2017 QCCQ 7597, 2017 QCCQ 7597

Alipoor c. Pinet 2017 QCCQ 7597 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-032348-154 DATE : 30 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MIKE TAGHI ALIPOOR Appelant c.

JULIE PINET, en sa qualité de syndique adjointe de l’ Organisme de l’autoréglementation du courtage immobilier du Québec Intimée et SECRÉTAIRE DU COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ORGANISME AUTORÉGLEMENTATION COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC (OACIQ) Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Mike Taghi Alipoor a été courtier immobilier pendant plusieurs années.

Mais son permis de courtage est présentement révoqué à la suite de deux décisions du Comité de discipline (ci- après « le Comité ») de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec. [ 2 ] La première, du 11 août 2014, le reconnaît coupable de plusieurs accusations déontologiques. La seconde, du 25 novembre 2015, découle de la première et établit la sanction y relative, principalement la révocation de son permis de courtier. [ 3 ] C’est de l’appel de ces deux jugements qu’est saisi le Tribunal, en vertu de l’article 100 de la

Loi sur le courtage immobilier [1] (« LCI ») . CONTEXTE [ 4 ] Les faits en litige se sont déroulés en deux périodes distinctes. La première, entre avril 2007 et septembre 2008, implique les reproches faits à l’appelant dans le cadre de son travail de courtier. La seconde, entre décembre 2009 et mars 2010, concerne son attitude lors de l’enquête du syndic, principalement menée par la syndique adjointe Julie Pinet. [ 5 ] Dix-huit (18) chefs d’accusation ont été portés contre l’appelant, certains comportant des sous-paragraphes.

Le paragraphe 8 de la décision sur culpabilité en constitue un bon résumé : [8] « La plainte contient 18 chefs touchant des transactions immobilières sur cinq immeubles et sur la vente d’un commerce, le Dépanneur Marina (6 transactions); les chefs reprochent à l’intimé d’avoir manqué à son devoir de conseil (#1), d’avoir agi sans autorisation (#2), d’avoir menti au syndic ou à son enquêteur et/ou d’avoir entravé leur travail (#3, #5, #8, #9, #12 et #18), d’avoir fait usage de faux (#4, #14 et #15), d’avoir participé à des fraudes (#6, #10), d’avoir tenté sans droit de percevoir une somme d’argent (#7), de s’être approprié des sommes d’argent (#11), de s’être placé en situation de conflit d’intérêts (#13 et #16) et d’avoir indiqué lors d’une transaction immobilière un prix de vente qui ne reflète pas le véritable prix que les acheteurs étaient disposés à payer (#17); » [ 6 ] L’appelant a été reconnu coupable de 14 de ces 18 chefs, au terme de 11 jours d’audience tenus entre le 19 mars et le 5 octobre 2013.

La décision finale contient 9 chapitres, dont la table des matières apparaît à la page 2 : « TABLE DES MATIÈRES I. La plainte disciplinaire ..................................................................... 2 II. Le contexte général ......................................................................... 6 III. La preuve de la plaignante .............................................................. 7 IV. La preuve de l’intimé ..................................................................... 26 V. Les représentations de la plaignante ............................................ 38 VI.

Les représentations de l’intimé ..................................................... 38 VII. Principes applicables .................................................................... 39 VIII. Analyse, motifs et dispositifs ....................................................... 41 IX.

Conclusions.................................................................................. 55» [ 7 ] Vingt (20) témoins ont été entendus (14 pour l’intimée et 6 pour l’appelant) et 134 pièces déposées (93 par l’intimée et 41 par l’appelant). [ 8 ] Quant à la décision sur sanction, elle fait suite à une audition d’une journée tenue le 23 avril de la même année et comporte 31 pages divisées en 5 chapitres, sans compter les conclusions. [ 9 ] Cette décision impose une suspension permanente et ordonne la révocation du permis de l’appelant sur chacun des chefs, en plus d’une amende de 12 500 $ sur le onzième chef, d’ordonnances de remboursement totalisant 24 400 $, de la publication de la décision dans un journal local et de la condamnation de l’appelant aux débours. [ 10 ] Pendant l’instance, une requête en radiation provisoire a été accordée par un premier banc du Comité, pour valoir jusqu’à la décision sur le fond.

Cette décision fut maintenue en appel par cette Cour. [ 11 ] Plusieurs autres procédures ont été intentées, dont une en récusation et une autre en arrêt des procédures. La plupart ont été rejetées ou abandonnées. [ 12 ] Par son appel, l’appelant demande essentiellement de casser le verdict ou, subsidiairement, de modifier la sanction.

QUESTIONS EN LITIGE [ 13 ] Pour le Tribunal, les questions soumises par les parties peuvent être regroupées ainsi : 1) Quelle est la norme d’intervention applicable à l’instance? 2) Le verdict du 11 août 2014 constitue-t-il une issue acceptable possédant les attributs de la rationalité ?

3) La sanction du 25 novembre 2015 constitue-t-elle une issue acceptable possédant les attributs de la rationalité? 1) Quelle est la norme d’intervention applicable à l’instance ? [ 14 ] Dans l’affaire Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick [2] , la Cour suprême du Canada enseigne qu’il existe désormais deux critères d’examen dans le cadre d’un appel comme celui-ci. [ 15 ] Au paragraphe 54 de sa décision, elle rappelle que la jurisprudence peut être mise à contribution pour la norme applicable.

Or il a été décidé que c’est le critère de la décision raisonnable qui doit être privilégié dans une affaire comme celle-ci. [3] [ 16 ] Les parties en conviennent. Comme le Tribunal, elles sont d’accord pour appliquer ce critère, défini par la Cour suprême au paragraphe 47 de l’arrêt Dunsmuir [4] : [47] « La norme déférente du caractère raisonnable procède du principe à l’origine des deux normes antérieures de raisonnabilité : certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôt donner lieu à un certain nombre de conclusions raisonnables.

Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre des différentes solutions rationnelles acceptables. La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité. Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. » [ 17 ] Dans le respect de cette norme, le Tribunal doit déférence à la décision du Comité.

Il ne doit pas se demander ce qu’il aurait lui-même décidé, encore moins remplacer la décision du Comité par la sienne.

Il doit vérifier si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité, notamment quant à sa justification, sa transparence et son intelligibilité, et déterminer si elle appartient aux issues possibles acceptables dans les circonstances. [ 18 ] En particulier dans les matières factuelles et reliées à la crédibilité des témoins ou en matière d’appréciation de la preuve, la retenue s’impose [5] . [ 19 ] C’est donc avec retenue et déférence que le Tribunal examinera les décisions dont appel. LES FAITS [ 20 ] On l’a vu, les 18 chefs d’accusation couvrent 6 transactions.

Quatre individus ou famille y sont impliqués, dont une à l’égard de trois de ces transactions. [ 21 ] L’étude de la preuve, incluant le résumé des représentations de chaque partie, couvre une trentaine de pages de la décision du Comité. Chaque témoignage est examiné et on y fait référence à de nombreuses pièces. [ 22 ] En gros, le Tribunal retient ce qui suit des faits de l’instance.

a) chefs 1 à 3 : La famille Albilia [ 23 ] Le père et le fils Albilia sont des acheteurs voulant acquérir une propriété inscrite par la courtière Azita Zandian, conjointe de l’appelant. Comme cette dernière ne semble pas vouloir donner suite à la promesse d’achat de 240 000 $ qu’ils ont présentée par l’intermédiaire d’un tiers courtier, les acheteurs s’adressent directement à madame Zandian. [ 24 ] Celle-ci, en présence de l’appelant, leur fait compléter non seulement une promesse d’achat (de 230 000 $ celle-là), mais également un contrat de courtage immobilier lui permettant de recevoir une commission à

titre de courtier collaborateur, en plus de celle que les vendeurs lui doivent comme courtier inscripteur. [ 25 ] Après la transaction, conclue à 235 000 $, les Albilia reçoivent de madame Zandian une facture de 5 305,13 $ qui, apparemment, n’émane pas de la comptabilité de l’agence impliquée. Surpris qu’on leur réclame un tel montant, les Albilia réalisent alors qu’on leur a fait signer un contrat de courtage et que c’est en raison de ce contrat qu’on leur réclame une commission.

Ils refusent de la payer. [ 26 ] L’appelant, à l’insu de l’agence, intente alors au nom de celle-ci et au bénéfice de son épouse une réclamation à la Division des petites créances de la Cour du Québec. Toutefois, lorsque l’agence est informée de cette démarche, elle exige que l’appelant s’en désiste, ce qu’il fait. [ 27 ] La décision du Comité tient en compte que c’est surtout avec madame Zandian que les acheteurs ont transigé.

L’appelant ne sera reconnu coupable que d’avoir mal informé les acheteurs à l’égard du contrat de courtage qu’ils ont signé en sa présence et d’avoir intenté contre eux une procédure judiciaire sans permission.

b) chefs 4 et 5 : Monsieur Nyemtsev [ 28 ] Désireux d’acquérir un immeuble, monsieur Nyemtsev a besoin de financement hypothécaire. L’appelant y travaille de pair avec une collègue, Rimma Alidzaeva, qui fournit à monsieur Nyemtsev et au vendeur de l’immeuble convoité une offre de financement. Mais cette dernière s’avère être un faux provenant d’une entreprise qui ne fait pas affaire au Québec. [ 29 ] Quand l’acheteur, après avoir tenté de contacter le financier, se rend compte de la supercherie, il en parle à l’appelant.

Celui-ci lui répond qu’il s’agit sans doute d’une erreur et l’informe que le financement prévu ne sera finalement pas possible.

Il lui offre plutôt un financement privé, à près de 20 % d’intérêts, que l’acheteur refuse. [ 30 ] L’appelant lui conseille alors de retirer sa promesse d’achat, sous prétexte d’un problème de contenance plutôt qu’en raison de la difficulté à obtenir le financement. [ 31 ] La décision du Comité, à cause des doutes qu’il entretient à l’égard de la participation de l’appelant au faux financement, se limite à le reconnaître coupable d’avoir faussement informé la syndique adjointe Julie Pinet que la transaction a avorté en raison d’un problème de contenance.

c) chefs 6 à 9 : La famille Bouskila [ 32 ] Cette transaction implique l’appelant personnellement, via son entreprise, plutôt qu’à

titre de courtier. [ 33 ] Son but est d’acquérir un petit centre commercial pour établir sa propre entreprise de courtage immobilier. Le problème tourne autour du prix d’achat. Inscrit à 530 000 $ au contrat notarié, il implique en réalité un montant additionnel occulte de 150 000 $ remis en argent le même jour. [ 34 ] L’appelant prétend qu’il ne s’agit pas d’une

partie du prix de vente, mais bien d’un dépôt de sécurité destiné à lui être remis après coup. Il poursuit même les vendeurs à ce sujet devant la Cour supérieure, qui rejette ses prétentions et annule la saisie avant jugement qu’il a obtenue au départ. [ 35 ] Le Comité, estimant qu’un courtier demeure un courtier même dans le cadre de transactions personnelles, déclare l’appelant coupable des 4 chefs auxquels il fait face, soit d’avoir indiqué un faux prix de vente à l’acte notarié, d’avoir abusivement intenté un recours contre ses clients et d’avoir fourni de fausses informations au syndic.

d) chefs 10 à 18 : La famille Smagulov [ 36 ] Pour ce couple d’investisseurs russe disposant de 50 000 $, l’appelant a participé à trois transactions.

i) chefs 10 à 12 : la maison de Longueuil [ 37 ] Il est ici principalement question d’appropriation de fonds. Une première somme de 6 000 $ est remise par les acheteurs à l’appelant, en argent comptant, soi-disant à

titre d’honoraires pour trouver le financement requis. Des montants additionnels de 8 500 $, 1 400 $ et 29 600 $ lui sont transmis par la suite, par chèque ou virement bancaire. Ils signent aussi deux billets en faveur de l’appelant, pour un total de 44 000 $. [ 38 ] De la somme réellement transmise de 45 500 $, les Smagulov n’ont profité que de 15 100 $.

C’est le montant qui apparaît comme acompte au contrat d’acquisition de l’immeuble. [ 39 ] Il semble également que, dans le but d’obtenir le financement requis pour l’achat, de fausses preuves d’emplois ont été fabriquées pour chaque membre du couple. [ 40 ] Dépossédés de leur capital, les Smagulov ont été incapables de faire face à leurs obligations financières et l’immeuble a été repris par l’institution prêteuse. [ 41 ] Le Comité a déclaré l’appelant coupable d’appropriation de fonds de 6 000 $, 8 500 $, 29 600 $ et 1 400 $, et d’avoir transmis deux informations fausses à Julie Pinet. ii) chef 13 : le dépanneur Marina [ 42 ] Il s’agit de l’acquisition par le couple Smagulov d’un commerce pour lequel l’appelant les informe qu’aucune mise de fonds n’est requise.

Voyant là l’opportunité d’une source de revenus leur permettant de gagner leur vie sans avoir à fournir une somme qu’ils n’ont pas, les Smagulov acceptent l’offre de l’appelant de trouver un financement de 50 000 $. [ 43 ] Le problème c’est que, le jour de la signature du contrat notarié, les Smagulov apprennent que le financement en question provient de l’appelant lui-même et d’un dénommé Wasserman, à

un taux d’intérêt de 16 %. L’achat a donc lieu mais, là encore, les Smagulov seront éventuellement incapables de rencontrer leurs obligations et le dépanneur devra fermer ses portes. [ 44 ] Le Comité a reconnu l’appelant coupable de conflit d’intérêts d’avoir agi à la fois comme courtier et comme créancier. iii) chefs 14 à 18 : l’immeuble de Roxboro [ 45 ] Il s’agit à nouveau d’histoires de faux prix, de fausse approbation hypothécaire et de conflit d’intérêts. [ 46 ] Cette maison, que les parties ont négociée à 177 000 $, a été inscrite à 187 000 $ au contrat notarié.

Il semble que l’idée était de faciliter l’obtention d’un financement hypothécaire de 170 000 $. [ 47 ] Tel financement paraît avoir été obtenu, à nouveau de cette entreprise dont il a déjà été question plus haut qui, rappelons-le, ne fait pas affaire au Québec. [ 48 ] Ce serait encore Rima Alidzaeva qui aurait feint d’obtenir ce financement, l’appelant agissant comme courtier. [ 49 ] Cette fausse approbation a été utile pour obtenir une pré-occupation du vendeur de l’immeuble. [ 50 ] Comme il ne pouvait qu’être découvert tôt ou tard qu’il s’agissait d’une supercherie, c’est finalement la Banque Scotia qui a financé la transaction, à hauteur de 113 750 $ seulement. [ 51 ] L’appelant s’est occupé d’obtenir les 70 000 $ manquants auprès de financiers privés : le dénommé Wasserman précité et…son épouse, Azita Zandian. [ 52 ] De surcroît, le tout était consenti à un taux d’intérêt de …51 %. [ 53 ] Le Comité, encore là, a acquitté l’intimé des accusations d’avoir fabriqué ou fourni un faux document (l’approbation hypothécaire) mais l’a reconnu coupable d’avoir participé à la fabrication de l’autre faux (le contrat notarié), en plus d’avoir fourni de fausses informations à la syndique adjointe. [ 54 ] De nouveau, les Smagulov ont été incapables de rencontrer leurs obligations financières et l’immeuble a été repris.

LES MOTIFS 2) Le verdict issu de la décision du 11 août 2014 constitue-t-il une issue acceptable possédant les attributs de la rationalité ? [ 55 ] D’emblée, le Comité énonce aux pages 39 et 40 de sa décision les principes sur lesquels il entend s’appuyer.

Il vaut la peine de reproduire au long les paragraphes 215 à 223 de la décision, qu’il est difficile de résumer : [215] « Le Comité croit utile de rappeler certains principes propres à la déontologie et au droit disciplinaire; [216] La déontologie et la discipline obéissent à leurs propres règles et on les qualifie de « droit sui generis » ; pour rendre justice en ce domaine, il est possible de s’inspirer des règles du droit civil, du droit administratif et du droit pénal; on oublie trop souvent que le droit disciplinaire découle du droit administratif, qui ne connaît pas les mêmes rigueurs que les droits civil et pénal; les règles de preuve ne sont pas les mêmes d’un domaine de droit à un autre; ainsi, il n’est pas nécessaire de déclarer un acte, authentique ou non, valide ou invalide pour être en mesure de constater qu’un professionnel a bien agi, ou qu’il a mal agi, selon les normes qui le régissent comme professionnel; [217] La faute disciplinaire est une violation de principes, de façons d’agir et d’obligations particulières propres à un milieu professionnel qui a obtenu du législateur le privilège de rendre des services professionnels; la faute disciplinaire se veut personnelle à son auteur, elle est individuelle, imprescriptible et ne connaît pas de territoire et n’est pas préoccupée par les dommages qu’elle peut causer; elle est souvent un manquement à la morale et à l’éthique dont un groupe de professionnels a choisi de s’inspirer pour être en mesure de rendre un service professionnel de qualité, le tout pour la protection du public qui reçoit les services; [218] Les lois et les règlements des organismes d’autoréglementation sont d’ordre public et la Cour d’appel, dans un arrêt de principe [1] , nous enseigne que les codes de déontologie ou autres règlements voués à la protection du public et par lesquels le législateur indique la norme professionnelle à suivre, ont préséance sur tout contrat, entente ou façon de faire que peuvent adopter des professionnels; autrement dit, le professionnel est avant tout lié à son code de déontologie et les ententes qu’il prend, les conventions auxquelles il peut devenir

partie ou auxquelles il intervient d’une façon ou d’une autre, ne peuvent contrevenir à ses obligations déontologiques, ou lui permettre de s’en libérer; [ 219 ] Par conséquent, les intérêts du public auront toujours priorité sur les intérêts privés et l’analyse du comportement d’un professionnel dans une situation donnée doit se faire au travers des yeux du public, tel qu’il perçoit comment un professionnel doit ou aurait dû se comporter dans cette situation; dans la plupart des cas, on parle d’une obligation de moyen; dans certains cas, l’obligation devient absolue et on exige un résultat sans faille; [220] Le professionnel a le droit de présenter une défense pleine et entière aux reproches qui lui sont faits, ce dont ici l’intimé n’a pas été privé; puisqu’il se défend, le fardeau de preuve est celui du plaignant; si le plaignant ne réussit pas à faire la preuve du manquement déontologique reproché, le reproche doit alors tomber; le fardeau de preuve est connu, celui de la balance des probabilités, sans plus; on le sait, il n’y a pas un fardeau de preuve propre au droit disciplinaire, mais on sait aussi que lorsque le droit de pratique du professionnel est en jeu, par la gravité des reproches qui lui sont faits, on s’attend à une qualité de preuve certaine et sans zone grise, ce qui revient sans doute à dire à la fin de l’analyse de la preuve, que le plaignant n’a pas rencontré son fardeau; si le syndic n’a pas réussi à rendre probable l’existence d’un fait, il a échoué, peu importe la gravité ou l’horreur de la situation; [ 221 ] Il va sans dire que la crédibilité des témoins est souvent au cœur des décisions que tous les décideurs ont à rendre; tant les parties que leurs procureurs se font une idée de la crédibilité des personnes qui témoignent; le résultat final appartient cependant au décideur qui doit s’expliquer lorsqu’il a à qualifier un témoignage, que cette qualification soit positive ou négative; pourquoi quelqu’un est-il crû, ou pourquoi ne l’est-il pas; heureusement dans beaucoup de cas, l’ensemble d’une trame factuelle pousse, par un raisonnement logique, à conclure dans un sens, puisque son contraire n’est tout simplement pas possible dans un contexte de pratique professionnelle; à la limite, les explications d’un professionnel relèvent soit d’une incompétence certaine, soit du roman; [222] Aussi, les comités de discipline ne sont pas là pour juger des comportements des non professionnels; il se peut qu’un client ait participé de près ou de loin à un acte, geste, omission qui mériterait d’être sanctionné, mais cela ne relève pas le professionnel de ses propres obligations et c’est justement en respectant son code de déontologie et les règles d’éthique qu’il peut s’imposer qu’un professionnel devrait s’abstenir d’agir et ne le faisant pas, il ne pourra plaider l’aveuglement volontaire ou l’ignorance, après tout, c’est lui le professionnel; [223] Le Comité entend donc s’inspirer, notamment, de ces principes pour analyser et décider le présent dossier ;» [ 56 ] S’il s’avère que la décision s’appuie réellement sur de tels principes, il sera difficile d’y trouver à redire. [ 57 ] Les motifs sont contenus aux pages 41 à 54 de la décision (par. 225 à 290).

Pour le Tribunal, une chose saute aux yeux à la lecture de ces motifs : c’est la crédibilité de tous les témoins, en particulier celle de l’appelant Mike Alipoor, qui est au cœur de la décision. [ 58 ] Dans sa version, monsieur Alipoor nie les faits ou en présente une version différente, qui pointe souvent vers la responsabilité de tiers, dont ses clients eux-mêmes ou sa collègue Rima Alidzeava. [ 59 ] Manifestement, le Comité lui accorde une crédibilité limitée, puisqu’il le déclare coupable sur la majorité des chefs d’accusation. [ 60 ] L’appelant est tout de même acquitté de plusieurs autres chefs, ce qui donne à penser que le Comité a fait preuve de rigueur dans son examen de la preuve et n’a pas tenu pour acquis que la culpabilité ou le manque de crédibilité à l’égard de certains chefs emportaient automatiquement les mêmes conclusions à l’égard des autres. [ 61 ] Il se rappelle d’ailleurs à lui-même, au paragraphe 276 de son jugement, « de ne pas mettre dans le même panier toutes les explications de l’intimé et d’analyser scrupuleusement la preuve à l’appui de chacun des éléments constitutifs des infractions ». [ 62 ] Ainsi, sur 3 des 5 infractions (certaines comptent des sous-paragraphes) concernant la première transaction (Albilia), le Comité estime que le syndic n’a pas rencontré son fardeau de preuve, qu’il identifie correctement comme celui de la balance des probabilités [6] , mais qu’il applique tout de même de façon assez rigoureuse.

Il fait en quelque sorte bénéficier l’appelant du doute, même si ce vocable appartient à un autre fardeau de preuve. [ 63 ] Monsieur Alipoor est acquitté de l’accusation d’avoir expédié une mise en demeure à ses clients sur la base d’une autorisation inexistante et de celle d’avoir fourni de fausses informations au syndic.

On considère que, n’étant pas juriste, les réponses qu’il a données au syndic pouvaient être sincères bien qu’erronées. [ 64 ] Il n’est donc reconnu coupable que d’avoir pris action contre ses clients sans l’autorisation de l’agence, et surtout d’avoir mal informé les promettant-acheteurs de leurs droits et obligations à l’égard du contrat de courtage signé avec Azita Zandian. [ 65 ] Le Comité retient que ceux-ci n’ont pas compris qu’ils signaient un contrat de courtage les obligeant à payer une commission à madame Zandian en tant que courtier collaborateur. [ 66 ] Pour le Comité, malgré l’absence de son nom sur les documents contractuels, l’appelant y était fortement impliqué.

Il était notamment présent lors de la signature. Il aurait dû s’assurer de la bonne compréhension de ses clients. Il aurait dû les conseiller activement au lieu de préférer le silence [7] . Le Comité s’attend à plus d’un professionnel, indépendamment de l’attitude de ses clients.

[ 67 ] Le résultat est semblable à l’égard des chefs 4 et 5 (Nyemtsev). Si le Comité considère que l’appelant a transmis des documents contenant de fausses informations, il conclut néanmoins que la preuve ne démontre pas de façon prépondérante qu’il les savait fausses.

Les informations transmises à ce sujet au syndic adjoint ont subi le même sort. [ 68 ] Sur les 4 sous-paragraphes que comportaient ces 2 chefs d’accusation, seule la question de la véracité de l’information donnée au syndic quant à l’échec de la transaction (un problème de contenance plutôt que le problème réel de financement) fait l’objet d’une déclaration de culpabilité.

À cet égard, le Comité préfère le témoignage de monsieur Nyemtsev, qualifié de clair, spontané et très crédible, à celui de l’intimé, qualifié de contradictoire [8] . [ 69 ] Au niveau de la transaction personnelle que touchent les chefs 6 à 9 (Bouskila), le Comité préfère la version des vendeurs, qu’il juge « tout à fait crédibles dans la version qu’ils donnent ». [9] Il estime donc que le montant de 150 000 $ comptant remis par monsieur Alipoor au couple Bouskila était plus probablement une

partie non déclarée du prix de vente réel que l’avance remboursable décrite par l’appelant, que le Comité juge « improbable, à la limite du farfelu ». [10] [ 70 ] Le Comité estime impensable que monsieur Alipoor se soit aventuré à remettre en espèces une telle somme, destinée à lui être remboursée, sans obtenir un écrit. Pour le Comité, cela démontre qu’« il est soit totalement incompétent, ce que le Comité ne croit pas, soit un profiteur » [11] .

Conséquemment, « le Comité ne croit donc pas l’intimé dans la version qu’il raconte; le Comité n’hésite pas à dire qu’il a menti » [12] . [ 71 ] Enfin, les chefs 10 à 18 (Smagulov) contiennent les infractions les plus sérieuses du dossier : l’appropriation d’argent de ses clients par un courtier immobilier. [ 72 ] Encore là, d’emblée, le Comité qualifie l’implication de l’appelant.

Il la juge beaucoup plus importante qu’il ne le prétend : « il est partout » [13] . [ 73 ] Le Comité n’oublie pas que certaines des infractions contenues à ces chefs d’accusation nécessitent la preuve d’une intention malveillante (« appropriation de fonds, mensonges auprès du syndic ») [14] . [ 74 ] Une fois de plus, l’appréciation de la crédibilité de l’appelant est centrale.

Le Comité l’évalue de deux manières : d’abord en examinant le professionnel lui-même (comportement, non- verbal, façon de s’exprimer, version des faits), et aussi en s’arrêtant à l’histoire qu’il raconte (compatibilité entre sa version et son rôle de professionnel) [15] . [ 75 ] Le Comité accorde foi à la version des clients : - « Smagulova est très crédible lorsqu’elle témoigne» [16] - «Smagulov a aussi témoigné dans le même sens » [17] - «Les Smagulov sont crus et leur témoignage s’inscrit très bien dans la séquence des faits mis en preuve » [18] [ 76 ] Quant à monsieur Alipoor : - « le Comité écarte totalement la version que donne l’intimé, il n’est pas crédible » [19] - « le Comité ne croit pas l’intimé» [20] [ 77 ] En fait, on l’a vu, le Comité considère soit que l’appelant est totalement incompétent, soit qu’il ment [21] . [ 78 ] Le Comité tend manifestement vers la deuxième option, mais il précise que les deux sont également dangereuses pour le public.

C’est ce qui sert d’assise au verdict de culpabilité à toutes les infractions d’appropriation d’argent, de même qu’à celles relatives aux prix ou informations falsifiés apparaissant aux documents notariés ou transmis au syndic. [ 79 ] Quant aux accusations de conflits d’intérêts reliées à son implication ou à celle de sa conjointe comme prêteurs hypothécaires, on lui reproche son manque de transparence.

Les clients n’apprennent qu’« in extremis» que ces derniers (en compagnie d’un même tiers) sont les créanciers hypothécaires trouvés par l’appelant, à des taux d’intérêt de 16 et même 51 %. [ 80 ] Tout de même, le Comité acquitte l’appelant des chefs 14 et 15 concernant la transmission de faux documents (l’approbation hypothécaire). [ 81 ] C’est encore en raison de l’application des règles reliées au fardeau de preuve que le Comité en arrive à cette conclusion.

Même si de toute évidence l’appelant travaille en équipe avec Rima Alidzaeva [22] , le Comité conclut, pour le chef 14, que « la plaignante ne rencontre pas son fardeau de preuve » [23] et, quant au chef 15, que « la preuve est lacunaire » [24] . [ 82 ] Il faut donc croire que le Comité réussit à s’en tenir aux principes énoncés aux paragraphes 215 à 223 de sa décision (précité

s) jusqu’à sa conclusion, qui s’avère d’autant plus dévastatrice pour l’appelant: [290 ] « Dans le cas des Smagulov, le Comité ne croit pas l’intimé dans la version qu’il donne des événements ayant trait à sa pratique professionnelle comme courtier immobilier; cette relation a été assassine pour les Smagulov et il est clair que l’intimé a profité de la naïveté des Smagulov et du fait que ceux-ci étaient des nouveaux arrivants en terre québécoise; ils se sont malheureusement fiés à quelqu’un à la probité plus que douteuse.» [25] [ 83 ] Dans ce cas comme dans les précédents, presque tout est question de crédibilité, d’évaluation des témoignages, de vraisemblance des versions et d’application du fardeau de la preuve. [ 84 ] L’appelant l’énonce clairement dans son mémoire, auquel il se contente de référer le Tribunal en plaidoirie.

Le gros de son argumentation n’a pour ainsi dire porté que sur la peine. [ 85 ] Les pages 3 à 22 du mémoire (par. 14 à 68) constituent une révision des faits selon la vision de l’appelant, par opposition à celle retenue par le Comité. [ 86 ] Ses « questions en litige » formulent toutes le même reproche : le Comité a erré dans son analyse ou son évaluation de la preuve, en particulier sur la crédibilité à apporter aux divers témoins. [ 87 ] Cela teinte ses commentaires sur le verdict, contenus aux pages 28 à 39 (par. 86 à 140).

Il y expose de manière plus détaillée, souvent illustrée par extraits de notes sténographiques, les raisons pour lesquelles le Comité aurait dû accorder foi à son témoignage de préférence à celui de tel ou tel autre témoin. [ 88 ] En lisant ce mémoire, le Tribunal y voit une longue plaidoirie sur les faits, la crédibilité et le fardeau de la preuve.

L’appelant invite littéralement le Tribunal à substituer, sur la base de ses arguments et des notes sténographiques, sa propre appréciation à celle du Comité, qui a pourtant bénéficié d’une preuve de première main pendant les 11 jours qu’a duré l’audience. [ 89 ] Le Tribunal n’a pas à se demander s’il aurait retenu la version de l’appelant, aurait-il siégé en première instance. Cela est d’ailleurs loin d’être sûr.

Mais ce qui, selon le Tribunal, est bien certain, c’est que l’argumentaire de l’appelant ne révèle en rien que la décision de première instance est mal fondée, encore moins qu’elle est déraisonnable. [ 90 ] Quant aux quelques arguments sur le fond spécifiquement plaidés lors de l’audience en appel, ils n’apportent rien de plus. [ 91 ] Rien n’indique que la longueur du délibéré ou la retraite d’un membre du Comité pendant l’instance ait pu affecter de quelque manière l’évaluation de la preuve par le Comité. Celle-ci apparaît au contraire complète, précise et minutieusement rapportée.

D’ailleurs, les deux commissaires restants étant unanimes, la présence du troisième n’aurait rien changé à la décision. [ 92 ] Quant au fait que les Smagulov s’exprimaient mieux dans leur langue natale, le russe, qu’en anglais ou en français (ce qui a justifié le recours à Rima Alidzaeva comme interprète) l’appelant, outre le fait de soulever la question, n’explique pas en quoi cette situation restreindrait sa responsabilité. [ 93 ] Rien dans les éléments constitutifs des infractions en cause n’est affecté par la langue de ses clients.

Les difficultés de communication n’excusent ni l’extorsion, ni la participation à des faux, ni le conflit d’intérêts, ni les mensonges au syndic, ni quelque autre infraction dont l’appelant s’est rendu coupable. [ 94 ] Pour le Tribunal, qui doit déférence à la décision du Comité, rien dans le jugement n’appelle à révision. L’exposé est clair et complet. Le souci de se prononcer sans préjugé à l’égard de chaque infraction, individuellement plutôt que globalement, est constant. Le choix de la version privilégiée par le Comité est expliqué, logique et découle de l’exposé.

Ce choix est l’apanage exclusif du Comité. [ 95 ] Pour le Tribunal, cette décision appartient aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. Elle doit être maintenue. 3) La sanction imposée par la décision du 25 novembre 2015 constitue-t-elle une issue acceptable possédant les attributs de la rationalité?

a) la sanction uniformisée [ 96 ] Le Comité choisit d’imposer la même peine pour toutes les infractions ayant conduit à un verdict de culpabilité, sans égard à la gravité relative de chacune. [ 97 ] Contrairement à ce qu’il affirme dans son mémoire d’appel (page 42, par. 126), le procureur de l’appelant convient à l’audience en appel que cette façon de faire était appropriée. [ 98 ] Il a raison sur ce point. Selon les enseignements de la Cour d’appel dans l’affaire Chénard c. Michalakopoulos [26] , l’imposition d’une sanction globale non particularisée peut être « fort défendable» dans certaines circonstances.

C’est le cas « en raison notamment de la nature des manquements de l’intimé qui, en plus d’être répétitifs, dénotent tous un manque de respect envers l’administration de la justice et un recours abusif à des procédures judiciaires non justifiées et dilatoires, manquements qui se poursuivent d’ailleurs au cours de la longue enquête disciplinaire ».

Dans le cadre d’une décision transparente, justifiée et intelligible, cela fait donc

partie des issues possibles, avec l’obligation de déférence qui s’ensuit.

b) la suspension permanente [ 99 ] Cela étant, l’appelant n’en estime pas moins la sanction trop lourde pour les faits prouvés, même évalués dans leur globalité. Il suggérait en première instance, et en appel, une radiation de 5 ans. On a imposé une suspension permanente et la révocation du permis de courtage. [ 100 ] Dans son mémoire autant qu’en plaidoirie, l’appelant examine chacun des chefs dont il a été reconnu coupable et déclare qu’aucun ne mérite la suspension permanente, une peine léthale qui doit être réservée au pire contrevenant dans les pires circonstances.

Cela ressemble aux représentations de l’ancien procureur de l’appelant en première instance, rapportées aux paragraphes 60 à 72 de la décision sur sanction. [ 101 ] De son côté, l’intimée, qui avait demandé la suspension permanente en première instance, continue de penser qu’il s’agit de la peine appropriée. Non seulement pour la gravité objective de chaque infraction, mais également en regard de leur globalité et de l’ensemble des circonstances, dont la multiplicité et la nature des chefs.

Pour elle, l’appelant a reçu la sentence appropriée à un escroc exploitant sans vergogne les clients qui lui faisaient confiance, mentant et falsifiant allègrement à l’égard d’éléments situés au cœur de ses fonctions de courtier. [ 102 ] D’ailleurs, certains chefs, ceux reliés à l’appropriation de fonds, entraînent une suspension automatique du permis de courtage en vertu de la LCI, tant dans sa version actuelle datant de 2010 [27] que dans l’ancienne version [28] . [ 103 ]

Les paragraphes 73 à 105 de la décision sur sanction s’appliquent à peindre un portrait global de l’appelant. Ils décrivent la gravité de ses manquements, vus comme étant au cœur de la profession [29] , démontrant son profond mépris de ses obligations [30] . [ 104 ] Il ment [31] , se place en conflit d’intérêts pour s’enrichir au détriment ou à l’insu de ses clients [32] , détourne de l’argent et va jusqu’à poursuivre les clients détroussés pour couvrir sa faute [33] . [ 105 ] Il tente de faire porter le blâme à des tiers (ses clients, sa compagne, le syndic) [34] et ne démontre aucun remord [35] .

Il ne témoigne d’ailleurs pas à l’étape de la sanction [36] . [ 106 ] Tout cela brosse un portrait bien peu flatteur de l’appelant, dont l’apparente amoralité est au cœur de la décision sur la sanction. [ 107 ] Les effets de tout cela sur les clients de l’appelant (les Bouskila et les Smagulov en particulier), sur la profession de courtier et sur le public en général apparaissent au Comité comme autant d’éléments à la lumière desquels il faut évaluer le caractère approprié d’une sanction. [ 108 ] Le Comité s’attarde également à la question des antécédents de l’appelant, qui démontrent selon lui un risque de récidive très important [37] . [ 109 ] Il soulève deux de ses décisions antérieures sur d’autres cas de falsifications de documents, d’abus de confiance et de conflit d’intérêts impliquant l’appelant.

Dans un cas, il a reçu 52 mois de suspension de son permis de courtage pour 16 infractions commises entre 2004 et 2008, un dossier confirmé en Cour du Québec.

L’autre antécédent lui a valu 15 mois de suspension pour 4 chefs reliés à des événements de 2005. [ 110 ] Au surplus, rappelons la radiation provisoire imposée dans le présent dossier et confirmée par la Cour du Québec. [ 111 ] Bref, à l’argument de l’appelant qui suggère que la révocation permanente devrait être réservée au pire des contrevenants dans les pires circonstances, le syndic rétorque que si ce n’est pas le cas en l’instance, nous n’en sommes pas loin. [ 112 ] Le Comité en arrive à la même conclusion : « Bien qu’il n’en a pas l’obligation, vient un temps où le professionnel a le fardeau de démontrer qu’il ne constitue plus un danger pour le public; privé de son témoignage, le Comité n’a que la preuve présentée sur culpabilité pour apprécier cette dangerosité; en l’espèce, il ne semble pas y avoir danger plus grand» [38] (…) «le Comité est persuadé que l’intimé ne possède pas les valeurs, les qualités et les aptitudes nécessaires à l’exercice du courtage immobilier et qu’il constitue un danger pour la protection du public» [39] . [ 113 ] En outre, la décision prend appui sur la jurisprudence du Comité citée par l’intimé et résumée aux paragraphes 35 à 49 de la décision. [ 114 ] Les cinq causes rapportées traitent d’affaires similaires.

Elles ont toutes conduit à des suspensions permanentes, pour des motifs qui s’apparentent à ceux du Comité dans la présente affaire. [ 115 ] Dans les circonstances, le Tribunal estime que la suspension permanente et la révocation du permis, si elles sont sévères, n’en font pas moins

partie des issues possibles acceptables au regard des faits et du droit, particulièrement en contexte de protection du public.

c) l’amende [ 116 ] L’appelant exprime aussi son désaccord sur la sanction additionnelle que constitue l’amende imposée à l’égard du chef no. 11 (appropriation de fonds). [ 117 ] Se basant cette fois sur le principe de l’équité procédurale, l’appelant suggère que le Comité ne pouvait sans en avertir les parties imposer une peine qui n’a été ni proposée par le syndic ni convenue par les parties. [ 118 ] Il se base sur l’affaire Roy c.

Médecins [40] , dans laquelle le Tribunal des professions rappelle qu’un comité de discipline auquel les parties font une suggestion commune en matière de sanction, particulièrement dans un cas de plaidoyer de culpabilité, où le comité n’a forcément qu’un aperçu partiel de l’affaire, ne devrait pas s’écarter de la suggestion commune, ou à tout le moins ne devrait pas le faire sans donner aux parties l’occasion d’argumenter à ce sujet. [ 119 ] Le Tribunal est d’accord avec la décision Roy c.

Médecins , mais non avec l’utilisation qu’en fait l’appelant. [ 120 ] S’il est vrai que le Tribunal, sans être lié par une suggestion commune, ne devrait pas s’en éloigner, cela est loin d’impliquer qu’il est lié par les suggestions de l’une ou l’autre des parties dans le cadre d’un débat contradictoire. [ 121 ] Les possibilités en matière de sanction disciplinaire sont bien connues. Elles sont clairement énoncées à l’article 98 LCI.

Le fait que le syndic ne demande pas l’une ou l’autre de ces sanctions ne prive en rien le Tribunal du pouvoir de l’imposer. [ 122 ] S’il le fait, il peut certes offrir aux parties d’argumenter sur ce point, ou même les convoquer à une nouvelle audition, mais il n’en a pas l’obligation.

Sans doute l’appelant aurait-il apprécié cette courtoisie, peut-être aurait-elle été souhaitable, mais cela ne rend pas pour autant déraisonnable, ni même incorrect, cet aspect de sa décision. [ 123 ] Si le syndic est libre de suggérer les sanctions qu’il estime appropriées, il est tout aussi loisible au courtier de plaider en quoi telle ou telle sanction possible n’est pas appropriée dans les circonstances.

Et encore plus au Tribunal d’imposer l’une des sanctions prévues par la loi. [ 124 ] Il n’est ni vrai ni réaliste de prétendre qu’un tribunal doit convoquer les parties pour demander leur avis à l’égard de chaque point de droit auquel il peut penser pendant son délibéré et qui n’a pas été abordé par elles. [ 125 ] Il n’y a eu, dans la présente affaire, aucune entorse à l’équité procédurale.

d) l’ordonnance de remboursement [ 126 ] Enfin, le Comité s’est rendu à la suggestion du syndic et a prononcé une ordonnance de remboursement de 24 400 $, à raison de 9 400 $ aux Smagulov eux-mêmes et de 15 000 $ au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (ci-après « FICI» ). Il appert en effet que ce dernier a été subrogé aux droits des Smagulov pour ce montant, qui représentante l’indemnisation qu’il leur a versée dans le cadre de leurs démêlés avec l’appelant.

i) La prescription [ 127 ] Comme premier argument, l’appelant soumet que le Comité n’aurait pas dû prononcer une ordonnance de remboursement en 2015 car les faits en litige ont été connus par les Smagulov, bénéficiaires de l’ordonnance, au plus tard en 2009. [ 128 ] Pour l’appelant, leur droit à toute indemnisation était en conséquence prescrit et le Comité ne pouvait faire renaître un droit que les créanciers ont négligé d’exercer pendant la période de trois ans prévue à l’

article 2925 du Code civil du Québec .

[ 129 ] Le Tribunal est en désaccord. Si le recours dont auraient pu disposer les Smagulov contre l’appelant en vertu du Code civil du Québec est en effet soumis à la prescription de trois ans, l’ordonnance de remboursement ne provient pas de la même source. [ 130 ] Elle est basée sur l’article 98 de la LCI (autrefois l’article 135 de cette Loi, via l’

article 156 du Code des professions ). C’est une sanction prévue par ces articles, et non un droit d’action appartenant à une victime ou à un créancier. [ 131 ] Un peu à la manière de l’

article 738 du Code criminel , ces articles permettent au Comité de remettre à leur propriétaire légitime des montants illégalement en possession du contrevenant. [ 132 ] Rien n’indique que l’article 98 soit soumis à quelque prescription, encore moins à celle prévue par le Code civil du Québec . [ 133 ] D’ailleurs si, comme le mentionne le Comité au paragraphe 217 de sa décision du 11 août 2014, la faute disciplinaire est imprescriptible, il serait singulier que sa sanction ne le soit pas. [ 134 ] L’application que fait le Comité de l’article 98 LCI, située en plein cœur de sa juridiction est, minimalement, raisonnable et, de ce fait, sujette à déférence. ii) la faillite [ 135 ] Les Smagulov ayant fait faillite le 14 janvier 2009, l’appelant suggère qu’ils n’auraient pas dû être indemnisés par le FICI en 2012, ni bénéficier d’une ordonnance de remboursement en 2015. [ 136 ] La question est intéressante et peut sembler complexe.

Les deux parties l’ont abordée longuement en plaidoirie. [ 137 ] Pour le Tribunal, la solution est simple. [ 138 ] Tel que susdit, l’ordonnance ne procède pas du remboursement en droit civil mais de la sanction et de la réparation en matière disciplinaire. Il est donc douteux que la simple existence d’une telle possibilité, qui de surcroît dépend d’un tiers, fasse

partie de l’actif d’une faillite avant son prononcé. [ 139 ] De plus, l’ordonnance de remboursement date de novembre 2015. Il est d’autant plus incertain, même si l’on acceptait l’argument de l’appelant, que le montant qu’elle prévoit ait fait

partie du patrimoine des Smagulov en 2009 lorsqu’ils ont fait cession de leurs biens.

Ils n’avaient alors aucune idée de l’existence de cette possibilité, encore moins du fait que le Comité allait un jour leur en faire bénéficier. [ 140 ] L’argument de l’appelant à ce sujet doit être rejeté. [ 141 ] Au surplus, le Tribunal estime que, de toute façon, le Comité n’a pas à s’immiscer dans l’administration de la faillite d’une victime du courtier dont il examine la conduite. [ 142 ] Au moment du prononcé de l’ordonnance, les Smagulov étaient libérés de leur faillite depuis longtemps (octobre 2009), comme probablement le syndic instrumentant.

Une ordonnance de remboursement prononcée en 2015 ne pouvait viser que les Smagulov eux-mêmes ou, dans le cas présent, le FICI subrogé. Si jamais une telle ordonnance devait avoir, ce qui est douteux, une incidence sur la faillite réglée des Smagulov, c’est à ceux-ci, ou au FICI, d’agir selon leurs obligations en vertu de la Loi de la faillite et de l’insolvabilité [41] le cas échéant, et non au Comité, ni d’ailleurs à la Cour du Québec agissant en appel. [ 143 ] Le Comité a exercé à bon droit le pouvoir prévu à l’article 98 LCI. Le remboursement faisait

partie des issues possibles énumérées à l’article 98 LCI, et le rôle du Tribunal s’arrête là. iii) La mise en cause des tiers impliqués (FICI et Smagulov) [ 144 ] Dans les circonstances, il n’est pas nécessaire pour le Tribunal de se prononcer sur l’argument du syndic voulant qu’il aurait fallu, si tant est que cela soit possible en matière disciplinaire, surtout au stade de l’appel, mettre en cause les tierces parties touchées par les conclusions attaquées avant de se prononcer sur celle-ci, au risque de nuire à leurs droits.

La question devenant purement théorique, la retenue judiciaire codifiée à l’article 10 C.p.c. doit recevoir application. [ 145 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 146 ] REJETTE l’appel de l’appelant ; [ 147 ] LE TOUT avec les frais de justice pour toutes les instances. __________________________________ DENIS LAPIERRE, J.C.Q. Me Alain Mongeau Avocat de l’appelant Me Marc Gaucher Avocat de l’intimée Date d’audience : 13 janvier 2017