées en preuve sont de type capillaire et qu’elles ne paraissent pas être susceptibles de laisser l’eau s’infiltrer.

Outre celle de la chambre froide, une seule autre fissure active a été découverte par le spécialiste Jocelyn Plamondon, dans une salle de bain du sous-sol. [ 31 ] Nonobstant cela, tout le drain de fondation a été remplacé.

Une membrane étanche a été installée sur tout le pourtour de la fondation, non sans que chaque microfissure ait été traitée par injection, après avoir été agrandie d’un trait de scie pour permettre au produit d’adhérer. [ 32 ] Pour le Tribunal, il s’agit d’une nette amélioration à cette résidence de 1983 dont le drain de fondation, majoritairement d’origine, avait clairement atteint sa durée de vie utile. [ 33 ] Mais il y a plus. [ 34 ] L’état du drain de fondation a été découvert au moment de l’installation de margelles aux fenêtres du sous-sol de la résidence en litige, des travaux qui avaient été suggérés par l’inspecteur préachat et prévus par les acheteurs.

[ 35 ] Madame Lépine aurait même demandé si une membrane équipait la fondation pour ensuite, devant la réponse négative de Gilles Hogue, déclarer qu’il était de son intention d’agir à ce niveau. [ 36 ] Même si madame Lépine ne se souvient pas d’avoir prononcé ces paroles, elle ne nie pas qu’elles puissent avoir été dites. Claire Bouchard et Gilles Hogue, eux, s’en souviennent. [ 37 ] Quoi qu’il en soit, les travaux d’excavation des margelles ont révélé la désuétude du drain de fondation. [ 38 ] Selon la déclaration du vendeur, la moitié de ce drain aurait été remplacée en 2017. Jocelyn Plamondon affirme toutefois que la

partie remplacée était dans un état de colmatage semblable au reste du drain, sans possibilité de nettoyage. [ 39 ] Outre le caractère surprenant de cette affirmation, surtout en tenant compte du fait que les nouvelles conduites étaient étanches et non constituées de drain cannelé perforé, il faut se rappeler que la déclaration du vendeur révélait également la présence d’ocre ferreux sur la propriété.

C’est aspect a aussi été relevé par l’inspection préachat P-4 [6] . [ 40 ] Il fallait donc excaver pour installer les margelles, traiter l’ocre ferreux et éventuellement étanchéiser la fondation. [ 41 ] Au moins la moitié du drain français était au bout de sa vie utile, indépendamment de la possibilité ou non de nettoyer le drain de fondation récent que les vendeurs ont déclaré avoir fait installer en 2017. [ 42 ] Pour le reste, la considérable plus-value que constitue, pour une maison de 1983, l’ajout d’une membrane étanche répondant aux standards de 2022 rend impossible l’exercice consistant à essayer d’analyser ou d’évaluer correctement la part des travaux qui constitue réellement un vice caché. [ 43 ] Tout ce que le Tribunal retrouve à ce sujet dans la preuve, c’est la pièce D-7 qui propose la réparation des fissures par injection de l’intérieur de la maison, une technique beaucoup moins invasive que le déterrement et le remplacement du drain de fondation.

Cette technique a par ailleurs fait ses preuves à l’avant du bâtiment, où elle a été utilisée avec succès pour madame Bouchard par la même entreprise, Colma-Tech. [ 44 ] Monsieur Plamondon reconnait d’ailleurs que pour une petite fissure, une injection par l’intérieur effectuée par des spécialistes peut suffire à la rendre étanche. [ 45 ] Mais, les demandeurs refusaient de principe cette solution, la jugeant insuffisante.

Le Tribunal est en désaccord avec eux. [ 46 ] Comme, en définitive, deux fissures actives ont été découvertes à la résidence en litige (l’une dans la chambre froide, dont la réparation par monsieur Hogue a été un échec, et l’autre dans la salle de bain du sous-sol), le Tribunal juge que ce sont là les seuls éléments qui constituent véritablement la preuve prépondérante d’un vice caché indemnisable. [ 47 ] Faute de mieux, le Tribunal attribue à cet élément une valeur correspondant à deux fois le prix exprimé par la soumission D-7, celle-ci n’étant valable que pour une seule fissure. [ 48 ] Le montant accordé aux demandeurs est donc limité à la somme de 1 034,78 $. [ 49 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation ; [ 51 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 1 034,78 $ avec intérêts au taux légal à compter du trentième jour suivant la date du présent jugement ; [ 52 ] LE TOUT , sans frais vu le succès mitigé de l’action. __________________________________ DENIS LAPIERRE, J.C.Q. Date d’audience : 21 octobre 2022