2012 QCCQ 8102, 2012 QCCQ 8102

Labbé c. Syndicat des copropriétaires des Groseilles 1 2012 QCCQ 8102 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-054900-112 DATE : 11 octobre 2012 __________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE [JC2399] __________________________________________________________________ ANGÈLE LABBÉ, […] , Québec, (Québec) […] Et LIONEL LAROCHE, […] , Québec, (Québec) […] Demandeurs – Défendeurs reconventionnels c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES GROSEILLES 1, 768, rue des Groseilles, Québec, (Québec) G2J 1N6 Défenderesse – Demanderesse reconventionnelle __________________________________________________________________ JUGEMENT __________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, madame Angèle Labbé et monsieur Lionel Laroche (madame Labbé et monsieur Laroche), réclament 4 000 $ du Syndicat des copropriétaires des Groseilles 1 (Le Syndicat) en raison, selon eux, du non-respect d'une entente relativement à l'achat d'une

partie de terrain qui était leur propriété. [ 2 ] Le Syndicat, se portant demandeur reconventionnel, requiert 5 000 $ des demandeurs principaux sur la base que leur réclamation serait abusive et intentée de mauvaise foi.

LES FAITS [ 3 ] Le 8 novembre 2008, monsieur Laroche écrit à madame Maryse Fiset, administratrice au Syndicat afin de l'informer qu'il considère qu'il y a empiètement sur son terrain : Mme Fiset administrateur du comité des propriétaires résidants du 702 au 708 ainsi que du 750 au 780 rue des Groseilles, Québec, je vous fais parvenir tel que convenu lors de notre conversation téléphonique du 6 novembre 2008 deux certificats de localisation dont l'un est daté du 28/08/2008.

Ces deux certificats indiquent très clairement que la bordure de béton érigé, empiète d'une superficie de 33.9 mètres carrés sur mon terrain, ce qui représente 10.5 % de la superficie totale de mon terrain qui est de 322.3 mètres carrés.

Après avoir pris connaissance de ces documents, j'apprécierais que vous communiquiez avec moi dans un délais raisonnable afin que nous puissions discuter de ce litige pour trouver un terrain d'entente satisfaisant. (Reproduction intégrale) [ 4 ] Le 6 mars 2009, monsieur Laroche écrit aux copropriétaires ceci : Je me nomme Lionel Laroche et je suis propriétaire de l'immeuble situé au 786, des Groseilles. Je vous écris aujourd'hui car à

titre de copropriétaire, vous avez le droit d'être informé qu'une problématique existe entre votre syndicat de copropriété et moi. En effet, j'ai contacté madame Maryse Fiset, administrateur de votre syndicat de copropriété le 8 novembre dernier, l'informant que mon certificat de localisation établit clairement que la bordure de béton érigée à votre bénéfice pour le chemin donnant accès à votre condo empiète d'une superficie de 33,9 mètres carrés sur mon terrain, ce qui m'occasionne une perte de jouissance de 10,5% de la superficie totale de mon terrain.

Quatre mois se sont écoulés depuis et je demeure toujours dans l'attente d'un retour de la part de votre syndicat de copropriété. Comprenez bien qu'en tant de copropriétaire indivis de cette

partie commune (chemin privé)

article 1046 code civil, vous serez nécessairement impliqué dans tout litige qui sera institué par moi dans l'éventualité où votre syndicat ne ferait pas le nécessaire pour qu'un arrangement à l'amiable me soit présenté dans les 30 jours de la réception de la présente lettre. Je suis certain que la compensation financière qui devrait m'être versée pour la perte de jouissance de mon terrain serait inférieure aux honoraires professionnels d'un avocat et du montant des frais judiciaires y afférents. Les frais d'avocat pour la défense de votre syndicat seront à votre charge ne l'oubliez pas.

Vous avez votre mot à dire sur ce sujet et c'est pourquoi je suspectais que vous n'aviez peut-être pas été avisé de cette problématique que je désire voir réglée dans les meilleurs délais. L'

article 1077 du Code civil du Québec est clair, le syndicat de copropriété est responsable de tout dommage causé aux tiers par vice de conception ou de construction. Vous avez le droit d'exiger un règlement à l'amiable de votre syndicat de copropriété ou du moins de le mandater afin d'obtenir toutes les informations existantes sur le sujet.

Je me ferai un devoir de vous rendre disponible toute la documentation requise pour votre bonne compréhension du dossier. (Reproduction intégrale) [ 5 ] Le 24 mars 2009, trois administrateurs du Syndicat dont madame Maryse Fiset, écrivent à madame Labbé et monsieur Laroche afin de les informer, qu'à la suite de l'analyse du dossier, « Il y aura donc lieu d'examiner les différentes options afin de trouver une solution qui puisse satisfaire l'ensemble des parties. » [ 6 ] Ceci fait suite à un rapport d'évaluation préparé par Yvon Poulin et associés inc., évaluateurs agréés qui estime à 5 000 $ la valeur marchande probable de la parcelle de terrain sur laquelle il y a empiètement chez madame Labbé et monsieur Laroche. [ 7 ] Le 13 juin, monsieur Laroche écrit à Me André Dumont, notaire à Québec afin de l'informer qu'il le tient responsable, à la suite d'une transaction pour laquelle il avait été mandaté en août 2008, relativement à l'empiètement mentionné plus haut. [ 8 ] Le 23 juin, Me Dumont écrit à madame Labbé et monsieur Laroche afin de préciser certains faits au dossier et il conclut en leur disant qu'il lui faut un mandat clair de la copropriété voisine afin de faire le nécessaire, avec la collaboration d'un arpenteur-géomètre, pour leur donner satisfaction. [ 9 ] Le 7 juillet lors d'une assemblée spéciale des copropriétaires, il est mentionné par monsieur Gaétan Côté, administrateur du Syndicat, que « la requête initiale de Lionel Laroche était que le Syndicat lui paie un montant de 5 000,00 $ plus les honoraires professionnels pour le notaire et l'arpenteur. » [ 10 ] À cette même date, soit le 7 juillet, madame Labbé et monsieur Laroche signent un document comportant les mentions suivantes : À qui de droit, Nous, Madame Angèle Labbé et Monsieur Lionel Laroche, domiciliés au 786 Des Groseilles, Québec G2J 1N6, dans le litige d'empiètement de la Copropriété Des Groseilles 1 sur notre terrain, convenons d'accepter l'offre de règlement du dit litige selon l'entente de principe qui sera proposée et votée lors de la réunion spéciale du Syndicat des Copropriétaires Des Groseilles 1 , tenue ce soir, mardi le 7 juillet, 2009.

L'entente de principe stipule que Monsieur Michel Gagné, représentant Les Immeubles Gagné Inc., versera la somme de 3,000.00$, le notaire Me André J. Dumont, la somme de 2,000.00$ et un montant de 2850.00$ + taxes pour les frais d'arpentage et les différents certificats sera pris en charge par le Syndicat des Copropriétaires des Groseilles 1 et ce, pour la bande de terrain qui constitue le dit empiètement seulement.

Dès le résultat du vote connu et la proposition d'entente de principe acceptée, le Syndicat des copropriétaires des Groseilles 1 s'engage à enclencher, dans les jours suivant, les démarches pour régulariser al situation dans les meilleurs délais possible. (Reproduction intégrale) [ 11 ] Dans le procès-verbal de l'assemblée spéciale du 7 juillet, il est précisé que monsieur Côté a expliqué que le Conseil d'administration a pris contact avec Les Immeubles G. Gagné inc., le promoteur lors de la construction et le notaire André J.

Dumont qui a fait la transaction du 28 août 2008 pour la propriété du 786, des Groseilles de madame Labbé et monsieur Laroche. Il est indiqué que Me Dumont a offert de payer 2 000 $ et monsieur Michel Gagné des Immeubles G. Gagné, 3 000 $, ce qui fait un total de 5 000 $.

Par ailleurs, il est mentionné que le Syndicat paierait les honoraires de l'arpenteur au montant de 3 217 $ avec les taxes. [ 12 ] Ainsi, lors de cette assemblée spéciale, il est accepté à l'unanimité par les copropriétaires que le Syndicat paiera 3 217 $ pour régler le litige avec madame Labbé et monsieur Laroche. [ 13 ] Le 18 août, le notaire Dumont fait un chèque à madame Labbé et monsieur Laroche au montant de 2 500 $ en indiquant comme

mention au bas du chèque « pour des Groseilles, Québec ». [ 14 ] Le 14 septembre, Me Michel Bernier, procureur du Syndicat écrit à madame Labbé et monsieur Laroche afin de leur préciser qu'ils ont accepté le règlement du litige au montant de 5 000 $ avec en plus le paiement des frais d'arpenteur mentionnés précédemment.

Il requiert donc de madame Labbé et monsieur Laroche qu'ils respectent « leurs engagements ». [ 15 ] Le 21 septembre, ces derniers écrivent à Me Bernier en mentionnant que Me Dumont devra leur verser 2 000 $ pour ne pas entacher sa réputation et un montant additionnel de 500 $ « pour son manque de professionnalisme ». Ils ajoutent que « Bien que le document signé le 7 juillet 2009 fasse mention de 2 000 $ devant être assumé par Me André Dumont, il a toujours été convenu et clair entre les parties, lors de la négociation de ce règlement, que nous devions recevoir la somme de 5 000 $ ».

Ainsi, madame Labbé et monsieur Laroche considèrent que le montant de 5 000 $ doit être assumé par le Syndicat de la copropriété et le montant versé par Me Dumont n'en fait pas partie. [ 16 ] Le 5 novembre 2009, Me Henrick Simard, avocat de madame Labbé et de monsieur Laroche précise les étapes qui devront être suivies par l'arpenteur pour donner suite à l'entente intervenue dans le dossier.

Il ajoute que les frais de l'arpenteur sont assumés par le Syndicat. [ 17 ] Le 3 février 2010, Me Bernier écrit à Me Simard : Tel qu'indiqué lors de notre récente conversation téléphonique, la finalisation des documents nécessaires suite au règlement intervenu entre les parties a été retardée du fait que la solution envisagée, soit la cession en faveur du Syndicat d'une

partie du terrain de votre client, aurait pour effet de rendre la marge de recul latérale dérogatoire. (Reproduction intégrale) [ 18 ] Le 24 février, Me Simard écrit à Me Bernier : Tel que convenu lors de notre récente conversation téléphonique, et faisant suite à la vôtre du 3 février dernier, la présente a pour but de confirmer que madame Angèle Labbé et monsieur Lionel Laroche seront disposés à accepter la proposition soumise par monsieur Claude Vincent, arpenteur-géomètre, dans un courriel qu'il vous adressait le 29 janvier dernier, à 15h44, ayant pour but de régler un problème de marge de recul soulevé suite au règlement intervenu entre le Syndicat des copropriétaires des Groseilles 1 et madame Angèle Labbé et monsieur Lionel Laroche, soit de placer la ligne de lot à environ 4,05 mètres du coin arrière de la résidence de madame Labbé et monsieur Laroche et que ceux-ci consentent au Syndicat des copropriétaires des Groseilles I une servitude de tolérance pour accepter la position actuelle de l'allée de cette dernière.

Nous comprenons par ailleurs que cette solution, à laquelle conviennent madame Labbé et monsieur Laroche afin d'accélérer le règlement du dossier, n'affectera en rien le règlement intervenu entre les parties dans ce dossier et que celui-ci sera traité et réglé promptement, à la satisfaction des parties. (Reproduction intégrale) [ 19 ] Le 29 avril, Me Bernier répond à Me Simard que le Syndicat a des difficultés à communiquer avec le notaire Dumont qui est responsable de la rédaction des actes nécessaires pour la suite du règlement intervenu. [ 20 ] Le 13 mai, Me Simard écrit à nouveau à Me Bernier pour l'informer que monsieur Laroche avait communiqué avec le notaire Dumont.

Il requiert de Me Bernier qu'il fasse le nécessaire pour que les documents puissent être complétés rapidement. [ 21 ] C'est à la suite de cela que le 21 septembre 2010 un acte de vente est conclu entre madame Labbé, monsieur Laroche et le Syndicat des copropriétaires des Groseilles 1 relativement à l'empiètement mentionné plus haut.

Dans la clause intitulée « PRIX », il est écrit ceci : Cette vente est faite pour le prix de CINQ MILLE DOLLARS ($ 5,000.00) payé par l'acquéreur, dont quittance finale de la part du vendeur. (Reproduction intégrale) [ 22 ] Lors de la transaction, le notaire Dumont a remis un chèque tiré sur son compte en fidéicommis à madame Labbé et monsieur Laroche au montant de 3 000 $. Il est écrit au bas de ce chèque « pour des Groseilles vente terrain ». [ 23 ]

Malgré la réception d'un chèque de 2 500 $ de la part du notaire Dumont et d'un autre de 3 000 $, représentant la part des Immeubles G. Gagné inc. et versé dans le cadre de la transaction du 21 septembre 2010 mentionnée précédemment, madame Labbé et monsieur Laroche considèrent qu'ils n'ont pas reçu tout ce qu'ils requéraient. Ainsi, ils sont d'avis qu'il manque le montant de 2 000 $ que devait leur verser, selon eux, le notaire Dumont le 21 septembre 2010 et ils requièrent aussi 2 000 $ pour troubles et inconvénients, ce qui fait un total de 4 000 $.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 24 ] Les demandeurs sont-ils fondés en fait et en droit de réclamer 4 000 $ au Syndicat des copropriétaires des Groseilles 1, à la suite de la signature de l'acte de vente le 21 septembre 2010? [ 25 ] La demande principale est-elle abusive et intentée de mauvaise foi?

ANALYSE La demande principale [ 26 ] En matière de preuve, les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énoncent : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 27 ] Dans ce dossier, la preuve prépondérante démontre que le 7 juillet 2009, il y a eu entente de principe entre madame Labbé, monsieur Laroche et le Syndicat des copropriétaires des Groseilles 1. Cette entente, signée par madame Labbé et monsieur Laroche précise qu'ils recevront 5 000 $ provenant de monsieur Michel Gagné, représentant de les Immeubles G. Gagné inc. et 2 000 $ du notaire André J. Dumont.

Les frais d'arpentage seront assumés par le Syndicat des copropriétaires. [ 28 ] Ils ont reçu du notaire Dumont 2 500 $ le 18 août 2009. Ce chèque énonce qu'il a été fait « pour des Groseilles, Québec ». Il s'agit bien du dossier relatif au Syndicat de copropriété des Groseilles 1. Ils ont également obtenu un montant de 3 000 $ lors de la transaction du 21 septembre 2010 issu du compte en fidéicommis du notaire Dumont. Ce montant s'avère les 3 000 $ auquel s'était engagé les Immeubles G. Gagné inc.

Cela fait un total de 5 000 $ pour lesquels madame Labbé et monsieur Laroche ont donné quittance au Syndicat dans le cadre de la transaction du 21 septembre 2010, tel que précisé plus haut. [ 29 ] En donnant cette quittance, les demandeurs ne sont plus fondés de réclamer 2 000 $ au Syndicat de copropriété. Ils ont libéré celui-ci de toute dette à leur égard le 21 septembre 2010. En conséquence, le Tribunal rejette leur demande.

La demande reconventionnelle [ 30 ] Le Syndicat affirme que la demande principale est abusive et intentée de mauvaise foi. [ 31 ] À cet égard, l'article 54.1 du Code de procédure civile (C.p.c.) énonce : 54.1. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d'office après avoir entendu les parties sur le point, déclarer qu'une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif et prononcer une sanction contre la

partie qui agit de manière abusive. L'abus peut résulter d'une demande en justice ou d'un acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d'un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de la mauvaise foi, de l'utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, notamment si cela a pour effet de limiter la liberté d'expression d'autrui dans le contexte de débats publics. [ 32 ] Tel qu'il appert de l'analyse de la demande principale, celle-ci a été formulée sur la base de l'imbroglio potentiel lié au chèque de 2 500 $ fait par le notaire Dumont le 18 août 2009. [ 33 ] Madame Labbé et monsieur Laroche considéraient ce paiement comme un dédommagement qui leur était dû par le notaire Dumont et non une

partie des 5 000 $ qui devaient leur être versés pour régler l'empiètement de leur propriété. [ 34 ] Le Tribunal a conclu que la demande principale doit être rejetée, car madame Labbé et monsieur Laroche ont donné une quittance au Syndicat pour les 5 000 $ dans l'acte de vente. Leur recours n'est pas pour autant abusif et intenté de mauvaise foi.

En effet, ils ont pris celui-ci en croyant que le notaire Dumont leur devait encore 2 000 $ car ils avaient reçu 3 000 $ lors de la signature de l'acte de vente. [ 35 ] Le Tribunal rejette ainsi la demande reconventionnelle, les motifs invoqués dans celle-ci ne répondant pas aux critères de l'article 54.1 C.p.c. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale avec les frais de la contestation de 165 $;

REJETTE la demande reconventionnelle. ______________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d'audience: 2 octobre 2012