2018 QCCQ 8481, 2018 QCCQ 8481

Lunam c. Succession de Brisebois 2018 QCCQ 8481 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LABELLE LOCALITÉ DE MONT-LAURIER « Chambre civile » N° : 560-32-700008-168 DATE : 13 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CONNIE LUNAM

Partie demanderesse c. JEAN-FÉLIX BRISEBOIS en sa qualité de liquidateur de la Succession de JEAN-LUC BRISEBOIS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Connie Lunam réclame 15 000 $ à la Succession de Jean-Luc Brisebois (la « Succession ») en raison d’un vice caché à la propriété que monsieur Brisebois lui a vendue. Cette somme comprend le coût des réparations de 14 726,02 $, le reliquat représentant les dommages moraux réclamés. [ 2 ] Lors de l’audience, le liquidateur a mandaté Sylvie Bouchard, la conjointe de feu Jean-Luc Brisebois, afin de représenter la Succession.

Essentiellement, la Succession fait valoir que le vice allégué ne constitue pas un vice caché et ajoute que la demanderesse n’a pas agi de manière diligente lors de l’achat de la propriété. LE CONTEXTE [ 3 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de solutionner le litige opposant les parties sont ceux mentionnés ci- après. [ 4 ] En juillet 2016, madame Lunam visite la propriété de monsieur Brisebois située sur le Chemin de l’Étang à Mont-Laurier (la « propriété »).

Vu son intérêt, le courtier lui remet la déclaration complétée par le vendeur. [ 5 ] Cette déclaration indique que la propriété n’a pas de problèmes reliés à la plomberie, tels une variation importante de pression ou encore la présence de rouille dans l’eau [1] . Cette déclaration précise également que le système d’alimentation en eau est un puits artésien. [ 6 ] Après sa visite et la lecture de la déclaration du vendeur, madame Lunam offre d’acheter la propriété conditionnellement à l’obtention d’un prêt garanti par hypothèque, à la visite d’un inspecteur et à un test de qualité de l’eau potable.

Elle décline toutefois l’offre d’effectuer un test concernant la quantité d’eau potable du puits. [ 7 ] Lors de la visite de l’inspecteur, madame Lunam, le courtier et monsieur Brisebois l’accompagnent. Au sous-sol de la propriété, l’inspecteur vérifie l’eau et remplit à moitié la baignoire. Madame Lunam constate qu’au début, l’eau a une couleur un peu rouille, mais par la suite, l’eau devient claire.

L’eau de la toilette est également claire, tout comme l’eau provenant du robinet. [ 8 ] Ainsi, la visite de l’inspecteur ne révèle rien de nature à empêcher la vente surtout que le test de qualité de l’eau confirme que celle-ci est potable. La vente a lieu le 29 juillet et l’acte de vente précise qu’elle est faite avec la garantie légale. [ 9 ] C’est le 1 er août que madame Lunam prend possession de la propriété et, à la demande de son assureur, elle remplace l’ancien chauffe-eau installé en 2000. Suite à ce remplacement, l’eau a une couleur rouille significative.

Madame Lunam communique avec monsieur Brisebois qui se présente chez elle et constate la couleur de l’eau et malgré celle-ci, en boit. Selon lui, il n’y a pas de problème avec l’eau. [ 10 ]

Malgré que madame Lunam laisse couler l’eau, celle-ci est toujours de couleur rouille. Considérant qu’elle ne peut laver son linge ou faire la cuisine avec cette eau, elle communique avec une entreprise spécialisée dans les puits artésiens afin d’identifier la cause de ce problème. Lorsque le représentant de l’entreprise se présente le 15 août 2016, il constate la couleur rouille de l’eau et mentionne à

la demanderesse qu’il est possible d’installer un filtre au sel qui corrigera la situation. [ 11 ] Toutefois, pour qu’un tel filtre puisse fonctionner, il est nécessaire que le puits fournisse environ 40 gallons à l’heure de telle sorte à pouvoir le nettoyer de manière adéquate. Or, en poursuivant ses vérifications, il constate que le puits ne fournit pas assez d’eau et qu’il sera nécessaire de procéder un procédé d’hydro-fracturation afin d’accroître le débit du puit.

À cette fin, il mentionne à la demanderesse que la pompe devra être sortie du puits et réinstaller. [ 12 ] Le 26 août 2016, une mise en demeure est transmise à monsieur Brisebois pour l’informer de la situation et l’inviter, dans un délai de 15 jours, soit à effectuer une contre-expertise ou encore d’assumer les frais de la réparation de 3 200 $ plus les taxes applicables.

La lettre précise qu’à défaut de le faire, la demanderesse entreprendra les travaux requis pour corriger la situation. [ 13 ] Le 9 septembre 2016, la procureure de monsieur Brisebois informe le procureur de la demanderesse que le vice n’est pas un vice caché. Elle ajoute que la demanderesse a été négligente en refusant d’effectuer un test relatif à la quantité d’eau. Elle réfère également à l’inspection qui n’a révélé aucun problème d’eau et au test qui a confirmé la qualité de l’eau.

Enfin, elle conclut avoir reçu mandat de nier toute responsabilité de son client concernant les prétentions de madame Lunam. [ 14 ] Au moment de réaliser ses travaux d’hydro-fracturation, le représentant de Puits Artésiens GLF laisse couler l’eau une vingtaine de minutes et remarque que l’eau est toujours de couleur rouille, mais qu’à la fin, il n’y a plus d’eau, mais bien une pâte orangée. En enlevant la pompe, il remarque également que malgré que le puits soit de 300 pieds, la pompe a été relevée à environ 150 pieds.

Il mentionne que cette situation lui confirme qu’il y avait un problème avec l’eau du puits, car lorsqu’on relève une pompe, c’est pour éviter qu’elle récupère l’eau directement dans le puits, eau qui est de couleur rouille, et des débris. [ 15 ] En retirant la pompe, il l’examine et constate la présence d’une pate orangée qui s’est compactée à l’intérieur de celle-ci de telle sorte qu’elle n’est plus utilisable et ne peut être réinstallée.

Il conclut également que le puit contient un roc devenu trop mou et que dans un tel contexte, il n’est pas possible d’effectuer de l’hydro-fracturation pour accroître le débit du puits et déconseille à la demanderesse l’installation du filtre à sel et lui précise que la seule autre option est de forer un nouveau puits. [ 16 ] Madame Lunam témoigne avoir discuté avec monsieur Brisebois de la nécessité de forer un nouveau puits et dans ces circonstances, aucune entente ne peut intervenir entre les parties. [ 17 ] Selon madame Lunam, monsieur Brisebois connaissait le problème de l’eau rouillée de son puits et malgré cela, il a fait défaut de l’en informer.

Elle réclame à la Succession l’ensemble de ses coûts pour la construction du nouveau puits. De plus, elle mentionne avoir subi de nombreux inconvénients, car elle a dû se rendre à de nombreuses reprises chez ses parents à plus d’une vingtaine de minutes de sa résidence afin de faire son lavage et ce, du mois d’août au mois d’octobre.

Elle parle également de l’important stress que la situation lui a causé, d’où les dommages moraux qu’elle réclame. [ 18 ] En défense, madame Bouchard fait valoir que la demanderesse aurait pu facilement être informée de la situation pour autant qu’elle ait effectué un test pour connaître le débit du puits.

Elle précise que ne l’ayant pas fait, il s’agit là d’une erreur inexcusable et qu’elle ne s’est pas comportée en acheteur diligent. [ 19 ] Elle témoigne avoir personnellement connaissance qu’avant la vente, il n’y a jamais eu de problème d’eau ferreuse ou de couleur rouille ou même de problème d’approvisionnement en eau à la propriété.

Elle ajoute que le puits a été construit en 1990 et qu’il n’a jamais constitué un problème, car l’eau a toujours été potable telle que l’a d’ailleurs confirmé le test d’eau effectué avant la vente par madame Lunam. [ 20 ] Un ami de monsieur Brisebois confirme que c’est lui qui effectuait, à sa demande, des travaux d’entretien à la propriété. Il mentionne que jamais monsieur Brisebois ne lui a parlé d’un problème de fer dans l’eau ou d’une eau de couleur rouille. [ 21 ] Ainsi, selon madame Bouchard, la demande contre la Succession est mal fondée et doit être rejetée.

ANALYSE ET MOTIFS [ 22 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 23 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc à madame Lunam de prouver, dans un premier temps, que les problèmes de l’eau ferreuse de couleur rouille constituent un vice caché. [ 24 ] Lors de l'analyse de la preuve, le Tribunal doit tenir compte de la règle prévue à l'

article 2804 du Code civil du Québec qui précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 25 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. En présence de versions contradictoires concernant certains faits, le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante appuyant l'une ou l'autre des versions des parties. [ 26 ] En ce qui concerne les dispositions relatives aux vices cachés, celles-ci sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si

haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 27 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice doit être caché; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle. Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [2] . [ 28 ] La preuve a révélé que dès le remplacement du chauffe-eau, la couleur rouille de l’eau fait en sorte que madame Lunam ne peut plus effectuer le lavage de chez elle.

Vu la persistance de la couleur de l’eau, un autre test est effectué le 16 août 2016 afin de vérifier les caractéristiques de celle-ci. Les résultats de ce nouveau test confirment une présente importante de fer dans l’eau, soit plus de six fois la norme. En fait, ce test révèle que quatre autres caractéristiques de l’eau excèdent les normes : la dureté totale de l’eau, le total des solides dissous, les chlorures et la couleur. [ 29 ] Le fait que la couleur rouille de l’eau survienne en permanence quelques jours après la prise de possession est certainement un problème d’une certaine gravité.

De plus, un tel problème n’apparait pas subitement. En fait, le témoignage du représentant de Puits artésiens GLS fait ressortir que cette situation existait déjà depuis un certain temps. Ainsi, il était donc antérieur à la vente. [ 30 ] Ce problème était également inconnu de madame Lunam lors de la vente. En effet, lors de l’inspection, l’eau que l’inspecteur fait couler est claire et à la déclaration du vendeur, celui-ci mentionne précisément qu’il n’y a pas de rouille dans l’eau.

Reste à savoir si madame Lunam s’est comportée de manière diligente lors de l’achat. [ 31 ] Sur la base des informations que lui a fournies le vendeur et des constatations effectuées lors de l’inspection, le Tribunal croit que oui.

Rien ne nécessitait qu’elle effectue d’autres tests alors qu’aucune information ne laissait entrevoir une problématique avec la couleur de l’eau surtout que l’eau était potable, car elle ne contenait pas, selon le test effectué à cette fin, de coliformes, de colonies atypiques, d’entérocoques ou d’E. coli. [ 32 ] Quant au test relatif à la quantité de l’eau, la preuve prépondérante n’est pas à l’effet que c’était la quantité d’eau qui posait problème, mais bien la couleur de celle-ci. La quantité d’eau n’est devenue un enjeu que pour la solution au problème de la couleur de l’eau.

Or, c’est l’analyse de la faisabilité de cette solution qui a révélé le véritable problème de la couleur de l’eau : la dégradation de la qualité du roc dans le puits. [ 33 ] Ainsi, considérant que le problème de la couleur de l’eau n’a été révélé qu’à la suite du changement du chauffe-eau, ce problème qui n’avait d’ailleurs pas été dévoilé par monsieur Brisebois n’était pas apparent lors de la visite de madame Lunam.

De plus, considérant que ce problème a été dénoncé à monsieur Brisebois qui a nié toute responsabilité, il y a lieu de conclure qu’il s’agit là d’un vice caché. [ 34 ] Les coûts relatifs aux travaux requis afin de forer un nouveau puits se chiffrent à 11 483,63 $ plus les frais pour l’excavation de 436,91 $ pour un montant total de 11 920,54 $.

Selon la preuve entendue, un tel système possède, s'il est bien entretenu, une durée de vie utile de 40 ans et plus. [ 35 ] Afin d'évaluer la compensation à laquelle madame Lunam a droit, il est nécessaire de tenir compte du principe à l'effet qu'elle a droit à une compensation du préjudice subi sans pour autant s'enrichir. [ 36 ] Les auteurs Baudouin et Deslauriers, dans leur ouvrage, La Responsabilité civile [3] mentionnent ce qui suit : « I-422- Valeur de remplacement – […] Cependant, lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un certain sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances. » (Citations retirées) [ 37 ] Lorsque le bien affecté d'un vice caché est un puits artésien dont la durée de vie utile est déjà avancée, il ne peut être question de rembourser à la demanderesse la totalité de la valeur à neuf de celui-ci. L'on doit tenir compte de la portion de vie utile dont l'acheteur sera privé à la suite du vice caché affectant le puits. [ 38 ] Le puits avait environ 25 années d'usure sur une durée de vie utile de 40 années selon la preuve.

Le Tribunal évalue le montant auquel a droit la demanderesse pour le puits à 4 470,20 $. [ 39 ] La demanderesse a également droit au montant de 2 804,50 $ pour la nouvelle pompe et ses accessoires dont le remplacement résulte non pas d’une usure normale de ceux-ci, mais de leur détérioration causée par les sédiments en provenance du puits. [ 40 ] Quant à la réclamation de la demanderesse pour leurs troubles et inconvénients, l’

article 1728 C.c.Q. précise:

« Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur. » [ 41 ] La preuve a démontré que la pompe du puits a été remontée à 150 pieds bien que le puits avait 300 pieds de profondeur. Vu cette preuve, il est plus probable que le contraire que monsieur Brisebois était informé du problème affectant la couleur de l’eau du puits. Conséquemment, il y a lieu d’accueillir la demande en dommages de 273,98 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 43 ] CONDAMNE la Succession de Jean-Luc Brisebois à payer à Connie Lunam la somme de 7 548,68 $, avec intérêts au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 26 août 2016, ainsi que les frais de justice de 200 $. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 16 octobre 2018