2013 QCCQ 9767, 2013 QCCQ 9767

Fanara c. Lachance 2013 QCCQ 9767 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-024240-119 DATE : 26 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VINCENZO FANARA

Partie demanderesse c. LAURENT LACHANCE et JEANNINE MAROIS LACHANCE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Vincenzo Fanara réclame 7 000 $ solidairement à Laurent Lachance et Jeannine Marois Lachance pour des vices cachés à la propriété achetée des défendeurs. [ 2 ] Les défendeurs plaident que les dommages réclamés par la demanderesse ne constituent pas des vices cachés.

LES FAITS [ 3 ] En novembre 2010, monsieur Fanara achète des défendeurs un triplex avec logement additionnel au sous-sol situé sur la rue Arthur-Champoux à Montréal. [ 4 ] Avant l'achat de ce triplex, monsieur Fanara a examiné le triplex attentivement avec l'aide de son frère qui oeuvre dans le domaine de la construction et d'un ami électricien. [ 5 ] Cette inspection ne révèle rien de nature à empêcher la vente. [ 6 ] Dès le mois de décembre, le système de chauffage biénergie ne fonctionne pas de manière adéquate.

Il cesse en effet de fonctionner et doit être entièrement fermé et redémarré afin de chauffer à nouveau les logements des locataires. [ 7 ] Monsieur Fanara est informé par l'un de ses locataires que la situation n'est pas nouvelle et que le système de chauffage avait déjà connu des problèmes similaires par le passé. [ 8 ] Lors de l'audience, la preuve révèle qu'un locataire s'était déjà plaint auprès des défendeurs de problèmes intermittents avec le système de chauffage. [ 9 ] Monsieur Fanara décide de reporter au mois de mai 2011 l'examen de l'intérieur de la fournaise.

Sur les conseils du spécialiste consulté, il est convenu que la fournaise ne fonctionnera qu'en mode « urgence » jusqu'à cet examen, ce qui implique qu'elle ne consommera que de l'huile. [ 10 ] L'examen du mois de mai démontre que la chambre à combustion n'a pas été entretenue de manière adéquate. Le spécialiste entendu en preuve a fait ressortir de nombreux problèmes qui requièrent que la fournaise soit remplacée. [ 11 ] Les défendeurs soutiennent avoir entretenu régulièrement le système.

À preuve, ils produisent les factures d'entretien et ils font ressortir qu'ils possédaient une assurance advenant le bris de celui-ci. Ils considèrent qu'ils n'ont rien à se reprocher et demandent en

conséquence le rejet de l'action. [ 12 ] De plus, croyant avoir été poursuivi de manière abusive par le demandeur, ils réclament de celui-ci une somme de 7 000 $ en dommages-intérêts. [ 13 ] Monsieur Fanara dépose en preuve la fiche descriptive du triplex. Sur celle-ci, l'on indique que le système de chauffage a 10 ans. Or cette information n'est pas exacte. [ 14 ] Dans la déclaration des vendeurs reçue par le demandeur avant l'achat, monsieur et madame Lachance ont indiqué que le système biénergie avait été installé en 1991.

On parle donc d'un système qui a près de 20 ans d'usure et non 10 ans. [ 15 ] Sur ce point, les défendeurs indiquent avoir transmis à leur courtier immobilier toute l'information concernant l'installation du système de chauffage. DISCUSSION ET CONCLUSION [ 16 ] Les dispositions relatives aux vices cachés sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 17 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être analysées : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. [ 18 ] De l'analyse des principes précités et de la preuve effectuée lors de l'audition, les problèmes de fonctionnement du système de chauffage constituent des vices qui possèdent une certaine gravité. [ 19 ] La preuve démontre également que ces problèmes existaient au moment de la vente de la propriété.

De plus, malgré l'entretien de la fournaise par les défendeurs au fil des ans, il n'en demeure pas moins que l'expert entendu lors de l'audience confirme que celui-ci n'a pas été adéquat. [ 20 ] Ce mauvais entretien de la fournaise a fait en sorte que la chaleur de la chambre de combustion a causé une fissure sur la paroi de celle-ci.

En raison de cette fissure, la fournaise doit être remplacée. [ 21 ] La localisation de cette fissure de la fournaise n'était pas visible au moment de l'inspection de la propriété par le demandeur. [ 22 ] D'autre part, les démarches du demandeur, lors de l'acquisition de l'immeuble, ont été sérieuses et il s'est comporté en acheteur diligent et raisonnable. [ 23 ] L'

article 1739 du Code civil du Québec précise les obligations d'un acheteur lorsque celui-ci constate que le bien acheté est atteint d'un vice caché. Cet

article se lit comme suit : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 24 ] La preuve démontre que le demandeur a transmis aux défendeurs l'avis prévu à l'

article 1739 du Code civil du Québec . Les défendeurs pouvaient ainsi se rendre sur les lieux et constater par eux-mêmes les prétentions du demandeur. [ 25 ] La preuve a révélé que les réparations de la fournaise n'ont eu lieu qu'en septembre. Les défendeurs ont donc bénéficié d'un délai plus que suffisant afin de vérifier les prétentions de monsieur Fanara. [ 26 ] Il y a donc lieu d'analyser les dommages réclamés par le demandeur. [ 27 ] Les coûts relatifs aux travaux requis afin de remplacer la fournaise se chiffrent à la somme de 11 295 $.

Selon la preuve entendue, un tel système possède, s'il est bien entretenu, une durée de vie utile de 20 à 25 ans. [ 28 ] Afin d'évaluer la compensation à laquelle monsieur Fanara a droit, il est nécessaire de tenir compte du principe à l'effet qu'il a droit à une compensation du préjudice subi sans pour autant s'enrichir.

[ 29 ] Les auteurs Baudouin et Deslauriers, dans leur ouvrage, La Responsabilité civile [1] mentionnent ce qui suit : « I-422- Valeur de remplacement – […] Cependant, lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un certain sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances. » (citations retirées) [ 30 ] Lorsque le bien affecté d'un vice caché est une fournaise dont la durée de vie utile est déjà avancée, il ne peut être question de rembourser la totalité de la valeur de celle-ci. L'on doit tenir compte de la portion de vie utile dont l'acheteur sera privé à la suite du vice caché de la fournaise. [ 31 ] La fournaise avait 19 années d'usure sur une durée de vie utile de 23 années en moyenne.

Le Tribunal évalue le montant auquel a droit le demandeur à cet égard, à 1 965 $. [ 32 ] Le demandeur est également en droit d'obtenir le prix de certaines réparations que le Tribunal établit à 1 000 $. [ 33 ] Le demandeur réclame également un montant additionnel pour la consommation additionnelle d'huile. À cet égard, la preuve du demandeur n'est pas complète. [ 34 ] Selon les témoignages entendus, lorsque la température est inférieure à –12 o C, le système biénergie fonctionne seulement à l'huile.

La preuve n'a toutefois pas révélé les journées où, de toute manière, le système de chauffage aurait fonctionné à l'huile. [ 35 ] Dans les circonstances, le Tribunal évalue à 1 100 $ le coût additionnel d'huile pour le demandeur. De cette somme, il faut soustraire ce qu'il en aurait coûté au demandeur en électricité.

À défaut de preuve, le Tribunal évalue ce montant à la somme de 450 $. [ 36 ] Ainsi, le coût additionnel pour l'huile réclamé par le demandeur est donc établi à 650 $. [ 37 ] De l'ensemble de la preuve entendue lors de l'audition, le Tribunal considère que les défendeurs connaissaient le problème du mauvais fonctionnement de la fournaise.

Il y a lieu d'accorder une somme de 450 $ au demandeur pour les troubles et inconvénients découlant du mauvais fonctionnement de la fournaise. [ 38 ] En ce qui a trait à la demande reconventionnelle, le Tribunal ne considère pas que les procédures intentées par le demandeur étaient abusives. Le problème de la fournaise représentait réellement un vice caché. [ 39 ] Bien que les procédures judiciaires aient été une source de grande préoccupation pour les défendeurs, le tout relève du processus judiciaire en soi et non d'un comportement fautif du demandeur.

C'est pourquoi la demande reconventionnelle sera rejetée, mais sans frais. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 41 ] CONDAMNE solidairement Laurent Lachance et Jeannine Marois Lachance à payer à Vincenzo Fanara la somme de 4 065 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 11 juillet 2011, date de la mise en demeure, ainsi que les frais judiciaires de 159 $ ; [ 42 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 7 juin 2013