2022 QCCA 603, 2022 QCCA 603

9304-7033 Québec inc. c. Hantho 2022 QCCA 603 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029256-203 (700-17-016930-207) DATE : 3 mai 2022 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. 9304-7033 QUÉBEC INC. APPELANTE – défenderesse c. MARK HANTHO MONICA LEITHAM ANNETTE PANKRAC INTIMÉS – demandeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 16 novembre 2020 par la Cour supérieure, district de Terrebonne (le juge Peter Kalichman, alors à cette cour), qui accueille en

partie la demande en injonction permanente des intimés et interdit certains travaux en lien avec le projet Lago à Mont-Tremblant [1] . *** [ 2 ] Une mise en contexte s’impose. [ 3 ] En 1950, Jim Cuttle achète, par l’entremise de la société Club Tremblant inc., un grand terrain sur le bord du lac Tremblant. Un escarpement divise le terrain en deux – une

partie haute près de la rue Chemin du Lac Tremblant Nord, où Cuttle construit un hôtel, et une

partie basse bordant le lac Tremblant. Une rue privée, la rue Cuttle, rejoint les deux parties. [ 4 ] Warren Chippindale est son ami et son comptable. [ 5 ] Club Tremblant inc. vend des parcelles avoisinantes sur le bord du lac à Chippindale en 1965 et 1973 et à madame Cuttle en 1966 et 1973. Les actes de vente créent, en faveur des lots achetés, (1) une servitude de non-construction, (2) un droit de passage sur la rue Cuttle et (3) le droit de se raccorder à la ligne d’eau.

La servitude de non-construction de madame Cuttle se lit comme suit : That it will not build nor permit to be built upon the property immediately adjacent to the said property any building within a distance of One hundred (100) feet from the extremities of the building to be erected upon the said property nor to build or permit any such building on the said adjacent property to be higher than twenty-eight (28) feet from ground level.

La servitude de non-construction de Chippindale est identique, sauf que le rayon est de 50 pieds plutôt que 100 pieds. [ 6 ] Madame Cuttle et Chippindale font construire des maisons sur leurs lots. Chippindale transfert la maison à sa conjointe en 1979. [ 7 ] Entre 1984 et 1990, Club Tremblant inc. vend l’hôtel et le terrain au Club du Lac Tremblant (Cuttle, Chippindale et Claude Lefebvre en sont les associés indirects) et à des sociétés liées. L’acquéreur développe des bâtisses à condominium sur la

partie haute du terrain, près de l’hôtel. [ 8 ] À cette même époque, les servitudes de non-construction sont, à quelques reprises, modifiées comme suit : • En 1984, mesdames Cuttle et Chippindale renoncent à la limite de hauteur de 28 pieds. • En 1985, madame Chippindale renonce à la servitude de 1965 et 1973 en faveur d’une nouvelle servitude qui se lit comme suit : 2. Establishment of a servitude of Limitation as to purpose of constructions by the CLUB The Club shall not construct any kind of buildings on the following described property, save and except buildings and other facilities for

recreational purposes or for waterworks and sewage purposes, the CLUB hereby constituting a servitude to this effect in favour of the Chippindale Property as dominant land and against the hereinafter described property as servient land. Le lot servant de cette servitude inclut une grande

partie de la

partie basse du Club, mais laisse une « zone libre ». • En 1986, madame Cuttle accepte la construction de deux terrains de tennis et de deux bâtisses et modifie sa servitude de non- construction comme suit : CONNER [madame Cuttle] do hereby accept and agree to the constructions done and to be done on the following lots to wit, with the restriction that no other construction than the existing tennis courts shall be erected within the said distance of ONE HUNDRED FEET (100.0 f.) from the CONNER’s property limits. [ 9 ] Madame Cuttle vend sa maison à Judith Liebmann en 1988.

Son frère Andrew Liebmann la reçoit en héritage en 2000 et la donne à sa conjointe, madame Pankrac, en 2019. Madame Chippindale vend sa maison au couple Hantho en 1998. Nous parlerons donc de la servitude Pankrac et de la servitude Hantho. [ 10 ] L’hôtel ferme ses portes en 2016 et l’appelante l’achète en 2019. Elle est au courant des servitudes lesquelles sont énumérées dans l’acte de vente. [ 11 ] L’appelante démolit l’hôtel et entend réaliser un développement immobilier de 72 condominiums sous le nom du projet Lago. Le premier bâtiment doit être bâti sur le site de l’ancien hôtel et ne pose pas de problème.

Le deuxième bâtiment doit être bâti sur la

partie basse du site dans la zone libre, donc à l’extérieur des zones de non-construction.

Par contre, certains travaux connexes sont prévus à l’intérieur desdites zones : ➢ L’élargissement de la rue Cuttle pour en faire une rue à deux sens; ➢ La relocalisation des conduits d’égouts et d’aqueduc sous la rue Cuttle; ➢ La démolition de deux terrains de tennis; ➢ La construction d’un stationnement extérieur d’environ 20 espaces; ➢ L’installation de bacs semi-enfouis; et ➢ La construction d’une rue pour accéder à un stationnement intérieur. [ 12 ] En première instance, le juge permet la relocalisation des conduits d’égouts et d’aqueduc sous la rue Cuttle et la démolition des deux terrains de tennis, mais interdit les autres travaux. *** [ 13 ] L’appelante fait valoir plusieurs moyens d’appel qui se résument comme suit : 1.

Le juge a-t-il erré dans son étude de l’acte constitutif de la servitude Pankrac et dans l’interprétation de sa portée? 2. Le juge a-t-il erré dans son interprétation de la portée de la servitude Hantho? 3. Le Juge a-t-il erré en interdisant la mise aux normes ou le réaménagement de la rue Cuttle? 4. Le Juge a-t-il erré en déclarant les servitudes non éteintes? *** 1. Servitude Pankrac [ 14 ] Le juge indique que la servitude de non-construction Pankrac est créée par l’acte de 1984.

Il s’agit d’une erreur : les parties s’entendent sur le fait que la servitude a été créée par les actes de 1966 et 1973 et a été modifiée par l’acte de 1984. Toutefois, cette erreur est sans conséquence – le juge cite la

partie de l’acte de 1984 qui reprend le texte des actes de 1966 et 1973. [ 15 ] De toute façon, la servitude est modifiée de nouveau par l’acte de 1986. Le juge conclut que l’acte de 1986 constitue une servitude réelle. L’appelante soutient qu’il crée plutôt une servitude personnelle. Il s’agit d’une question mixte de droit et de fait. Le juge applique le test approprié et l’appelante n’indique aucune erreur manifeste et déterminante dans sa conclusion que l’acte de 1986 inclut tous les éléments nécessaires pour créer une servitude réelle.

Effectivement, rien dans l’acte ne suggère que la servitude est en faveur de madame Cuttle personnellement et non en sa qualité de propriétaire, ou que la servitude a une durée limitée. [ 16 ] Ensuite, le juge conclut que l’appelante reconnaît l’existence de la servitude Pankrac en signant l’acte de vente de 2019 par lequel elle achète l’hôtel. L’appelante conteste cette conclusion.

Cette reconnaissance n’est pas nécessaire vu que la servitude est créée par l’acte de 1986, et si le juge commet une erreur elle n’est pas déterminante. [ 17 ] De plus, le juge conclut que la portée de la servitude est modifiée par l’acte de 1986 de deux façons. D’une part, l’assiette du lot servant est élargie, passant de 100 pieds de la maison à 100 pieds des limites du terrain. D’autre part, la servitude interdit dorénavant « no other construction » plutôt que « any such building ».

Cette conclusion est clairement conforme à l’acte de 1986. [ 18 ] Enfin, le juge interprète la notion de « no other construction » de façon large et conclut qu’elle vise tous les travaux qu’il interdit. L’interprétation de la servitude est une question de fait et l’appelante ne réussit pas à démontrer une erreur manifeste et déterminante

dans l’analyse de la question par le juge. 2. Servitude Hantho [ 19 ] Puisque la servitude Pankrac, telle qu’interprétée par le juge, interdit l’ensemble des travaux qu’il interdit, il n’est pas strictement nécessaire d’étudier la servitude Hantho. [ 20 ] Pour cette servitude, l’enjeu est de déterminer la portée de la prohibition de construire « any kind of buildings ».

Le juge interprète cette expression en fonction de l’exception « save and except buildings and other facilities for recreational purposes or for waterworks and sewage purposes » et conclut que « any kind of buildings » doit inclure « other facilities ». L’appelante ne démontre aucune erreur manifeste et déterminante dans cette interprétation.

La référence par le juge à la preuve testimoniale qui appuie son interprétation n’est pas déterminante. [ 21 ] Une fois que la servitude est interprétée de cette façon, le juge ne fait aucune erreur manifeste et déterminante en concluant qu’elle vise l’ensemble des travaux qu’il interdit. 3. Mise aux normes de la rue Cuttle [ 22 ] La rue Cuttle existait avant les servitudes et les intimés ont un droit de passage sur cette rue. Le juge permet la relocalisation des conduits d’égouts et d’aqueduc sous la rue et il faudra donc la reconstruire.

Par contre, l’appelante souhaite plus que la simple reconstruction de la rue, mais entend l’élargir, adoucir la pente et ajuster le rayon de la courbe. Le juge conclut que ces travaux contreviennent aux servitudes des intimés et il interdit l’élargissement de la rue. [ 23 ] Il s’agit de nouveau d’une question de fait et il incombe à l’appelante de démontrer une erreur manifeste et déterminante. [ 24 ] L’appelante soutient que les travaux sont une mise aux normes ou une modernisation de la rue et que les servitudes ne doivent pas être interprétées comme empêchant de tels travaux.

Toutefois, elle reconnaît que la règlementation municipale ne l’oblige pas à faire les travaux. Le juge rejette cet argument et l’appelante ne démontre aucune erreur. [ 25 ] L’appelante plaide aussi que les servitudes ne peuvent pas avoir l’effet de l’empêcher de construire dans la zone libre en y empêchant tout accès par véhicule.

Le juge rejette cet argument sur la base que rien dans la preuve ne permet de croire que Cuttle et Chippindale avaient exclu la zone libre de façon délibérée afin de favoriser la construction d’un immeuble et avaient convenu que le seul moyen d’y parvenir serait d’élargir la rue Cuttle. L’appelante ne démontre aucune erreur dans cette conclusion. 4. Extinction des servitudes [ 26 ] L’appelant soutient que la conversion d’un terrain de tennis en stationnement en 2007 contrevient aux deux servitudes.

De plus, elle allègue que le casse-croûte, qui existe depuis les années 1970, a été rebâti et agrandi pour devenir un bistro entre 1994 et 2007 et contrevient à la servitude Hantho. Une mise en demeure alléguant que le bistro contrevient à cette servitude a d’ailleurs été envoyée par les intimés en 2018. [ 27 ] Selon l’appelante cette tolérance de contraventions aux servitudes des intimés pendant plus de 10 ans a pour effet de les éteindre. [ 28 ] Le juge rejette l’argument.

Selon lui, l’utilisation de l’ancien terrain de tennis comme stationnement n’implique aucune « construction » ou « building » et ne contrevient donc pas aux servitudes. Quant au bistro, il conclut que la preuve ne démontre pas quand les travaux ont été accomplis. Il considère que la mise en demeure ne constitue pas un aveu de contravention à la servitude qui le lie. Enfin, il ajoute que le non-usage d’une

partie des servitudes entraînerait leur réduction et non pas leur extinction. Encore une fois, l’appelante ne réussit pas à démontrer une erreur manifeste et déterminante dans cette analyse. 5.

Les conclusions [ 29 ] Enfin, l’appelante demande de façon subsidiaire la modification des conclusions pour exclure les bacs semi-enfouis parce qu’ils ne sont pas des constructions et pour préciser que les travaux ne sont pas interdits s’ils sont faits « à des fins récréatives ou à des fins d’égouts et d’aqueduc ». [ 30 ] Le juge a conclu en se fondant sur la preuve qui était faite devant lui que les travaux prévus contreviennent à la servitude Hantho parce qu’ils ne sont pas faits à des fins récréatives ou à des fins d’égouts et d’aqueduc.

Il n’y a donc pas lieu de modifier les conclusions comme le souhaite l’appelante. Par contre, si dans le futur d’autres travaux étaient envisagés « à des fins récréatives ou à des fins d’égouts et d’aqueduc », le débat serait à refaire. [ 31 ] Quant aux bacs, aucune preuve n’a été faite en première instance et la Cour ne peut intervenir. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 32 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

BENOÎT MOORE, J.C.A. Me Dominique Vallières Me Laurence Bich-Carrière LAVERY, DE BILLY Pour l’appelante Me Matthew Liben Me Philippe Dubois BLAKE, CASSELS & GRAYDON Pour les intimés Date d’audience : 27 avril 2022