2012 QCCQ 7436, 2012 QCCQ 7436

Gauthier c. Morency 2012 QCCQ 7436 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-055151-111 DATE : 28 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVAIN GAUTHIER [...] Québec (Québec) [...] et JULES PELLETIER [...] Québec (Québec) [...] Demandeurs c.

MATHIEU MORENCY [...] Québec (Québec) [...] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] À l'occasion d'une infiltration d'eau par la toiture de leur immeuble à logements récemment acheté, MM. Sylvain Gauthier et Jules Pelletier découvrent l'existence d'un ancien toit plat dont les planches sont pourries. Ils en avisent verbalement leur vendeur, M. Mathieu Morency.

Celui-ci refuse de venir constater la situation des lieux puisque les parties ont spécifiquement excluent quelque garantie que ce soit relative au revêtement de la toiture de l'immeuble. Questions en litige: [ 2 ] Monsieur Morency a-t-il renoncé à recevoir l'avis de dénonciation écrit prescrit pour l'application de la garantie de qualité? [ 3 ] L'exclusion de la garantie de qualité vise-t-elle les défauts auxquels MM. Gauthier et Pelletier ont remédié? [ 4 ] Le défaut constaté est-il suffisamment grave pour donner ouverture à la garantie de qualité? Les faits: [ 5 ] Le 28 août 2009, MM.

Gauthier et Pelletier achètent de M. Morency un immeuble à revenus comptant cinq logements situé à Charlesbourg. La vente est faite avec la garantie légale pour un prix de 290 000 $. [ 6 ] M. Morency demande initialement 315 000 $ pour son immeuble sachant que le revêtement de la toiture de l'immeuble est à refaire sous peu. Il accepte un prix de vente de 290 000 $. Le 1 er septembre 2009, après la signature de l'acte de vente, MM.

Gauthier et Pelletier signent une entente par laquelle ils reconnaissent que « l e revêtement de la toiture de l'immeuble du [...], Québec, n'est pas assujetti à quelques garanties que ce soit par le vendeur ».

[ 7 ] Le 27 novembre 2009, l'un des locataires de l'immeuble signale à MM. Gauthier et Pelletier que son logement subit une infiltration d'eau. MM. Gauthier et Pelletier enlèvent alors l'isolant détrempé de l'entretoit. Ils constatent que l'isolant recouvre un ancien toit plat condamné dont plusieurs planches sont pourries. [ 8 ] Ils communiquent, par téléphone, avec M. Morency pour l'en informer. M. Morency décline leur invitation d'aller constater la situation.

Il est père depuis peu, il les a dûment informés que le revêtement de la toiture est problématique et a spécifiquement exclu l'application de la garantie de qualité à cet égard. [ 9 ] Suite au refus de M. Morency de venir constater la situation et compte tenu de l'urgence, les demandeurs procèdent au remplacement du revêtement de la toiture.

Par la même occasion, ils font faire par le même entrepreneur les travaux suivants, pour une somme de 10 610,25 $: «Enlever mousse isolante dans l'entre toit Enlever les planches et le papier noir mouiller Enlever laine isolante Mouiller entre les solives de chevrons Enlever toute bois et matériaux qui sont mouiller et pourri Enlever et réparer les endroits a l'intérieur tel le gysp, sheeting, fourrures coupe vapeur et autre si nécessaires ainsi que refaire le plâtrage Reconstruire et refaire les endroit mouiller et pourri selon les même normes Ré isoler les solive de chevrons de R-28 et renforcir Ré isoler l'entre toit de R-40 Agrandir Ventilation de l'entre toit Nettoyer et Ramasser déchets Extra non compris si découvert lords des travaux de démolition Exemple: électricité plomberie ou autres» (reproduction intégrale) [ 10 ] Le 5 mai 2010, les avocats de MM.

Gauthier et Pelletier mettent en demeure M. Morency de payer la somme de 10 610,25 $ à

titre de réduction du prix de vente de l'immeuble. MM. Gauthier et Pelletier ont toutefois réduit ce montant à la somme de 7 000 $ afin de conférer compétence à la Division des petites créances. Analyse et motifs: [ 11 ] MM. Gauthier et Pelletier invoquent en leur faveur la garantie de qualité [1] . Le Code civil du Québec définit la garantie de qualité ainsi: 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] La garantie de qualité s'applique donc lorsque les conditions suivantes sont rencontrées: ➢ Les parties ne l'ont pas exclue spécifiquement au contrat de vente; ➢ Le bien est affecté d'un défaut; ➢ Le défaut est caché, non apparent; ➢ Le défaut est grave; ➢ L'acheteur ignore le défaut; ➢ Le défaut existe au moment de la vente. [ 13 ] De plus, l'acheteur doit dénoncer par écrit au vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte, l'existence du vice [2] . [ 14 ] L'acheteur doit prouver, par prépondérance de preuve [3] , que les conditions d'application de la garantie de qualité sont rencontrées.

[ 15 ] En l'espèce, le Tribunal conclut que la découverte de l'ancien toit plat condamné, lequel comporte des planches pourries, constitue un défaut. Ce défaut est caché et non apparent. Les deux parties en ignorent l'existence et il existe au moment de la vente. [ 16 ] Reste les trois autres conditions d'application, lesquels selon M. Morency, ne sont pas rencontrées. ➢ Monsieur Morency a-t-il renoncé à recevoir l'avis de dénonciation écrit prescrit pour l'application de la garantie de qualité? [ 17 ] L'

article 1739 du Code civil du Québec prescrit: 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 18 ] L'envoi d'un avis de dénonciation écrit au vendeur est une condition de fond de la garantie de qualité [4] . [ 19 ] Par contre, le vendeur peut renoncer à le recevoir [5] .

L'avis de dénonciation permet au vendeur de vérifier s'il s'agit bien d'un vice couvert par la garantie, de constater les dommages causés le cas échéant, et, s'il y a lieu, d'effectuer la réparation ou le remplacement du bien à un coût inférieur à celui d'un tiers engagé par l'acheteur [6] . [ 20 ] En l'espèce, le Tribunal conclut que M. Morency a renoncé à recevoir un avis de dénonciation écrit. Lorsque MM. Gauthier et Pelletier l'informent verbalement de la situation, M. Morency leur indique clairement qu'il n'est pas de son intention de visiter les lieux.

Il vient d'être père, il a avisé ses acheteurs que le revêtement de la toiture est problématique et il estime que le problème en est un qui est visé par l'exclusion de la garantie de qualité. À l'audience, il précise que dans tous les cas il désirait qu'un Tribunal tranche la question de l'application de la garantie de qualité et n'avait aucunement l'intention de remédier au vice relatif à la toiture. ➢ L'exclusion de la garantie de qualité vise-t-elle les défauts auxquels MM.

Gauthier et Pelletier ont remédié? [ 21 ] Le 1 er septembre 2009, les parties se sont entendues pour exclure quelque garantie que ce soit par le vendeur relative au revêtement de la toiture de l'immeuble. [ 22 ] MM. Gauthier et Pelletier admettent que les coûts relatifs à la réfection du revêtement de la toiture ne peuvent être pris en compte, compte tenu de l'exclusion de garantie de qualité. Ils admettent également que les conséquences de l'infiltration d'eau du 27 novembre 2009, découlant de la déficience du revêtement de la toiture, ne peuvent être tenues en compte.

Ils argumentent toutefois que l'exclusion ne vise par la découverte de l'ancien toit plat sous la laine minérale isolante. [ 23 ] Le Tribunal conclut qu'ils ont raison. Toute exclusion relative à la garantie de qualité doit s'interpréter restrictivement [7] . En l'espèce, les parties ont exclu la garantie de qualité relative au revêtement de la toiture. L'ancien toit plat ne fait pas

partie du revêtement de la toiture et n'est donc pas visé par l'exclusion. ➢ Le défaut constaté est-il suffisamment grave pour donner ouverture à la garantie de qualité? [ 24 ] Pour être un vice qui donne ouverture à la garantie de qualité, la défectuosité doit généralement entraîner un déficit d'usage. Comme le dit le Code civil du Québec , la défectuosité doit rendre le bien « impropre à l'usage auquel on le destine ou diminuer tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu» . [ 25 ] En l'espèce, l'ancien toit est condamné.

Les planches qui le formaient n'ont plus aucune utilité. Seule sa structure sert encore. En effet, le nouveau toit y prend appui. [ 26 ] N'eût été de l'infiltration d'eau du mois de novembre 2009 et l'enlèvement de l'isolant mouillé qui s'en est suivi, MM. Gauthier et Pelletier n'auraient jamais soupçonné la présence de l'ancien toit plat et donc, n'aurait jamais procédé à l'enlèvement des planches pourries. L'enlèvement des planches pourries n'est utile que parce qu'elles sont maintenant mouillées en raison de l'Infiltration d'eau.

En l'absence d'infiltration d'eau, les planches pourries de l'ancien toit seraient demeurées sur place sans incidence sur la durée de vie du toit et sa fonctionnalité. [ 27 ] Au surplus, la preuve ne démontre pas que l'entrepreneur renforce la structure de l'ancien toit parce qu'elle est défectueuse. [ 28 ] Somme toute, les travaux de l'entrepreneur Julien Girard découlent avant tout de la nécessité de remédier aux conséquences de l'infiltration d'eau (enlèvement de la mousse isolante et de la laine isolante, enlèvement du bois et matériaux mouillés, enlèvement et réparations des endroits à l'intérieur mouillés, la ré-isolation des solives et de l'entretoit, l'agrandissement de la ventilation de l'entretoit).

Or, les parties ont spécifiquement exclu de la garantie de qualité le revêtement de la toiture. L'infiltration d'eau découlant de la toiture déficiente et ses conséquences sont par extension exclues. [ 29 ] Rappelons que les parties ont tenu compte de la vétusté de l'immeuble et en particulier du revêtement du toit lorsqu'elles ont fixé le prix de vente. M. Morency a tenu en compte qu'il en coûterait environ 8 000 $ à 10 000 $ pour refaire le revêtement de la toiture et un autre 8 000 $ à 10 000 $ pour les surprises. En réduisant son prix de vente de 25 000 $ sur le prix demandé, M.

Morency a déjà concédé une réduction du prix de vente importante. [ 30 ] Le Tribunal conclut donc que MM. Gauthier et Pelletier n'ont pas fait la preuve prépondérante que la défectuosité découlant de la présence de l'ancien toit plat comportant des planches pourries est suffisamment grave pour justifier une réduction du prix de vente de 7 000 $ en plus de celle que M. Morency leur a déjà consentie.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande de MM. Sylvain Gauthier et Gilles Pelletier; CONDAMNE MM. Sylvain Gauthier et Gilles Pelletier à rembourser à M. Mathieu Morency les frais judiciaires de sa contestation, soit 148 $. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. Date d’audience : 30 août 2012