2010 QCCQ 4005, 2010 QCCQ 4005

Dessureault c. Cormier 2010 QCCQ 4005 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-010479-090 DATE : 4 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NICOLE MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SAMUEL DESSUREAULT Demandeur c.

ANNIE CORMIER et MARCOS GERARDO RAMIREZ POSADAS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame la somme de 7 000 $ suite à une rupture de vente d’un terrain. [ 2 ] Les défendeurs nient qu’une promesse de vente soit intervenue et ils soutiennent que la réclamation du demandeur n’a pas de fondement juridique. I- Les faits [ 3 ] En mars 2008, le demandeur contacte le défendeur relativement à l’achat d’un terrain.

La défenderesse Cormier lui fait parvenir les informations pertinentes dont la nécessité pour le demandeur que les plans de sa maison soient acceptés par la propriétaire du terrain voisin et le prix demandé : 60 000 $. [ 4 ] Le demandeur prépare une offre d’achat qui est refusée par les défendeurs, mais décide quand même de procéder à la confection des plans de sa maison. Les choses en restent là. [ 5 ] Fin mars 2009, le demandeur s’enquiert à nouveau de la disponibilité du terrain. Il fait approuver ses plans par la voisine quand il apprend que le terrain est toujours disponible.

Au même moment, les défendeurs font approuver leur propre plan de maison puisqu’ils songent à garder le terrain, n’étant pas sûr que la transaction va se concrétiser avec le demandeur. [ 6 ] Le demandeur a aussi voulu faire un test de sol dont il assumait entièrement les coûts. On doit comprendre par cela que son intention d’acheter n’était pas arrêtée. Il attendait les résultats. [ 7 ] En fait, c’est le 1 er mai que le demandeur manifeste son intention d’acheter le terrain.

Il envoie un courriel au défendeur Ramirez où il indique : « Je suis prêt à passer chez le notaire pour l’achat de ton terrain sur de Sabrevois ». Il ajoute qu’il attend de ses nouvelles. [ 8 ] La même journée, le défendeur Ramirez lui répond que leurs notaires respectifs pourront préparer les papiers. Il ajoute ce qui suit : « Remember that the price has been stated at 60 000 $ plus the taxes I paid lately (for about 1 300 $) ».

Courriel 1er mai 2009, 13 :44 [ 9 ] La défenderesse Cormier répond plutôt ainsi : « Nous pouvons procéder à la vente du terrain de Sabrevois au prix de 60 000 $ + 1 173,46 $ (taxe municipale payable entièrement par l’acheteur) Nous sommes disponible n’importe quel soir de la semaine prochaine pour signer le contrat de vente. » Courriel 1 er mai 2009 13:52

(sic) [ 10 ] Le 8 mai, il y a d’autres échanges : « ——-Message d’origine——- De : Marcos Ramirez [mailto :m.ramirez@rovibec.com] Envoyé : 8 mai 2009 15:58 À : 'Samuel Dessureault' Objet : URGENT : Notarié terrain Hello Samuel. As you provably know, your notary was not at his office today around noon, thus I spoke with his assistant. I asked her a copy of the draft document, and he had to tell me actual status. She told me that they have not done anything about this contract yet. Then I asked if the researches had been done, and the answer was the same. They have not advanced our file at all.

Last Friday May 1 st immediately after your final decision, we gave written instruction to your Notary to proceed, and after 5.5 months, I am still without any certainty of finishing the transaction with you, without any contract signed-out with you, and without any cash. We have received today another offer to $65,000. The buyer is able to sign a purchase promise tonight, and to give me $5,000 as cash- down payment to guarantee the transaction (exactly as I suggested to you in Nov 2008). As you can guess, I would not like to lose this opportunity, so I offer you the same conditions offered by the new interested.

If your decision is positive, I will need to sign “my” contract tonight at the new price, and with a cash-down payment. Please let me know what your decision is, and please answer me before 17.00 hrs through this media. I want you to know that I do not feel confortable with this situation, but you know well that I have done all possible in my side, and it is not for me that the transaction has last more than 5 months.

Best regards, Marcos Ramirez ——-Message d’origine——- De : Samuel Dessureault [mailto :sdessureault@megasat.ca] Envoyé : 8 mai 2009 11:44 À : Marcos Ramirez Objet : Notarié terrain Salut Marcos, Je vienne de parler avec Sophie Grenier et elle m’a confirmé qu’elle va entrer en contacte avec vous aujourd’hui pour fixer le rendez vous. Si tu as des questions lache moi un coup de fil Merci Sam Samuel Dessureault Rogers Communications Mega-Sat 5335 Boul Des Forges » (sic) [ 11 ] Le demandeur n’a pas donné suite à la demande des défendeurs.

En fait, il ne voulait pas payer 65 000 $, mais bien 60 000 $ plus taxes suivant l’offre qu’il avait acceptée. Ces derniers ont vendu le terrain à une autre personne le 14 mai. [ 12 ] Par ailleurs, les défendeurs n’ont jamais donné suite à la mise en demeure du 20 mai de l’avocat du demandeur leur demandant de passer chez le notaire d’où la présente poursuite. II- A nalyse [ 13 ] Les parties ont-elles véritablement convenu de la vente-achat du terrain. [ 14 ] Le Tribunal estime que c’est la négociation du prix qui est déterminante. Il a certes été question de 60 000 $ au moment où

les parties se rencontrent pour la première fois, mais les négociations ont échoué. [ 15 ] Elles recommencent le 1 er mai alors que les défendeurs mentionnent que le prix est maintenant de 60 000 $ plus 1 173,46 $ pour les taxes municipales. [ 16 ] Ce n’est que le 8 mai que le demandeur signifie son acceptation en disant qu’il est prêt à passer chez le notaire. [ 17 ] Par cette acceptation, le Tribunal estime qu’il y a eu échange de volonté sur les éléments essentiels de la transaction, les questions des plans et de la qualité du sol ayant été réglées précédemment. [ 18 ] Les défendeurs soutiennent plutôt que cette acceptation n’est pas intervenue dans le délai imparti.

En effet, ils prétendent que la mention «nous sommes disponibles n’importe quel soir de la semaine prochaine pour signer un contrat de vente » équivaut à un délai. [ 19 ] Le Tribunal n’est pas de cet avis, en fait il n’y a aucune stipulation d’un délai d’acceptation de l’offre de contracter dans ce courriel.

Cette mention ne vise rien d’autre qu’à faire part de la disponibilité des défendeurs et tout au plus peut-on en déduire qu’ils sont pressés de faire notarier. [ 20 ] C’est le 8 mai que l’offre de contracter a été acceptée par le demandeur, ce dernier s’obligeant à conclure le contrat. [ 21 ] Or, les défendeurs ont reçu une offre d’achat entre-temps à 65 000 $ de sorte qu’ils somment le demandeur de conclure la transaction à ce prix. Or, de l’avis du Tribunal, elle avait été déjà conclue précédemment et ils ne pouvaient plus en changer les termes. [ 22 ] Par ailleurs, à supposé que l’

article 1785 C.c.Q. (1) trouve application, il reste qu’il a déjà été décidé que : « 1785/4 Le défaut d’un contrat préliminaire avec clause de dédit dans les dix jours n’est pas fatal puisque l’

article 1793 C.c.Q. prévoit une sanction, soit la nullité du contrat à la demande de l’acheteur, mais dans la mesure où ce dernier démontre qu’il en subit un préjudice sérieux. Tremblay c. Constructions Gérard Doyon de Beauce inc ., (C.S., 1997-06-02), SOQUIJ AZ-97023020 [1997] R.D.I. 440 » [ 23 ] C’est donc le demandeur qui pourrait se plaindre de l’absence de contrat préliminaire.

III- Quant aux dommages [ 24 ] Le demandeur ne peut réclamer le coût des plans de maison qu’il a fait réaliser alors que toutes les négociations avec les défendeurs avaient été rompues, son offre d’achat ayant été refusée. [ 25 ] Il en est de même de la vérification de la qualité du sol. Il s’agit d’une étape que le demandeur a choisi de franchir avant même de signifier son intention d’acheter. [ 26 ] Il y a lieu d’accorder les frais juridiques suivants : – Avocat 591,21 $ – Notaire 790,13 $ – Huissier 83,44 $ [ 27 ] Par ailleurs, le demandeur n’a pas établi qu’il a dû payer plus cher pour un autre terrain.

Au contraire, les défendeurs ont témoigné que le terrain en question ne vaut plus que 45 000 $ compte tenu que le terrain de golf prévu ne s’est jamais réalisé. Ainsi, le demandeur n’aurait pas pu le revendre à un prix plus élevé. [ 28 ] Quant à la facture de 1 100 $ pour « consultation pour conseils pour futur achat terrain sur de Sabrevois », elle est, de l’avis du Tribunal, non recevable en l’absence de détails concernant le travail réellement effectué.

Cela ne peut constituer une preuve valable pour justifier la réclamation. [ 29 ] Enfin, il y a lieu d’accorder un dédommagement de 500 $ pour toutes les démarches qui ont dû être entreprises. POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 31 ] CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur la somme de 1 964,78 $, avec les intérêts au taux de 5 % l’an, et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 4 juin 2009. [ 32 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ NICOLE MALLETTE, J.C.Q.

Date d’audience : 19 MARS 2010