2017 QCCQ 9920, 2017 QCCQ 9920

Kearney c. Doiron 2017 QCCQ 9920 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-017367-162 DATE : 1 er septembre 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Natalina et John KEARNEY demandeurs c.

Denis DOIRON et Lise LAVOIE défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une action réclamant la somme de 3234,76 $, faisant suite à la découverte de vices cachés affectant la cheminée et le poêle à bois.

LES FAITS : [ 2 ] Le 2 mai 2013, Natalina et John Kearney achètent la maison de Denis Doiron et Lise Lavoie située sur la rue Joseph- Raymer à Vaudreuil-Dorion pour la somme de 315 000 $. [ 3 ] Avant l’achat, M. et Mme Kearney procèdent à une inspection préalable par un inspecteur en bâtiment. [ 4 ] Deux ans et demi plus tard, soit à la mi-septembre 2015, Mme Kearney réalise qu’il y a une infiltration d’eau dans la cheminée du salon. Alors qu’elle se trouve assise au salon, elle entend le bruit de gouttes d’eau à l’intérieur de la cheminée.

Elle fait alors procéder à une inspection par Pointe-Claire Cheminée le 15 octobre 2015. La soumission remise par Pointe-Claire Cheminée s’élève à près de 13 000 $. [ 5 ] La mise en demeure transmise le lendemain à M.

Doiron et Mme Lavoie leur réclame donc ce montant, auquel s’ajoute le coût d’inspection du poêle à bois, qui s’avère être non conforme au niveau du dégagement et des conduits. [ 6 ] Monsieur Doiron et Mme Lavoie répondent à la mise en demeure le 28 octobre suivant en indiquant qu’ils n’entendent pas assumer le coût des réparations demandées, au motif qu’il leur semble impossible que le problème existe depuis plus de 29 mois. Ils y annexent le rapport de Patrick Cadieux de Ramonage Éclair P.C. en date du 26 octobre 2015, qui soumet ses constatations après une inspection de l’immeuble. [ 7 ] Lors de l’audition, M.

Doiron a également expliqué qu’il avait été choqué de recevoir une évaluation aussi élevée, puisqu’elle impliquait le remplacement du foyer à combustion solide du salon par un foyer au gaz. [ 8 ] Monsieur et Mme Kearney transmettent une seconde mise en demeure le 9 décembre 2015, par laquelle ils diminuent leur réclamation au montant de 2609,34 $ pour couvrir uniquement les travaux nécessaires pour corriger la situation. Cette lettre n’est pas reçue puisque M. Doiron et Mme Lavoie passent l’hiver en Floride. [ 9 ] Monsieur et Mme Kearney procèdent aux travaux de réparation le même jour.

Selon la facture P-13, une somme de 1500 $ plus taxes est payée pour changer la structure du haut de la boîte de cheminée, changer l’isolation au-dessous du foyer, refaire la boîte en contreplaqué et la couronne. Une somme de 217,71 $ doit être ajoutée pour l’achat de solins. Par ailleurs, l’entrepreneur Éric

Gohier procède à changer et installer un tuyau double paroi au poêle à bois pour la somme de 500 $ plus taxes. [ 10 ] Monsieur et Mme Kearney réclament également une somme supplémentaire de 717,55 $ pour couvrir les frais de mise en demeure, le coût des photos, les frais pour la soumission, les frais de déplacement ainsi que deux jours de travail manqués pour l’institution des procédures et l’audition. [ 11 ] Dans leur contestation, M. Doiron et Mme Lavoie allèguent que la cheminée a été inspectée et ramonée chaque année, et que s’il y avait une infiltration d’eau, elle ne pouvait passer inaperçue.

Ils ajoutent qu’il y avait un accès à la boîte de la cheminée et donc qu’il ne s’agissait pas d’un vice caché. De même, la situation du tuyau du poêle à bois était également visible.

ANALYSE ET DÉCISION : [ 12 ] Pour conclure à l'existence d'un vice caché, on doit retrouver la présence des quatre éléments suivants : - Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien de sorte que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu s'il l'avait connu; - Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; - Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; - Le vice doit être antérieur à la vente, puisque la garantie porte sur l'état du bien au moment de la vente. [ 13 ] Dans le rapport d’inspection préachat dont le Tribunal a demandé copie lors de l’audition, il est indiqué que tout appareil à combustion tel que poêle au bois (…) ainsi que leur cheminée et/ou sortie (…) doivent être inspectés par un expert certifié avant utilisation et signature du contrat de vente de la maison. [ 14 ] Le Tribunal a procédé à une étude de la jurisprudence en matière de vices cachés relativement à des poêles à bois et autres installations de chauffage d'appoint.

Plusieurs décisions reproduisent les termes de la clause que l'on retrouve au rapport d'inspection préachat de M. et Mme Kearney. [ 15 ] Elles concluent qu'un problème situé au niveau d'un poêle à bois ou de ses composantes ne peut être considéré comme un vice caché si la non-conformité pouvait facilement être repérée par un examen effectué par une personne qui a les connaissances requises dans ce domaine. [1] Ces jugements font également reproche aux acheteurs de n'avoir pas suivi les recommandations de leur inspecteur préachat de procéder à une vérification supplémentaire par un entrepreneur spécialisé. [ 16 ] Or, dans le présent dossier, le dégagement du poêle à bois est visible et la présence de conduits simple ou double paroi est facilement décelable par un spécialiste. [ 17 ] En conséquence, le Tribunal applique les principes énoncés dans les décisions précitées et considère que la non- conformité du poêle à bois, dans la mesure où elle aurait facilement pu être décelée si M. et Mme Kearney avaient fait procéder à un simple examen par un entrepreneur spécialisé, ne peut être qualifiée de vice caché. [ 18 ] La réclamation pour rendre le poêle à bois conforme ne peut en conséquence être accordée. [ 19 ] Quant à la cheminée, Éric Gohier a transmis avec sa facture un rapport (pièce P-5) qui indique qu’il a constaté une infiltration d’eau provenant de la tête de cheminée.

D’après les dommages, il indique que l’eau s’infiltrait depuis au moins cinq ans dû à un manque d’entretien par les anciens propriétaires au niveau des joints. Le calfeutrant était tellement vieux et sec qu’il s’enlevait très facilement et la laine était imbibée d’eau, ce qui a entraîné la pourriture du contreplaqué. [ 20 ] Pour les défendeurs, Patrick Cadieux a déposé un rapport qui indique qu’il y avait présence de rouille de surface sur l’appareil et que les surfaces horizontales du boîtier sont à refaire.

Il indique qu’il est impossible de déceler une infiltration d’eau au niveau du dessus du boîtier, car le calfeutrage semble étanche d’un point de vue visuel, mais ne l’est pas au point de vue technique, puisque le dessus du boîtier est mou. Il indique que les premiers symptômes de ce type d’infiltration d’eau sont l’apparition de rouille sur l’appareil et un bruit causé par une goutte d’eau sur le dessus métallique du foyer. Il ajoute que ces symptômes visuels et auditifs ne peuvent pas passer inaperçus par les propriétaires. [ 21 ] Lors de son témoignage, M.

Cadieux explique qu’il a toujours fait le suivi, à chaque année, lorsqu’il s’occupait de l’entretien de la cheminée et qu’à cette époque, le dessus du boîtier était solide. Il confirme une infiltration d’eau par les joints, ajoutant que le contreplaqué était pourri lors de son inspection. Il indique qu’il faut plusieurs années avant que l’eau puisse passer à travers, soit environ cinq ans. [ 22 ] Le Tribunal retient du témoignage de M. Cadieux que l’entretien a été fait avec diligence par M.

Doiron et Mme Lavoie à chaque année et qu’il était impossible pour eux, au moment de la vente, de savoir qu’il y avait une infiltration d’eau à la cheminée. [ 23 ] Il ressort cependant du témoignage des deux experts que la situation perdurait depuis plusieurs années, et il est vraisemblable de croire qu’au moment de la vente, les infiltrations avaient déjà commencé, bien que de façon légère. [ 24 ] On doit en conclure que le vice affectant la cheminée était présent au moment de la vente, qu’il ne pouvait être décelé et que M. et Mme Kearney n’en avaient pas connaissance.

Par ailleurs, le vice présente un certain caractère de gravité, considérant qu’il s’agit d’un élément important de la structure de la maison, à savoir la cheminée. [ 25 ] Le fait que M. Doiron et Mme Lavoie n’étaient pas au courant de la situation ne fait pas en sorte qu’il ne s’agit pas d’un vice caché. Leur absence de connaissance a cependant un impact sur le montant des dommages réclamés, puisque dans une telle situation, selon l’

article 1728 du Code civil du Québec , ils ne sont pas tenus de payer des dommages-intérêts aux acheteurs, mais

uniquement la diminution du prix de vente. [ 26 ] En effet, le recours de M. et Mme Kearney en est un en réduction du prix de vente, ce qui implique que le Tribunal doit évaluer quelle est la diminution du prix qui aurait été consentie si les parties avaient été au courant du problème affectant la cheminée et des réparations qui devaient y être effectuées. [ 27 ] Dans l’exercice de sa discrétion, le Tribunal considère qu’une somme de 1500 $ représente la diminution de prix appropriée et l’action est en conséquence accueillie pour ce montant. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action; CONDAMNE solidairement les défendeurs, Denis DOIRON et Lise LAVOIE, à payer aux demandeurs, Natalina et John KEARNEY, la somme de 1 500 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 2 mars 2016, date de l’assignation; LE TOUT avec les frais de justice au montant de 100 $. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.