2012 QCCQ 7523, 2012 QCCQ 7523

Kneen c. Comtois 2012 QCCQ 7523 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-de-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-014667-127 DATE : Le 16 juillet 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NANCY KNEEN Demanderesse c.

MICHEL COMTOIS & MARIE-LOUISE MURÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Nancy Kneen, réclame des défendeurs, Michel Comtois et Marie-Louise Muré, une somme de 5 920,00$ à

titre de réduction du prix de vente d'un immeuble sis au […] à Havelock en raison de vices cachés, selon l'

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit: «1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 2 ] Les défendeurs refusent de payer cette somme au motif que la demanderesse Kneen a pu constater l'état de la propriété avant de l'acheter et que tous les vices dont elle se plaint étaient apparents vu l'âge du bâtiment qui est en fait une roulotte munie d'une extension (Florida room) sans aucun solage ni fondations.

LES FAITS [ 3 ] Au printemps 2010, la demanderesse visite la propriété des défendeurs située à Havelock sur un terrain de près de 20 000 pieds carrés et est informée qu'il s'agit d'une ancienne roulotte datant de 1978 qui a été agrandie en 1984 par l'ajout d'une «Florida room». [ 4 ] À la fiche descriptive préparée par l'agent inscripteur Simon Turcot (La Capitale), il est inscrit ce qui suit dans les remarques MLS et à l'item «Déclaration du vendeur»: «Remarques MLS Construction 1979 ayant subi plusieurs rénovations. Une rallonge a été construit (sic) en 1985. Électricité et plomberie refait (sic) en 2009.

Grand terrain de 19 000 p 2 et + avec arbres matures, aménagement paysager, jardin, garage et 3 cabanons. Situé dans un secteur très tranquille. Patio en bois traité de 12' x 12'. Endroit idéal pour amant de la nature. Déclaration du vendeur: Non.» [ 5 ] Après quelques visites avec un ami et son agent immobilier, Deborah Newton, la demanderesse décide de faire une offre d'achat au montant de 82 000,00$ avec une condition d'inspection de la propriété et les conditions suivantes: «OTHER DECLARATIONS AND CONDITIONS

8.1 - 1) Purchaser will provide «proof of cash» within 3 days of acceptance; 2) Vendors will supply certificates of conformity for septic tank/field & water/well within 5 days of acceptance. 3) Vendors will have electricity connected to garage + storage shed & water hose re-connected (garage) prior to signing of deed of sale.» [ 6 ] L'offre est acceptée telle que soumise par la demanderesse en date du 10 avril 2010. [ 7 ] Le 12 avril 2010, la demanderesse Kneen décide de ne plus faire inspecter la maison par un expert et son agente, madame Newton, en informe l'agent inscripteur par télécopie (pièce D-7). [ 8 ] Le 18 mai 2010, le contrat est signé devant le notaire avec prise de possession le même jour. [ 9 ] Devant le notaire, en présence de l'agent Newton, les défendeurs déclarent avoir effectué les travaux mentionnés à la clause 8.1 de la promesse d'achat. [ 10 ] Le 1 er juin 2010, la demanderesse emménage sur les lieux avec ses effets personnels. [ 11 ] Elle entreprend certains travaux de rénovation dont la réparation d'une fenêtre (bay-window) sans aviser les défendeurs. [ 12 ] Sur place, elle constate plusieurs déficiences électriques à la maison et à l'hiver, elle subit des gels de tuyauterie la privant d'alimentation en eau potable pendant de longues périodes. [ 13 ] Le 29 mars 2011, la demanderesse fait parvenir une dénonciation écrite aux défendeurs dans les termes suivants: «LETTRE RECOMMANDÉE À: Michel COMTOIS and Marie-Louise Mûre […] Henryville, Qc, […] DE: Nancy Kneen […] Havelock, Qc, […] Obj: Vices caches Soyez avisés par la présente que je vous tiens personnellement comptables (sic) des vices cachés dans la maison que vous m'avez vendue le 18 mai 2010.

Ces vices incluent des problèmes d'électricité, de plomberie et de structure dont vous ne m'avez pas informée au moment de l'achat. Je m'occuperai de faire faire les réparations nécessaires pour corriger ces vices mais je vous enverrai la facture pour les coûts impliqués. (

S) Nancy Kneen […] Havelock, Qc, […] c.c.

Maître Pierre Duquette» [ 14 ] Le 4 avril 2011, elle envoie une deuxième dénonciation écrite aux défendeurs dans les mêmes termes (P-5-a). [ 15 ] Aucune entente n'intervient entre les parties et la demanderesse Kneen décide de s'adresser à la Cour du Québec, division des Petites créances et dépose sa demande en date du 6 janvier 2012. [ 16 ] Par la suite, en mars 2012, elle fait réaliser les travaux correctifs de nature électrique par l'électricien Mario Dallaire au coût de 2 962,05$. [ 17 ] Ces travaux sont payés par un programme de subvention fédérale à la rénovation de maisons, soit le programme «Réno Village» et un chèque conjoint est émis à l'ordre de Les Entreprises Électriques Mario Dallaire Ltée et la demanderesse Kneen. [ 18 ] Une autre soumission est préparée par l'entrepreneur général licencié, Construction & Rénovation M.

Leclerc Inc. au montant de 12 858,14$ (P-2) pour: • Remplacer des moustiquaires 125,00$ • Isoler le grenier 16' x 70' 1 487,90$ • Remplacer réservoir eau chaude 600,00$

• Remplacer réservoir eau froide 325,00$ • Enlever bay-window 1 000,00$ • Refaire plomberie 2 500,00$ • Faire une poutre de soutien 1 249,00$ • Remplacer 4 fenêtres 3 200,00$ • Remplacer porte en acier 800,00$ 11 286,50$ TPS 564,32$ TVQ 1 007,32$ TOTAL 12 858,14$ [ 19 ] La demanderesse fait parvenir cette évaluation au procureur des défendeurs. [ 20 ] Elle réclame la somme des évaluations de l'électricien (2 962,05$) et de l'entrepreneur général (12 858,14$) moins la subvention fédérale pour rénovation de maison (10 000,00$), pour un solde de 5 820,00$ plus ses frais de lettre, pour une somme de 5 920,00$. [ 21 ] Il est à noter que la demanderesse n'a fait effectuer à ce jour aucun des travaux contenus à la soumission de Construction & Rénovation M.

Leclerc Inc. (P-2) et continue de subir des gels en hiver. QUESTION EN LITIGE [ 22 ] L'immeuble acheté par la demanderesse le 18 mai 2010 était-il affecté de vices cachés au moment de la vente? ANALYSE [ 23 ] Le Tribunal a entendu les témoignages de deux témoins experts en demande, soit l'électricien Mario Dallaire et l'entrepreneur général, Michel Leclerc. [ 24 ] La preuve démontre qu'une grande

partie des travaux envisagés par la demanderesse Kneen constituent des rénovations de la maison qui est en fait une roulotte avec une extension, sans aucun solage ni fondations. [ 25 ] Ces constructions datant de plus de trente ans, le Tribunal estime que la demanderesse devait s'attendre à des travaux de mise à jour et d'entretien du bâtiment à plus ou moins court terme. [ 26 ] Cependant, les défendeurs ont représenté dans la fiche descriptive que l'électricité et la plomberie avaient été refaites en 2009 (voir fiche descriptive P-9, page 2). [ 27 ] Le Tribunal, après avoir entendu la preuve, estime que cette représentation des défendeurs a été un facteur très important dans la décision de la demanderesse d'acheter la maison. [ 28 ] Une profane comme la demanderesse ne peut conclure de la présence de fils rouges au mur qu'il s'agit d'un assemblage de bricoleur amateur, tel que l'a expliqué l'électricien Dallaire. [ 29 ] Devant la représentation des défendeurs que l'électricité et la plomberie avaient été refaites, la demanderesse a été rassurée et surtout amenée vers un sentiment de fausse sécurité, tel que défini dans l'affaire Beaudet c.

Bastien [1] : «Un vice révélé par des indices peut être considéré comme caché, si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité.» [ 30 ] Dans son volume intitulé «Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service» [2] , l'auteur Jacques Deslauriers mentionne: «Si le vendeur a fait certaines déclarations ou présenté certaines informations ou rapports qui ont incité l'acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d'acheter, le Tribunal en tiendra compte.» [ 31 ] De l'ensemble de la preuve, le Tribunal estime que la subvention de 10 000,00$ du gouvernement fédéral couvrira l'ensemble des rénovations que la demanderesse envisage pour la mise à niveau de son bâtiment. [ 32 ] Ces rénovations sont causées par l'usure normale du bâtiment et ne sont pas couvertes par la garantie légale. [ 33 ] Cependant, le Tribunal estime que la demanderesse devra débourser une somme supplémentaire de 3 500,00$ pour compléter la réfection de l'électricité et de la plomberie que les défendeurs avaient faussement représentées comme ayant été refaites en 2009. [ 34 ] Les défendeurs doivent assumer la responsabilité de cette mention apparaissant à la fiche descriptive et leur explication sur cette mention qu'il y aurait peut-être eu un problème de communication entre eux et leur agent Turcot ne convainc pas le Tribunal.

POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la demande de la demanderesse en partie; CONDAMNE les défendeurs, Michel Comtois et Marie-Louise Muré, à payer à la demanderesse, Nancy Kneen, une somme de 3 500,00$ avec intérêts au taux légal de 5%, l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. depuis la mise en demeure du 29 mars 2011 et les frais judiciaires de 163,00$. __________________________________ CLAUDE MONTPETIT, J.C.Q. (JM2018) Date d’audience : Le 11 juillet 2012

SECTION III DU RETRAIT ET DE LA DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1994, c. 28, a. 20.