2016 QCCQ 8486, 2016 QCCQ 8486

Leclerc c. Lamothe 2016 QCCQ 8486 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013539-163 DATE : 18 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN ______________________________________________________________________ MARCEL LECLERC Demandeur c.

GUYLAINE LAMOTHE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur reproche à sa locataire, la défenderesse, d’avoir manqué à ses obligations au bail commercial intervenu entre les parties et lui réclame un montant de 7 304,17 $. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation et prétend avoir dû quitter les lieux loués avant la fin du bail au motif que le demandeur manquait à ses obligations.

MISE EN CONTEXTE [ 3 ] Le 17 juin 2013, les parties signent un bail commercial d’une durée de trois ans, soit du 1 er juillet 2013 au 30 juin 2016 pour un local servant de garderie exploitée par la défenderesse.

Le loyer mensuel est de 600 $. [ 4 ] À la suite d’infiltrations d’eau et de présence de souris, la défenderesse informe verbalement le demandeur à la fin du mois d’avril 2014 qu’elle entend quitter les lieux et qu’elle a trouvé une nouvelle maison. [ 5 ] Le 3 mai 2014, la défenderesse transmet une lettre au demandeur l’informant qu’elle entend quitter les lieux pour les motifs invoqués précédemment à compter du 31 juillet 2014. [ 6 ] La défenderesse a quitté les lieux le 30 juin 2014. [ 7 ] Le 19 février 2015, le demandeur transmet une mise en demeure à la défenderesse dans laquelle il lui réclame trois mois de loyers impayés ainsi que le paiement de divers frais. [ 8 ] Par sa demande, le demandeur réclame les montants suivants : - Trois mois de loyers : 1 800,00 $ - Frais d’électricité : 1 854,17 $ - Frais de déneigement : 150,00 $ - Construction et démolition d’un parc de jeux : 1 000,00 $ - Modifications et réparations des lieux : 1 000,00 $ - Troubles et inconvénients : 1 500,00 $ ANALYSE [ 9 ] Les droits et obligations résultant d’un bail apparaissent au bail lui-même et découlent également des articles 1854 et suivants du Code civil du Québec . 1854.

Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin

pendant toute la durée du bail. 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence . 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. [ 10 ] La preuve présentée quant aux infiltrations d’eau et la présence de souris amène le Tribunal à conclure que ces incidents sont relativement mineurs et que le demandeur a pris les moyens nécessaires pour répondre à ces situations. [ 11 ] De plus, la défenderesse n’a jamais dénoncé par écrit cette situation jusqu’à ce qu’elle informe le demandeur de son intention de quitter les lieux avant l’arrivée du terme du bail.

a) Loyers impayés [ 12 ] La défenderesse a quitté les lieux le 30 juin 2014 et n’a pas fait de paiement de loyer à partir de juillet de cette même année et les lieux ont été reloués à un autre locataire à compter de la mi-septembre. [ 13 ] Le demandeur est donc en droit d’être payé pour la totalité des loyers de juillet et août et pour la moitié du loyer du mois de septembre, soit un montant total de 1 500 $.

b) Électricité [ 14 ] Le demandeur réclame des coûts d’électricité de 1 854,17 $. [ 15 ] L’immeuble dans lequel se trouve le local loué par la défenderesse n’est muni que d’un seul compteur d’Hydro-Québec.

Lors de son témoignage, le demandeur explique avoir fait installer un deuxième compteur par un électricien pour évaluer la consommation d’énergie dans le local de la défenderesse. [ 16 ] Il mentionne avoir offert à la défenderesse d’aller constater la consommation d’électricité de son local, mais que celle-ci n’y serait pas allée. [ 17 ] La défenderesse a offert de payer un montant de 1 200 $ pour les coûts d’électricité. [ 18 ] Le Tribunal considère que la preuve présentée par le demandeur ne permet pas de conclure que la défenderesse doit un montant supérieur à celui offert.

Le demandeur est en droit de recevoir un montant de 1 200 $ pour les coûts d’électricité du local.

c) Déneigement [ 19 ] Les frais de déneigement selon le bail intervenu entre les parties sont à la charge du locataire et sont de 150 $. Par conséquent, le demandeur est en droit de recevoir ce même montant.

d) Coût de construction et démolition d’un parc de jeux [ 20 ] Le demandeur a lui-même construit un parc de jeux extérieurs aux fins de la garderie exploitée par la défenderesse. Après le départ de la défenderesse, ces installations seraient devenues inutiles et auraient été démolies par le demandeur. [ 21 ] Le demandeur réclame le coût de construction et de démolition des jeux extérieurs. Les parties ont choisi d’utiliser le formulaire obligatoire de la Régie du logement. Il s’agit d’un bail pour un logement résidentiel qui n’est pas adapté aux particularités d’un bail commercial.

L’article 54 du bail prévoit qu’à la fin du bail, le locataire doit enlever les constructions qu’il a faites. [ 22 ] Or, en l’espèce, c’est le bailleur qui a fait les constructions et par conséquent, la preuve présentée ne permet pas au demandeur de réclamer le coût de construction et de démolition des jeux extérieurs.

e) Modifications et réparations des lieux [ 23 ] La preuve présentée par le demandeur n’est pas concluante quant au bien-fondé de cette

partie de la réclamation. [ 24 ] De plus, plusieurs des modifications et réparations qui ont pu être effectuées par le demandeur amènent une plus value à l’immeuble et par conséquent cette

partie de la réclamation doit être rejetée.

f) Troubles et inconvénients

[ 25 ] Le demandeur a dû faire diverses démarches pour tenter de trouver un nouveau locataire et a de plus dû faire plusieurs démarches et suivis pour obtenir paiement des sommes qui lui sont dues par la défenderesse. [ 26 ] Compte tenu de la preuve présentée, le Tribunal accorde au demandeur un montant de 150 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 28 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur un montant 3 000 $ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 19 février 2015; [ 29 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur les frais de justice de 185 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la demande. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 22 juin 2016