2015 QCCQ 9905, 2015 QCCQ 9905

Roy c. Yargeau 2015 QCCQ 9905 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-017546-151 DATE : 30 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-PHILIPPE ROY , domicilié et résidant au […] , Sherbrooke (Québec) […] et CÉLIA LÉTOURNEAU , domiciliée et résidant au […] , Sherbrooke (Québec) […] Demandeurs c.

LOUIS-PHILIPPE YARGEAU , domicilié et résidant au […] , Sherbrooke (Québec) […] Défendeur c.

JEAN GINGRAS , domicilié et résidant au […] , Sherbrooke (Québec) […] et CHRISTIANE LEFEBVRE , domiciliée et résidant au […] , Sherbrooke (Québec) […] Appelés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Invoquant que le défendeur (ci-après « le Vendeur ») leur a caché de l’information concernant les infiltrations d’eau dans l’immeuble qu’ils ont acheté le 20 juin 2013 [1] , les demandeurs (ci-après « les Acheteurs ») lui réclament 15 355,34 $. [ 2 ] La réclamation se détaille ainsi : • travaux d'urgence [2] 1 034,78 $ • remboursement des réparations 14 320,56 $ [ 3 ] Afin de procéder en vertu du livre VIII du Code de procédure civile , applicable au recouvrement des petites créances, les Acheteurs ont volontairement réduit le montant réclamé à 15 000 $ sans préciser cette réduction à leur réclamation qui se détaille ainsi : • vidange de fosse le 11 avril 2014 [3] 400,00 $ • installation de margelles et remblai [4] 1 920,08 $ • terre de finition [5] et semences à gazon [6] 244,87 $ • feuilles de gypse [7] 49,67 $ • peinture [8] 316,41 $ • finition de gypse par un ouvrier spécialisé [9] 945,44 $ • travaux de peinture au sous-sol [10] 703,65 $ • frais de l'huissier [11] 26,96 $ • troubles, ennuis et inconvénients 2 400,00 $ • installation septique [12] , étude de percolation [13] et vidange de fosse [14] 7 313,48 $ • travaux d'urgence [15] 1 034,78 $ Total : 15 355,34 $ [ 4 ] Le Vendeur conteste la réclamation.

Il invoque que le vice est apparent vu le rapport d’inspection préachat [16] . Il soutient également que les Acheteurs ont négligé de procéder aux travaux recommandés dans ce rapport. De plus, il allègue que les Acheteurs ont également négligé de remédier à l’accumulation d’eau sur le terrain à proximité des fenêtres du sous-sol. Il soutient que les travaux, après l’infiltration de 2014, ont pu causer le bris identifié au rapport pour la réparation de l’infiltration. [ 5 ] Si vice caché il y a, le Vendeur appelle en garantie les anciens propriétaires qui lui ont vendu la maison en 2009 [17] .

LE CONTEXTE [ 6 ] Le 19 mars 2013, les Acheteurs signent une promesse d’achat conditionnelle à l’acceptation du financement et à une inspection dans les 10 jours [18] .

[ 7 ] Le 2 avril 2013, l’inspection a lieu [19] .

À cette occasion, l’inspecteur exige que le Vendeur signe une déclaration du propriétaire [20] . [ 8 ] Ce même jour a lieu une inspection des installations septiques [21] . [ 9 ] Les Acheteurs se déclarent satisfaits du résultat des inspections et signent un avis de réalisation de conditions [22] . [ 10 ] Le 20 juin 2013, les parties signent un contrat de vente d’un immeuble avec garantie légale [23] . [ 11 ] Le 5 avril 2014, une infiltration d’eau survient au sous-sol de l’immeuble et un refoulement de la fosse le 11 avril 2014. [ 12 ] Le 24 avril 2014, les Acheteurs dénoncent la situation au Vendeur en l’informant qu’une inspection des drains se fera le 25 avril 2014 [24] . [ 13 ] Le 25 avril 2014, le Vendeur répond aux Acheteurs en indiquant notamment [25] : En référence aux affirmations que vous soutenez, je tiens à vous mentionner certains faits : - J’ai été propriétaire de la propriété sise au […] de novembre 2009 à juin 2013.

Pendant cette période, je n’ai jamais constaté d’infiltration d’eau au sous-sol ni aucun signe pouvant laisser présager un sinistre éventuel.

Il en est de même en ce qui concerne les installations septiques; - Au moment où j’ai acheté la propriété, les anciens propriétaires et constructeur de la maison, M. […] et Mme […], m’ont confirmé n’avoir jamais eu de problème concernant ces deux sujets; - En référence aux sixième point de votre courriel, il est faut de prétendre que j’aurais dû vous prévenir puisque les malheureux incidents survenus tout récemment ne se sont jamais produits auparavant et aucun signe ne laissait présager de tels événements; […] [Transcription conforme.] [ 14 ] Le 8 mai 2014, les Acheteurs informent le Vendeur qu’ils ont fait vérifier le drain français et ont découvert que le tuyau de décharge était cassé et complètement bouché [26] et lui transmettent le rapport [27] . [ 15 ] Le 3 juin 2014, les Acheteurs informent le Vendeur qu’ils procéderont aux réparations au sous-sol [28] . [ 16 ] Le 19 janvier 2015, les Acheteurs signifient [29] une mise en demeure au Vendeur [30] , lui réclamant 8 117 $ pour les travaux correctifs. [ 17 ] Le 27 février 2015, le Vendeur répond [31] à la mise en demeure. [ 18 ] Le 10 avril 2015, après un refoulement des eaux de la fosse septique [32] , les Acheteurs font vidanger la fosse [33] . [ 19 ] Le 17 avril 2015, les Acheteurs dénoncent le problème de refoulement de la fosse au Vendeur et le mettent en demeure de procéder aux travaux qui s’imposent [34] . [ 20 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation.

ANALYSE ET MOTIFS La présence d’un vice caché [ 21 ] La relation contractuelle entre les parties n'est pas celle entre un commerçant et un consommateur. Le recours des Acheteurs est soumis aux dispositions du Code civil du Québec [35] . [ 22 ] La garantie de qualité est codifiée à l'

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 23 ] Le vice caché est une défectuosité ou une déficience du bien, causant un empêchement important à son usage normal. L'analyse de la présence ou non d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels qui en déterminent la qualification : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien vendu.

Son importance doit être telle qu'on doit en conclure que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation véritable.

• Le vice doit être inconnu de l'acheteur. Un vice dénoncé par le vendeur n'est pas caché. La connaissance ou l'ignorance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas un facteur pertinent à l'analyse puisque c'est l'état du bien que garantit le vendeur et non son propre fait. • Le vice doit être caché. C'est dire qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent. Aucun indice de sa présence n'est perceptible lors de la visite des lieux. En présence d'un indice sérieux, l'acheteur doit pousser plus loin son investigation.

Il peut même, en certaines circonstances, être tenu de recourir à l'avis d'un expert. • Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente. [ 24 ] L'acheteur, qui prouve que le bien acheté est affecté d'un vice caché, a droit à une diminution du prix de vente. Cette diminution ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifs requis.

Plusieurs autres facteurs doivent être pris en considération pour en établir le montant approprié. [ 25 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 26 ] Le rapport préachat de la propriété indique [36] : Fondations […] Constatations Défaut à corriger Nous avons noté la présence de certaines fissures sur le mur de fondation. Nous recommandons de consulter un spécialiste afin de procéder aux réparations nécessaires. Une fissure non réparée représente un risque d'infiltration d'eau (selon le cas). Pour les réparations, il est préférable de faire affaire avec un spécialiste capable de fournir une garantie sur son ouvrage.

Nous avons remarqué l'absence de crépi sur la fondation. Un béton non protégé absorbe l'eau et risque une détérioration plus rapide. Nous suggérons d'appliquer un crépi ou une peinture 100% acrylique afin de protéger le béton des fondations. Expertise recommandée Faire vérifier le système de drainage de la fondation. Nous avons noté la présence d'efflorescence (petite surface) sur une

section des murs de fondation de l'entrée de sous-sol (garage), ces traces n'étaient présentes que sur le mur adonnant vers l'extérieur (au mur arrière). L'efflorescence (dépôt de sels sur la surface) est un phénomène provoqué par un béton chargé d'eau, rejetant l'humidité dans l'air ambiant du sous-sol. L'efflorescence peut témoigner, dans les cas les plus graves d'une déficience du système de drainage des fondations (ex.: position incorrecte du drain perforé, obstruction partielle ou totale du conduit, etc.), ce qui occasionne une absorption anormale de l'eau souterraine par le béton.

Le tout pourrait également témoigner de condensation excessive en période estivale, à de la condensation à la suite d'objets entreposés à cet endroit ou autres. Noter cependant que quelques traces de moisissures furent également observées sur la base du mur extérieur arrière, soit dans la garde- robe adjacente à l'entrée de sous-sol. Ces indices observés pourraient donc témoigner d'une problématique au niveau du drainage de la fondation ou simplement d'une problématique de condensation excessive.

Une investigation plus approfondie permettrait d'avoir l'heure juste sur l'état du système de drainage de la fondation. Noter que les travaux relatifs au système de drainage de la fondation engendrent généralement des coûts importants. Selon la déclaration du propriétaire, il n'y aurait cependant pas d'infiltration d'eau . Selon les informations obtenues, le drain de la fondation se décharge par gravité, nous avons observé sa sortie, celle-ci était obstruée partiellement; à dégager. [Photo omise] Traces d'efflorescence sur la base du mur de fondation de l'entrée de sous-sol. [Nos soulignés.

Transcription conforme.] [ 27 ] Bien qu’il soit exact que le rapport préachat indique un indice d’infiltration et recommande une investigation, il y est aussi précisé que, selon la déclaration du propriétaire, il n’y aurait cependant pas d’infiltration d’eau [37] . [ 28 ] Or cette affirmation est contredite. Le voisin de la propriété affirme qu’il a informé le Vendeur des problèmes que les anciens propriétaires ont eus avec le champ d’épuration et de l’infiltration d’eau.

Le Vendeur nie avoir été mis au courant des infiltrations, mais soutient avoir simplement été informé que les anciens propriétaires ont vidé leur installation septique dans le fossé. [ 29 ] Les anciens propriétaires ont déposé la déclaration qu’ils ont signée lors de la mise en vente de leur propriété où l'on peut lire [38] :

D3. INFILTRATION D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs (ex. : toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre)? oui non [Illisible] Besoin P-Trap – à l'occasion [Transcription conforme.] [ 30 ] Les anciens propriétaires ont coché « oui » et le courtier immobilier a témoigné avoir indiqué « Printemps à l’occasion Besoin P-Trap ».

Le courtier affirme avoir remis une copie de cette déclaration au Vendeur, lorsqu'il a signé une promesse pour l’achat de la propriété. [ 31 ] Le Vendeur ne nie pas avoir reçu ce document, mais explique qu’il a oublié de mentionner cette information aux Acheteurs, parce que les anciens propriétaires auraient précisé, à l’époque, qu’une seule infiltration d’eau serait survenue lorsque la maison était toujours en construction.

Pourtant, la déclaration écrite mentionne spécifiquement « Printemps à l’occasion ». [ 32 ] Lorsque les Acheteurs ont fait inspecter l’immeuble avant l’achat, l’inspecteur a exigé que le Vendeur remplisse une déclaration concernant l’état de l’immeuble [39] .

Avant cette demande de l’inspecteur, le Vendeur, qui est évaluateur, mentionne qu’il ne voyait pas l’importance de remplir un tel document qui a pour but de protéger le Vendeur et qui n’est pas obligatoire. [ 33 ] Il répond au questionnaire par la négative à la question « avez-vous déjà eu des problèmes d’infiltration d’eau au sous- sol? » [40] . [ 34 ] Le Tribunal conclut que le Vendeur a caché de l’information aux Acheteurs concernant les infiltrations d’eau que les anciens propriétaires lui avaient pourtant dénoncées. [ 35 ] Les déclarations inexactes du Vendeur ont rendu le vice relié aux infiltrations d’eau un vice caché [41] . [ 36 ] Selon l’

article 1728 du Code civil du Québec , le vendeur est tenu des dommages soufferts par l’acheteur, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice au moment de la vente. [ 37 ] En de telles circonstances, les Acheteurs ont droit à des dommages-intérêts [42] . [ 38 ] Le Tribunal accorde les montants suivants qui sont reliés aux infiltrations d’eau : • travaux d'urgence d'excavation et inspection des drains [43] 1 034,78 $ • vidange de fosse le 11 avril 2014 [44] 400,00 $ • feuilles de gypse [45] 49,67 $ • peinture [46] 316,41 $ • finition de gypse par un ouvrier spécialisé [47] 945,44 $ • travaux de peinture au sous-sol [48] 703,65 $ • frais de l'huissier [49] 26,96 $ • troubles, ennuis et inconvénients 1 000,00 $ Total : 4 476,91 $ [ 39 ] Le Tribunal n’accorde pas les frais reliés au changement des installations septiques considérant le rapport d’inspection daté du 5 avril 2013 qui dénonce les problèmes de conception.

Ce rapport précise également que les installations ont 17 ans en 2013 et prévoit une durée de vie de 20 ans [50] :

ÉLEMENT EPURATEUR Location de l'élément épurateur L'élément épurateur est situé à l'arrière de la maison Type d'élément épurateur Filtre à sable hors sol (selon

Annexe

A) Disposition et configuration de l'élément épurateur L'élément épurateur n'est pas hors sol. En ce sens, le dessus des sols avoisinant se trouve très élevé par rapport au-dessus de l'élément épurateur. Cette configuration est peu favorable à l'évacuation et au traitement des eaux usées . 4. Conclusion : Le résultat de notre inspection confirme le fonctionnement acceptable du système septique de la propriété citée en rubrique. Cependant, plusieurs non-conformités à l'actuel règlement Q-2, r.22, actuellement en vigueur, ont été observées.

Néanmoins, les éléments observés lors de notre inspection nous indiquent que, au jour de notre visite, l'installation septique de la propriété citée en rubrique ne constitue pas une nuisance ou une source de pollution directe. La configuration d'enfouissement du filtre à sable hors sol combinée à la nature des sols récepteurs faiblement perméables a pour conséquence de limiter l'évacuation d'eau usée du bâtiment. En ce sens, actuellement, il semble avoir un certain équilibre entre les rejets d'eaux usées des actuels occupants et la capacité de l'élément épurateur à traiter et évacuer l'eau usée.

Normalement, un élément épurateur de type filtre à sable hors sol a une durée de vie d'un minimum de 20 ans (âge actuel du système de 17 ans). Le présent élément épurateur ne semble pas avoir atteint la fin de sa durée de vie. Cependant, nous ne sommes pas en mesure de prévoir sans erreur la durée de vie résiduelle de ce système. La fin de la durée de vie du système pourrait être annoncée par divers signes (résurgence dans le talus, refoulement de la fosse septique) .

La faible dénivellation entre la conduite d'eaux usées qui relie le bâtiment et l'installation septique constitue le point sensible de l'installation septique. Vraisemblablement, l'annonce de la fin de durée de vie du système sera concrétisée par le refoulement de la fosse septique vers la maison ou un fonctionnement ralenti de l'évacuation des équipements dans le bâtiment (toilette qui évacue mal ou autre).

Une surveillance étroite de ces points devra être effectuée, lorsque le bâtiment sera utilisé. […] Finalement, nos recommandations sont de surveiller étroitement l'évolution du système et de prévoir à terme, selon les usages, une nouvelle installation septique. À

titre indicatif, la prochaine installation septique ne sera pas en mesure de permettre l'infiltration des eaux usées dans les sols naturels en raison de la superficie disponible insuffisante. En conséquence, la prochaine installation septique sera de type tertiaire avec désinfection et rejet vers un fossé. [Nos soulignés.

Transcription conforme.] [ 40 ] Les frais encourus étaient prévisibles lors de l’achat. [ 41 ] Le Tribunal n’accorde pas non plus les frais pour les margelles et le remblai dont le rapport d’inspection préachat recommandait l’installation [51] : Puits de fenêtre (margelles) Constatations Information En rehaussant le sol afin de permettre une évacuation efficace des eaux de surfaces, la mise en place de margelles pourrait s'avérer nécessaire.

Pour les fenêtres de sous-sol situées à quelques pouces du sol, il est toujours recommandé d'installer des puits de fenêtres (margelles), afin de minimiser le risque d'infiltration d'eau. Dans ce cas, il faut s'assurer d'un dégagement minimal de 6 pouces (150 mm) sous la tablette de la fenêtre et s'assurer également que le sol est bien drainant à cet endroit permettant ainsi un écoulement efficace de l'eau vers le drain de fondation. [ 42 ] CONSIDÉRANT QUE les Acheteurs ont prouvé le bien-fondé de leur demande pour le montant de 4 476,91 $; L’appel en garantie

[ 43 ] Les anciens propriétaires ont dénoncé les infiltrations d’eau dans la déclaration du vendeur [52] . Le courtier immobilier a confirmé que ce document a été remis lors de la promesse d’achat signé par le Vendeur. [ 44 ] Il s’agit alors de vices dénoncés et donc apparents. Les anciens propriétaires n’ont fait aucune déclaration ayant pu rassurer le Vendeur considérant les mentions à la déclaration écrite. [ 45 ] Le recours contre les appelés n’est pas fondé. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 47 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 4 476,91 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 19 janvier 2015, soit la date de signification de la mise en demeure, ainsi que les frais judiciaires de 200 $; [ 48 ] REJETTE l’appel en garantie, sans frais. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 31 août 2015