2022 QCCQ 9834, 2022 QCCQ 9834

Senécal c. Lépine 2022 QCCQ 9834 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-160584-191 DATE : 19 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINIC SENÉCAL SHARON QUENNEVILLE Demandeurs c.

MARIE-JOSÉE LÉPINE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ LE LITIGE [ 1 ] Les demandeurs M. Senécal et Mme Quenneville réclament à la défenderesse Mme Lépine, la somme de 15 000$ à

titre de dommages dans le cadre d’un contrat de vente d’un immeuble qui, selon les demandeurs, est affecté de vices cachés lors de la vente. [ 2 ] Le montant réclamé porte sur les trois postes suivants : • Installation d’une

section de drain français 5 000$ • Coût estimé pour des travaux pour réparer un ventre de bœuf sur un mur 6 000$; • Coût pour l’installation d’une poutre 4 000$ [ 3 ] Madame Lépine nie que l’immeuble était affecté de vices cachés lors de la vente qui remonte au 19 janvier 2018. [ 4 ] En contestation, elle soulève que la dénivellation (ventre de bœuf) qui est située en haut d’un mur était visible lors de la vente. Quant à la poutre, la dénonciation qui a été faite tardivement l’a privée de ses droits de constater l’état de la situation. Quant à l’installation de la

section de drain français en arrière, elle n’était pas requise. [ 5 ] Madame Lépine demande à cette Cour de rejeter le recours des demandeurs. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Les principales questions à traiter pour disposer de ce litige sont les suivantes : • L’absence de dénonciation préalable fait-elle obstacle au recours en ce qui concerne la poutre qui est installée pour corriger un problème de structure ? • Les critères sont-ils rencontrés pour qualifier des vices cachés, les déficiences relatives à la présence d’une dénivellation en haut d’un mur de brique sur le côté de la maison? • L’absence d’une

section de drain français dans la

section située en arrière de l’immeuble constitue-t-elle un vice caché? Les faits pertinents [ 7 ] Le 19 janvier 2018, Mme Lépine vend un immeuble aux demandeurs, Mme Quenneville et M. Senécal. [ 8 ] Il s’agit d’une maison en rangée, soit un duplex en brique, situé sur la rue Gordon à Verdun, dont la construction remonte à 1928. [ 9 ] Les demandeurs ont fait effectuer une inspection avant d’acheter l’immeuble.

[ 10 ] Lors du dégel vers le mois de mars 2018, M. Senécal constate la présence d’une infiltration d’eau derrière le panneau électrique situé au sous-sol de la maison. [ 11 ] Il procède par la suite à creuser la margelle et constate l’inexistence de membrane sur le mur latéral dans la

section qui se trouve vers le côté arrière de la maison. Il découvre aussi un tuyau de drainage non branché à un drain. C’est dans ce contexte qu’après avoir creusé, il constate qu’il n’y a pas de drain français dans cette section. [ 12 ] Il découvre la présence d’un dénivellement en haut du mur de brique latéral. [ 13 ] Le 3 octobre 2018, les demandeurs font parvenir une mise en demeure par l’intermédiaire de leur avocat à Mme Lépine pour dénoncer ces vices.

Après avoir visité les lieux, Mme Lépine a décliné toute responsabilité. [ 14 ] Par la suite, lorsqu’ils effectuent des travaux dans la chambre à coucher après avoir ouvert des murs, ils constatent que des modifications ont été apportées à un mur porteur de la salle de bain. [ 15 ] Le 24 janvier 2019, les demandeurs par l’intermédiaire de leur avocat transmettent, une mise en demeure à Mme Lépine dans laquelle il est indiqué que lors de rénovation, ils ont constaté que le mur porteur de la salle de bain a été enlevé et que des travaux correctifs sont requis pour corriger la situation.

Ils lui réclament 5 000$ et l’invitent à venir constater l’état de la situation dans un délai de 72 heures. [ 16 ] Les demandeurs produisent le rapport de l’ingénieur Dan Crozet daté du 20 décembre 2018 dans lequel il fait état de ce qu’il a constaté lors de sa visite, suite à l’enlèvement du recouvrement en gypse de la cloison entre la chambre et la salle de bain au premier étage. [ 17 ] Madame Lépine précise quand elle répond à la mise en demeure, les défendeurs avisent d’apporter un escabeau et une caméra, car les murs ont été refermés. [ 18 ] Elle soulève que les demandeurs l’ont privé de son droit de constater l’état de la situation. [ 19 ] Les demandeurs produisent une soumission datée du 9 mai 2019 pour les travaux correctifs dont les coûts s’élèvent à 5 058$ (Pièce P-8). [ 20 ] En ce qui concerne le ventre de bœuf sur le mur en brique, les demandeurs produisent une estimation qui indique deux types de réparation, une au coût de 6 850$, l’autre au coût de 9 500$ (Pièce P-5). [ 21 ] Ils précisent qu’ils ne réclament que 5 000$ soit la portion pour l’installation du drain qui n’était pas installé en arrière de la maison. [ 22 ] Madame Lépine reconnaît qu’elle n’avait pas fait installer de drain français dans la

section arrière, car ce n’était pas requis. [ 23 ] Elle insiste pour dire que le ventre de bœuf était visible et que la présence du petit abri de tempo ne pouvait pas empêcher les demandeurs de le remarquer. [ 24 ] Elle a fait entendre deux témoins, son ex-voisin M. Bouchard et son conjoint, M. A Schneiter qui corroborent sa version. ANALYSE ET MOTIFS L’absence de dénonciation préalable fait-elle obstacle au recours en ce qui concerne la poutre qui est installée pour corriger un problème de structure ? [ 25 ] En vertu de l'

article 1739 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de lui permettre de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts. [ 26 ] Dans l’arrêt Facchini c . Coppola [1] , cité avec approbation dans l’arrêt Thibault c . Fiducie des Saules [2] , la Cour d’appel traite de l’application de l’

article 1739 C.c.Q. en matière de vices cachés : [43] En effet, la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché . Selon une décision récente de notre Cour, dans l'affaire Argayova c. Fernandez [J.E. 2012-1400 (C.A.), 2012 QCCA 1243 , paragr. 22 .], le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci . L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence du vice et de la réparer [ Weiss c.

Raschella , J.E. 2009-2186 (C.A.), 2009 QCCA 2186 , paragr. 6 .]. [ 27 ] La jurisprudence identifie trois exceptions à l'obligation de dénoncer le vice avant le début des travaux soit, le cas d'urgence, le cas du vendeur qui répudie sa responsabilité à l'égard du vice caché et le cas du vendeur qui renonce à se prévaloir du défaut d'avis. [ 28 ] Ici, le cas d’urgence ne trouve pas assise dans la preuve présentée. Il n’est pas établi clairement que Mme Lépine a répudié sa responsabilité à l’égard du vice se rapportant à la modification du mur porteur dans la salle de bain.

Le fait que les demandeurs aient refermé le mur qui, pourtant était ouvert en décembre pour permettre à leur ingénieur de constater l’état de la situation, a privé Mme Lépine de son droit de vérifier l’état de la situation. [ 29 ] Avant de faire exécuter les travaux, les demandeurs auraient dû aviser Mme Lépine et lui donner l’opportunité de vérifier l’état de la situation, ce qu’ils ont omis de faire.

[ 30 ] Nous ne sommes pas devant une situation où il y a eu renonciation au droit de recevoir une dénonciation ni d’une situation où Mme Lépine aurait refusé de remplir ses obligations contractuelles de garantir le bien vendu.

C’est ce qui se dégage de ses comportements après avoir reçu la mise en demeure du 24 janvier 2019. [ 31 ] Nous sommes ici devant une situation où les demandeurs ont placé Mme Lépine devant un fait accompli en ayant fait exécuter les travaux correctifs sans dénonciation préalable, ce qui suffit selon les enseignements de la Cour d’appel dans les arrêts Facchini et Thibault pour entraîner le rejet de leur poste de réclamation pour vices cachés en ce qui concerne les modifications à un mur porteur qui aurait requis des travaux correctifs d’installation de poutre.

En conséquence, le montant de 4 000$ réclamé ne peut pas être accordé. [ 32 ] Par ailleurs en regard de la preuve qui indique qu’il n’y a pas de déficit d’usage causé par les modifications qui auraient été apportées à un mur porteur de la salle de bain, lesquelles remonteraient avant l’achat de la maison en 2010, cela aurait suffi pour rejeter cette

partie de la réclamation pour vices cachés. Les critères sont-ils rencontrés pour qualifier des vices cachés les déficiences relatives à la présence d’une dénivellation en haut d’un mur de brique sur le côté de la maison? [ 33 ] Les principes juridiques que le Tribunal doit appliquer afin de trancher un litige en matière de vices cachés sont sujets à l’application de l’

article 1726 C.c.Q. qui énonce : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. [ 34 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence [3] et la doctrine [4] , quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. [ 35 ] Les conditions d'exercice du recours, quant à l'existence d'un vice caché, s'apprécient selon une norme objective en évaluant la conduite de l'acheteur en fonction de celle qu'aurait eue un acheteur prudent placé dans les mêmes circonstances. [ 36 ] En regard de la preuve qui révèle que la dénivellation en question d’une dimension ovale de quatre pieds, située à une hauteur de 18 pieds est visible à distance et que la présence de l’abri tempo d’une hauteur de sept pieds ne pouvait pas obstruer la vue ni ne pouvait pas servir à cacher le ventre de bœuf, l’affirmation des demandeurs sur ce point n’est pas retenue. [ 37 ] Vu le témoignage de Mme Lépine qui est corroborée par ceux de M.

Marchand et M. Schniter, le Tribunal conclut que la dénivellation sur le mur de brique n’est pas un vice caché. En conséquence aucun montant ne peut pas être accordé pour ce poste de réclamation. L’absence d’une

section de drain français dans la

section située en arrière de l’immeuble constitue-t-elle un vice caché? [ 38 ] Dans la déclaration de vendeur signée par Mme Lépine, il est indiqué : […] Printemps 2012, j’ai constaté de l’eau autour du sous-sol mur arrière. J’ai faites installée membrane collée et Delta (drain français du côté arrière + pompe submersible) {sic} [ 39 ] Vu la preuve que le drain français et la membrane étaient manquants dans la

section arrière de l’immeuble et l’ensemble du drain français installé présentait de sérieuses déficiences au point qu’il a dû être refait. [ 40 ] Le Tribunal conclut que les critères mentionnés précédemment sont rencontrés pour qualifier de vices cachés l’absence de drain français dans la

section du côté arrière de l’immeuble. En conséquence, le montant de 5 000$ pour ce poste de réclamation doit être accordé. [ 41 ] Le Tribunal conclut que la contestation est fondée en partie. La demande est accueillie partiellement pour le montant de 5 000$. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE Marie-Josée Lépine à payer à Dominic Senécal et Sharon Quenneville la somme de 5 000$ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 3 octobre 2018; CONDAMNE Marie-Josée Lépine à payer à Dominic Senécal et Sharon Quenneville les frais de justice de 205$.

________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 30 novembre 2022