2018 QCCQ 8584, 2018 QCCQ 8584

Robert c. Giroux 2018 QCCQ 8584 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-700351-171 DATE : 12 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Mélanie Robert et Jesse-Joe Michaud Gamache Demandeurs c.

Céline Giroux et Jean-Marc Lagacé Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Mélanie Robert et monsieur Jesse-Joe Michaud Gamache («les acheteurs») réclament 3 391 $ à madame Céline Giroux et monsieur Jean-Marc Lagacé («les vendeurs») en raison d’un vice caché affectant l’immeuble qu’ils ont acheté d’eux au mois de septembre 2016. [ 2 ] Les vendeurs refusent de verser le montant réclamé et soutiennent que si vice il y a, celui-ci n’était pas caché puisque non seulement ils l’ont dénoncé dans leur déclaration du vendeur mais il a, de façon toute aussi évidente, été décelé par l’inspecteur préachat.

Le contexte [ 3 ] Après l’inspection préachat tenue au mois de juillet 2016, les acheteurs acquièrent l’immeuble convoité le 1 er septembre suivant et en prennent possession trois jours plus tard. [ 4 ] Au mois de mars 2017, l’eau s’infiltre dans une chambre par le mur avant. [ 5 ] Les acheteurs contactent leur assureur qui refuse de couvrir, considérant que la toiture était arrivée à la fin de sa durée de vie et qu’elle n’avait toujours pas été refaite. Ils contactent aussi madame Giroux qui refuse de prendre charge du problème. [ 6 ] Ils défont le mur en question pour constater la présence de moisissure.

Ils découvrent alors que l’eau pénètre à travers le parement extérieur qui est fait de bois. [ 7 ] Ils obtiennent une soumission de l’ordre de 3 391 $ afin de procéder aux travaux correctifs et transmettent une mise en demeure à leurs vendeurs. Ils décident cependant d’exécuter eux-mêmes les travaux de remplacement du parement extérieur et optent pour du vinyle. [ 8 ] De son côté, madame Giroux explique qu’elle est allée sur les lieux en mars 2017 pour constater les dommages suite à l’infiltration d’eau. [ 9 ] Elle affirme qu’elle a déclaré, à

titre de vendeur, qu’il y avait déjà eu infiltration d’eau dans l’immeuble. [ 10 ] En ce qui a trait au parement de bois extérieur, elle attire l’attention du Tribunal sur le fait que l’inspecteur préachat mentionne, à la page 14 de son rapport :

« Nous avons noté la détérioration ou l’absence de protection sur certaines surfaces de bois extérieures. Protéger les surfaces de bois à l’aide d’une protection hydrofuge quelconque (peinture, teinture, vernis), afin d’empêcher leur détérioration rapide. Enlever et remplacer les morceaux qui pourraient avoir été détériorés par la pourriture. » [ 11 ] Elle explique par ailleurs que l’état du plancher était le même lors de la visite des acheteurs ainsi qu’au moment de la transaction. Il y avait déjà eu de l’eau répandue en raison de l’utilisation d’un climatiseur portatif.

Analyse et décision [ 12 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 13 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 14 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 15 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [1] . [ 16 ] Il incombe aux acheteurs de faire la preuve de chacune de ces conditions.

Le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve. [ 17 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 18 ] Cet

article impose aux acheteurs le fardeau de prouver les allégations contenues dans leur demande et ce, par prépondérance de preuve. [ 19 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 20 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. * * * [ 21 ] Plusieurs des critères requis pour mettre en œuvre la garantie de qualité du Code civil du Québec semblent causer problème en l’espèce.

Avant de s’interroger sur sa gravité, son antériorité à la vente et son caractère caché et inconnu, il y a lieu de voir tout d’abord si l’existence même d’un vice a été démontrée. [ 22 ] Le Tribunal est d’avis que non. [ 23 ] La preuve en demande est essentiellement constituée du témoignage de madame Robert, laquelle s’appuie notamment sur plusieurs photos qu’elle a prises. Ces photos montrent le plancher de parqueterie ainsi que l’intérieur du mur.

[ 24 ] Or, la preuve est contradictoire quant à l’état du plancher au moment de la visite ainsi que suite à la transaction. Le Tribunal ne peut retenir comme prépondérante la version de madame Robert. [ 25 ] Quant aux photos du mur, il s’avère difficile d’en tirer quelque conclusion que ce soit. La vieille citation qui affirme qu’une image vaut mille mots [2] ne trouve pas nécessairement application en l’espèce. Il est difficile d’y déceler l’existence d’un vice. [ 26 ] Aucun expert n’a été entendu, ni aucune expertise écrite produite.

La preuve de l’existence et de la nature exacte d’un problème causant un déficit d’usage, nécessaire à l’application de la garantie, mais surtout sa qualification de vice, peut s’avérer difficile à faire sans l’opinion d’un expert en la matière. [ 27 ] L’expertise a en effet pour but d’éclairer le Tribunal et de l’aider dans l’appréciation d’une preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline ou la matière concernée.

L’expertise consiste notamment, en tenant compte des faits relatifs au litige, à donner un avis sur des éléments factuels ou matériels liés à la preuve suite à la vérification de l’état ou de la situation de certains lieux ou biens [3] . [ 28 ] Selon la Cour suprême du Canada, le rôle de l'expert consiste à fournir des renseignements scientifiques et une conclusion qui, en raison de la technicité des faits, dépasse les connaissances et l'expérience du juge [4] . [ 29 ] Le juge présidant le Tribunal n’est pas un expert.

Il entend la preuve des faits mais en l’espèce, il ne peut, en l’absence d’une preuve qui l’établit, conclure que ce qu’il voit sur des photos constitue nécessairement un vice, et non pas plutôt un simple bris découlant plutôt de l’usure, du vieillissement ou de la désuétude du bien affecté. [ 30 ] Rappelons que cet immeuble a été construit en 1988, selon les vendeurs, ou en 1998 selon les acheteurs. Un parement de bois doit être entretenu de façon assidue et régulière. La désuétude ne peut être considérée comme un vice. [ 31 ] Par ailleurs, même s’il s’agissait ici d’un vice, il n’était pas caché.

Dans l'arrêt Blanchard c. Guertin [5] , la Cour d'Appel du Québec fait siens les commentaires suivants du Juge Rochon, alors à la Cour Supérieure, dans l'affaire Lavoie c. Comtois [6] : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier.

D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. » [ 32 ] L’inspecteur préachat a eu tôt fait de remarquer la détérioration ou l’absence de protection hydrofuge sur certaines surfaces de bois extérieures.

Il a dénoncé ce problème de façon claire dans son rapport comme étant un défaut à corriger. [ 33 ] Cela constitue un indice suffisant et aurait dû amener les acheteurs à procéder à une investigation plus poussée pour s’assurer de l’étendue exacte du problème, le cas échéant. [ 34 ] Ils ne l’ont pas fait et n’ont pas non plus tenu compte des recommandations de l’inspecteur puisqu’ils n’ont pas procédé à une nouvelle application d’un protecteur quelconque pour ces surfaces. [ 35 ] À noter qu’il en va de même pour la toiture qui devait être refaite et qui ne l’avait toujours pas été. [ 36 ] En conséquence, le Tribunal estime que, compte tenu des circonstances particulières de cette affaire, les acheteurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de prouver, de façon prépondérante, l’existence d’un vice suffisamment grave dont l'immeuble aurait été affecté lors de la vente, ni son caractère «caché». [ 37 ] En conséquence, le recours entrepris ne peut réussir.

Pour tous ces motifs, le Tribunal : Rejette la demande ; Avec les frais de justice limités aux droits de greffe. __________________________________ Jimmy Vallée , j.c.q.

Date d’audience : 5 octobre 2018