2016 QCCQ 7265, 2016 QCCQ 7265

Ciobanu c. Heusler 2016 QCCQ 7265 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE VAUDREUIL-DORION « Chambre civile » N° : 760-32-017125-156 DATE : 22 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STEFAN CIOBANU et ALEXANDRA ILIESCU demandeurs c.

CHRISTOPHE HEUSLER et CHRISTINE COOK défendeurs ET ROBERT PANEK appelé – défendeur YVON BLAIS, GAIL MEILI, AMANDA KEYS appelés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une action réclamant 15 000 $ à la suite de la découverte d’ocre ferreuse dans le sol sur lequel est bâti l’immeuble acheté.

Le cadre PROCÉDURAL : [ 2 ] Stefan Ciobanu et Alexandra Iliescu achètent de Christophe Heusler et Christine Cook une maison située Place du Colibri à St- Lazare pour la somme de 470 000 $ le 15 décembre 2014. Il s’agit d’une maison bâtie en 2011, que M. Heusler et Mme Cook ont habitée depuis le mois d’août 2013. [ 3 ] Cette maison avait été construite par Robert Panek. [ 4 ] La présence d’ocre ferreuse a été découverte à peine deux mois après que M. Ciobanu et Mme Iliescu eurent pris possession de la maison.

Une mise en demeure est transmise le 19 février 2015 et la demande est déposée le 1 er septembre suivant. [ 5 ] Monsieur Heusler et Mme Cook ont déposé leur contestation le 28 septembre 2015, et ont appelé en garantie M. Panek, en tant

que constructeur et vendeur de l’immeuble, ainsi que les agents d’immeuble Gail Meili (courtier de M. Ciobanu et Mme Iliescu), Yvon Blais (courtier de M. Heusler et Mme Cook pour la vente de l’immeuble) et Amanda Keys (agent inscripteur de la maison lors de la vente par M. Panek en août 2013). [ 6 ] Monsieur Heusler et Mme Cook déposent également une demande reconventionnelle contre M.

Ciobanu et Mme Iliescu pour un montant de 10 574 $, représentant des frais d’expert, des honoraires extrajudiciaires, et des dommages pour troubles, inconvénients et jours de travail manqués. [ 7 ] L’audition de ce dossier est fixée au 14 avril 2015, à 9 h 15, pour une demi-journée. [ 8 ] Deux jours avant l’audition, M. Heusler et Mme Cook font cession de leurs biens. Le syndic transmet par télécopieur un avis de suspension des procédures en vertu de l’

article 69.3 de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité [1] , qui est reçu au Palais de Justice à 15 h 07, la veille de l’audition, mais le Tribunal n’en est informé que le matin même du procès, ainsi que les parties. [ 9 ] Monsieur Ciobanu et Mme Iliescu demandent alors au Tribunal s’il leur est possible de procéder directement contre M. Panek, en sa qualité de constructeur de l’immeuble et de vendeur antérieur. Dans la mesure où toutes les parties et leurs témoins étaient présents, le Tribunal a autorisé l’amendement afin que M.

Panek soit désormais considéré comme défendeur principal, sous réserve de sa décision quant à la recevabilité d’un tel recours. [ 10 ] Monsieur Ciobanu et Mme Iliescu ont indiqué au Tribunal ne pas vouloir poursuivre les trois agents d’immeuble. [ 11 ] Au cours de l’audition, M. Panek a indiqué que s’il avait connu à l’avance la situation procédurale, il aurait amené avec lui des témoins. Le Tribunal a alors indiqué à M.

Panek que s’il souhaitait obtenir une continuation de l’audition pour compléter sa preuve et faire entendre ses témoins, une remise lui serait accordée, malgré le fait qu’il était quand même un appelé au dossier, et que sa responsabilité était déjà alléguée dans les procédures. [ 12 ] Monsieur Panek a indiqué qu’il pourrait faire entendre Serge Dubé, inspecteur en bâtiment, ainsi que Réjean Pilon, qui avait procédé à l’excavation lors de la construction de la maison. [ 13 ] Monsieur Panek a transmis une lettre au Tribunal le 20 avril 2015, laquelle contenait, non pas une demande de réouverture d’audition, mais bien une argumentation en droit relative au fait que le Tribunal n’aurait pas dû procéder à l’audition du dossier, vu l’avis de suspension des procédures.

Il demande même à la Cour dans cette lettre de prendre acte de l’avis de suspension des procédures, de rayer son délibéré et de réserver, si nécessaire, les droits des demandeurs en vertu de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité . [ 14 ] Cette lettre allègue que M. Ciobanu et Mme Iliescu auraient dû obtenir l’autorisation de la Cour supérieure pour continuer leur procédure, ajoutant que c’est le syndic qui est désormais titulaire des droits des défendeurs de continuer la procédure contre lui. Il ajoute que les demandeurs n’ont aucun lien de droit avec lui, ajoutant qu’ils ne peuvent exercer leurs droits personnels à son endroit, mais uniquement ceux des défendeurs. Il soulève également que les demandeurs tentent d’exercer une action oblique selon l’

article 1627 du Code civil du Québec . [ 15 ] En tout respect, cette lettre ne répond pas du tout à la question qui a été soulevée lors de l’audition, et que le Tribunal a prise sous réserve, pour pouvoir entendre la preuve et éviter de déplacer les témoins une deuxième fois, qui est celle de savoir si les acheteurs d’un bien affecté d’un vice caché ont un recours direct contre le vendeur initial de la propriété. [ 16 ] La Cour d’appel a répondu à cette question en 1999 dans l’arrêt Hay c.

Jacques [2] , décrivant la question en litige comme étant de savoir si on pouvait permettre au sous-acquéreur un recours direct en diminution du prix de vente pour cause de vice caché contre les vendeurs successifs d’un immeuble. [ 17 ] La Cour d’appel s’exprime ainsi : « À mon avis, rien ne permet de restreindre la solution adoptée dans l’affaire Kravitz aux matières mobilières. Au contraire, les motifs qui ont amené la Cour suprême à permettre le recours direct du sous-acquéreur contre le vendeur primitif sont tout à fait applicables aux matières immobilières.

En effet, la garantie légale contre les défauts cachés constitue un accessoire de la chose vendue, que celle-ci soit de nature mobilière ou immobilière. » (opinion des Juges Thibault et Biron) [ 18 ] Pour sa part, le Juge Nuss mentionne : « In the appeal before us, Respondent Jacques is the first seller, Piché is the first Purchaser, and appellant Hay is the Sub-Purchaser.

I would hold Jacques responsible on the basis that he is the first seller and is, within the terms of the Kravits’ case, liable to Hay, the Sub- Purchaser for latent defects which existed at the time he (Jacques) sold to the first Purchaser. » [ 19 ] Il est donc possible pour M. Ciobanu et Mme Iliescu de poursuivre directement M. Panek, en tant que premier vendeur de l’immeuble, s’ils prouvent que le vice caché existait au moment où celui-ci a vendu la maison à M. Heusler et Mme Cook. LES FAITS : [ 20 ] Avant de procéder à l’achat de la résidence de M. Heusler et Mme Cook, M.

Ciobanu et Mme Iliescu la font inspecter par l’entreprise Amerispec, qui fournit un rapport détaillé. L’inspection se déroule en présence des vendeurs, des acheteurs et de leurs agents respectifs. [ 21 ] Au moment des visites préachat, le bassin de captation est complètement propre.

[ 22 ] Au retour de leurs vacances des Fêtes, M. Ciobanu et Mme Iliescu constatent une odeur étrange dans la maison. Ils remarquent alors la présence d’une boue rougeâtre dans le bassin de captation. Ils font appel à un plombier qui recommande de procéder à une inspection par caméra, laquelle est effectuée le 16 février 2015 par J.R. Inspections. Son représentant, M. René Rioux, inspecteur en bâtiment, a d’ailleurs témoigné à l’audition. [ 23 ] Son rapport mentionne qu’il a constaté la présence d’ocre ferreuse et que l’eau dans le fond du bassin était de couleur rouille foncée.

Il n’a pas pu procéder à l’inspection du drain français, qui était complètement bloqué. Il a dû utiliser un boyau d’arrosage pour enlever la boue afin de pouvoir effectuer l’inspection par caméra. [ 24 ] Il constate que l’intérieur du drain français est affecté par l’ocre ferreuse sur tout son pourtour, et il en conclut que la boue était présente depuis longtemps. Il croit que la bactérie aurait affecté le drain français peu après le début de la construction de la propriété. [ 25 ] Dans les conclusions de son rapport, M.

Rioux indique qu’une excavation sera nécessaire pour déterminer si le drain est entouré d’une membrane géotextile, ce qui n’est pas recommandé en présence d’ocre ferreuse. [ 26 ] Le 19 février 2015, une mise en demeure est transmise à Heusler et Mme Cook par les procureurs de M. Ciobanu et Mme Iliescu. [ 27 ] Une expertise a lieu le 24 avril 2015 par l’entreprise Technodrain, et M. Panek, informé de la situation par les procureurs de M.

Heusler et Mme Cook, est présent. [3] Lors de l’inspection, Technodrain constate que le drain en plastique est enrobé d’une gaine (filtre géotextile), et qu’il y a quatre pouces de pierre concassée ¾ par-dessus le drain, qui n’est pas recouvert de géotextile. La gaine qui enrobe le drain et la pierre sont colmatées par la présence d’ocre ferreuse. [ 28 ] Il y a également obstruction due à l’accumulation d’ocre ferreuse. Le tuyau qui sert d’écoulement pour les drains de fondation à l’intérieur du bassin de captation n’est pas étanche.

Par ailleurs, le tuyau qui sert de renvoi gravitaire n’est pas conforme puisqu’il est d’un diamètre de trois pouces, alors qu’il doit être égal ou supérieur au diamètre du drain de fondation (quatre pouces). Le rapport de Technodrain, pièce P-5, est accompagné de photographies de l’excavation. [ 29 ] Bref, Technodrain recommande de procéder au remplacement complet du drain de fondation pour un drain approuvé par l’APCHQ pour l’ocre ferreux. Il recommande également l’installation de quatre ensembles de cheminées d’accès pour s’assurer de l’entretien préventif.

Technodrain recommande également de refaire le bassin de captation afin que celui-ci soit étanche pour empêcher le sable de s’infiltrer à l’intérieur, et de refaire l’évacuation du drain de fondation.

Le rapport ajoute également qu’avec les composantes du drain actuel (pierre et gaine colmatées), des nettoyages préventifs ne peuvent suffire, puisqu’il est impossible de nettoyer la gaine et la pierre qui enrobent le drain. [ 30 ] Madame Iliescu a indiqué dans son témoignage que l’accumulation de boue a recommencé quelques jours après le nettoyage du drain. [ 31 ] Les travaux de remplacement du drain ont été effectués en septembre 2015 par l’entreprise Fissures et Drains H.D. inc., qui avait d’ailleurs produit une soumission le 5 mai 2015, qui constate le versement d’un dépôt de 5518,80 $.

La soumission totalise 16 000 $ plus les taxes (18 396 $), pour les travaux d’excavation, d’assèchement des murs de fondation, d’installation d’un drain rigide, de géotextile, ainsi que d’une membrane Delta MS. [ 32 ] Madame Iliescu et M. Ciobanu prétendent avoir subi des dommages totalisant 21 804 $. En plus du coût des travaux, ils réclament 1408 $ pour le coût des expertises et 2000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients. Ils acceptent de réduire leur réclamation à la somme de 15 000 $ afin de pouvoir présenter leur demande en division des petites créances. [ 33 ] Dans son témoignage, M.

Rioux a indiqué que la facture de Fissures et Drains H.D. lui semblait conforme aux normes, et faite selon les recommandations de la Régie du bâtiment du Québec. Il indique que l’installation d’une membrane est recommandée dans le processus de contrôle de l’ocre ferreuse, puisque le risque d’infiltration est immense. [ 34 ] Il confirme qu’il n’était pas possible de nettoyer le drain à cause de la configuration de celui-ci et de la présence de la membrane qui l’entourait. Il considère que ce qu’il a vu chez M. Ciobanu et Mme Iliescu représente un cas extrême. [ 35 ] Dans son témoignage, M.

Panek a indiqué qu’il est entrepreneur, bien qu’il ne possède pas les licences de la Régie du bâtiment du Québec, et qu’il ne détienne pas non plus d’assurance. [ 36 ] Il a construit la maison lui-même en 2011. Elle est demeurée vacante pendant un an avant que M. Heusler et Mme Cook ne l’achètent. Il indique que lorsqu’il a fait les travaux, il n’a constaté aucun indice lui permettant de croire à la présence d’ocre ferreuse, tant pour l’excavation de la maison que pour le champ d’épuration.

Il souligne avoir obtenu tous les permis requis pour les installations septiques. [ 37 ] Il croit que la situation aurait pu être contrôlée par le nettoyage des drains et l’ajout de pastilles de chlore dans le système. Il indique que les conséquences de l’ocre ferreuse ne sont qu’un surplus d’entretien.

ANALYSE ET DÉCISION : [ 38 ] Pour conclure à l'existence d'un vice caché, on doit retrouver la présence des quatre éléments suivants : - Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien de sorte que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu s'il l'avait connu; - Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente;

- Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; - Le vice doit être antérieur à la vente, puisque la garantie porte sur l'état du bien au moment de la vente. [ 39 ] La jurisprudence est abondante quant au fait que la présence d’ocre ferreuse dans le sol représente un vice caché. [4] De plus, le vendeur d’une maison est aussi garant de la qualité du sol. [5] [ 40 ] Pour conclure à la responsabilité de M.

Panek, l’acheteur doit établir que le vice existait au moment de la vente par ce vendeur. [6] Sa responsabilité pourra donc être engagée s’il y avait déjà présence d’ocre ferreuse lorsqu’il a vendu la propriété à M. Heusler et Mme Cook le 22 août 2013. [ 41 ] Selon le témoignage de M. Rioux, l’état de colmatage avancé du drain lorsqu’il a fait son inspection en février 2015 permet de conclure, selon la prépondérance des probabilités, à la présence d’ocre ferreuse dans le sol en août 2013, même si les conséquences n’avaient pas alors atteint l’ampleur qu’elle présentait en janvier 2015. La responsabilité de M.

Panek est donc engagée. [ 42 ] Le Tribunal accepte cependant le témoignage de M.

Panek quant à son ignorance de la situation et conclut qu’au moment de la construction, ainsi qu’au moment de la vente, il n’était pas au courant de la présence d’ocre ferreuse dans le sol; à ce titre, aucune réclamation pour dommages-intérêts ne peut être recevable. [ 43 ] Reste à déterminer la valeur de la réclamation, qui représente, rappelons-le, une diminution du prix de vente de l’immeuble, qui peut, selon les circonstances, être équivalente au coût de remise de l’état des lieux. [ 44 ] Il y a lieu plus particulièrement de s’interroger sur la possibilité pour M.

Ciobanu et Mme Iliescu de réclamer pour l’installation d’une membrane autour des fondations. En effet, si le Tribunal comprend que cette précaution ait été prise, surtout une fois l’excavation effectuée, cela constitue une amélioration par rapport à l’état de la maison, telle qu’ils l’ont achetée, surtout en considérant que M.

Ciobanu et Mme Iliescu n’ont jamais subi d’infiltration d’eau. [ 45 ] L’autre difficulté réside par ailleurs dans le fait que la facture est globale, pour la somme de 16 000 $, et ne spécifie pas le coût d’installation spécifique à la membrane. [ 46 ] Dans l’exercice de sa discrétion, le Tribunal évalue à 10 000 $ la diminution de prix de vente à laquelle M. Ciobanu et Mme Iliescu ont droit. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action; CONDAMNE le défendeur, Robert PANEK, à payer aux demandeurs, Stefan CIOBANU et Alexandra ILIESCU, la somme de 10 000 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 14 octobre 2015, date de l’appel au dossier; LE TOUT avec les frais de justice au montant de 200 $; DÉCLARE les appels contre les courtiers sans objet vu la faillite des défendeurs; __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.